L’immobilier redevient-il enfin attractif pour investir ?

Sud Radio

Avec Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers  Retrouvez OSEZ INVESTIR avec Thomas Binet, en partenariat avec Yomoni, Haussmann, BlocShare, Au coffre, Eco Reseau Business ----- Abonnez-vous pour plus de contenus : http://ow.ly/7FZy50G1rry  --- ———————————————————————  ▶️ Suivez le direct : https://dai.ly/x8jqxru  🎧 Retrouvez nos podcasts et articles : https://www.sudradio.fr/   ———————————————————————  🔴 Nous suivre sur les réseaux sociaux 🔴  ▪️ Facebook : https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel   ▪️ Instagram : https://www.instagram.com/sudradioofficiel/  ▪️ Twitter : https://twitter.com/SudRadio  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ———————————————————————  ☀️ Et pour plus de vidéos de Osez Investir : https://www.youtube.com/playlist?list=PLaXVMKmPLMDTi7ACGc2DFY-uBIVTtlr6A  ##OSEZ_INVESTIR-2026-09-13##

Transcript

00:00You Money, leader français de la gestion de patrimoine en ETF, présente

00:06Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet

00:10Et nous vous retrouvons Thomas, vous allez aborder quel sujet ce matin dans Oser Investir ?

00:16Jean-François, acheter son logement à deux c'est souvent plus simple pour emprunter

00:19mais que se passe-t-il si demain vous n'êtes plus ensemble en cas de divorce ou de décès

00:23?

00:24Qu'avez-vous intérêt à prévoir avant de signer ?

00:26Et nous parlerons ensuite justement d'un marché en pleine dépression, le logement neuf avec Pascal Boulanger, président de la

00:32Fédération des promoteurs immobiliers

00:33Les ventes chutent encore de près de 24%, les prix commencent à baisser mais surprise, les investisseurs seraient de retour

00:40Et le nouveau dispositif Jean-Brun, du nom du ministre, peut-il réellement relancer l'investissement locatif ?

00:45Notre invité va nous y répondre dans un instant

00:47Et enfin avec Guy Marty, notre consultant en gestion de patrimoine, nous parlerons sécurité, valeur refuge, or, bitcoin, inflation, dette

00:54Quand le monde tremble, où peut-on réellement mettre son argent à l'abri ?

00:58Éco-Réseau Business, le magazine de référence des investisseurs, présente

01:03Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine

01:08Thomas a une question qui parle à tout le monde, acheter son logement seul ou à deux, parenthèse, nous on

01:13a fait à deux

01:14Mais même si nous nous aimons, on a fait séparément, c'est plus sûr

01:18Financièrement, est-ce que ça change vraiment la donne ?

01:20Oui Jean-François, énormément, parce que seul vous allez devoir supporter évidemment l'apport, les mensualités, tous les frais avec

01:25un seul revenu

01:26A deux, les banques regardent deux revenus, cela peut augmenter la capacité d'emprunt bien évidemment

01:31Et donc permettre d'acheter plus grand ou mieux situé

01:34Mais attention, acheter à deux ne veut pas forcément dire être propriétaire à 50-50

01:38Si l'un apporte beaucoup plus que l'autre, il vaut mieux inscrire quand même dans l'acte une répartition

01:43Qui corresponde au financement réel, 60-40, 70-30 par exemple

01:46Ce qui déterminera notamment la part de chacun lors d'une revente

01:50Et justement, le piège, c'est de penser que lorsqu'on est en couple, tout est automatiquement réglé

01:56Vous avez raison, et imaginez, vous achetez ensemble, tout va bien, puis arrive une séparation

02:00Ça arrive dans beaucoup de couples français

02:02Pour les concubins par exemple, le logement acheté ensemble est généralement détenu en indivision

02:07Et le principe est simple, personne ne peut être obligé de rester indéfiniment dans cette indivision

02:11Il faudra donc vendre un jour ou l'autre, ou que l'on rachète la part de l'autre

02:15Une convention d'indivision peut d'ailleurs permettre d'organiser à l'avance certaines règles de fonctionnement

02:19Et en cas de décès, Thomas acheté à deux, est-ce que ça protège automatiquement celui qui reste ?

