00:07Musique
00:12Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs, les taux de crédit immobilier repartent à la hausse et le mouvement semble s'accélérer.
00:19Alors pourquoi cette remontée ? Jusqu'où peut-elle aller ? Et surtout comment limiter la facture si vous investissez
00:25?
00:25On décrypte tout ça avec notre invité Pascal Onona. Bonjour.
00:29Pascal, vous êtes directrice générale de la centrale de financement et tout de suite on rentre dans le vif du
00:35sujet.
00:36On voit que les taux immobiliers accélèrent, leur remontée.
00:40On a, vous dites, presque autant de hausse en un mois sur le seul mois d'octobre que pendant les
00:46neuf mois de janvier à septembre.
00:48Que s'est-il passé ? Comment l'expliquer ?
00:49Effectivement, en fait en janvier vous pouviez emprunter sur 20 ans en moyenne à 3,25%.
00:54Au mois de septembre ça avait augmenté jusqu'à 3,44% et sur le mois d'octobre 3,61%.
00:59Donc on avait pris 19 points de base de janvier à septembre en neuf mois puis 17 points de base
01:05en un seul mois.
01:06Alors pourquoi ? Parce que les banques qui financent les emprunts immobiliers se financent elles-mêmes.
01:11Et donc tout cela est lié à l'OAT à 10 ans, le fameux OAT à 10 ans, en tout
01:18cas des taux d'emprunt d'État qui sont en lien avec la situation géopolitique internationale,
01:23les tensions économiques qu'on connaît, tout un contexte qui fait que les banques se refinancent elles-mêmes et donc
01:28le coût du financement augmente.
01:30Ça a été vrai tout au long de l'année 2026, mais les banques en fait ont limité l'impact
01:35de ces hausses pour leurs propres conditions en réduisant leur marge.
01:40On a vu que la Banque Centrale Européenne elle a augmenté beaucoup plus vite et c'est vrai que ces
01:45taux, en tout cas au niveau des banques, ça n'a pas tellement évolué.
01:47Et là d'un coup on a l'impression que ça accélère.
01:49En fait elles ont pris sur elles tout au long de l'année en réduisant leur marge.
01:51Là on arrive à la fin de l'année, donc on est un peu à la limite du système et
01:55donc effectivement on a une hausse un peu plus forte là sur le mois d'octobre.
01:59Ça veut dire qu'à terme elles perdraient de l'argent si elles faisaient des conditions trop favorables ?
02:03Oui, à un moment donné, c'est aussi lié finalement à leurs ambitions, à leurs propres objectifs en termes de
02:08nombre de projets qu'elles veulent accompagner sur une année.
02:11Donc là on arrive à la fin de l'année, effectivement on a cette hausse qui est plus marquée sur
02:15ce mois, mais qui ne préjuge pas de ce qui se passera dans les mois à venir.
02:18Bien sûr, alors Pascal, justement on va rester très concret, à quel taux peut-on emprunter, si vous êtes en
02:25contact dans le courtier avec beaucoup de banques,
02:27sur 15 ans, 20 ans, 25 ans, qu'est-ce qu'on peut espérer avec un dossier moyen ?
02:31Sur 15 ans aujourd'hui, sur le mois d'octobre, vous pouvez emprunter aux alentours de 3,5%.
02:37Ça c'est le taux moyen, mais on va accompagner des dossiers où on va aller chercher sur 15 ans
02:42un taux de 2,85% pour les meilleurs profils.
02:44Sur 20 ans, c'est 3,61% en moyenne, et on peut aller chercher des taux à 3, toujours
02:49pareil sur des très bons profils.
02:51Et sur 25 ans, c'est 3,72% et avec des meilleures conditions à 3,35%.
02:57Voilà ce qu'on observe aujourd'hui sur le mois d'octobre.
03:00Alors vous allez me dire, qu'est-ce qui fait un bon profil ?
03:02Ce qui fait un bon profil, c'est un dossier qui est solide finalement, c'est quelqu'un qui a
03:08évidemment une bonne situation professionnelle.
03:12Le CDI toujours ?
03:13Ah oui, la stabilité professionnelle est importante, ça va être aussi le niveau d'apport,
03:18ça va être aussi est-ce que l'emprunteur a de l'épargne par ailleurs ?
