- il y a 4 mois
Jeudi 4 septembre 2025, retrouvez Guillaume Lucchini (Associé fondateur, Scala Patrimoine) et Ludovic Huzieux (Cofondateur, Artémis Courtage) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et c'est parti pour Enjeu Patrimoine. Aujourd'hui, nous sommes ravis de recevoir Ludovic Uziho, cofondateur d'Artemis Courtage. Bonjour.
00:12Bonjour Pauline.
00:13Et à distance avec nous, Guillaume Lucchini, associé fondateur de Scala Patrimoine. Bonjour Guillaume.
00:18Bonjour Pauline.
00:19Donc l'idée aujourd'hui, c'est de faire un point sur le marché immobilier en cette rentrée 2025.
00:25Juste avant de commencer, un mot de Artemis, il me semble que vous avez des actualités de recrutement.
00:32Effectivement, après deux années un peu compliquées, une crise du crédit qu'on a tous vécu en 2023-2024.
00:382025 est une année de redémarrage, ça fonctionne bien et partout.
00:43Et on étoffe les équipes effectivement avec un objectif de recrutement en cette année, au début de l'année 2026, de 200 personnes.
00:49Bon, super. Ceci étant dit, rentrons maintenant dans le vif du sujet.
00:55Nous allons donc poursuivre avec vous, Ludovic Uziho, pour rappeler un peu les grandes tendances du marché
01:00avant de parler d'investissement et de stratégie, juste après avec Guillaume Lucchini.
01:06Ludovic, quelles sont les principales tendances actuelles du marché immobilier
01:09et quel est un peu l'état général du marché du crédit immobilier en France ?
01:15C'est une année de reprise, un retour à la normalité, après deux années, comme je le disais en introduction,
01:20qui ont été un peu compliquées avec des banques qui ne prêtaient plus
01:23et des taux qui avaient augmenté de façon très violente, très rapide.
01:27Une année de reprise, de redémarrage, avec des volumes de crédits négociés, débloqués,
01:32qui sont plus normaux, dans un marché aussi qui s'est « renormalisé » avec un nombre de transactions dans l'ancien
01:40qui est bien meilleur et qui sera en augmentation en 2025 probablement d'une dizaine de pourcents.
01:45Donc la machine à crédit a redémarré parce que les banques sont prêteuses
01:48et que les taux ont baissé aussi assez fortement depuis un an et demi d'environ 1,20-1,30%.
01:56Donc ça redonne de l'oxygène aux emprunteurs, du pouvoir d'achat.
01:59Et donc un marché qui se tient bien mieux avec effectivement 8 premiers mois
02:04qui ont été de meilleures tenues avec des augmentations partout en France en volume de crédits négociés.
02:11Et sur les taux, on est à peu près à combien aujourd'hui du coup ?
02:14On est sur des taux qui sont relativement stables depuis le début d'année.
02:19Il y a quelques ajustements, quelques soubresauts, mais en réalité…
02:21Ils ont remonté légèrement récemment ?
02:24Alors on est sur une période relativement stable.
02:26Il se passe rarement grand-chose l'été.
02:28Les comités de crédit dans les banques, sauf événements majeurs,
02:32mais quand il ne se passe pas grand-chose, les comités de crédit ne se réunissent pas
02:35et les taux sont relativement stables pendant l'été.
02:37Ça a été le cas.
02:37En septembre, on commence à avoir les premiers barèmes qui sont plutôt des barèmes stables
02:41ou en très légère hausse, 0,05, 0,10 selon certaines banques,
02:46qui n'attendent pas forcément la rentrée avec plus de dynamisme que cela.
02:53Mais pour toutes les autres banques, c'est une rentrée avec des taux stables.
02:57On emprunte pour les très bons dossiers en dessous de 3% sur 20 ans.
03:01Donc on est dans des eaux qui sont stables et un marché normalisé.
03:10Toutes les banques quasiment sont prêteuses aujourd'hui pour tout type de projet,
03:13tout type d'emprunteur.