02:23Non, et c'est probablement d'ailleurs le point auquel on pense le moins au moment de signer

02:27Le niveau de protection dépend beaucoup du statut du couple, mariage, pax ou concubinage

02:33Pour des concubins, il n'existe pas de protection successorale automatique comparable à celle d'un conjoint marié

02:38La part du défunt peut revenir à ses héritiers

02:41Donc l'achat immobilier, ce n'est pas seulement choisir un appartement ou négocier un crédit

02:45Quand on achète à deux, il faut aussi se poser une question qui est assez peu romantique, j'en conviens

02:50Mais essentielle, qu'est-ce qui se passe si un jour, nous ne sommes plus deux ?

02:54BDL Club Invest, voyez plus grand pour votre argent, présente

02:58Sud Radio, oser investir, l'inviter

03:02Thomas, nous sommes en compagnie de Pascal Boulanger, ici présent

03:06Président de la Fédération des promoteurs immobiliers

03:09Qui réunit près de 700 entreprises au sein de 17 chambres régionales

03:14Bonjour Pascal Boulanger

03:15Bonjour Thomas

03:17Je le disais dans mon lancement, le marché est en dépression

03:20Alors vous qui êtes le patron des patrons, des promoteurs

03:24Dites-nous, est-ce que les promoteurs se sont mis sous antidépresseurs ?

03:27Certains oui, au sens primaire du terme, oui

03:31Ça ne va pas bien, je le dis depuis de nombreuses années

03:35Et là, je ne pensais même pas annoncer des chiffres aussi mauvais que ceux que j'ai annoncés il y

03:39a 48 heures

03:40On est vraiment dans un marché totalement à l'arrêt

03:43Sur les mises en vente, sur les mises en chantier, sur les réservations

03:48Tout est à l'arrêt, on est sous antidépresseurs, oui

03:51Bon, alors on va y venir, on va prendre dans le détail justement un certain nombre de chiffres que vous

03:54avez évoqués

03:55Lors de votre présentation de résultats

03:56Au deuxième trimestre, Pascal Boulanger, 2026

03:59Les ventes de logements neufs chutent encore de 23,6% sur un an

04:03Elles représentent 19 356 logements vendus au deuxième trimestre

04:07Alors, est-ce qu'on peut toujours parler de crise du logement neuf

04:10Ou désormais on est face à une crise structurelle ?

04:13Il ne faut pas avoir peur des mots

04:14Non mais la crise est multifactorielle, c'est une crise politique au départ

04:18Le président de la République pensait que le logement neuf était trop cher

04:21Donc il fallait taper un peu sur ce qu'il produisait, c'est ce qu'on m'a dit plusieurs

04:24fois

04:25Vous remontez à 2017 ?

04:26Je remonte, oui, mais après il y a une crise de l'offre

04:31Les maires, avec les élections de 2020, on a vu tout de suite le nombre de permis de construire chuté

04:35Et pendant très longtemps, mon combat a été l'offre

04:38Et depuis novembre 2022, ça fait près de 4 ans, il a suffi d'une légère remontée des taux d

04:43'intérêt

04:44On n'est pas non plus arrivé à des 10%, on est passé de 1 à 3, 3,5 pour

04:47que le marché s'arrête

04:50Il s'est arrêté en 3-4 ans, mais là aujourd'hui, je ne pensais jamais que j'aurais pu

04:55annoncer des chiffres aussi bas

04:56Alors justement, vous parliez de l'offre, l'offre disponible représente désormais plus de 21 mois de commercialisation

05:03Contre 17 mois environ, fin 2024

05:06Est-ce que c'est le signe qu'il y a trop de logements à vendre

05:09Ou au contraire que les Français n'ont tout simplement plus les moyens de les acheter ?