03:23Et puis ça va être aussi pour les banques, la capacité de voir le potentiel d'un client qui entre
03:29dans la banque par le biais du crédit immobilier.
03:32Est-ce qu'on va pouvoir l'accompagner sur de l'épargne plus tard, sur des solutions d'assurance ?
03:36C'est tout ça que les banques vont jauger.
03:38Et puis c'est important aussi de dire qu'elles ont chacune finalement leurs propres objectifs et donc leurs propres
03:43cibles qu'elles souhaitent accompagner.
03:45D'accord.
03:47Justement, vous qui êtes au contact de l'ensemble des banques, comment ça se passe ?
03:52Est-ce que vraiment, quel est votre rôle auprès des emprunteurs, auprès des banques ?
03:56Vous êtes l'intermédiaire, vous essayez d'aller négocier le meilleur taux pour le meilleur profil, pour le profil adéquat
04:01?
04:01Nous sommes intermédiaires, donc je vous parlais à l'instant de politiques commerciales de banques qui vont être très différentes.
04:08Elles vont être très différentes à certains moments de l'année.
04:10Elles vont aussi être très différentes selon la région dans laquelle on se trouve.
04:15Et le rôle d'un courtier en crédit, c'est quelqu'un qui va vous accompagner à un moment donné,
04:20lorsque vous avez un projet immobilier, à choisir les meilleures conditions pour vous.
04:25Pourquoi ? Parce qu'il connaît parfaitement ses politiques commerciales des banques, parce qu'il y a une capacité à
04:31négocier, mais aussi c'est quelqu'un qui va vous accompagner à proposer le meilleur montage.
04:38Si vous aviez, par exemple, en tête de garder davantage d'épargne et de minimiser votre apport, il va peut
04:43-être vous conseiller d'insister davantage sur l'apport, parce qu'au final, ça sera intéressant pour vous, vous allez
04:49pouvoir aller chercher de meilleures conditions.
04:51D'accord.
04:51Il va également être là pour monter le dossier de bout en bout, donc de sécuriser votre projet.
04:57Est-ce qu'on a également une aide sur les aides, j'allais dire ? Parce que c'est vrai
05:00que souvent, on peut avoir le prêt à taux zéro, le bail-ré solidaire. Vous intervenez là également ?
05:05Bien sûr, on connaît évidemment les critères qui vont correspondre, par exemple, au prêt à taux zéro, pour les primo
05:12-accédants, par exemple.
05:13Il y a également des banques qui proposent des taux bonusés sur un certain nombre de profils.
05:17Donc ce sont des taux qui sont propres aux banques.
05:18Ça, pareil, l'expertise d'un courtier, c'est de vous accompagner, encore une fois, sur toute cette partie montage.
05:24Ce n'est pas simplement le meilleur taux.
05:26C'est comment je monte mon projet pour qu'il corresponde à un moment donné à ce que je vais
05:30pouvoir acheter et assumer sur de nombreuses années.
05:34Pascal, une question un petit peu plus piquante pour vous. Évidemment, votre service n'est pas gratuit.
05:39Si on additionne le coût, par exemple, de la centrale de financement, du courtier, et on met ça en regard
05:47de ce qu'on économise, est-ce qu'on s'y retrouve toujours ou est-ce qu'il vaut mieux
05:50passer en direct avec sa banque ?
05:52Lorsqu'on a un très bon profil et qu'on a une très bonne proposition de sa banque, on peut
05:56considérer que ça nous convient.
05:57Et dans ce cas, très bien.
06:00L'accompagnement d'un courtier et son expertise à un coût, dans l'immense majorité des cas, on y gagne.
06:05On y gagne d'abord parce qu'on n'y passe pas de temps, et on y gagne parce que
06:08la plupart du temps, le courtier en crédit, en l'occurrence nous, la centrale de financement,
06:12on travaille avec plus de 110 établissements bancaires.
06:15Il va être en capacité de comparer et de négocier avec beaucoup plus de banques.
06:19Donc, vous savez, les emprunteurs ne s'y trompent pas.
06:23Il y a une quinzaine d'années, on avait entre 10 et 15% des emprunteurs qui passaient par un
06:27courtier en crédit.
06:28Aujourd'hui, c'est plus de 40%.
