Setor imobiliário e os efeitos do modelo de crédito anunciado pelo governo Lula

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O fundador da Resale, Marcelo Prata, analisa os efeitos do novo modelo de crédito imobiliário lançado pelo governo. Ele destaca que a medida moderniza o sistema, favorece a classe média e estimula emprego e renda, mas ainda depende da estabilidade dos juros para garantir resultados sustentáveis.

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00:00A gente vai seguir falando do setor imobiliário com o Marcelo Prata.

00:03Ele é fundador da Resale, especialista em crédito e mercado imobiliário.

00:08Marcelo, boa noite. Obrigada por ter aceitado o nosso convite.

00:11Queria começar entendendo a sua avaliação de quais são os efeitos desse modelo de crédito

00:16sobre a atividade econômica do país, prós e contras.

00:20Boa noite, Cris. Prazer estar aqui.

00:22Quando a gente fala de mercado imobiliário, a gente tem que lembrar que ele é uma indústria

00:25que emprega muito. A construção civil é um ecossistema que gera muita renda e emprego.

00:32E com isso, qualquer iniciativa que é feita via governo para fomentar esse setor,

00:38ele tem um efeito colateral muito importante para a economia.

00:42E sem dúvida nenhuma, além de ser uma pauta do governo, pensando lá no ano que vem,

00:46ele traz resultados imediatos, que é empregar mais e gerar mais renda.

00:52Agora, o mercado tem olhado com receio essa questão fiscal do país.

00:56Volta e meia esse assunto, volta com muita força.

00:59O noticiário essa semana falou-se muito disso.

01:01Como é que você enxerga esse tema pela perspectiva desse novo modelo de crédito?

01:07É sustentável?

01:08É sustentável porque ele não muda a origem do recurso.

01:12Então, não está se injetando dinheiro, o governo não está colocando dinheiro

01:16ou financiando essa nova linha.

01:18O que ele fez foi reestruturar uma questão sistêmica, que é usar de uma maneira diferente

01:25aquele funding, aquela fonte de recurso que já existe, que é a caderneta de poupança.

01:29De que forma eles vão mudar essa maneira da caderneta de poupança funcionar em relação a isso,

01:36o funding da caderneta de poupança?

01:37Só para ficar claro para o nosso telespectador.

01:39Legal.

01:40No modelo atual, há uma destinação específica para esse recurso.

01:45Então, quando todo o dinheiro que é captado em caderneta de poupança, você tem um pedaço

01:50que vai para o crédito imobiliário, 65%, 20% fica no compulsório no Banco Central

01:55e os bancos têm livre 15% para aplicar.

01:59Esse novo modelo, ele começa a criar um alicerce para que o mercado se sofistique lá na frente.

02:05Então, basicamente, o que ele tira são essas travas, deixa livre para que os bancos possam emprestar

02:12a totalidade desse capital captado na caderneta de poupança, mas com algumas regrinhas para garantir

02:19que o dinheiro vá para o crédito imobiliário, que é esse o objetivo, não é esgotar a poupança com outras linhas.

02:26Mas, com isso, ele flexibiliza o uso do recurso e moderniza, na minha opinião, criando um alicerce importante

02:32para o futuro, para que se tenha outras fontes de receita, outras fontes de funding para o mercado imobiliário.

02:38O que muda exatamente para o consumidor e o grande foco é mesmo a classe média?

02:44Sim, é a classe média porque a gente viu aí junto com essa medida também a mudança do teto de utilização

02:51desse recurso, que era limitado a R$ 1,5 milhão, agora foi para R$ 2,250,000.

02:54Então, esse é o indicativo.

02:57Quem pode comprar um imóvel desse valor.

02:59Exato, porque essa população, como foi bem dito um pouco antes, que comprava imóvel de R$ 1,5 milhão até R$ 2,250,000,

03:06tinha que tomar crédito mais caro porque o funding era outro.

03:10Agora, atinge essa população.

03:12E, na prática, até ouvi um especialista falando também hoje sobre o tema, ele comentou o seguinte,

03:17que se tudo der certo, nada muda.

03:20Então, a gente tem...

03:22Isso é bom?

03:22Isso é excelente para o mercado.

03:24Num país onde a gente precisa de estabilidade e resiliência, sem dúvida nenhuma, isso é importante.

03:28É melhor do que ter a incerteza.

03:30Exato.

03:30Em relação às empresas em si, como é que isso mexe com as empresas desse segmento imobiliário?

03:37Aquelas que atuam na classe média, produzindo imóveis desse valor, sem dúvida, é uma excelente notícia

03:43que, de cara, mostra que ele vai conseguir vender imóvel para uma parcela que estava desatendida com crédito mais barato.

03:52E, junto com a medida anunciada pelo governo, a Caixa pegou carona e surfou essa onda junto,

03:58mudando também uma regra que ele tinha.

04:00Eles tinham limitado o financiamento imobiliário a, no máximo, 70% do valor imóvel.

04:05Hoje, destravou para 80%.

04:07Então, o mercado tem que estar feliz com a notícia.

04:10De qualquer maneira, a gente está falando de uma taxa de juros de 15% ao ano.

04:14É uma coisa muito alta que, claro, que mexe.

04:17Eu já recebi várias pessoas, CEOs de empresas, desse mercado aqui

04:22e eles reclamam muito dessa questão dos juros altíssimos.

04:25Sim, aí a gente tem uma questão macroeconômica que impacta.

04:28Então, o que o governo fez, e, obviamente, defendendo a bandeira da habitação,

04:34que é uma bandeira que tem que ser defendida mesmo,

04:37a gente tem um déficit habitacional enorme no Brasil,

04:40mas isso não resolve a questão da taxa de juros.

