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  • il y a 5 mois
Lundi 7 juillet 2025, retrouvez Anthony Roustan (Avocat associé, Bruzzo Dubucq) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.

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Transcription
00:00Comment structurer son patrimoine immobilier dans un contexte fiscal incertain ?
00:08Voilà le sujet qui va à présent nous animer sur Smart Patrimoine aujourd'hui.
00:12Et pour en parler, nous avons le plaisir d'être accompagné par Anthony Roustan.
00:14Bonjour Anthony Roustan.
00:16Bonjour, merci de m'accueillir.
00:17Vous êtes avocat associé, avocat fiscaliste même au sein du cabinet Bruseau-Dubuc.
00:22La question est posée, contexte fiscal incertain, discussion longue et fructueuse ou infructueuse,
00:29je ne sais pas sur le dernier projet de loi de finances.
00:31Rumeur sur le futur projet de loi de finances, début d'annonce d'ailleurs sur ce début de projet de loi de finances.
00:38Et une question des épargnants français qui aiment beaucoup l'immobilier.
00:43Comment mon patrimoine immobilier va-t-il être impacté par des changements fiscaux
00:49et comment structurer ce patrimoine immobilier ?
00:50Est-ce qu'on a des débuts de réponse à mi-2025 Anthony Roustan ?
00:54Alors on a des réponses à des choses qui marchent et il y a des choses qui ne marchent pas.
00:59Déjà aujourd'hui, on a une difficulté en France, c'est la rentabilité de l'immobilier.
01:06Puisqu'aujourd'hui, un bon investissement immobilier, s'il vous rapporte 5%, vous êtes déjà content.
01:11Et en fait, de ces 5%, vous allez enlever déjà la moitié en impôts sur les revenus fonciers.
01:15Vous avez la taxe foncière, vous avez l'IFI, vous avez les charges de copropriété.
01:20Et en fait, quand on fait le bilan, et moi je le fais souvent pour mes clients,
01:23in fine, il reste un rendement net qui est plutôt de l'ordre de 1 ou 2% net de fiscalité, net in the pocket.
01:31Et dans ce cas-là, on se dit, autant placer sur un livret A ou sur des produits financiers.
01:35Ça veut dire qu'on a le réflexe immobilier, mais qu'en fait, on n'identifie pas forcément qu'à la fin,
01:38ce n'est pas le plus intéressant dans le cadre que vous venez d'évoquer.
01:40Voilà. Mais l'immobilier, c'est intéressant. Pourquoi ? Parce qu'on peut faire de la dette.
01:44C'est le seul investissement où on peut utiliser l'argent de la banque, finalement, pour s'enrichir.
01:50Et donc, quand on utilise de l'effet de levier, là, ça devient intéressant de faire de l'immobilier.
01:54Et se pose la question de comment on le structure.
01:56Est-ce que j'achète en nom propre ? Est-ce que j'achète en société ?
01:58Est-ce que je fais du meublé ? Est-ce que je fais du nu ?
02:01Alors déjà, la réponse entre le meublé et le nu, aujourd'hui, le meublé,
02:04même si le LMNP a été retoqué un petit peu au niveau des plus-values,
02:07ça reste quand même le régime fiscal le plus intéressant.
02:11D'accord. Ça, c'est un avocat fiscaliste qui le dit.
02:14Le meublé reste le régime fiscal le plus intéressant aujourd'hui.
02:16Oui, parce qu'en fait, sur vos loyers, vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier
02:21quand vous êtes au régime réel, ce qui vous permet de réduire votre base taxable pendant l'exploitation.
02:26Et donc, vous ne payez pas beaucoup d'impôts sur les loyers que vous encaissez,
02:28ce qui vous permet de rembourser le crédit avec des loyers faiblement taxés.
02:32Et à la revente, certes, vous allez reprendre ces amortissements dans le calcul de la plus-value,
02:37mais vous avez des abattements pour durée de détention qui font qu'au bout de 30 ans,
02:41vous êtes dans tous les cas exonéré.
02:42D'accord.
02:43Vous ne payez pas non plus beaucoup d'impôts à la revente.
02:45Et donc, le meublé, ça reste quand même assez intéressant.
02:47Dans le cas d'un investissement long terme ?
02:49Dans le cas d'un investissement long terme, exactement.
