- il y a 7 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Auroa.
00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux
00:12titres de l'actualité.
00:13Et à la une, la fin ce midi des nouvelles négociations entre l'Ukraine et la Russie,
00:17des discussions qui ont eu lieu à Genève sous médiation américaine et qui n'ont visiblement toujours pas abouti.
00:23Le président ukrainien parle ainsi de rencontres difficiles accusant les Russes
00:27d'essayer de faire traîner en longueur les pourparlers.
00:30Volodymyr Zelensky juge par ailleurs indispensable la participation de l'Europe aux prochaines discussions
00:35pour parvenir enfin à un accord.
00:38Christine Lagarde quittera-t-elle la Banque Centrale Européenne avant la fin de son mandat ?
00:42Un porte-parole de la BCE indique qu'aucune décision sur un départ anticipé n'a encore été prise.
00:48Réaction à une information du Financial Times qui affirme que Christine Lagarde réfléchirait à quitter ses fonctions
00:53avant le début de l'année prochaine.
00:55L'idée serait de laisser Emmanuel Macron peser dans le choix de son successeur avant la présidentielle en France.
01:01Le mandat de la présidente de la BCE s'achève logiquement en octobre 2027.
01:05Enfin, l'actualité des entreprises, marquée notamment par la présentation du nouveau plan stratégique de Carrefour.
01:11Plus de produits frais, réduction des coûts grâce à l'intelligence artificielle.
01:15Le géant de la distribution vise 25% de parts de marché à horizon 2030,
01:21soit mieux que l'actuel leader Leclerc.
01:23Carrefour prévoit également de réaliser 1 milliard d'euros d'économies par an d'ici là.
01:28Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:34BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:37Marie-Cœur d'Aurora.
01:38Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:42Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:45Et ça démarre comme tous les jours par cette séquence, le pro de l'IMO.
01:48Des témoignages terrain de vos métiers.
01:51Parfois des coups de gueule et souvent des coups de cœur.
01:54Et aujourd'hui, quel beau coup de cœur.
01:55Mais oui, on va décrocher un super crédit immobilier.
01:593,05% sur 25 ans.
02:0148% d'endettement.
02:02Non, non, c'est pas pour moi, vous allez voir.
02:04C'est pas pour tout le monde.
02:05Et c'est pas pour moi.
02:06C'est peut-être pas pour vous.
02:06Mais c'est pour quelqu'un.
02:07Vous allez voir un vrai couple qui se lance dans l'investissement locatif.
02:11Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:14Aujourd'hui, pédagogie.
02:16Pourquoi ? Parce qu'on va parler indivision, quels sont les problèmes, comment on les règle.
02:21On verra ça avec deux femmes formidables en plateau avec moi.
02:24Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:27Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:31Et on est en ligne avec Anthony Rocher, directeur de l'agence Vous Financez de Lille.
02:35Bonjour Anthony.
02:37Bonjour, bonjour à tous.
02:38Je le disais, 3,05 sur 25 ans, 48% de taux d'endettement.
02:42C'est pas pour moi, Anthony.
02:45Malheureusement, ce n'est pas pour tout le monde.
02:46On a une tranche très très faible de réussite.
02:49Mais on y arrive.
02:50Alors dites-moi, pour qui c'est ?
02:52Si c'est pas pour moi, c'est pour qui ?
02:55Les banques, avec nouvelle banque, donc HCSF,
02:58permettent à 20% de clients d'avoir des cotes extraordinaires.
03:03Et dans ces 20%, il y a 6% qu'on peut encore pousser au-delà des 35%
03:09avec un apport très très faible.
03:10Donc c'est vraiment une marge très très faible.
03:12Il faut être client de la banque, être fidèle, jouer le jeu.
03:15Et la banque vous le rendra.
03:16Bon, là en l'occurrence, on est quoi ?
03:18Sur un couple d'investisseurs.
03:20Alors, j'ai mon réalisateur allemand qui intervient assez régulièrement
03:23dans nos débats et qui me dit, il faut être jeune.
03:24Pas nécessairement, mais il faut avoir de l'argent.
03:27Je ne vais pas dire qu'on me prête qu'aux riches, mais bon.
03:29A priori, là, on est sur un profil un peu haut level, on va le dire comme ça.
03:34Tout à fait.
03:35Donc ils sont en résidence principale qui a été acquise,
03:37qui est en cours d'accession, qui n'est pas entièrement payé.
03:39Un très beau patrimoine financier qui est placé.
03:43Et j'ai eu le cas-ci des gens qui marquent ou qui fonctionnent.
03:46Donc la banque peut se permettre d'aller au-delà
03:49parce que l'épargne est suffisante pour solder toute ou partie des crédits.
03:53et les revenus sont effectivement à plus de 100 000 euros.
03:56Donc on est sans problème en termes de finances.
03:59Et vous en avez.
04:00C'est pour ça que je disais, ce n'est pas pour tout le monde.
04:02Parce qu'effectivement, 3,05 % sur 25 ans, c'est bien,
04:05mais vous devez en voir.
04:06Les 48 % d'endettement, ça doit quand même être assez rare.
04:08Mais du 3,05 sur 25 ans, vous en avez encore quand même.
04:13Alors aujourd'hui, effectivement, on a deux banques avec qui on échange.
04:15On est partenaires avec plus de 15 banques.
04:17On a des banques qui arrivent à même du moins de 3 %
04:19pour la résidence principale sur des revenus plus
04:22avec un import de plus de 20 %.
04:23Tout à fait.
04:25Oui, parce qu'à chaque fois, j'ai l'impression de vendre du rêve
04:27à nos auditeurs et téléspectateurs en disant
04:29« Oui, on a décroché un super temps ».
04:30Mais finalement, il y a quand même pas mal de gens
04:33qui peuvent obtenir des taux défiant toute concurrence.
