- há 22 horas
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00:10Olá, eu sou Patrícia Valle e esse é o WealthPoint, onde os grandes gestores compartilham os seus
00:16episódios. A reforma tributária torce os impostos IBS e CBS, mudando os custos do setor imobiliário
00:23e assim os investimentos nesse setor. Famílias que gostam de investir em imóveis estão revisitando
00:29seus portfólios para minimizar esse impacto. Para essa discussão, recebemos Camila Bacelar,
00:37sócia tributária do escritório Sescom Barrier e Manuela Vargas, Head de Wealth Planning da TAG
00:44Investimentos. Bem-vindas ao WealthPoint. Obrigada, é um prazer estar aqui. Obrigada, Patrícia, é um prazer.
00:52O prazer é todo meu. Vamos explicar para a nossa audiência o que exatamente aconteceu. Teve a
00:59reforma tributária, que mexeu com vários impostos, trouxe uma nova mecânica e teve uma mudança que
01:09definiu novas regras para essas operações imobiliárias. Explica, Camila, para a gente exatamente o que são
01:16esses novos impostos, como é que é a lógica desses novos impostos. Vamos lá. Realmente é uma revolução. A gente
01:24sai
01:24num sistema hoje em que a gente tem ICMS, ISS, PIS, COFINS e IPI e a gente vai para um
01:32regime que tem sido
01:33chamado de IVA, Imposto de Valor Agregado, dual. Por quê? A gente passa a ter IBS, Imposto de Bens e
01:40Serviços,
01:40e CBS, Contribuição de Bens e Serviços. Onde isso muda a realidade da população? Em todas as áreas.
01:47Porque hoje operações que estariam sendo tributadas pelo ICMS vão passar a ser tributadas pelo IBS. Operações que
01:55estariam com ISS vão passar a ter IBS. O PIS e COFINS somem e são aglutinados na CBS. Olhando os
02:03investimentos
02:05imobiliários propriamente ditos, a revolução é total. Por quê? A gente passa a ter incidência de tributos em
02:13operações que não eram tributadas antes. Então, quando a gente compara uma operação de locação que não
02:19tinha nem ICMS, nem ISS, essa operação passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS. Além disso, essa operação
02:28pode ser tributada no nível das pessoas físicas. Então, a gente sabe que é muito comum em arranjos
02:33imobiliários não necessariamente os imóveis serem detidos direto na pessoa física. Mas, se a pessoa física
02:39fez essa opção por deter diretamente os impostos, ela pode ser uma contribuinte desses novos tributos.
02:45E isso é uma mudança muito grande. A pessoa física não paga mais só o imposto de renda, mas também
02:50paga o IBS e a CBS. E, Manuela, para a gente explicar como é que vai ser essa implementação,
02:59o que que já está valendo esse ano, né? Quando a lei começa e quando que ela vai progredindo,
03:05porque vai ser de pouco em pouco, é isso? Exato. Esse ano a gente está num ano teste, né?
03:11Não é para ter, em princípio, nenhuma oneração para o contribuinte. Não é para ele ser onerado
03:16com o IBS e CBS. Tem uma alíquota de 1%, que é uma alíquota teste. Mas, para não haver oneração,
03:22tem que haver o cumprimento de todas as obrigações acessórias em todos os níveis em relação
03:28à atividade imobiliária. Então, tem que ter o modelo, tem que ter emissão apropriada
03:34de nota fiscal e todas as demais obrigações. Essa obrigação acessória, esse cumprimento,
03:43essas regras, deveriam ter sido cumpridas desde janeiro de 2026, mas no finalzinho do ano passado
03:50saiu uma nota específica postergando e permitindo que essas obrigações acessórias sejam cumpridas
04:00a partir agora de abril, porque a gente não tem regulamentação e determinação, critérios
04:07de todas essas obrigações. Então, a partir de abril, os contribuintes têm um prazo mais estendido
04:15para fazer com que essas notas fiscais estejam prontas para a emissão e não ter qualquer oneração
04:23esse ano. O ano que vem, daí a gente já começa a ter a CBS valendo, é uma alíquota aproximada
04:29de 9, que a gente tem esperado. Entra full em 2027 e o IBS a gente começa numa progressividade
04:40a partir de 2029, diminuindo o ICMS em 10% e aumentando o IBS em 10% até 2033.
04:51Então, para ficar claro, para investimentos em imóveis, já começa esse ano só uma alíquota simbólica
05:00e isso vai progredindo, chegando a uma... que taxa é no fim, Camila?