03:14Et comment évoluent les conditions d'octroi des crédits IMO ?
03:21Est-ce qu'il y a des changements sur, par exemple, les taux d'endettement,
03:24les durées, les apports ? Ou est-ce que là, on est vraiment sur une tendance ?
03:29Oui, on est sur quelque chose de relativement stable.
03:31C'est-à-dire qu'il y a eu des enseignements de la précédente crise,
03:34à savoir qu'on est maintenant dans un taux d'endettement
03:38qui ne dépasse que très rarement 35% assurance incluse
03:41entre la mensualité de crédit et les revenus.
03:45Et puis un apport qui est, on va dire, au minimum de l'ensemble des frais,
03:49frais de notaire, frais d'agence, frais de courtage, frais de dossier bancaire,
03:52et qui représente à peu près 10% du coût de l'opération.
03:56À partir du moment où vous avez un taux de charge
03:58qui ne dépasse pas 35% et environ 10% du montant de votre opération,
04:03vous pouvez présenter en toute sérénité votre dossier
04:06à des courtiers ou à des banquiers.
04:09Il sera couronné de succès, j'en suis certain.
04:12Un mot juste avant de parler avec M. Lucchini du contexte économique
04:18et de l'influence peut-être de la situation politique en France.
04:22Guillaume, je vous poserai la même question juste après.
04:26Est-ce que ça influence le crédit à ce stade ? Pas encore ?
04:30Pas encore.
04:31Ce n'est jamais très bon.
04:32L'instabilité politique en général a pour conséquence
04:35d'entraîner un peu d'instabilité économique.
04:37C'est un peu paradoxal, c'est-à-dire qu'on est plutôt dans une bonne période
04:42avec une augmentation des volumes de crédit,
04:45une augmentation des transactions, notamment dans l'ancien,
04:48un marché qui « reverdit ».
04:50Et puis de l'autre côté, une rentrée qui s'annonce un peu compliquée
04:54avec la mise en jeu, la mise en responsabilité du gouvernement
04:57dans une semaine, avec un blocage du pays annoncé le 10 septembre.
05:03Ce n'est pas génial, notamment pour les marchés obligataires
05:06qui sont les drivers des taux de crédit immobilier.
05:10Après, on vit depuis quelques années entre deux guerres,
05:13entre deux crises, entre deux gouvernements.
05:15L'instabilité est permanente et on s'aperçoit qu'en réalité,
05:18les marchés sont relativement résilients, y compris les marchés obligataires.
05:23Il y a eu quelques soubresauts sur l'OAT 10 ans depuis ces annonces,
05:26mais en réalité, en valeur absolue, c'est une augmentation de 20 points de base.
05:30Ce n'est pas de nature aujourd'hui à augmenter, à faire augmenter à courte durée
05:36les taux de crédit immobilier.
05:38Donc je suis relativement serein sur cette rentrée parce que l'élan est là
05:42et le nombre de transactions augmente, les volumes de crédit débloqués aussi.
05:46Il faut quand même surveiller toutes ces petites choses qu'on vient d'évoquer.
05:49Guillaume Lucchini, vous êtes avec nous en distance.
05:54Nous avons donc dressé un petit peu le bilan avec Ludovic sur le plateau.
05:59Comment est-ce que vous analysez la situation actuelle du marché immobilier
06:02dans une stratégie patrimoniale et peut-être du coup nous dire un mot
06:06de cette situation politique en France ?
06:11Bien sûr. Bonjour à tous.
06:13En fait, on l'a vu et je pense que Ludovic l'a tout à fait mentionné,
06:16c'est que globalement le marché de l'immobilier est drivé aussi par le sujet du crédit.
06:21On l'a vu depuis la fin 2022 avec cette hausse importante aujourd'hui des taux d'intérêt,
06:28ce qui fait que forcément le taux d'intérêt montant, on vient diminuer la capacité
06:31aujourd'hui des investisseurs, en tout cas la capacité d'épargne équivalente.