04:35Et ça, c'est le taux affiché.
04:37J'imagine que quand vous arrivez à accumuler
04:39tout un tas de prêts bonifiés,
04:41ça aussi, ça permet de faire baisser aussi
04:43le taux lissé sur toute la durée du crédit.
04:46Tout à fait.
04:47Aujourd'hui, pour des jeunes acquéreurs,
04:49donc 30 ans en moyenne,
04:51on a des banques qui bonifient 20 000 euros
04:53entre 0 et 1,29 %,
04:55ce qui fait qu'en taux moyen,
04:57on est à 3,40 au lieu de 3,60 affichés.
04:59Donc, c'est pas mal du tout.
05:00J'ai une toute dernière question,
05:01puisque là, en l'occurrence,
05:03on est sur des hauts revenus.
05:06Ils avaient seulement 5 000 euros d'apport.
05:08Et alors, en plus, avec des travaux,
05:11c'est quand même pas mal.
05:12Mais sur ces investisseurs,
05:14ce profil d'investisseurs locatifs,
05:16on a beaucoup dit que les normes du Haut Conseil
05:18pour la stabilité financière,
05:19vous en parliez,
05:20donc c'est le régulateur des banques
05:22en matière de crédit immobilier,
05:23elles étaient d'autant plus vigilantes,
05:25justement, sur ce taux d'endettement
05:27avec les investisseurs.
05:29Finalement, on arrive quand même
05:30à passer outre ces règles
05:32parce qu'elles ont un volet
05:33pour pouvoir déroger à ces règles.
05:35Est-ce que vous trouvez
05:35beaucoup de banques, quand même,
05:36qui sont susceptibles d'aller au-delà
05:38de ces 35 % d'endettement,
05:39qui étaient un gros frein, quand même,
05:40à l'investissement fut un temps ?
05:43Alors, le frein, effectivement,
05:44c'est le calcul d'endettement
05:45qui a été modifié également,
05:46donc qui, malheureusement,
05:48endettent de plus de 10 % en moyenne
05:49les anciens investisseurs.
05:51Et si on est, donc, la banque,
05:53des clients de la banque,
05:55elle peut se permettre,
05:56dans ces 20 %,
05:57elle a encore dans ces 20 %,
05:58donc 6 % de marge,
05:59pour excéder les 40 %,
06:01effectivement, c'est une marge
06:02très très faible,
06:03il faut être client fidèle,
06:04avoir de l'épargne,
06:05jouer le jeu,
06:06les contrôles aux parties sont importantes,
06:08la banque calcule son rendement
06:09également du client,
06:10si le client est intéressant pour eux.
06:11– Et au pire du pire,
06:12on appelle Anthony Rocher,
06:13le directeur de l'agence
06:14Vaux Financiers de Lille.
06:16– On est sur Lille avec grand plaisir.
06:20– Merci, merci Anthony
06:21pour votre témoignage
06:22à l'antenne de BFM Business.
06:23Si comme Anthony,
06:24vous avez un témoignage
06:25et vous souhaitez participer
06:26à ce pro de Limo,
06:27vous n'hésitez pas à nous écrire,
06:28on a une adresse mail
06:30lesexperts de Limo,
06:31arrobas bfmbusiness.fr.
06:33Allez, c'est l'heure du débat.
06:35– Les experts de Limo,
06:36le débat.
06:39– Entre femmes,
06:40ça va être génial.
06:41Marie-Astrid Delabrousse-Mayu,
06:42associée chez Braxton Indivision,
06:44bonjour.
06:45– Bonjour Marie.
06:46– Et Nadia Boudrioua,
06:47notaire, associée chez VXL Notaire,
06:50vous êtes dans le 7e arrondissement de Paris.
06:51Bonjour Nadia.
06:52– Bonjour Marie.
06:52– Alors je le disais en préambule,
06:54on va parler indivision.
06:55Alors quand on dit indivision,
06:57on fait peur.
06:57Alors on va d'abord démarrer
06:58par quelque chose de simple.
07:00C'est quoi l'indivision, mesdames ?
07:02– Qu'est-ce que c'est l'indivision ?
07:03L'indivision, ça se rencontre très souvent.
07:05On est quand même très souvent
07:06dans cette situation-là.
07:07Alors quand, la plupart du temps,
07:09dans le cas d'une succession,
07:10on a hérité d'un bien.
07:12Évidemment, on est plusieurs à hériter,
07:14donc on ne peut pas le diviser tout de suite,
07:15ce bien.
07:16Donc on est en indivision
07:17sur un bien immobilier.
07:18– On est tous un peu propriétaires.
07:20– On est souvent, exactement.
07:21On est tous un peu propriétaires.
07:22On peut être propriétaires,
07:23on a des côtes-parts différentes,
07:25mais on est ensemble propriétaires
07:26d'un même bien.
07:27Alors on a l'hypothèse de la succession,
07:29effectivement, on a hérité de ses parents,
07:30donc on est 3, 4, 5 enfants, 10.
07:33– Alors on est de moins en moins,
07:34malheureusement.
07:36– C'est vrai que le côté positif,
07:37c'est la fin des problèmes d'indivision,
07:39on ne fait plus d'enfants.
07:40– Mais on est de plus en plus vieux,
07:41donc maintenant on a les petits-enfants aussi
07:42qui parfois sont en indivision.
07:44– Oui, c'est vrai.
07:46– Donc il y a cette situation-là,
07:47il y a aussi la situation plus simple
07:48d'un couple qui a acheté
07:49un bien immobilier et puis qui s'est séparé
07:51ou qui pour une raison X ou Y…
07:53– Il y a plus de séparation
07:54que d'enfants en ce moment, oui.
07:55– Oui, si, en fait,
07:56je ne parle que de choses négatives,
07:57c'est assez incroyable.
