00:01tout pour investir le placement à suivre nicolas de bussy perles bonjour bonjour alors on va se
00:09consacrer avec vous avec un sujet finalement qui au coeur du patrimoine notamment bon évidemment
00:14du tout ce qui est gestion du patrimoine immobilier qui est celui de la nue propriété et on a un
00:22petit
00:22peu l'impression alors quand on va voir son notaire quand on va voir son conseiller en gestion de
00:26patrimoine que c'est le truc qui va arranger tous vos problèmes en fait vous êtes propriétaire que
00:30des murs comme ça voilà on laisse toute la liberté soit des locataires soit des parents soit bon c'est
00:37pas que ça la nue propriété c'est un régime particulier qui inclut un certain nombre d'avantages
00:44aussi d'inconvénients et il faut peut-être un petit peu revenir dessus dans le sens où en plus les
00:50revenus issus de la retraite en ce moment c'est quelque chose qu'on regarde avec un petit peu
00:54de stress parce que on sait que les horizons sont particulièrement incertains donc la nue propriété
00:59comment elle s'intègre là dedans alors peut-être un rappel rapidement comment fonctionne le démembrement
01:05de propriété et en tout cas l'usufruit locatif tel qu'il a été développé il y a 25 ans
01:09par perle
01:10encore une fois l'usage le modèle c'est de séparer l'usufruit de la nue propriété l'usufruit est
01:17confié pour
01:17une durée déterminée à l'avance à un bailleur qui va exploiter et gérer ce parc locatif et la nue
01:24propriété
01:24elle est acquise par des investisseurs particuliers qui vont y trouver un certain nombre d'intérêts et
01:30surtout à l'issue de cette période qui va de 15 à 20 ans mais qui est plutôt entre 15
01:35et 17 ans vont
01:36récupérer du jour au lendemain la pleine propriété de ce bien un certain nombre d'avantages évidemment
01:40liés à cet investissement le premier le plus visible finalement c'est la décote du prix puisque
01:47vous avez une décote qui va être comprise en fonction de la durée de l'emplacement entre 30 et 40
01:51% par rapport au prix de la pleine
01:53propriété le deuxième intérêt c'est que tout cela ne rentre pas dans le calcul de l'assiette de l
01:59'IFI
01:59donc ça a un deuxième intérêt le troisième c'est que vous n'avez aucune fiscalité liée à cet
02:04investissement pas de taxes foncières pas de charges de copropriété non plus pas non plus d'imposition sur
02:11les revenus puisqu'il n'y en a pas durant cette période là et puis aucun souci de gestion donc
02:16c'est quand même le gros avantage c'est que souvent quand on parle d'investissement dans
02:20l'immobilier on a toujours un ami qui nous parle d'un problème locatif d'un impayé ou autre
02:25évidemment tout ça est déporté vers l'usufruitier donc finalement vous investissez dans la pierre sans
02:30aucune contrainte c'est un investissement contemplatif à l'issue duquel en effet vous
02:35récupérez un bien qui a été remis en état par l'usufruitier puisque c'est aussi les règles de
02:41ces conventions de démembrement qui sont proposées et à ce moment là finalement le nouveau plein
02:47propriétaire à l'issue de cette période va avoir trois choix d'habiter de louer ou de vendre cet actif
02:54ok quels sont les avantages structurels de la de la nue propriété le premier c'est que vous
03:02effacez votre ifi pour ceux qui sont qui sont soumis au moins ça s'éclairait net et ça nous ramène
03:08au
03:08sujet d'avant ça ça sort de l'assiette de l'ifi ça sort de l'assiette de l'ifi
03:12tant qu'autant
03:13qu'on va se déclarer comme nu propriétaire du bien exactement ok l'autre intérêt c'est comme vous le
03:24investissez à un moment où vous êtes sans doute dans le cadre de votre activité professionnelle avec
03:30des revenus importants ou en tout cas avec des revenus et peut-être que vous prévoyez au moment de
03:35la retraite une baisse de revenus et finalement la récupération de la pleine propriété va vous
03:41permettre de venir créer des revenus complémentaires si jamais vous souhaitez poursuivre l'allocation de
03:47ce bien à l'issue de la restitution de la pleine propriété bon pas de véritable sujet de gestion c
03:56'est
03:56ça qui est bien aussi c'est que c'est que voilà après on n'a pas de on n
04:00'a pas d'embêtement on n'a pas
04:01de stress lié à l'activité au sein des murs voilà ça se gère tout seul j'allais dire aucun
04:08souci de
04:09gestion l'engagement du bailleur c'est en effet de gérer en bon père de famille ses logements comme je
04:15vous
04:15le disais c'est aussi de s'assurer d'une campagne de travaux avant la restitution du bien au nu
04:21propriétaire
04:21qui va redevenir plein propriétaire donc en effet sur cette période là vous n'avez aucun aucun sujet
04:28aucun souci de gestion et vous récupérez en effet la pleine propriété à l'issue de cette période et
04:33point de vue fiscalité donc on a dit que ça que c'était neutre sur les considérations d'IFI mais
04:39il y a
04:39aussi un avantage c'est que pendant la période de démembrement là aussi ça sort du ça sort du scope
04:44ça sort du stop du du scope en effet pendant toute la durée la durée du démembrement vous avez un
04:51autre
04:52avantage c'est que si vous souhaitez finalement arbitrer ce patrimoine à l'issue de cette période vous
04:58allez être imposé sur la plus-value en comparant le prix de pleine propriété 17 ans avant ou au moment