05:05Essa é uma ótima pergunta e é uma pergunta que a gente não sabe responder ainda, infelizmente.
05:10A estimativa é que a alíquota combinada de IBS e CBS fique em torno de 28%.
05:16Mas o que é importante aqui quando a gente está falando do setor imobiliário?
05:20Essa alíquota de 28% vai ter redutores específicos que estão previstos na Lei Complementar 214.
05:27Então, o setor imobiliário, quando a gente olha para a locação, ele vai ter uma redução
05:32de 70% da alíquota base, seja ela qual for, quando ela chegar, e quando a gente está olhando
05:37o setor de compra e venda de imóveis, essa redução é de 50% da alíquota.
05:42Então, temos sim uma oneração, uma alíquota que, em princípio, a gente assusta, né?
05:4728% é uma alíquota alta, mas olhando para o setor imobiliário, a gente tem aí um redutor
05:54dessas alíquotas em 70%. O que é importante, Patrícia, a gente ter em mente?
06:00Vai ser uma alíquota mais baixa, mas ela muda o perfil da tributação, tanto no nível da pessoa física,
06:08quanto no nível das holdings imobiliárias. Então, o mais comum é que holdings imobiliárias
06:13sejam sujeitas ao lucro presumido e, quando a gente olha uma alíquota agregada da tributação,
06:19agregada e efetiva da tributação no nível da holdings, termina ali em torno de 14,5%.
06:25Com as projeções da alíquota de 28%, continuando no lucro presumido, a alíquota deve chegar
06:32em torno de 19%. Então, é um valor relevante. A gente está tendo aí um possível aumento
06:38de alíquota de 5%. Mas, na contrapartida, a lógica do IBS e da CBF é que ele seja um imposto
06:45sobre o valor agregado com uma não-cumulatividade plena. O que é não-cumulatividade plena?
06:51É que seja possível tomar crédito do que foi pago nas etapas anteriores da cadeia.
06:57Então, sim, a alíquota aumenta, mas também aumenta a minha base, a minha possibilidade
07:01de tomada de crédito. Então, não é um cálculo simples, não é dizer simplesmente que aumentou, né, Mariana?
07:06Exatamente. E também tem aquele ponto que é bom esclarecer em relação à atividade hoteleira, né?
07:13Que tem os imóveis, a gente está falando aqui de locação, por exemplo, daquelas locações
07:18de longo prazo, acima de 90 dias. E porque locação de Airbnb, de um período menor,
07:25eles não são qualificados como operação imobiliária, mas sim como operação hoteleira
07:29e tem uma redução menor ainda de 40% na alíquota.
07:34Ou seja, vai ficar mais caro ainda.
07:36Exato.
07:36E para ficar claro, isso afeta todo mundo que tem imóveis ou tem algum corte?
07:43Tem cortes. Quando a gente está olhando as holdings imobiliárias, toda a receita delas
07:49vai passar a estar tributada por esses novos tributos com a possibilidade de crédito.
07:54E só para ficar claro, explica também o que seria essa holdings imobiliária para quem não conhece.
07:58Vamos lá, claro. Holdings imobiliária, normalmente, quando a gente tem um núcleo familiar
08:03ou até uma determinada empresa que prefere agregar os seus imóveis num outro núcleo.
08:12Separar os imóveis para tratar esse tipo de investimento de forma segregada.
08:17Então, quando a gente fala em holding imobiliária, a gente está falando de uma pessoa jurídica,
08:21em primeiro lugar, cuja atividade está concentrada em deter imóveis e explorar comercialmente
08:28esses imóveis. E aí pode ser por meio de aluguel, por meio de compra e venda,
08:33pode ser por meio de locação por temporada.
08:36Então, mas o que é importante é, a gente tem uma pessoa jurídica
08:40cuja atividade está voltada para desenvolver a atividade imobiliária.
08:44Tem um em portfólio de imóveis.
08:46Em portfólio de imóveis, exatamente.
08:49Mas voltando para a sua pergunta, Patrícia,
08:51para as pessoas físicas, que eu não comentei no começo,
08:55que é uma novidade grande elas poderem passar a ser contribuintes desses tributos,
09:01existe um regramento.
09:02Quando a gente está olhando para locação,
09:05a pessoa física, ela será contribuinte de IBS e CBS
09:08quando ela tem, no mínimo, no ano anterior,
09:11ela teve no mínimo 240 mil de aluguel com imóveis
09:15ou ela tem mais, em exploração comercial,
09:19ela tem mais de três imóveis.