07:58Mais c'est comme ça,
07:59et donc on a aussi parfois plus rarement
08:01des amis qui ont pu acheter
08:02une maison de campagne,
08:03vous savez, ces films,
08:04on a l'impression que c'est une vie formidable
08:05d'être plusieurs propriétaires
08:07d'une maison de campagne
08:08et puis parfois on s'en rend compte,
08:09mais aussi dans les films
08:10que ça peut être un enfer.
08:12Et c'est ça, effectivement,
08:13l'indivision…
08:13– Ça fera un bon titre de film, ça,
08:15indivision !
08:17– Et voilà, c'est exactement ça,
08:18c'est être plusieurs propriétaires
08:20d'un bien immobilier.
08:21– Et si on en parle,
08:22c'est qu'il y a des problèmes.
08:23D'ailleurs, on a un député
08:24qui a voulu légiférer sur le sujet.
08:26Si on en parle,
08:27c'est qu'il y a des problèmes
08:27parce qu'en réalité,
08:29après, derrière,
08:29pour savoir ce que je fais
08:30de ma petite part,
08:31encore faut-il que tout le monde
08:32soit d'accord.
08:33Et c'est là que vous intervenez,
08:34Marie-Astrid ?
08:35– Oui, exactement,
08:36parce que, comme vous le dites,
08:38on arrive et on est indivisaires
08:39à plusieurs d'un même bien
08:41ou de plusieurs biens,
08:42mais parfois,
08:42on n'a pas les mêmes projets de vie.
08:44Certains ont besoin
08:44d'acheter leur résidence principale,
08:46d'autres veulent faire
08:46une donation à leurs enfants,
08:48d'autres veulent juste
08:49mener leurs projets
08:50et ils n'ont pas
08:50les mêmes intérêts.
08:51Donc, à ce moment-là,
08:52on se retrouve, en fait,
08:54coincés parce que
08:55si on n'a pas l'unanimité,
08:56en fait, des personnes
08:57qui souhaitent vendre,
08:58c'est-à-dire que même
08:59une personne minoritaire
09:01qui a 10% du bien
09:03refuse la vente,
09:04on se retrouve bloqués.
09:05Et à ce moment-là,
09:06effectivement…
09:06– Il n'y avait pas une histoire
09:07des deux tiers dans l'indivision ?
09:09– Oui, ça, c'est plus
09:09pour la gestion des biens.
09:11– D'accord.
09:11– Exactement.
09:14La priorité des deux tiers,
09:15on peut prendre des décisions
09:16de gestion sur le bien.
09:18Mais pour vendre un bien,
09:19il faut l'unanimité.
09:20– D'accord.
09:21Et moi, ma question,
09:22c'est du coup,
09:22si j'ai envie de sortir,
09:23est-ce que je ne peux pas
09:24vendre à mes petits camarades ?
09:25– Eh oui, nul n'est censé
09:27être contraint
09:28de rester dans l'indivision.
09:29C'est une des protections
09:29du Code civil.
09:30Et c'est une des manières
09:31de sortir de l'indivision,
09:32c'est-à-dire qu'on peut
09:32demander le partage,
09:33il faut aller toquer
09:34à la porte du juge.
09:35Donc, ça peut prendre
09:36un petit peu de temps,
09:36ça peut être anxiogène.
09:37On peut aussi d'essayer
09:38de se séparer
09:39de sa propre part d'indivision.
09:42Et alors,
09:43qui va acheter
09:43une part d'indivision ?
09:45La loi prévoit aussi
09:46que les autres indivisaires
09:47ont ce droit.
09:48– Exactement,
09:48ils ont un droit de préemption.
09:49– S'ils n'ont pas de petits sous ?
09:50– Eh bien,
09:51s'ils n'ont pas de petits sous,
09:52telle est la difficulté.
09:53C'est-à-dire,
09:53qu'est-ce que je fais ?
09:54J'ai ma part d'indivision
09:55et alors mes copains,
09:56ils ne veulent pas acheter,
09:57on ne peut pas vendre tous ensemble
09:57parce qu'on ne veut pas tous vendre.
09:59C'est là que parfois,
10:08quelle que soit la répartition
10:09des cotes-parts,
10:10c'est la même chose,
10:11on est bloqué.
10:11Et donc,
10:12c'est pour ça
10:12qu'en fait,
10:13il est possible de vendre aussi,
10:14dans le cadre de cet article
10:15du Code civil,
10:16de vendre sa cote-part
10:17à un tiers investisseur.
10:18– À quelqu'un d'autre.
10:19C'est par exemple,
10:19si moi,
10:20avec ma sœur,
10:20on est fâchée,
10:21on a hérité d'un truc
10:22qu'elle ne peut pas
10:23ou qu'elle ne veut pas
10:23racheter ma part,
10:24moi,
10:25je peux aller vous chercher
10:26pour Marie-Esprit
10:27et dire
10:27il va y avoir un super plan.
10:29– Exactement.
10:30Et effectivement,
10:31où on rachète
10:32les cotes-parts-indivises
10:33de ceux qui souhaitent
10:34sortir et s'en libérer
10:35quand ils n'ont pas trouvé
10:36d'accord
10:36avec leurs autres indivisaires.
10:38– Mais donc,
10:38du coup,
10:39c'est bon,
10:39on a une solution.
10:40– Exactement.
10:41– Parce qu'en fait,
10:42non,
10:42mais le sujet,
10:42c'est que là,
10:43on le dit un peu légèrement,
10:44mais ça pose un vrai problème
10:45à l'heure
10:46où on a une pénurie
10:47de logements.
10:48On a des logements,
10:49évidemment,
10:50qui sont complètement inoccupés,
10:51mais parfois même des immeubles.
10:52J'imagine que vous,
10:53au quotidien,
10:53vous voyez ces cas-là.
10:54Est-ce que vous avez
10:54des exemples concrets ?