05:12Alors déjà, il faut que nos auditeurs comprennent

05:15Nous les promoteurs, on est heureux quand il y a à peu près 12 mois d'offres

05:20Au-dessus, on estime qu'on est en sur-offre et en dessous, on est en sous-offre

05:24Donc au nombre de mois que vous avez annoncé, 17, 21, peu importe, on est très nettement en sur-offre

05:30Sauf que notre offre a très fortement baissé par rapport aux années normales

05:36Donc on est en sur-offre par rapport à une offre très très basse

05:41Pourquoi ? Parce que la demande s'est arrêtée

05:43Mais alors, il y a une bonne nouvelle dans les mauvaises, c'est que les prix baissent quand même

05:46Non

05:47Pour l'acheteur, c'est quand même une bonne nouvelle

05:48Non, mais les prix ne baissent pas

05:50Les prix sont toujours entre 4.900 et 5.100 du mètre carré à l'hormain

05:54Ça a baissé d'1,8%

05:56Oui d'accord, ça a baissé d'1,8%

05:58Mais l'année dernière, ça avait monté 2

05:59Il n'y a pas de baisse des prix

06:01Moi si je regarde sur 3 ans, on est passé de 4.900 à 5.000 et quelques

06:04Donc non, il n'y a pas de baisse

06:07Enfin, le 1, et quelques, il est vrai

06:09Mais on ne peut pas avoir de baisse

06:12Je m'explique

06:13On a un prix technique

06:15On a des normes

06:16On a des coûts de construction

06:17On a des taxes

06:18On ne peut pas baisser nos marges

06:20Nous les promoteurs

06:21Ce que vous êtes en train de dire, Pascal Boulanger

06:23C'est que ce n'est pas les prometteurs

06:25Contrairement à l'idée souvent répandue

06:26Qui s'en mettent plein les poches

06:27C'est qu'il y a des normes qui coûtent cher

06:29Il y a des coûts de construction

06:30Il y a des coûts de matériaux

06:31Il y a des coûts de manœuvre, c'est ça ?

06:31Je vais être très clair là-dessus

06:32La marge moyenne d'un promoteur est de 5%

06:35Oui

06:36On ne peut pas aller en dessous

06:38Pour une raison simple

06:39Déjà, il faut faire tourner nos faux propres

06:41Et deuxièmement

06:42Si on n'avait pas ces 5% dans nos bilans

06:44Les banques ne nous donnent pas nos garanties financières d'achèvement

06:48Donc, nos marges 5%

06:49On ne peut pas descendre en dessous

06:51Sinon, la banque ne nous suit pas

06:54Alors, Pascal Boulanger

06:55Je veux trouver des bonnes nouvelles dans les mauvaises

06:57On va essayer d'en trouver une

06:58Alors, moi, j'en ai vu quand même une

06:59Qui arrive dans tout ça

07:01Moi, j'en ai vu deux

07:01Alors, vous voyez, vous êtes encore plus optimiste que moi

07:04Les ventes aux investisseurs particuliers

07:06Qui progressent de 13,4% au deuxième trimestre

07:09Et de 19,4% sur le premier semestre

07:11Ce qui représente, alors évidemment, une valeur absolue pas énorme

07:13Parce que c'est 3427 logements

07:15Ça veut dire quoi ?

07:16Ça veut dire que les investisseurs

07:17Sont en train de revenir sur le marché ?