06:35Et donc forcément, on vient minorer la capacité aujourd'hui de ces investisseurs
06:39à acquérir l'immobilier.
06:40Donc ça a finalement deux contraintes.
06:43La première contrainte, c'est-à-dire que les gens qui étaient vendeurs
06:46ne sont plus forcément aux conditions aujourd'hui qui sont les conditions de l'acheteur,
06:51puisque l'acheteur, ces conditions vont dépendre de sa capacité d'emprunt.
06:56Donc si vous avez des hausses des taux, à capacité d'emprunt identique,
07:00vous avez une baisse de votre pouvoir d'achat.
07:02Et donc ça, c'est ce qui s'est passé depuis 2022.
07:04Donc c'est-à-dire qu'entre 2022 et 2024, fin 2024,
07:07on a eu un blocage aujourd'hui sur le marché de l'immobilier.
07:11Pourquoi ? Parce que cette hausse subite a mis une pression notamment sur les investisseurs futurs.
07:16Et donc du coup, indirectement, a fait baisser le prix de l'immobilier.
07:20Donc c'est toutes les tendances qu'on a retrouvées aujourd'hui sur tous les marchés,
07:23que ce soit le marché aujourd'hui du résidentiel,
07:25mais également d'autres marchés que le marché du tertiaire.
07:27Et je pense que ça, Pauline, vous l'avez vu,
07:30et vous en avez parlé à de multiples reprises ces dernières années,
07:32c'est notamment la baisse qui a été enregistrée sur les actifs type bureau, logistique ou autre.
07:37Donc fin 2024, on était dans une conjoncture où tout le monde se plaignait d'un certain blocus
07:44qui était opéré notamment par cette politique de taux.
07:47Maintenant, 2025, ça devait être l'année du renouveau.
07:50Pourquoi ? Parce que les banques centrales ont effectivement inversé la tendance avec des baisses.
07:56Ces baisses se sont répercutées, en tout cas du côté des banques,
08:00et donc c'est retrouvé du côté du crédit.
08:02Et comme Ludovic l'a mentionné jusqu'à présent, on a une baisse quasiment d'un et demi en termes de pourcentage
08:08sur les montants d'emprunt, notamment sur 20 ans.
08:12Maintenant, qu'est-ce qu'il en est aujourd'hui réellement ?
08:13On se retrouve effectivement avec un redynamisme du côté de la politique de crédit,
08:19donc des gens qui vont investir ou du moins qui se repositionnent comme acquéreurs pour deux raisons.
08:25La première, c'est qu'avec cette hausse importante,
08:28en fait, il y a une pression, notamment sur les prix,
08:31et on a des vendeurs qui ont de plus en plus accepté le fait que leurs actifs n'étaient plus du tout valorisés
08:37de la même manière qu'en 2022, donc avec finalement des taux qui étaient excessivement bas.
08:42Et on s'est retrouvé avec cette politique de blocage qui entraîne aujourd'hui certains vendeurs
08:47à accepter des concessions.
08:49Et un autre élément qui est aussi important, c'est qu'on a la politique environnementale
08:53qui est un deuxième enjeu aujourd'hui pour beaucoup, on va dire, de vendeurs,
08:58c'est notamment ce sujet du DPE, qui revient d'ailleurs sur le devant de la scène,
09:02notamment sur la classification et sur la façon de classifier,
09:05donc a priori avec un allègement futur,
09:09qui rend aujourd'hui certains actifs, notamment non acceptables à l'allocation.
09:15Et donc forcément, ça engendre quoi ?
09:17Un coût et un budget de travaux pour bon nombre aujourd'hui de Français.
09:20Oui, merci. Merci Guillaume.
09:23Vous qui êtes du coup conseiller en gestion de patrimoine,
09:27est-ce que sur une stratégie d'investissement,
09:30est-ce que vous recommandez-vous à vos clients d'attendre une détente
09:34en termes de taux un peu plus marqués avant d'investir
09:36ou de saisir dès maintenant certaines opportunités par exemple ?