10:55– Oui, oui, oui.
10:56Très récemment,
10:57nous,
10:58on a eu le cas concret
10:58d'un immeuble à Paris,
11:00complètement,
11:01quasi vide.
11:02Il ne restait plus que
11:03un ou deux lots
11:05occupés sur 12
11:07et effectivement,
11:08qui étaient bloqués
11:08depuis des années.
11:09En plus,
11:10avec des gros travaux
11:11nécessaires pour restructurer
11:12le bien,
11:13parce que le risque
11:13dans ce type de situation,
11:15c'est que quand on n'est pas d'accord,
11:16et là,
11:16la famille en question
11:17n'était pas d'accord
11:18sur comment procéder
11:19et comment faire les travaux,
11:21quand on n'est pas d'accord,
11:22le bien,
11:22en fait,
11:23se déprécie aussi,
11:24parce qu'on arrête
11:25d'investir dans le bien.
11:26Donc,
11:26en fait,
11:26c'est un cercle,
11:27j'ai envie de vous dire,
11:28un cercle vicieux
11:29où on a à la fois
11:30notre bien immobilier
11:30qui se déprécie,
11:31on a de nombreux logements vacants
11:32et ça,
11:33c'est très fréquent.
11:34Nous,
11:35ça arrive dans,
11:36honnêtement,
11:36la majorité de nos dossiers
11:37sont des biens vacants
11:39parce que les indivisateurs
11:40n'arrivent pas
11:40à trouver de solution
11:41entre eux
11:42et ce,
11:43depuis,
11:43effectivement,
11:44des années.
11:44– Mais c'est dramatique,
11:45en fait,
11:46de se dire qu'en réalité…
11:47Moi,
11:47ce que je ne comprends pas,
11:48c'est à quel moment,
11:49justement,
11:50on n'a pas pensé
11:50à se dire,
11:51bah oui,
11:51effectivement,
11:52il va falloir faciliter
11:52la vente de la part
11:54à un tiers
11:55parce qu'effectivement,
11:56je ne peux pas non plus
11:56contraindre.
11:57Typiquement,
11:58si ma sœur n'a pas
11:58les moyens d'acheter ma part,
12:00je ne peux pas la contraindre
12:00à l'acheter.
12:01– Alors,
12:01c'est un sujet qui,
12:02jusque-là,
12:03vendre sa part à un tiers,
12:04c'était encore méconnu.
12:06Nous,
12:06on a pas mal de clients
12:07qui,
12:08quand ils découvrent
12:08notre solution,
12:09nous disent,
12:09mais vous êtes notre bouée
12:10de sauvetage.
12:17nous n'en a pas parlé,
12:18notre avocat
12:19nous n'en a pas parlé.
12:19– Vous n'en avez pas parlé,
12:20Nadia ?
12:21– Alors,
12:22on a justement,
12:24les notaires,
12:24de plus en plus,
12:25sont des prescripteurs
12:26parce qu'effectivement,
12:27c'est une manière pour eux
12:28et certains connaissent bien
12:29la solution
12:30et c'est une manière pour eux,
12:31effectivement,
12:31d'aider leurs clients
12:32et de ne pas les pousser
12:33dans la voie d'un contentieux
12:34qui va durer des années.
12:36– Parce que ça ne paraît pas naturel.
12:38On se dit,
12:38attendez,
12:38c'est le bien de la famille,
12:39on va intégrer
12:40une tierce personne,
12:42mais c'est effectivement
12:42une solution
12:43pour se débloquer.
12:44c'est-à-dire que
12:45comment on peut imaginer
12:46qu'on ne va pas finalement
12:47tous le vendre
12:48ou tous le louer ?
12:49Effectivement,
12:50c'est ça la difficulté.
12:51C'est les familles
12:51qui ne sont pas au même moment
12:52dans leur vie
12:53et qui ne veulent pas
12:53les mêmes choses,
12:54ils ne se mettent pas d'accord
12:54sur l'agence,
12:55ils ne se mettent pas d'accord
12:55sur le prix
12:56et on ne peut pas imaginer
12:58intégrer un tiers
12:58dans cette indivision
12:59parce qu'en fait,
12:59ça ne met pas fin à l'indivision
13:00mais ça peut permettre
13:02d'arriver vers une solution
13:03où il n'y a plus d'indivision
13:04à la fin.
13:05– Oui,
13:05mais alors du coup,
13:06on va poser des questions
13:06qui fâchent.
13:07Marie-Astrid l'a un petit peu dit
13:09mais à quel prix je vends ?
13:11Parce que si ce n'est pas un copain,
13:13j'imagine qu'en plus de ça,
13:14si on arrive
13:15et qu'on ne va pas être
13:16monopropriétaire
13:16mais qu'on va être avec d'autres
13:17et j'ai bien le sentiment
13:18qu'il y a 12 ans de bagarre
13:19derrière et voilà,
13:21est-ce qu'il y a vraiment
13:21quelqu'un qui est prêt
13:22à mettre un prix
13:22qui vaut ce qu'il vaut
13:24ou est-ce que je vais devoir
13:25brader la part
13:26qui était la mienne ?
13:27– C'est l'équilibre
13:28qu'il faut trouver.
13:28– Exactement,
13:29donc nous en moyenne
13:30pour répondre à votre question,
13:31Marie,
13:32on rachète avec une décote
13:33de 30%.
13:34Voilà,
13:35donc ça c'est la décote moyenne,
13:36ça peut être moins
13:37dans des marchés
13:38qui peuvent être considérés
13:39comme plus liquides,
13:40comme Paris,
13:41ça va être moins.
13:42Alors pour vous donner
13:42un exemple,
13:43un bien qui est vendu loué
13:46en pleine propriété,
13:47donc l'anti-article bien,
13:48un bien vendu loué,
13:50occupé,
13:50c'est en moyenne
13:5015% de décote.
