00:00Parlons Viagé, avec l'office du Viagé, bien conseillé, bien protégé.
00:06Avec vous Bérénice.
00:08Et oui, c'est vrai qu'on s'intéresse au Viagé.
00:10Vous avez peut-être déjà regardé des annonces en ligne, Sylvain, nos auditeurs.
00:14Et peut-être que vous vous êtes dit, mais qu'est-ce que je dois regarder en premier ?
00:18Parce qu'une annonce Viagé, ce n'est pas comme une annonce immobilière classique.
00:21Il n'y a pas juste un prix affiché, il y a un bouquet.
00:23Donc le bouquet, c'est la somme qu'on verse au moment de l'achat.
00:27Je m'apprêtais à vous faire un bouquet de fleurs.
00:28Oh, c'est gentil, j'adore les fleurs, vous pouvez, n'hésitez pas.
00:31Il y a aussi une rente, il y a un âge, bref, il y a plein d'informations qui peuvent vous sembler obscures au premier coup d'œil.
00:37Vous vous dites, tiens, qu'est-ce qu'il faut regarder ?
00:38Donc voilà, pour nous éclairer sur le sujet, nous avons en ligne l'experte Marine Livotti, directrice de l'office du Viagé,
00:46qui va nous expliquer concrètement comment justement analyser une annonce de Viagé
00:50pour savoir si c'est une bonne affaire, si c'est une bonne opportunité ou pas.
00:53Bonjour Marine.
00:55Bonjour Bérénice, bonjour à tous.
00:56Alors Marine, bon, on tombe sur une annonce Viagé, voilà.
00:59Par quoi on commence ? Qu'est-ce qu'il faut regarder en priorité ?
01:02Alors vous avez raison déjà de rappeler qu'effectivement en Viagé, il faut apprendre à lire en fait un bien autrement.
01:08C'est pas juste une question de prix, vous l'avez dit, c'est vraiment une stratégie patrimoniale qu'il faut voir avant tout.
01:13Donc la première étape, on va commencer par regarder le bien immobilier comme dans une vente immobilière classique.
01:18On va analyser la localisation, la typologie du bien, son état, la proximité des commodités, bref, tout ce qui fait qu'un bien va être attractif.
01:27Parce que le Viagé, c'est une décote, mais c'est surtout un bien immobilier qui doit rester un bon bien immobilier.
01:33D'accord. Mais alors on entend souvent, enfin moi c'est ce que j'ai entendu d'ailleurs en premier, il faut regarder l'âge du vendeur.
01:38Alors bon c'est un peu glauque, mais concrètement qu'est-ce que ça change ?
01:42Alors en fait ça change tout. Et pas malheureusement, comme vous le dites, comme les gens l'imaginent,
01:47l'âge il ne sert pas du tout à faire un calcul morbide, il n'y a pas de tout ça.
01:51Il sert vraiment à déterminer plutôt l'horizon d'investissement.
01:54Plus le vendeur va être jeune, plus la décote est forcément importante pour tenir compte de l'occupation potentiellement qui sera plus longue.
02:01Et vice-versa si le vendeur est plus âgé. Mais ça sert uniquement à définir cet horizon.
02:06D'accord. Et alors ensuite, forcément en tant qu'acheteur, on se pose toujours la même question.
02:12Bouquet, donc la somme qu'on verse au moment de la vente.
02:16Où rente ? Rente c'est chaque mois, c'est ça ? Qu'est-ce qu'il faut privilégier en fait ? Comment on fait ?
02:22Alors là l'idée c'est de raisonner comme un investisseur.
02:25On va regarder le bouquet qui est donc le ticket d'entrée.
02:28Et ensuite la rente qui va être finalement pour l'investisseur un effort d'épargne tous les mois.
02:32Donc l'objectif ça va être de trouver le bon équilibre entre les deux en fonction de l'épargne qu'on a de disponible.
02:38Et de la capacité ensuite à assumer une rente dans le temps et donc mensuellement.
02:43Et ensuite il faut regarder deux facteurs qui sont assez essentiels.
02:46La valeur occupée du bien et la décote d'occupation.
02:49D'accord. Mais alors est-ce que vous avez un exemple concret Marine, qu'on puisse bien s'imaginer ce que ça donne ?
02:54Oui bien sûr. Alors moi je vous propose qu'on parte sur un bien qu'on a actuellement à la vente qui est sur Vitrolles.
03:01Donc on est près de Marseille, on a une maison qui fait 93 mètres carrés avec un beau terrain de plus de 1400 mètres carrés, terrasse, garage, bien entretenu.
03:09Donc la valeur de la maison si on la vendait sur le marché immobilier classique, on l'a estimée à 390 000 euros.
03:15Mais le fait de basculer sur du VHG occupé, notre valeur occupée tombe là à 171 644 euros.
03:24Donc on voit qu'on a une décote d'à peu près 56% par rapport à la valeur pleine sur le marché.
03:29D'accord. Et alors quelles sont les conditions de cette vente ?
03:32Alors là on a un bien qui est occupé par un homme seul qui a 71 ans.
03:37Le bouquet qui est à veiller, il est de 83 000 euros.
03:41Et ensuite on a une rente mensuelle de 700 euros tous les mois.
03:44Donc là l'idée c'est que l'investisseur il doit se poser deux questions simples.
03:48Quel est mon horizon d'investissement sur ce produit ?
03:50Et est-ce que je suis prêt du coup à immobiliser mes 83 000 euros aujourd'hui pour me sécuriser en bien qui a une valeur à aujourd'hui de 390 000 avec cette forte décote et sans avoir de gestion locative dans le temps ?
04:02Et là concrètement on est sur quel horizon d'investissement ?
04:05Alors avec un homme de 71 ans on dit que l'horizon d'investissement moyen il va être entre 15 et 16 ans à peu près.
04:11D'accord. Et donc on est sur un investissement patrimonial long terme on peut le dire ?
04:16Oui c'est ça. C'est un bien qui va être très intéressant parce qu'il va être situé là par exemple dans une zone assez stratégique entre Marseille et Aix-en-Provence.
04:25On est proche des axes, on a un gros potentiel et surtout un gros potentiel dans le temps.
04:29On a une vraie valorisation à envisager sur un bien comme ça.
04:34D'accord. On peut dire en tout cas qu'il faut bien analyser le viagé avant de se lancer. C'est important.
04:39Oui c'est extrêmement important. En fait l'investissement en viagé il est bien à partir du moment où il est bien structuré, qu'on a réfléchi et qu'on a regardé vraiment tous les bons indicateurs
04:48pour ne pas se focaliser uniquement comme vous le disiez au début sur un bouquet, sur une rente.
04:53C'est un ensemble d'éléments qu'il faut prendre en considération pour faire un bel achat.
04:57Et bien merci beaucoup Marine Livotti de l'Office du Viagé.
05:01C'était Parlons Viagé.
05:04Avec l'Office du Viagé, bien conseillé, bien protégé.
Commentaires