05:04de l'investissement de la nuit propriété par rapport au plein au prix de pleine propriété au moment où vous
05:08vendez
05:09sachant que vous n'avez donc acheté le bien de 30 à 40% en dessous du prix de pleine
05:15propriété donc vous
05:16n'êtes pas imposé sur une base complète au titre de la plus-value donc c'est aussi un autre
05:21avantage non négligeable
05:23bon donc avantage tous azimuts pour la retraite parce que c'est vraiment une optique de long terme en plus
05:29on
05:30garde une certaine souplesse sur ce vers quoi on veut on veut destiner le bien vous de votre côté
05:39je suppose que la nuit propriété c'est il y a quand même certains profils qui s'y prêtent plus
05:44que
05:44d'autres par rapport à la gestion immobilière classique j'entends et même dans l'optique d'une
05:49retraite ou d'éventuellement préparer le futur vous les clients qui viennent vous voir qu'est-ce que vous
05:56leur conseillez en fonction de leur principe de leur profil pardon en fait ça va dépendre réellement
06:01quel est leur objectif patrimonial c'est à dire que si c'est un objet d'un enfin de d
06:07'anéantissement en
06:08tout cas de diminution de l'impact ifi ils vont ils vont se positionner sur certains produits si c'est
06:14un sujet de transmission peut-être sur d'autres historiquement c'est vrai que le démembrement était
06:20plutôt adressé à une clientèle on va dire de banque privée ou de gestion de fortune aujourd'hui c'est
06:26un
06:26produit qui s'est beaucoup démocratisé de par la pédagogie qu'on a pu y faire de par aussi cette
06:31expérience puisque ça fait 25 ans aujourd'hui que l'on est sur ce marché là et donc on a
06:36pu apporter
06:37la preuve de la pertinence de ce modèle et donc aussi de par les produits que l'on a pu
06:42proposer
06:42on s'adresse aujourd'hui à une clientèle de cadres peut-être pas de jeunes cadres mais en tout cas
06:48de
06:48cadres d'une quarantaine d'années qui sont vraiment dans pleine réflexion de cette préparation à la retraite
06:53et qui à qui on peut proposer des produits qui correspondent à cette optique là en fonction
06:59aussi de leur capacité d'investissement là où peut-être qu'il y a 25 ans on était sur des
07:05produits
07:05très parisiens très ouest parisien et donc avec des volumes d'investissement assez significatifs
07:11oui mais c'est super intéressant ce que vous nous dites ça veut dire que potentiellement la préparation du
07:15projet immobilier on disait que justement l'accession à la propriété c'est allez 10 20 dernières années ça se
07:22faisait de plus en plus tôt là ça peut rester quelque chose qu'on fait relativement tôt mais
07:27tout simplement parce que le paysage général des placements de l'investissement personnel et
07:32tout tout a beaucoup changé c'est vrai qu'on peut gagner beaucoup d'argent sur les marchés mais
07:36pour préparer sa retraite il ya quand même rien de mieux que l'immobilier donc ça ça peut être un
07:39catalyseur supplémentaire en fait nous c'est un nouveau marché très clairement qui s'est qui s'est ouvert à
07:44nous depuis quelques années et je vais vous donner juste un chiffre il ya encore cinq ans 100% de
07:50nos
07:50clients avaient plus de 50 ans aujourd'hui 35% de nos clients ont moins de 45 ans donc c
07:57'est c'est
07:58vraiment le reflet que on a toujours un fonds de clientèle on va dire haut de gamme qui est encore
08:05une fois dans la transmission dans l'impactifié dans la constitution d'un patrimoine complémentaire on a de
08:11plus en plus de clients qui sont dans cette perspective de préparation à la retraite et de
08:16souhait d'avoir des revenus complémentaires à terme ça c'est génial ça peut être aussi une source de
08:22reprise alors de manière beaucoup plus on va dire sectorisée et du marché immobilier qu'on attend
08:29c'est vrai que la situation de taux est quand même vraiment pas fameuse en ce moment c'est vrai
08:33que la
08:33situation de prix et on en parle tous les jours avec marie coeur de roi dans les experts immo mais
08:38c'est
08:38vrai que c'est une situation qui n'est pas facile là l'optique financière l'optique préparation de
08:42l'avenir peut faire repartir une partie du marché en tout cas et notamment via ce dispositif de nues
08:48propriétés on est on l'espère non mais c'est c'est peut-être un sentiment que vous voyez que
08:55les
08:55autres professionnels autour de vous voient aussi après il faut faut rester d'une certaine manière
09:01modeste c'est à dire que c'est un petit marché le démembrement de propriétés c'est vrai qu'il
09:05a très
09:05clairement vocation à croître c'est ce que nous essayons de faire modestement de notre côté mais
09:13ça reste si on le compare au marché de l'immobilier dans sa globalité une toute petite niche finalement
09:20mais effectivement qui est de plus en plus regardé tous les jours dans tes pays on en parle les
09:26démembrements le patrimoine le patrimoine immobilier l'usage de l'immobilier vraiment à vocation d'investir dans
09:33l'avenir que ce soit pour sa retraite que ce soit pour ses enfants c'est quand même des problématiques
09:37dont on parle toute la journée nicolas debussy de pearl merci d'avoir été avec nous pour parler de
09:43donc de ses bienfaits de la nue propriété
09:45merci
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