13:52Donc là,
13:52on est à 30%.
13:53Et je peux vous dire
13:54qu'en fait,
13:55nous,
13:55nos clients
13:56qui viennent nous voir,
13:57quand on leur fait
13:58les propositions,
14:00ils sont en fait,
14:01ils comprennent
14:01tout à fait la décote
14:02parce que depuis des années,
14:04ils ont eu des frais
14:05sur ce bien,
14:06donc ils ont des charges,
14:07parfois sur les biens vides,
14:08ils ont la taxe
14:09sur les locaux vacants,
14:10ils ont des charges
14:11de copropriété qui tombent,
14:12etc.
14:13Et en fait,
14:13ils ont surtout
14:14leur liquidité
14:14qui est bloquée,
14:15là où ils pourraient
14:16la sortir,
14:17la réinvestir
14:18sur d'autres supports
14:18ou s'en servir
14:19pour acheter
14:21leur résidence principale.
14:22Donc en fait,
14:24ce prix-là
14:24est généralement
14:26très bien accepté
14:26par nos clients
14:27parce qu'ils comprennent
14:28les contraintes
14:29en fait,
14:30on va les remplacer
14:30dans une situation
14:31et ils comprennent
14:32tout à fait
14:32les contraintes
14:33que l'on va avoir
14:34à la fois financières
14:35et de portage
14:36dans la durée.
14:37Vous dites « on »,
14:38c'est-à-dire que
14:38c'est votre boîte
14:39qui rachète là.
14:40Oui.
14:40Mais est-ce que ça peut marcher
14:41si moi je vais voir
14:42un particulier
14:43et que je lui propose ?
14:44Parfaitement.
14:45Parfaitement,
14:45vous pouvez aussi
14:46en tant que tiers,
14:47un tiers ça peut être
14:47une personne morale,
14:48une personne physique,
14:49n'importe qui,
14:50un tiers peut se positionner
14:51sur l'acquisition
14:51d'une cote par indivise.
14:53Et là,
14:54c'est vous
14:54qui allez conseiller
14:55par exemple
14:56celui qui va acheter,
14:58personne physique,
14:59personne morale,
14:59peu importe,
15:00mais enfin,
15:00en disant « je vais vous faire,
15:02il faut l'acheter 30% plus faible
15:04parce que vous allez rentrer
15:05dans un truc ».
15:05Comment ça se passe en fait ?
15:07Comment on détermine le prix ?
15:08Qu'une boîte
15:09comme celle de Marie-Astrid
15:09puisse dire
15:10« bon ben voilà,
15:10nous c'est notre règle,
15:11c'est comme ça qu'on fonctionne ».
15:12Ok,
15:13mais quand on est sur
15:14des négociations
15:15one to one,
15:16ça se passe comment ?
15:16Alors,
15:16il n'y a pas de règle légale
15:17de toute façon
15:18pour la détermination d'un prix.
15:19Le grand principe,
15:20c'est d'aller chercher
15:21la valeur vénale d'un bien,
15:22donc la valeur initiale
15:23du bien immobilier
15:24et ensuite,
15:25effectivement,
15:25il y a un pourcentage
15:26des décodes qui s'appliquent.
15:27Pourquoi ?
15:28Parce que ce n'est pas liquide,
15:29parce que potentiellement,
15:30ça va être un contentieux
15:31à démêler
15:32et parce qu'effectivement,
15:33l'acquéreur que vous seriez,
15:34aujourd'hui Marie,
15:35dans cette hypothèse,
15:36vous allez acquérir un bien,
15:37est-ce que vous allez pouvoir
15:37l'occuper ?
15:38Pas forcément.
15:39Est-ce que vous allez pouvoir
15:40le louer ?
15:40Pas forcément.
15:41Donc,
15:42vous rentrez aussi
15:42dans une situation
15:43où vous êtes plusieurs
15:44propriétaires d'un bien
15:45et vous ne savez pas non plus
15:46comment ça va aboutir
15:48puisque l'individu
15:49ne prend pas fin
15:50lors de la vente
15:50de cette cote-part.
15:51Donc, effectivement,
15:52on va pouvoir accompagner
15:53les clients en partant
15:54d'une valorisation globale
15:56du bien immobilier
15:57et puis leur expliquer
15:57qu'effectivement,
15:58il faut ajuster
15:59avec une décote.
16:00Alors,
16:00on ne va pas leur donner
16:00un chiffre précis
16:01de 15, 25, 30
16:02parce que ça dépend
16:03de toute façon.
16:03De la situation.
16:04Oui, exactement.
16:05Mais il faut qu'ils aient conscience
16:06et souvent,
16:06ils ont conscience
16:07parce que leur idée,
16:08c'est de sortir
16:08de cette situation inextricable
16:09que ça ne va pas être
16:10valeur marché.
16:11Valeur marché,
16:15on a eu un exemple récemment
16:17d'un client
16:18qui nous a expliqué
16:19qu'en fait,
16:20il avait procédé
16:21à la voie du contentieux.
16:22Ça avait duré 5 ans,
16:24donc un partage
16:25pour aller dans
16:25un partage judiciaire
16:26et donc,
16:27c'était sur un appartement
16:28dans Paris,
16:29dans le 15e.
16:30Un appartement,
16:31pas un immeuble ?
16:32Non, là,
16:32c'était un appartement
16:33dans Paris,
16:34dans le 15e,
16:35qui s'était vendu
16:36au bout de 5 ans
16:36de procédure
16:37d'honoraires,
16:38d'avocats, etc.,
16:39aux ventes aux enchères,
16:40donc à 30%,
16:41un prix 30% inférieur
16:42au prix de marché.
16:43Tout ça pour ça, quoi.