09:21Também ela vai se tornar contribuinte de IBS e da CBS
09:24se no ano calendário corrente, então,
09:27usando esse ano, sim, em 2026,
09:29não está em vigor ainda, mas sim, em 2026,
09:31ela não tivesse mais de R$ 288 mil de aluguel.
09:36Então, tem uma linha de corte.
09:37Não é se eu, Camila, tenho um imóvel
09:40que eu estou explorando ali para fazer uma renda extra,
09:43esse não é o perfil.
09:44A ideia é que seja contribuinte
09:46quem tem a habitualidade
09:48e o desenvolvimento comercial da atividade imobiliária.
09:53E, Manuela, isso pega muitas famílias
09:57que gostam de investir em imóveis mesmo.
09:59Às vezes, tem até pouca liquidez no mercado financeiro.
10:03Conta um pouco isso.
10:04A rentabilidade, então, vai cair?
10:06A lógica para quem gostava?
10:08Ah, não, tenho quatro imóveis aqui da família,
10:10então, já entra nesse corte, estou recebendo aluguel,
10:13vai ser minha aposentadoria.
10:15Como é que está essa revisão?
10:16Estão se pensando em mudar?
10:19Então, em termos de alíquota,
10:21de fato, a gente tem uma perda de rentabilidade,
10:26porque você, como a Camila falou,
10:28a gente tem um aumento da alíquota
10:30no nível da pessoa jurídica.
10:34falando especificamente da pessoa jurídica,
10:35de 14%, por volta de 14,5% para 18%, 19%.
10:40Mas tem muitas variáveis a serem consideradas
10:43e que, por isso, as famílias têm revisitado as estruturas.
10:48comparado em manter na pessoa jurídica,
10:51migrar para a pessoa física ou mesmo ir para um fundo de investimento imobiliário
10:56que concentra a atividade imobiliária e também vai estar sujeito,
11:00aqueles fundos exclusivos também estarão sujeitos ao IBS e CBS.
11:06Então, são muitos elementos para se considerar
11:10até a comparação do que veio agora
11:13com a alíquota de imposto de renda na fonte
11:17sobre dividendos,
11:18porque a família, detendo a pessoa jurídica,
11:22ela vai ser remunerada por meio de dividendos.
11:26E agora a gente tem essa retenção na fonte de 10%,
11:28então você tem que levar isso em conta,
11:31vis-à-vis também o portfólio no nível da pessoa física,
11:35que pode te levar até a um cenário de ter retenção
11:38e depois, lá no final do ano, você conseguir recuperar isso.
11:42E num fundo imobiliário, por exemplo,
11:44você não vai ter o imposto de renda no nível da pessoa jurídica,
11:50sendo um fundo de investimento exclusivo,
11:52você tem o mesmo IBS e CBS de 18%
11:55e vai ter um diferimento tributável
11:59quando houver o resgate ou amortização a 15%.
12:03Então, em princípio, você compararia também
12:06essas retenções na fonte de 15% e 10%,
12:09mas você pode até recuperar os 10% lá na frente.
12:13Então, e você no nível da pessoa física
12:15tem uma alíquota considerável
12:17de imposto de renda da pessoa física
12:20de 27,5% sobre receita de locação,
12:24mas você também tem todo um contexto de declaração
12:28de pessoa física que essa alíquota pode ser diminuída.
12:31Então, tudo isso para dizer que são muitos elementos
12:35para se considerar, para chegar a uma resposta
12:37de se vai diminuir rentabilidade ou não.
12:42Superinteressante.
12:43Para ficar claro, então, muitas famílias que tinham realmente um portfólio de imóveis,
12:49gostam de investir em imóveis,
12:51estavam fazendo as holders imobiliárias
12:53para diminuir a tributação dos 27%,
12:5627,5% para os 14...
12:5953.
13:0114,53.
13:02É, é o que a gente está falando em 14,5%.
13:06Só que agora, com a reforma,
13:10esse 14,53 vai subir potencialmente para 19%,
13:14mas não se tem ainda exatamente.
13:16Então, ainda fica mais atrativo em relação à pessoa física em tese,
13:21mas depende caso a caso, é isso?
13:23Sim, acho que é um resumo muito justo, né?
13:26Porque a pessoa física, quando ela recebe o aluguel diretamente,
13:29ela vai continuar tributando a 27,5%.