04:43Você garante que você vai ter funding por mais tempo,

04:47mas, sem dúvida nenhuma, a taxa de juros traz um grande impacto,

04:50porque não é só na parcela do financiamento.

04:53Ela encarece o custo de vida e afeta o tripé que a gente diz que sustenta o mercado imobiliário,

04:59que é confiança do consumidor, emprego e renda.

05:02Esse programa pode, de certa maneira, pressionar a inflação e juros também no país?

05:08Eu acredito que não, porque a gente tem uma coisa muito importante

05:11quando a gente fala do mercado imobiliário e da construção civil,

05:15ele é o bem mais precioso na vida das famílias brasileiras.

05:20Então, a gente costuma ter, obviamente, quando o mercado está mais aquecido,

05:23você tem uma questão de oferta e demanda,

05:25mas, em geral, você ajuda as famílias a direcionar bem os seus investimentos,

05:30investindo naquilo que é um bem duradouro.

05:33Então, eu não acredito no impacto imediato nessas questões.

05:37Eu vou passar para a pergunta do Eduardo Gair, nosso analista lá em Brasília.

05:41Gair, fica à vontade para perguntar para o Marcelo.

05:46Oi, Marcelo. Boa noite.

05:47Cris, eu vou fazer duas perguntas.

05:49Vocês administram o tempo depois, Marcelo.

05:51Primeiro, em relação ao impacto desse funding maior nos juros.

05:57Nos juros, eu digo, cobrados da população que faz financiamento.

06:01A gente deve esperar, realmente, uma manutenção dos juros cobrados

06:04ou pode haver oscilação?

06:05E o segundo ponto, a elevação desse teto de R$ 1,5 milhão para R$ 2,250 milhão,

06:11se isso deve promover alterações no valor dos imóveis médio.

06:15Claro, os imóveis tendem a ficar mais baratos ou mais caros,

06:18com mais gente podendo financiar a compra da casa própria.

06:23Bom, Gair, vamos lá.

06:24Em relação ao custo do financiamento para o consumidor,

06:28a gente tem uma livre competição entre os bancos.

06:31Então, embora a Caixa ainda seja a principal financiadora no Brasil,

06:35mas isso, os outros bancos, os bancos privados,

06:37hoje competem de igual para igual.

06:39E, pelo contrário, acho que essa medida,

06:41ela ajuda a que essa competição continue acontecendo.

06:44Obviamente, a gente não está vivendo o melhor cenário,

06:47o cenário mais barato de taxa de juros,

06:50mas o funding poupança é o mais barato que a gente tem.

06:53Então, de curto prazo, acredito que a gente fique onde estamos.

06:58Agora, em relação ao preço dos imóveis,

07:00quando a gente fala de classe média,

07:02sempre há uma especulação de que aumentar a faixa puxa preço.

07:05Mas, na verdade, o consumidor compara, ele pesquisa,

07:09especialmente nessa faixa de renda,

07:12que a gente está atingindo com a medida.

07:14Não acredito que a gente tenha essa inflação,

07:17esse inflamento do valor dos imóveis por conta disso.

07:21Em relação a essa questão dos bancos privados,

07:24eles devem entrar nessa história?

07:26Eles já estão nessa história,

07:28mas como é natural acontecer no mercado financeiro,

07:31eles ralham.

07:32Então, o que a gente está vendo é algumas queixas,

07:36embora hoje os CEOs dos principais bancos privados

07:39tenham se mostrado, e foi importante isso,

07:40eles sinalizaram apoio à medida do governo,

07:43eles entendem que é o princípio de uma mudança estrutural,

07:47mas, no primeiro momento, eles não gostaram muito

07:49desse teto de 12%,

07:50que é o limite que eles podem emprestar

07:52a esse novo funding, por assim dizer,

07:5480% desse novo funding nesse teto.

07:57Não gostaram muito,

07:58mas há que se dizer que se tem um dinheiro

08:00que tem garantias e que ajuda a manter os juros mais baixos,

08:04é o imobiliário,

08:05porque você tem garantias reais, né?

08:07Se a pessoa não pagar o financiamento,

08:09o imóvel é garantido.

08:10Sim, o imóvel.

08:11Então, eles estão ralhando,

08:13mas acredito que entenderam aí

08:15que o governo está ajudando a melhorar esse setor.

08:17Daqui a pouco vão parar de reclamar.

08:19Vão.

08:20Vamos para mais uma pergunta do Gaia.

08:24Marcelo, esse aumento no limite de financiamento da Caixa

08:28para 80% não pode favorecer o crescimento da inadimplência?

08:33Gaia, ótima pergunta.

08:34Quando a gente fala de crédito imobiliário,

08:36ele tem a mais baixa taxa de inadimplência, né?

08:40Porque exatamente há uma garantia real.

08:43Então, as pessoas, primeiro,

08:44que deixam de pagar tudo antes de deixar de pagar o imóvel.

08:47Então, o crédito imobiliário,

08:49o financiamento,

08:50ele é uma linha muito tranquila em termos de inadimplência.

08:52De qualquer maneira,

08:54isso não obriga o banco a financiar 80%.

08:57Ele continua fazendo uma análise de crédito muito real, né?

09:01Tentando buscar, de fato, o quanto a família pode comprometer do orçamento.

09:05E não é porque ele pode que ele empresta 80%.

09:08Então, essa segurança, né?

09:10Ou esse conservadorismo dos bancos

09:13continua existindo, especialmente em cenários de taxa de juros mais alta.

09:18Marcelo, muito obrigada.

09:19Prazer te receber aqui.

09:20Volte mais vezes.

09:21Obrigado, Cris.

09:22Boa noite e bom fim de semana.

09:23Pra você também.

09:23Obrigado, Cris.

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