16:44Donc voilà,
16:45en fait,
16:45c'est plutôt,
16:46est-ce que pendant 5 ans,
16:48on continue à payer
16:49toutes ces charges,
16:50etc.,
16:50tout ça pour arriver
16:51à une décote,
16:52alors qu'on aurait pu récupérer...
16:53on déteste en plus sa famille,
16:54c'est terrible.
16:54C'est terrible quand même.
16:55Il y a des histoires humaines
16:56quand même derrière.
16:57Exactement.
16:58Parce que c'est ça qui...
16:59Exactement.
17:00Et souvent,
17:01en fait,
17:01au-delà de la partie
17:02plus financière,
17:03nous,
17:03ce qu'on voit
17:04chez nos clients,
17:05c'est aussi
17:05une charge émotionnelle.
17:07En fait,
17:08ça touche
17:08à des sujets
17:09qui sont émotionnellement
17:13et à gérer...
17:14C'est vrai qu'on parle
17:15quand même
17:16de succession,
17:16de séparation,
17:17c'est quand même
17:18des moments lourds
17:18de la vie.
17:20On a souvent des familles
17:21qui sont dans des situations
17:21très compliquées,
17:23mais comme dans
17:24plein d'hypothèses,
17:25on a souvent,
17:25vous voyez,
17:25dans une fratrie,
17:26c'est un enfant
17:27qui s'occupe des parents.
17:28On a un peu pareil
17:28sur l'indivision.
17:29On a souvent finalement
17:30une seule des personnes
17:31qui sont propriétaires
17:32qui s'occupent.
17:33Et donc,
17:33à un moment donné,
17:34ça crée souvent des frictions
17:36et il faut pouvoir
17:37trouver des solutions
17:37pour sortir cet individu.
17:38Bonne question,
17:39encore une fois,
17:39mais il a toujours
17:40de bonnes questions
17:40Alban en régie
17:41qui me dit
17:41est-ce que la mairie
17:43peut aussi intervenir
17:45et acheter une part,
17:47par exemple ?
17:48Est-ce que vous avez
17:48des municipalités
17:50qui typiquement,
17:51puisqu'on partait du constat
17:52qu'il y avait aussi
17:52un problème de vacances
17:53de logement aussi,
17:54on parle beaucoup
17:55de réquisitions,
17:56de choses comme ça,
17:56est-ce que la mairie
17:57peut intervenir
17:58et se positionner ?
17:59Pas sur la cote-part indivision,
18:00c'est sur le bien immobilier
18:01en son entier
18:02que la mairie
18:02pourrait se positionner
18:03pour préempter
18:03et devenir propriétaire
18:04de l'entier.
18:05Mais donc,
18:05ça n'est jamais arrivé
18:06et un bailleur social,
18:08un institutionnel,
18:09ça n'existe pas ça ?
18:10Alors,
18:11on n'a pas eu de proposition
18:12de ce type d'organisme
18:13qui se peut...
18:14Ah bah comme ça,
18:15ça reste un tiers,
18:16mais ce serait sur une démarche
18:16volontaire d'acquisition
18:18d'une cote-part.
18:19Mais le droit de préemption
18:20de la mairie
18:21peut être purgé
18:22dans certaines communes
18:23pour compléter,
18:24mais effectivement,
18:25les mairies
18:26se positionnent très peu
18:28parce que,
18:28en fait,
18:29les mairies cherchent
18:30exactement l'entièreté.
18:32Exactement.
18:32Oui, bien sûr,
18:33mais j'imagine.
18:33Est-ce qu'il y a des
18:35bouclages grâce à vous,
18:36mesdames ?
18:38Parce que,
18:39typiquement,
18:39si par exemple,
18:40je vois que ma sœur
18:41a vendu sa part,
18:42même 30% moins cher,
18:43mais quand même,
18:44elle a récupéré pas mal d'argent
18:45et qu'ils finalement
18:46me disent
18:47« Ah bah tiens,
18:47finalement,
18:48moi je vais vendre aussi. »
18:49Est-ce que finalement,
18:50on n'arrive pas
18:50à des solutions positives,
18:52j'ai envie de dire,
18:53à un cercle vertueux ?
18:54Oui.
18:55Alors ça,
18:55ça nous arrive exactement.
18:57En fait,
18:58souvent,
18:58quand on se positionne
18:59sur les dossiers,
19:01on se rend compte
19:02qu'en fait,
19:02on arrive
19:03et on crée
19:04un nouveau cycle.
19:04Et exactement,
19:05il se produit,
19:06ça arrive très fréquemment,
19:08que le premier indivisateur sort.
19:10Là,
19:10par exemple,
19:11j'ai l'exemple,
19:11pareil,
19:12on parlait de gestion d'un bien
19:14où il y en a un seul
19:14qui gère un bien.
19:15J'ai l'exemple
19:16où on avait une fratrie
19:17de trois personnes
19:18et l'une d'entre elles,
19:19tous à peu près,
19:20la soixantaine,
19:21donc la retraite,
19:22et l'une d'entre elles,
19:23géraient le bien
19:24Oh, la soixantaine,
19:24la retraite !
19:26Fin de la soixantaine !
19:30L'une d'entre elles,
19:32géraient le bien
19:32et souhaitaient se décharger
19:34de ce poids.
19:35Et effectivement,
19:35le fait qu'on arrive
19:36et qu'on propose
19:37l'acquisition
19:38sur la première cote-part,
19:40finalement,
19:41en cascade,
19:42les autres indivisateurs
19:43se sont dit
19:43mais en fait,
19:44nous aussi,
19:44on a envie de profiter
19:45de notre retraite
19:45et nous aussi,
19:46on a envie de se libérer
19:48de ce bien
19:48et donc de vendre.
19:49Et c'est des opportunités
19:50pour ceux qui achètent
19:51d'ailleurs,
19:51du coup,
19:52derrière.