06:29Et lorsqu'on regarde les moins de 35 ans, c'est plus de la moitié des emprunteurs de moins de
06:3435 ans qui passent par un courtier immobilier.
06:36Donc, la valeur n'est plus à démontrer.
06:38C'est vrai qu'on, comme nos amis anglo-saxons, il y a beaucoup d'intermédiations désormais, comme on dit.
06:46Justement, vous qui voyez beaucoup de dossiers, vous êtes au contact des Français qui veulent épargner, qui veulent se loger,
06:51qui veulent investir.
06:52On voit dans Smartimo, que ce soit sur le logement neuf, que ce soit sur le locatif, la machine est
06:57en train de se gripper.
06:59Qu'est-ce qu'ils vous disent, vos clients ?
07:00Ils ont toujours envie d'investir ?
07:03Ils ont toujours envie de trouver la perle rare ?
07:06Est-ce que l'envie est toujours là ?
07:07Bien sûr. Les projets de vie des Français ne s'arrêtent pas, et heureusement.
07:13Donc, effectivement, le marché est plus compliqué que lorsqu'on avait des taux à 1%, évidemment.
07:20Mais les projets de vie des Français ne s'arrêtent pas.
07:22L'année 2026 va avoir entre 900 000 et 950 000 transactions dans l'ancien.
07:27Donc, en fait, les Français ne sont pas freinés, pas autant qu'on ne le croit, par l'augmentation des
07:34taux.
07:34C'est faux.
07:35Ils ne vont pas renoncer à leur projet, parce que c'est un projet de vie.
07:39À un moment, j'ai envie de devenir propriétaire, ou j'ai besoin d'avoir une chambre de plus,
07:43parce que ma famille s'agrandit, parce que je suis mutée, parce qu'il y a également des séparations.
07:48Donc, tout ça, ces projets de vie ne s'arrêtent pas.
07:50En revanche, ils vont s'adapter.
07:51Et ils ont bien conscience, vous voyez, la hausse de taux qu'on a eu de plus de 17 points
07:56entre septembre et octobre,
07:58elle est très concrète.
07:59Ça veut dire que, pour une mensualité moyenne sur 20 ans, pour une mensualité de 1250 euros sur 20 ans,
08:05au mois de septembre, je pouvais emprunter un peu plus de 216 000 euros.
08:09Au mois d'octobre, je ne peux plus qu'emprunter que 213 000 et quelques euros.
08:13Donc, on a perdu 3 000 euros, c'est ça, par cette hausse mécanique ?
08:15Exactement, un peu plus de 3 000 euros de capacité d'emprunt.
08:18Bon, 3 000 euros, bien sûr, c'est une somme, ça veut dire que je vais reconsidérer mon projet.
08:25Et puis, il y a autre chose qu'il faut avoir en tête, il faut relativiser ces 3 000 euros.
08:30Une autre façon de le lire, c'est de dire, toujours pour une mensualité de 1250 euros,
08:34cette hausse de taux, en fait, c'est 19 euros d'écart par mois, dans ma mensualité.
08:38Je ne dis pas que c'est rien, dans un contexte où le pouvoir d'achat est crucial pour les
08:41Français,
08:42je dis juste que ça ne remet pas en cause un projet de vie.
08:45Voilà. Et puis, rappelons-nous aussi que lorsque les taux augmentent,
08:52on a une capacité de négocier les biens immobiliers un petit peu plus qu'on l'a lorsque les taux
08:57sont bas.
08:57Donc, finalement, ça peut se compenser parce que je peux aller chercher un petit peu plus de négociations auprès du
09:02vendeur.
09:03Voilà, face à cette hausse des taux que le conseil de Pascal Onona négocie davantage,
09:09peut-être avec la banque et peut-être, c'est sûr, avec votre vendeur.
09:12Merci, Pascal. Pascal Onona, je rappelle que vous êtes directrice générale de la centrale de financement.
09:17Et à bientôt dans Smartimo.
09:19Merci à vous.
09:20À bientôt.
09:21Cette édition de Smartimo se termine.
09:23Merci de l'avoir suivie.
09:24Vous nous retrouvez, bien sûr, en replay.
09:27Et à très bientôt pour une nouvelle émission.
09:36Sous-titrage Société Radio-Canada