02:51Sur le court terme, le meublé reste aussi intéressant.
02:55Après, il se pose la question si je veux faire du nu, parce que par exemple, c'est des locaux professionnels.
02:59Les locaux professionnels, c'est très rentable.
03:00Il faut avoir un bon locataire, mais c'est très rentable.
03:03Généralement, c'est du nu.
03:04Dans ce cas-là, il se pose la question, est-ce que je me mets à l'IR, est-ce que je me mets à l'IS ?
03:08Ce qu'il faut retenir, c'est qu'à l'IS, je ne paye pas d'impôts ou très peu sur les loyers,
03:12mais je paye beaucoup d'impôts à la revente.
03:14Alors qu'à l'IR, je paye beaucoup d'impôts sur les loyers et pas beaucoup d'impôts à la revente.
03:18Ça, ça veut dire qu'on a une structure dédiée à nos investissements immobiliers,
03:21si on se pose la question de l'IR ou l'IS ?
03:22Exactement.
03:22On a quoi ? On a une SCI ?
03:24Une SCI ou une autre forme sociale, ça peut être une SARL, ça peut être une société en commandite simple.
03:29Nous, on travaille beaucoup la société en commandite simple qui est un peu hybride,
03:32qui va chercher un peu l'IS sur les loyers et un peu l'IR sur la revente pour bénéficier du meilleur des deux mondes.
03:36Qui est un petit peu moins connu du grand public, mais qui est un outil apparemment que les avocats fiscalistes aiment beaucoup.
03:40Oui, beaucoup plus efficace que la bonne vieille SCI à l'IR.
03:44D'accord.
03:44Et l'idée après, c'est aussi qui on met dans ces sociétés.
03:47Est-ce qu'on met nos enfants ? Est-ce qu'on est tout seul ? Est-ce qu'on s'associe ?
03:51Alors ça, on va peut-être y répondre dans un second temps.
03:53Juste avant, un tout petit mot quand même sur ces sociétés, commandite simple.
03:55Pourquoi vous préférez ça aux autres types de structures ?
03:59On parle d'investissement immobilier, que ce soit en direct, en meublé ou en U,
04:03investissement immobilier professionnel.
04:05On n'a pas parlé d'autres types d'investissement immobilier qui peuvent être ce qu'on peut appeler la pierre papier ou autre.
04:09Mais là, quand on veut faire de l'immobilier en direct, pourquoi est-ce que la SCS, c'est ce qui marche le mieux ?
04:14Alors, ce n'est pas ce qui marche le mieux dans tous les cas.
04:17Dans beaucoup de cas, c'est très utile parce qu'en fait, vous avez deux catégories d'associés,
04:21avec des associés soumis à l'IS et des associés soumis à l'IR.
04:24D'accord. C'est quand on veut le faire à plusieurs, du coup ?
04:25Oui. Ou alors, quand on veut le faire en famille.
04:27Il peut y avoir les enfants à l'IS et les parents à l'IR.
04:31On n'est pas obligé d'être plusieurs associés, vraiment tiers.
04:34Et l'intérêt, c'est qu'on va flécher la partie loyer vers les associés à l'IS
04:37et donc bénéficier du régime favorable de l'IS sur les loyers.
04:41D'accord.
04:42Et flécher la partie plus-value vers les associés à l'IR, qui sont les commandités.
04:46Et donc bénéficier aussi du régime favorable de la revente de l'IR.
04:50D'accord.
04:50Et donc bénéficier un peu du régime des deux mondes quand on fait une commandite et qu'elle est bien faite.
04:54Je précise pour ceux qui nous écoutent, on parle de stratégie d'investissement immobilier,
04:57pas de structuration en vue d'une transmission d'un patrimoine familial
05:00où là, pour le coup, on a des problématiques différentes et la SCI fonctionne plutôt très bien.
05:04La SCI fonctionne bien.
05:05La SCI peut aussi être utilisée pour de la transmission.
05:08C'est du cas par cas, mais les deux peuvent être utilisés.
05:12Comment structurer son patrimoine immobilier dans un contexte fiscal incertain ?
05:16Ça vaut aussi quand on réfléchit à des sujets familiaux, à des sujets de transmission,
05:21à des sujets peut-être de testament un petit peu plus tard.
05:25Comment on prend ça en compte aujourd'hui ?