19:52Oui,
19:52dans ce cas-là,
19:53ça permet en fait
19:54d'aller aussi chercher
19:55des biens
19:55qui peuvent être hors marché
19:57parce qu'en fait,
19:57ils ne sont pas mis à la vente
19:58sur le marché.
19:59Donc,
19:59c'est aussi intéressant,
20:01c'est un nouveau mode
20:03de sourcing,
20:04de dossier.
20:04Mais du coup,
20:04ça veut dire quoi,
20:05Marie-Astreet ?
20:05Je vous appelle
20:06ou j'appelle Manotère,
20:07j'appelle Nadia,
20:07je dis,
20:08est-ce que vous avez
20:08des opportunités là-dessus
20:10si j'ai envie d'acheter,
20:11de me positionner
20:11avec une décote de 30% ?
20:13Un peu.
20:14Alors oui,
20:15tout à fait.
20:15Nous,
20:15on a beaucoup de,
20:17dans nos prescripteurs,
20:18on a effectivement,
20:18on a les notaires,
20:19les avocats,
20:20les administrateurs de biens
20:21ou même les conseillers
20:22en gestion de patrimoine
20:23qui ont des clients
20:24qui ont en fait
20:25une partie de leur patrimoine
20:25qui peut être bloquée,
20:27dont la liquidité est bloquée,
20:29effectivement,
20:29qui nous réfèrent
20:30ou même des clients
20:30qui viennent nous contacter
20:31en direct,
20:32beaucoup,
20:33pour justement savoir
20:34est-ce que leur dossier
20:35est éligible
20:36et est-ce que leur cote-part
20:37pourrait être racheté.
20:38Bon,
20:38mesdames,
20:39le temps passe hyper vite,
20:41c'est-à-dire que là,
20:42on se dit,
20:42bon,
20:43ok,
20:43on est dans la situation problématique,
20:45il faut trouver
20:45une façon de sortir.
20:46Comment je fais pour éviter
20:47de me retrouver
20:48dans cette situation problématique ?
20:49Comment je fais pour éviter
20:51d'avoir à vous appeler,
20:52mesdames ?
20:53Alors,
20:53on a la convention d'indivision.
20:55Alors,
20:55ça nécessite quand même
20:55qu'au départ,
20:56on se mette d'accord,
20:57c'est-à-dire qu'on peut prévoir
20:58une convention
20:58où on détermine ensemble
20:59les règles du jeu.
21:01La limite de la convention
21:01d'indivision,
21:02c'est la durée,
21:02ça ne peut durer que 5 ans.
21:03D'accord.
21:04Mais on peut se dire,
21:04ok,
21:05pendant les 5 prochaines années,
21:05voilà comment on va régler,
21:07gérer,
21:08payer et assurer
21:10une bonne gestion
21:11et intelligente
21:11de ce bien.
21:12L'inconvénient,
21:13effectivement,
21:13ça ne peut être
21:14que pendant 5 ans.
21:15Donc,
21:16il n'y a pas d'autre solution
21:17que de renouveler
21:17tous les 5 ans
21:18des conventions d'indivision
21:19pour déterminer clairement
21:20les règles du jeu
21:20entre les indivisateurs.
21:21Et ça,
21:22ça évite ce genre
21:22de situation inextricable ?
21:24Effectivement,
21:24c'est-à-dire qu'à partir du moment
21:25où vous avez signé
21:25cette convention de la division,
21:26vous ne pouvez pas demander
21:27le partage en justice.
21:28Vous êtes tenu
21:29par le respect
21:30de la convention
21:30que vous avez conclue
21:31avec vos co-indivisateurs.
21:32Oui,
21:32mais enfin,
21:32je peux avoir quand même
21:33un problème de vente,
21:34par exemple.
21:35Je peux me retrouver,
21:35moi.
21:36Et c'est pour ça
21:37qu'in fine,
21:37quand on aura passé
21:38les 5 ans,
21:39on aura des comptes
21:39d'indivision à régler.
21:40Si quelqu'un,
21:41si un indivisateur
21:41n'a pas assumé
21:42la partie indivision,
21:43il sera tenu
21:45par les règles du jeu
21:46et il faudra ressortir,
21:47encore une fois,
21:47soit par la vente
21:48du bien immobilier,
21:49pardonnez-moi,
21:50entier,
21:51donc avec toutes les difficultés,
21:52l'estimation,
21:53l'agence,
21:54etc.
21:54et l'acquiereur à choisir
21:55ou encore en sortir
21:57avec des sessions
21:58de code part
21:59pour liquider
21:59l'actif immobilier
22:00et pouvoir rendre
22:01quelque chose de liquide
22:02et assurer un partage.
22:04Mais moi,
22:04ma question,
22:05c'est ça,
22:05c'est quand même
22:05à quel moment
22:06on peut s'engager
22:07dans une convention
22:07d'indivision,
22:08typiquement en disant
22:09si Jean-Robert
22:09se retrouve dans une situation
22:11où il est obligé
22:11de vendre sa part,
22:12nous,
22:13Bernard et Bertrand,
22:14on s'engage
22:15à racheter sa part,
22:16en fait ?
22:17Alors,
22:18effectivement,
22:18le garde-fouc...
22:18C'est ce genre de choses-là
22:19qu'on doit convenir ?
22:21Alors,
22:21en tout état de cause,
22:22le droit de préemption
22:23des co-indivisaires,
22:24c'est-à-dire la possibilité
22:25de racheter la code part
22:26de celui qui vend,
22:27c'est légal.
22:28D'accord,
22:28mais est-ce qu'on peut
22:29les obliger à racheter
22:30cette part ?
22:30Parce que s'ils ne veulent pas la...
22:31Non,
22:31pas du tout.
22:32Non,
22:32on ne peut pas.
