00:01Le petit matin Sud Radio, 5h-7h, Benjamin Glaze.
00:06Sud Radio et vous, le sujet est explosif et hautement politique.
00:11L'encadrement des loyers est-il efficace ou contre-productif ?
00:14Aujourd'hui, nous sommes en mesure de répondre à cette question grâce à un rapport d'experts,
00:20des économistes indépendants qui ont remis leur rapport au Parlement mardi.
00:24On en parle tout de suite avec notre experte en immobilier, Bérénice Deville-Floriot.
00:28Bonjour Bérénice.
00:29Bonjour Benjamin.
00:31Déjà avant d'en venir aux conclusions de ce rapport, on rappelle peut-être ce que c'est l'encadrement
00:37des loyers, Bérénice ?
00:38Oui, alors très simplement, l'encadrement des loyers, ça veut dire qu'un propriétaire ne peut pas fixer le loyer
00:43qu'il veut.
00:44Il est mis en place dans certaines villes dites tendues, par exemple à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou encore
00:51Grenoble.
00:51L'État fixe des loyers de référence, quartier par quartier, selon le type de logement.
00:58Et en fonction du nombre de pièces, par exemple, période de construction, etc.
01:02Ensuite, ça veut dire qu'il y a un plafond à ne pas dépasser.
01:05Si le propriétaire dépasse ce plafond, le locataire peut contester et demander une baisse, voire récupérer le trop payé.
01:12L'idée, c'est dans les villes où il devient presque impossible de se loger, on essaye d'empêcher les
01:17loyers de s'envoler.
01:18Voilà, donc ça c'est l'encadrement des loyers. Venons-en au rapport remis au Parlement par ces deux économistes
01:24indépendants.
01:24C'est quoi les conclusions ? Est-ce que ça marche l'encadrement des loyers ?
01:28Alors, le rapport dit quelque chose d'assez nuancé. Il est globalement assez sévère envers ce dispositif.
01:33Il ne dit pas que l'encadrement des loyers ne sert strictement à rien. Il y a bien un effet
01:37sur les prix.
01:38Or, Paris, le rapport estime que les loyers sont plus bas de l'ordre de 2 à 4%.
01:42Donc, il y a bien un effet, mais l'effet reste limité et les auteurs restent prudents.
01:47On ne peut pas attribuer toute l'évolution des loyers uniquement à ce dispositif.
01:51Mais, d'un autre côté, donc il y a une petite baisse, mais d'un autre côté, le rapport pointe
01:55de nombreuses limites, voire des effets contre-productifs.
01:59Déjà, le dispositif est mal ciblé. Qu'est-ce que ça veut dire ?
02:02Ça veut dire qu'on imagine que l'encadrement des loyers, ça protège les ménages modestes.
02:06Et là, surprise, à Paris en particulier, on s'aperçoit qu'une bonne partie du gain va à des ménages
02:13plutôt aisés.
02:14Pourquoi ? Parce que les locataires parisiens sont en moyenne plus aisés qu'ailleurs, déjà.
02:17Et parce que le plafond se calcule au mètre carré.
02:19Donc, plus votre logement est grand, plus vous gagnez.
02:21Et les grands logements à Paris, ce ne sont pas les plus modestes qui les occupent.
02:26Le rapport évoque un autre effet pervers possible en s'appuyant sur des études internationales.
02:30Quand un propriétaire ne peut plus ajuster son loyer, quand il reçoit moins d'argent par mois,
02:35il peut être tenté de moins entretenir son logement.
02:38Alors, être tenté ou tout simplement ne plus pouvoir.
02:41Donc, à terme, on a un risque sur la qualité du parc locatif.
02:45Ce que dit aussi ce rapport, c'est que ce dispositif, il est non seulement difficile à appliquer,
02:49mais il est également largement contourné.
02:52Oui, c'est un point très fort du rapport.
02:54Alors, sur le papier, c'est simple. Il y a un plafond, il faut le respecter.
02:56Mais sur le terrain, c'est beaucoup plus compliqué.