13:32E se ela cair naqueles requisitos que a gente tratou de ser um contribuinte de IBS-CBS,
13:38além da tributação do Imposto de Renda,
13:41ela vai ter que pagar o IBS e a CBS.
13:43Então, pode se tornar ainda mais caro que 27,5%.
13:47Então, quando a gente compara 27,5%,
13:49mas potencialmente uma contribuição de IBS-CBS,
13:53a gente tem contra isso os 19% da pessoa jurídica,
13:57da possível holding imobiliária.
13:59Então, ainda é um veículo interessante.
14:01Ainda é um veículo atraente quando a gente compara com a tributação
14:05no nível da pessoa física.
14:07E, além disso, tem toda uma perspectiva sucessória, né, Camila?
14:12De ser mais fácil você fazer uma sucessão no nível das cotas de uma holding
14:18ao invés do imóvel diretamente.
14:20Então, ainda tem outros elementos, além do tributário,
14:23para se avaliar num contexto familiar.
14:26E tem essa questão da tributação dos dividendos,
14:30que você trouxe também, né, Manoel?
14:31Quer dizer, essa holding, a partir desse ano,
14:34também passa a ser tributada em dividendos,
14:37do que não era antes.
14:38Isso precisa entrar na conta,
14:40se a pessoa já paga os 10% ou não,
14:42e aí pode fazer sentido, talvez,
14:46não ter tanta coisa na holding, é isso?
14:48Exato, porque vai depender muito dessa tributação do dividendo,
14:52ela acontece quando há o pagamento,
14:55transferência dos recursos da holding
14:57para o nível das pessoas físicas.
14:59E se por mês você tiver uma transferência de recurso
15:04por meio de pagamento de dividendo
15:06acima de 50 mil,
15:07você vai ter uma retenção de 10%.
15:10Mas, de qualquer forma, no final do ano,
15:13você vai considerar todas essas retenções
15:17na apuração do imposto de renda mínimo da pessoa física,
15:21que foi introduzida pela mesma lei,
15:26essa apuração.
15:27Então, você vai refazer todos os seus rendimentos,
15:32considerar todos os seus rendimentos,
15:33além do dividendo,
15:35excluídos algumas, nem vou entrar no detalhe,
15:37porque eu acho que não é um mérito aqui, né,
15:39mas você exclui algumas rendas isentas,
15:42considera toda a sua renda tributável,
15:46seja salário,
15:48aplicação financeira tributável,
15:50e os dividendos que tiveram a retenção.
15:54Que pode ser imobiliário.
15:55Que pode ser imobiliário.
15:57E você vai fazer uma apuração de uma renda mínima,
16:00que essa renda mínima tem que ser de 10%.
16:03Então, se você tem rendimentos
16:06que te dão uma retenção na fonte de 15%,
16:08por exemplo,
16:10você pode recuperar parte dessa retenção de 10%
16:14que você teve no mês.
16:17Eu acho que a conta vai ficando mais complexa, né?
16:21Não é uma matemática tão simples quanto a gente via antes,
16:25porque num cenário, até 2025,
16:28em que eu tinha,
16:31constituí a holding imobiliária,
16:33coloquei os imóveis lá dentro,
16:35vou viver de aluguel nessa holding imobiliária,
16:37tributado a 14,53.
16:40E somente isso, né?
16:41E somente isso.
16:42E aí, essa holding fazia uma distribuição de dividendos,
16:45e dividendos eram isentos,
16:46a decisão se tornava muito simples.
16:49Quando a gente tem camadas de complexidade,
16:52outras questões tornam-se muito importantes
16:55na hora da tomada dessa decisão.
16:56porque esse imposto de renda retido na fonte,
17:00ele acontece quando há distribuição de dividendos,
17:02como a Manuela colocou,
17:03quando há transferência.
17:05Mas, se o objetivo desse investimento em imóveis
17:09é ampliar a base de imóveis que essa família tem,
17:12comprar novos imóveis,
17:13ou fazer melhorias nesses imóveis,
17:16eu não vou distribuir.
17:17Se eu não vou distribuir,
17:19eu não vou pagar 10% a mais de imposto.
17:22Porém, se é dali que eu tiro
17:24a liquidez que eu preciso
17:25para pagar a faculdade de um filho,
17:28um plano de saúde,
17:29eu preciso resgatar esse valor da holding.
17:33E aí, eu preciso estudar.
17:34Vou fazer uma calendarização.
17:36O que é isso?
17:36Vou distribuir dividendos em maior periodicidade
17:39para os valores serem menores.