05:27Qui est-ce qu'on met dans la société et comment est-ce qu'on organise ?
05:29La transmission, aujourd'hui, quand on a un patrimoine immobilier existant,
05:33il y a deux manières de le transmettre.
05:34Soit vous le donnez, vous faites des donations à vos enfants, vous pouvez donner la nue propriété.
05:38C'est ça, c'est le mécanisme nue propriété usufruit qui est à privilégier aujourd'hui ?
05:42Ça, c'est le premier schéma.
05:44Mais sur des gros patrimoines, on commence à payer quand même beaucoup d'impôts,
05:47même quand on ne donne que la nue propriété.
05:49Et dans ce cas-là, on peut faire une partie de donation
05:52et une partie de ce qu'on appelle un family buyout ou un owner buyout,
05:56c'est-à-dire une vente à soi-même, où vous vendez votre bien immobilier à une nouvelle société
06:00dans laquelle il y a vos enfants.
06:02Vos enfants s'endettent pour vous racheter votre bien.
06:04Le loyer rembourse le crédit.
06:06Et petit à petit, vos enfants redeviennent propriétaires du bien
06:09sans que vous soyez passés par une donation.
06:11Et vous, vous encaissez du cash en faisant une vente à la génération suivante
06:15sans trop de risques puisque c'est un bien qui est loué,
06:17qui est dans la famille depuis longtemps, on sait qu'il va tourner.
06:20Et ça, ça vaut pour des biens que je détenais en propre
06:22ou il fallait que je les détienne via une société avant quand même ?
06:25Si vous les détenez en propre, c'est mieux parce que vous allez être à l'IR sur la revente,
06:28donc vous allez pouvoir encaisser le cash de la revente
06:31avec le régime des plus-values des particuliers qui est très intéressant.
06:34D'accord.
06:34Si vous étiez en société et qu'elle était à l'IS, ça va marcher aussi.
06:38Vous allez payer un peu plus d'impôts quand vous allez vendre à vos enfants,
06:41mais vous ne payerez pas de droits de donation parce que vous avez fait une vente
06:43et que vos enfants se sont ré-endettés pour vous racheter votre bien immobilier.
06:47Et tout ça, c'est tout à fait légal ?
06:48C'est tout à fait légal si c'est fait correctement avec de la substance
06:51et qu'on fait en sorte d'éviter les pièges fiscaux de l'administration.
06:54Et ça, ça va être retoqué dans le projet de loi de finances 2026
06:57ou ça a été évoqué à l'heure actuelle ?
06:58Non, ça n'a pas été évoqué.
06:59Ça, ça continuera de fonctionner.
07:01Ce qui est évoqué, c'est de créer un statut du bailleur unique,
07:04c'est-à-dire qu'on ne distinguerait plus forcément le nu, le meublé.
07:08Parce qu'aujourd'hui, c'est un peu injuste que le meublé soit plus favorablement traité que le nu
07:11parce que le meublé, c'est du court terme.
07:15Pour le marché locatif, ce n'est pas terrible.
07:17Donc, on essaye de créer un statut un peu unique pour tous les loueurs en meublé.
07:20Dernière question, si on revient sur les sujets rendement que vous avez évoqués au début.
07:25Est-ce que bien structuré fiscalement avec les mécanismes que vous nous avez donnés
07:28sans patrimoine immobilier, ça permet d'augmenter les rendements ?
07:31Ça change tout.
07:31Ça change tout parce qu'en fait, aujourd'hui,
07:33la fiscalité, c'est la charge numéro un de tout investisseur immobilier.
07:37Quand on est à l'impôt sur les revenus fonciers, on paye plus de la moitié de ses bénéfices
07:43passent en impôts.
07:45Donc, oui, oui, ça change totalement la donne.
07:47Une société à l'IS va pouvoir rembourser un crédit avec très peu d'effort d'épargne
07:51alors qu'une société à l'IR ou un investissement en direct va nécessiter un effort d'épargne
07:55à cause de la fiscalité.
07:56Merci beaucoup, Anthony Roustan, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:00Je rappelle que vous êtes avocat associé au sein du cabinet Bruseau Dubuc.
08:03Merci beaucoup.
08:03Merci.
08:04Merci à vous également de nous avoir suivis.
08:06On se retrouve très vite sur Be Smart for Change.
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