09:42Non, aujourd'hui vous l'avez rappelé, c'est-à-dire que les situations de crise aujourd'hui
09:46quand vous avez des tensions comme celle-ci,
09:47elles sont plutôt propices pour l'investisseur.
09:50C'est-à-dire que l'investisseur a des conditions aujourd'hui de négociation
09:53qui sont importantes, va pouvoir faire effectivement,
09:57va jouir finalement de ce marché qui est bloqué pour faire des propositions.
10:01Nous on le voit du côté de nos clients,
10:02notamment sur des opérations d'acquisition d'investissement locatif
10:05dans Paris-Intramuros,
10:07dans certains beaux quartiers comme le 6ème arrondissement de Paris,
10:10on a quasiment des prix à l'achat qui sont 20% en dessous
10:13de ce qu'on pouvait avoir il y a deux ans.
10:15Donc non, pour nous c'est plutôt une bonne situation en tout cas à l'investissement
10:21et d'autant plus que pour des gens qui ont la capacité aujourd'hui d'utiliser le levier de l'emprunt,
10:26il faut savoir, et ça je pense que Ludovic peut peut-être en toucher deux mots,
10:30c'est que ce n'est pas parce qu'aujourd'hui vous empruntez un taux de X
10:33que ce taux-là vous allez le conserver ces 20 prochaines années.
10:36C'est aussi l'intérêt pour un investisseur de se projeter,
10:39c'est de dire je vais peut-être faire une concession aujourd'hui
10:42sur un taux que je trouve haut,
10:44même si dans les faits aujourd'hui les taux ne sont absolument pas hauts,
10:46c'est juste qu'on a un référentiel avec les trois dernières années
10:49qui est complètement surréaliste,
10:51quand vous en pleuriez à moins de 1%,
10:53ce n'était pas des taux normaux.
10:55Donc le problème c'est que beaucoup de gens ont acquis
10:58et fait des opérations sur ces bases-là
11:00et donc ont ce référentiel-là en tête pour avoir un point de comparaison,
11:03ce qui n'est pas du tout à mon sens un bon point de comparaison
11:07et donc du coup le fait qu'on ait la capacité de renégocier les taux
11:10est plutôt une bonne chose aussi,
11:12c'est-à-dire que ça permet aujourd'hui à l'investisseur
11:14de prendre accès sur un marché immobilier qui est décoté
11:17et à mon sens il ne faut surtout pas attendre
11:20que ces taux continuent de baisser pour se positionner
11:22parce que forcément si les taux continuent de baisser,
11:25on va retrouver une hausse des prix.
11:27Alors à l'heure actuelle, en tout cas depuis 2025,
11:31il y a une stagnation malgré cette baisse
11:33pourquoi ? Parce que le marché est complètement sclérosé
11:35et la politique, pour antéchir de petits mots,
11:38la politique aujourd'hui ne va pas dans notre sens
11:40puisque une problématique comme on le voit aujourd'hui
11:42côté gouvernement, c'est potentiellement un impact sur la fiscalité
11:46et la fiscalité forcément l'immobilier va être un sujet
11:49pour bon nombre d'investisseurs
11:51et donc ça peut être aujourd'hui une situation
11:54qui va re-rendre finalement beaucoup moins liquide
11:57le marché de l'immobilier que la tendance
11:59qui avait été entreprise depuis le début de l'année.
12:01On va devoir malheureusement s'arrêter là-dessus
12:03même s'il me restait quand même pas mal de questions à poser.
12:06Ça fera l'objet certainement d'une prochaine table ronde,
12:09d'une saison 2 avec vous messieurs.
12:12Merci beaucoup Guillaume Lucchini,
12:14associé fondateur de Scala Patrimoine.
12:16Merci beaucoup.
12:17Et merci Ludovic Uzieux,
12:19vous êtes co-fondateur d'Artémis Courtage.
12:21Merci à tous les deux d'avoir été sur ce plateau
12:24et quant à nous, on se retrouve tout de suite
12:25dans l'œil de l'expert.
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