17:41Vou incluir novos sócios.
17:44Vou redistribuir minha forma de investir.
17:46Vou constituir um fundo.
17:48O que a gente tem visto
17:50é que não existe uma solução
17:51que vai funcionar para todo o portfólio.
17:54É necessário ir para uma prancheta
17:56ou para um Excel e fazer a conta.
17:59Não tem como a gente alegar
18:00que vai ser necessariamente pior ou mais caro.
18:03Porque pode ser...
18:03Por exemplo,
18:04se a gente está falando de uma pessoa jurídica,
18:07holding imobiliária,
18:08que está fazendo uma grande reforma
18:10em um de seus imóveis,
18:11ela vai tomar crédito do material
18:13que ela está construindo.
18:14Então, pode ser que ela acabe pagando até menos.
18:16Então, é fundamental,
18:18na hora de fazer o planejamento
18:19daqui para frente,
18:21que a visão seja holística.
18:23Não dá mais...
18:24Antigamente, a gente era questionado
18:25e falavam assim,
18:26nossa, eu já tenho muitos imóveis,
18:28eu vou colocar tudo numa holding.
18:29E era automático esse pensamento.
18:31Hoje não dá mais para ser automático.
18:33E esse planejamento,
18:35ele fica um pouco prejudicado
18:38porque ainda há questões a serem resolvidas,
18:41resolvidas, né?
18:41Como vocês colocaram aqui no início.
18:43O que falta de regulamentação,
18:45definição para esse mercado operar com segurança?
18:49Onde vocês veem riscos de judicialização,
18:53inclusive?
18:54Como é que vocês estão orientando os clientes
18:56a se planejar a ter a melhor forma,
18:59mas ainda em certas inseguranças?
19:03Temos inseguranças, sim.
19:04Gostaria de dizer o contrário,
19:06mas temos.
19:06A gente tem...
19:07A reforma tributária do consumo,
19:09ela é um trabalho em progresso, né?
19:12Ela está acontecendo.
19:13Então, a gente teve, primeiro,
19:15uma emenda constitucional,
19:16depois uma lei complementar 214,
19:19agora a gente teve a lei complementar 227,
19:21que é uma questão mais procedimental.
19:23Mas a gente precisava da instalação
19:25do comitê gestor
19:26para que outras definições acontecessem.
19:29O que é o comitê gestor?
19:30Ele é um órgão que é formado
19:32por representantes dos estados e dos municípios
19:34que vai ajudar a União,
19:37a entidade federal,
19:38com a organização e distribuição
19:40desses valores que vão ser arrecadados
19:42pelos novos tributos.
19:43Então, a gente precisava da instalação
19:44do comitê de gestor
19:45para, por exemplo,
19:46ter noção do que vai ser a alíquota.
19:48Então, hoje a gente tem a instalação
19:50do comitê gestor,
19:51ele já está trabalhando,
19:52e a expectativa é que até o final
19:54deste ano de 2026,
19:56a gente tenha uma definição
19:56de qual é a alíquota,
19:58de como todas as obrigações
20:00acessórias,
20:00emissão de nota,
20:02tudo isso esteja regulamentado
20:04por meio desse comitê gestor.
20:07Vamos parar e esperar?
20:09Não.
20:09Acho que a gente vem fazendo testes,
20:12exercícios,
20:13análises com base
20:14nessa alíquota de 28%.
20:16Essa é a alíquota mais comum,
20:18assim, vamos dizer.
20:19Então, comecem a fazer os testes
20:20com uma alíquota
20:22provisória,
20:24estimada,
20:25mas que deve estar muito perto
20:26da realidade,
20:27e a partir daí
20:28façam os exercícios.
20:29Em termos de judicialização,
20:32não existe como dizer
20:33que por mais que uma norma
20:34tenha sido estudada
20:35por tanto tempo
20:36quanto foi a reforma tributária
20:37do consumo,
20:38e por mais que a gente tenha
20:39diversos regramentos,
20:41o Brasil
20:42foi um país
20:43que se construiu muito
20:44no litígio tributário.
20:45Então, a gente vê
20:46uma série de discussões
20:47do que vai ser a base de cálculo.
20:49O cálculo ser por fora,
20:51o que é não
20:52acumulatividade plena?
20:54São conceitos
20:55que são novos.
20:56E toda vez que a gente
20:56tem conceitos novos,
20:59a gente tem
21:01possíveis questões
21:02e perguntas.