07:19Alors, il faut tout relativiser

07:20Mais c'est une bonne nouvelle

07:21On est d'accord

07:22Une année normale

07:23Nous faisons à peu près 60 000 ventes

07:26Aux investisseurs

07:27Là, vous avez dit 3 000 et quelques

07:293 400 sur le trimestre

07:31Si on multiplie par 4 pour aller vite

07:33Ça fait 14 000 et quelques

07:34Donc, on en est très loin

07:35Mais le dispositif Jean Brun se met en route

07:38Il est certainement à améliorer

07:42Il est un peu compliqué

07:43Il n'est pas aussi efficient qu'on l'aurait voulu

07:46Ça, c'est incontestable

07:48Mais la bonne nouvelle

07:49Dans tous ces chiffres catastrophiques

07:52C'est celle-là, vous avez raison

07:53J'en vois une deuxième bonne nouvelle

07:55C'est qu'on est bientôt en période électorale

07:58On est même en pré-campagne électorale

08:00Et je pense que le sujet est arrivé en haut

08:03De tous les candidats

08:04Il n'y a plus un candidat qui ne parle pas du logement

08:07Dans les dernières élections présidentielles

08:09C'était le grand oublié

08:10J'ai d'ailleurs suffisamment râlé

08:11Merci d'ailleurs aux médias

08:12Merci à vous

08:13Merci à tous

08:14Ce sujet logement

08:16Fait partie maintenant des grands sujets

08:18Comme l'emploi, comme la sécurité

08:19Comme l'éducation, comme la santé

08:20Il est revenu en haut de la pile

08:22C'est vraiment la deuxième bonne nouvelle

08:24Alors, moi, je voudrais vous interpeller

08:26Sur la partie placement de l'investissement

08:30On voit bien que les dispositifs

08:32Se sont succédés

08:33On a tous en tête

08:34Alors, je reparle pour les plus anciens

08:35Le Périssol

08:36Qui était certainement celui

08:37Qui était le plus dynamique

08:38Des dispositifs mis en place

08:40Il y a eu le Besson

08:41Il y a eu le Pinel

08:42Plus récemment, etc

08:43Célier, Bénurie, De Robien

08:46On en oublie plein

08:47Mais ça veut dire qu'il y en a eu toujours

08:48En fait

08:49Et depuis quelque temps

08:50Il n'y en a plus, pour ainsi dire

08:51Est-ce que ça veut dire

08:52Que le logement pour l'investisseur

08:55Ne peut s'entendre

08:55Qu'à partir du moment

08:56Où on met des dispositifs

08:58De défiscalisation

08:59Parce qu'il faut utiliser le mot

09:00Ça a souvent été perçu

09:01Pour défiscaliser

09:02Plus que pour placer

09:04Alors la réponse est oui

09:05Il n'y a pas de modèle économique

09:07Pour le logement neuf

09:08S'il n'y a pas un avantage fiscal

09:10Donc ça veut dire, pardon

09:11Que tant qu'il n'y en a pas

09:12On ne peut pas

09:13C'est pas compliqué

09:15Une année moyenne

09:1660 000

09:16Vente aux investisseurs

09:18On arrête le Pinel

09:199 468

09:21Donc divisé par 6,5

09:22Je vais vous expliquer

09:23S'il y avait un modèle économique

09:25Les zinzins

09:26Les investisseurs institutionnels

09:28Achèteraient du logement neuf

09:29Il n'y a aucun investisseur institutionnel

09:31Sauf la rare exception

09:33Qui achète

09:34Aujourd'hui

09:35Le logement a été trop normé

09:37Trop taxé

09:38Il n'y a pas d'impôt sur la fortune

09:41Ailleurs que sur l'immobilier

09:42Il n'y a pas de taxe foncière

09:44Sur vos placements en bourse

09:46Etc, etc

09:47Il n'y a pas de répartition de charges

09:49Et donc aujourd'hui

09:51L'investisseur ne vient pas

09:53On le voit dans les chiffres

09:54S'il n'y a pas une compensation

09:56C'est pas un avantage fiscal

09:57C'est que le logement a été

10:00Financièrement trop

10:01Excusez-moi le terme

10:02Il est un peu trivial

10:02Mais trop matraqué

10:03Et donc sans aucun avantage fiscal

10:06Il n'y a pas d'équilibre économique

10:07Et personne ne vient

10:08Pascal Boulanger

10:09Ma dernière question pour vous

10:10Ce dimanche matin

10:10Dans cette période

10:11Vous l'avez évoqué

10:12Vous-même préélectorale

10:13Pour ne pas dire

10:14Que la course des petits chevaux

10:14Est déjà partie

10:16Vous leur donnez quoi

10:17Comme message

10:17Vous leur dites quoi

10:18Ces candidats

10:19On en a 40

10:19Sur la ligne de départ

10:20Aujourd'hui

10:21Alors on sait bien