02:58Il faut connaître déjà le bon loyer de référence, le bon quartier, la bonne catégorie de logement,
03:04vérifier s'il y a un complément de loyer justifié ou pas.
03:07Pour un locataire, ce n'est pas toujours évident, pour l'administration non plus.
03:10Et surtout, le rapport montre que le dispositif est très souvent contourné.
03:14Donc, les auteurs constatent que plus d'un tiers des logements observés affichent un loyer supérieur au plafond majoré.
03:19Donc, on a un dispositif très visible politiquement,
03:22mais dans les faits, une partie importante des beaux ne le respectent pas.
03:25Alors, attention, ça ne veut pas dire qu'un tiers des propriétaires trichent.
03:28Il y a des cas légaux, le fameux complément de loyer qui peut être appliqué par le propriétaire
03:32si un appartement présente une caractéristique particulière.
03:35Par exemple, une vue sur la tour Eiffel, un grand balcon.
03:38Et ça montre que la règle est loin d'être appliée partout et que les contrôles sont faibles.
03:42En tout cas, on a beaucoup de villes qui l'ont mise en place.
03:47Cet encadrement des loyers, souvent des villes de gauche ou écologistes,
03:50est-ce que ça coûte par ailleurs aussi de l'argent public, Bérénice ?
03:54Oui. Pourquoi ? C'est logique quand on y pense.
03:57Un loyer plus bas, c'est un revenu plus bas pour le propriétaire,
04:00donc moins d'impôts pour l'État.
04:01Le rapport chiffre l'ensemble des transferts à environ 700 millions d'euros par an.
04:06Et là-dedans, à peu près un tiers est en réalité supporté par l'État.
04:10Donc, c'est moins de recettes fiscales.
04:12Alors, que faire si plafonner les loyers, ça ne suffit pas ?
04:15Le rapport fait des recommandations à ce niveau-là ?
04:18Oui. Alors, ce que dit le rapport, clairement, c'est que si on garde l'encadrement,
04:23il faut au minimum le limiter dans le temps, mieux le piloter et l'évaluer sérieusement.
04:26Mais le message de fond des économistes, c'est que l'encadrement des loyers traite le symptôme,
04:31mais pas la maladie.
04:32La maladie, c'est qu'on ne construit pas assez de logements.
04:35Et leur recommandation la plus forte, c'est plutôt que de plafonner les prix,
04:38il vaut mieux jouer sur la fiscalité et sur la construction.
04:41Et là, au niveau politique, on a deux visions qui s'affrontent.
04:44On a la gauche et l'extrême gauche qui, d'un côté, veulent pérenniser et sont pour ce dispositif.
04:49Ils veulent le pérenniser partout en France.
04:51Le député socialiste, Iñaki Echaniz, a d'ailleurs fait adopter à l'Assemblée une proposition de loi
04:55pour le pérenniser, justement.
04:58Et donc, ça doit passer au Sénat, maintenant.
05:00Et du côté de la droite et du côté du gouvernement, la lecture est inverse.
05:04L'encadrement des loyers produit des effets inverses à long terme.
05:07C'est contre-productif.
05:08Il y a un vrai risque de réduction de l'offre locative.
05:12Pourquoi ? Parce que ça, ça a été dit et redit par les professionnels de l'immobilier.
05:17Les investisseurs particuliers, les Français qui achètent pour louer,
05:20sont moins intéressés par les villes où le dispositif est en place.
05:23Et c'est logique, puisque c'est moins rentable pour eux.
05:25Et effectivement, on aura compris que cet encadrement des loyers pose un certain nombre de questions
05:30et que les effets sont parfois contre-productifs, effectivement.
05:34Merci beaucoup, Bernice Deville-Florion, rédactrice en chef de Radio Imo, je le rappelle.
05:37Et puis, on vous retrouve le samedi midi sur Sud Radio.
05:40Parlons Imo avec Sylvain Lévy-Valancy.
05:43Je vous souhaite une très belle journée, Bernice.
05:44A bientôt.
05:45Au revoir, Benjamin.
05:46Sous-titrage Société Radio-Canada
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