22:33La convention d'indivision,
22:34elle va être principalement
22:35sur la gestion du bien,
22:36s'accorder sur comment
22:37on va gérer le bien.
22:38Mais effectivement,
22:39si à la volonté
22:40d'un des indivisaires
22:41ou de plusieurs
22:42des indivisaires
22:43de vendre le bien,
22:44mais qu'il y en a un
22:44qui bloque,
22:45on se retrouve quand même
22:46effectivement bloqué.
22:47Donc,
22:47c'est là où la vente
22:49propre de la code part...
22:50Ça ne sert à rien,
22:51en fait.
22:52C'est là où la vente
22:53de la code part
22:54est intéressante
22:55parce qu'elle permet
22:56de libérer cette liquidité.
22:57Oui,
22:57donc Alban me demande,
22:58il me dit,
22:58il est d'accord avec nous
22:59pour dire que ça ne sert à rien
23:00et il me dit,
23:01mais du coup,
23:02ça sert à quoi ?
23:02À répartir les charges,
23:03en fait,
23:04plus qu'autre chose ?
23:04Oui,
23:05c'est ça.
23:06Alors,
23:06il y a aussi un aspect
23:07psychologique,
23:07c'est-à-dire qu'à un moment donné,
23:08quand on explique
23:08qu'il y a une convention
23:09qui est valable 5 ans
23:09et qui est opposable,
23:10c'est-à-dire qu'on ne peut pas
23:11aller voir le juge
23:11en disant,
23:12non,
23:12finalement,
23:12je veux partager,
23:13je demande le partage
23:14alors que j'ai signé
23:15une convention d'indivision,
23:16il y a l'aspect aussi moral
23:17où on s'est engagé
23:18à respecter cette convention,
23:19c'est limité à 5 ans
23:20et puis poste 5 ans,
23:21on trouvera d'autres solutions
23:22mais effectivement,
23:22pour sortir,
23:23il n'y a pas d'autre choix
23:24que de la vente.
23:24Et bon,
23:25juste deux minutes,
23:25je ne voulais pas
23:26vous le poser la question
23:26mais quand même,
23:27parce qu'on est quand même
23:27sur BFM Business,
23:28la fiscalité.
23:30Eh bien,
23:31c'est comme si vous vendiez
23:31un petit morceau
23:32de votre bien immobilier.
23:33D'accord.
23:33Donc,
23:34elle est différente,
23:35si c'est racheté
23:36par un indivisaire
23:37et que c'est une indivision
23:40successorale par exemple,
23:40ils ont une fiscalité
23:41qui est un petit peu
23:42plus intéressante,
23:42on passe en droit de partage.
23:43Si c'est racheté
23:44par un tiers,
23:45si c'est racheté
23:46par Marie-Hastrid,
23:47c'est des droits classiques,
23:49droits de mutation
23:49à titre onéreux,
23:50ceux que l'on paye
23:51quand on achète
23:51un bien immobilier.
23:53Pardon,
23:53je rigole
23:54parce qu'il y a Alban
23:54qui me dit
23:55pas de plus-value du coup
23:56parce qu'il y a des codes
23:56de toute façon.
23:58Alors,
23:59ça dépend.
23:59Oui,
24:00ça dépend en fait,
24:01ça dépend depuis quand
24:02la succession a eu lieu,
24:04ça dépend de l'origine
24:05la plupart du temps.
24:06Alors,
24:06on est souvent sur des successions
24:07qui datent d'il y a
24:08pas mal d'années
24:10et puis encore une fois,
24:11ça dépend de tous
24:12les facteurs
24:14qu'on va modéliser
24:15et qui vont voir,
24:16qui vont permettre
24:16de déterminer le prix.
24:17Donc,
24:18non,
24:18en général,
24:19il y a quand même
24:19la plus-value.
24:20Bon,
24:21ben voilà,
24:22il y a quand même,
24:22mais Alban,
24:23je ne sais pas
24:23s'il a des frangins.
24:24Oui,
24:24je crois qu'il a un frère.
24:25Je pense que c'est pour ça
24:26que ça l'intéresse.
24:27Il se renseigne.
24:27Oui,
24:27ça va être dur.
24:28Il me dit ça,
24:29ça va être dur.
24:30Mais déjà,
24:31s'il y a un héritage,
24:31Alban,
24:32c'est déjà pas mal.
24:32Et puis maintenant,
24:33on a les coordonnées
24:34de Marie-Astrid et Nadia,
24:35donc je pense qu'Alban
24:36pourra régler son problème.
24:37Et vous aussi,
24:38amis téléspectateurs
24:39de BFM Business,
24:40merci à toutes les deux
24:41d'avoir été avec nous
24:42pour parler de ce sujet
24:42qui est quand même
24:43hyper technique,
24:44mais qui quand même,
24:45je pense que ça chiffre
24:46encore en milliers
24:46de logements,
24:49potentiellement inoccupés,
24:50sous-occupés,
24:51sur le marché
24:52qui pourraient revenir.
24:52Donc,
24:53c'est quand même
24:53un vrai sujet.
24:54Il y en a énormément.
24:54Complètement.
24:55Merci à toutes les deux.
24:56Nadia Boudry,
24:57je n'arrive pas à le dire,
24:58je l'ai bien dit ou pas ?
24:59Oui, très bien.
24:59C'est bien.
25:00Notaire associée
25:01chez VXL Notaire
25:02dans le 7e arrondissement
25:03de Paris
25:04et Marie-Astrid
25:05Delabrousse-Mayu,
25:06associée Braxton,
25:07Indivision.
25:07Le 06 s'affiche
25:09si vous voulez.
25:10Je plaisante.
25:11Pour racheter votre part.
25:13Merci d'avoir été avec nous
25:15sur BFM Business.
25:15Les experts de l'IMO
25:16reviennent demain.
25:19Les experts de l'IMO
25:20sur BFM Business.
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