10:21Que ça va se nettoyer

10:23Au fil des semaines

10:24Mais vous leur dites quoi

10:25Il faut remettre

10:26Des dispositifs fiscaux

10:27Dans vos programmes

10:27Je leur dis plusieurs choses

10:29Un

10:29On a un vrai problème de demande

10:31Remettez des dispositifs fiscaux

10:32Deux

10:33Rééquilibrer

10:34Je l'entends tous les jours

10:35Les rapports entre locataires

10:37Et propriétaires

10:37Beaucoup de propriétaires

10:39Me disent

10:40Il y en a marre

10:41Je n'arrive pas

10:42A récupérer mon logement

10:43Je n'arrive pas

10:44A être payé

10:44Problème d'impayé

10:45Problème de squat

10:45Même si c'est 15,5%

10:46L'impayé en France

10:47Mais ça existe

10:48Trois

10:49J'ai un gros problème

10:50De demande aujourd'hui

10:51Ce que je peux vous dire

10:52Thomas

10:52C'est que si ça repart

10:53Et ça va repartir

10:53On n'aura pas d'offre

10:55Donc il faut aussi aider les maires

10:56Parce que les maires

10:57N'ont plus envie

10:57De nous signer nos permis

10:58De construire

10:58Donc le jour

10:59Où j'aurai réglé

11:00Vous allez me traiter

11:01De schizophrène

11:02Puisque je dis

11:03Que je n'ai pas de demande

11:03Mais le jour

11:05Où

11:05Espérons

11:06On a réglé

11:06Le problème de demande

11:07Dès le lendemain

11:07Je n'aurai plus d'offre

11:08Merci Pascal Boulanger

11:09On vous réinvitera

11:10On verra

11:11Comment ça va se passer

11:12Avec plaisir

11:13Justement dans le cadre

11:14De cette campagne électorale

11:14Oui merci pour votre

11:15Parlez vrai

11:16Pascal Boulanger

11:18Je rappelle

11:18Président de la Fédération

11:19Des promoteurs immobiliers

11:21Merci d'être passé

11:21Du côté d'Osez Investir

11:24Sud Radio

11:25Oser Investir

11:26Le coin de l'expert

11:28Thomas

11:29Nous sommes avec

11:30Guy Marty

11:31Notre consultant

11:32En gestion de patrimoine

11:34Fondateur

11:35De pierrepapier.fr

11:36Vous allez

11:37Thomas avec Guy

11:38Nous nous parler

11:38De la sécurité

11:40Des placements

11:40Et des valeurs refuge

11:41Absolument Jean-François

11:43Parce que pour Guy

11:43C'est sa première émission

11:45De la nouvelle saison

11:45On a commencé il y a 15 jours

11:47Mais il nous rejoint aujourd'hui

11:48Et vous aimez jouer

11:49Avec la langue française Guy

11:50Et vous voulez nous parler

11:51De sécurité des placements

11:53Et bien allons-y

11:54Donc le mot sécurité

11:56Vient du latin

11:57Cine cura

11:58Qui veut dire

11:58Sans soucis

11:59Alors des soucis

12:00On en a un

12:01En ce moment

12:01Le monde tremble

12:03Géopolitique

12:04Politique

12:05Économie

12:05Climat

12:06Donc la sécurité

12:07Y compris pour les placements

12:08Est plus un idéal

12:10Qu'une réalité

12:11Alors on peut néanmoins

12:12Quand même

12:12Chercher des valeurs refuge

12:13Dans ce cadre là

12:14Sans aucun doute

12:15Mais n'oubliez pas

12:16Que refuge

12:17Vient de fuir

12:19Fuir le champ de bataille

12:49Oui

12:51Inflation veut dire

12:52Enfler

12:53Enfler des mesures aimants

12:54Bien sûr

12:55S'il y a plus d'argent

12:57Pour la même quantité de choses

12:58Les prix vont monter

13:02Mais c'est au départ

13:03La quantité d'argent

13:05Qui gonfle

13:05Et quand on parle de la dette

13:07C'est bien de ça qu'on parle

13:08Parce que les états

13:11Pour régler les problèmes

13:12Ou ne pourront pas les régler

13:13Font une course en avant

13:15Vers toujours plus d'argent

13:18La monnaie va finir

13:19Par se dévaloriser

13:20Ou les prix vont finir

13:21Par monter

13:23Comme vous voulez

13:23C'est ça ce qui se passe

13:24A la fin de l'histoire

13:25Exactement

13:26Merci Guy

13:27Rien de rassurant

13:28Merci à tous

13:29Merci Thomas Binet

13:31On se retrouve la semaine prochaine

13:32Avec grand plaisir

13:33Pour un nouveau numéro

13:34D'Osez Entreprendre

13:35Et Oser Investir

13:36Merci à vous

13:37Sud Radio

13:38Oser Investir

13:40Thomas Binet

13:41Avec YouMoney

13:42Leader français

13:43De la gestion du patrimoine

13:44En ETF

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