21:03A lei complementar
21:05227,
21:05ela vem tentando
21:06já endereçar
21:07alguns desses pontos
21:08para evitar o litígio,
21:10mas a nossa expectativa
21:12é que não vá diminuir
21:13o contencioso tributário
21:14a partir dessa lei.
21:15Manuela,
21:16então explica
21:16o que seria
21:17essa taxa de 28%
21:18que pode ser,
21:19pode não ser,
21:20vocês estão trabalhando
21:20com ela
21:21e como é que você
21:23está orientando
21:24as famílias
21:25nesse wealth planning
21:26a pensar
21:29de acordo
21:30com o que está
21:31hoje na mesa,
21:32mas que pode mudar.
21:33Claro.
21:34Como a gente está falando,
21:36não é um momento
21:37de refazer
21:38as estruturas,
21:40mas de revisitá-las
21:41de fato.
21:42E a gente está
21:43considerando sim
21:43essa alíquota de 28%,
21:45a gente começou
21:46lá quando começou
21:48a se falar
21:48de reforma tributária,
21:50era 26,5%,
21:51depois pensou-se
21:52em 30%,
21:53enfim,
21:53fato que está
21:54se discutindo ainda
21:55e o que está
21:56aparecendo é que vai
21:57ficar mais ou menos
21:58no 28%,
21:59mas não tem como
21:59assegurar,
22:00mas a gente
22:01não pode parar
22:01de fato,
22:02como a Camila falou,
22:03a gente tem revisitado
22:04todas as estruturas
22:06imobiliárias,
22:07seja na pessoa física,
22:08pessoa jurídica
22:09e fundos de investimento
22:11também,
22:14fundos de investimento
22:16imobiliários exclusivos
22:17que estão impactados
22:19pelo IBS
22:20e pela CBS,
22:21mas também vão ter
22:22direito a créditos,
22:23tem despesas
22:25que podem
22:27torná-los
22:29interessantes.
22:30Geralmente,
22:31o que a gente tem visto
22:32é que
22:32um volume
22:34imobiliário,
22:35um volume de atividade
22:36imobiliária
22:37acima dos 10 milhões
22:38anuais de receita
22:40de alocação,
22:40os fundos de investimento
22:42imobiliário
22:42têm feito sim sentido,
22:44óbvio que tem
22:45questões tributárias
22:46também relacionadas
22:47à constituição
22:48dos fundos
22:49e outras questões
22:51também,
22:52mas se atendo
22:54à reforma tributária
22:55é uma estrutura
22:57viável também,
22:58né?
22:58Muito,
22:59e está se tornando
23:00cada dia mais popular,
23:01mas o fundo
23:02de investimento
23:02imobiliário,
23:03ele requer
23:04alguns cuidados,
23:04né?
23:05Porque a Manuela
23:06falou uma coisa,
23:07eu vou pegar
23:08seu gancho,
23:09os fundos de investimento
23:10imobiliário exclusivos,
23:11eles nascem
23:12contribuintes do IBS
23:13e da CBS,
23:14porque qual é a regra
23:15geral quando a gente
23:16está tratando de
23:16fundos de investimento?
23:17É que eles não sejam
23:18contribuintes de IBS e CBS,
23:20mas quando a gente
23:21olha o fundo de investimento
23:22imobiliário,
23:23ele é um bichinho
23:24cheio de especificidades,
23:26então para que ele
23:27não seja contribuinte
23:28do IBS e da CBS,
23:29a lei complementar 214
23:30traz uma série
23:31de requisitos,
23:33então eu tenho que
23:33ter no mínimo
23:33100 cotistas,
23:35eu tenho que ter
23:35negociação em mercado,
23:37eu não posso ter
23:38participação como
23:39sócio
23:40ou sócio
23:42ou incorporador,
23:43a palavra é essa,
23:44incorporador
23:45daquele investimento,
23:46porque isso leva
23:47um fundo de investimento
23:48imobiliário
23:48a assumir um caráter
23:50mais de veículo
23:52e não de entidade
23:53para investimento,
23:54só que o que
23:55que é o ponto positivo
23:56de ter um fundo
23:57de investimento imobiliário
23:58contribuinte do IBS
24:00e da CBS?
24:01O meu locatário,
24:03que pode ser
24:04uma pessoa jurídica,
24:05que pode ser
24:06uma pessoa física
24:06contribuinte do IBS
24:07e da CBS,
24:08passa a tomar crédito,
24:09porque hoje
24:10o que eu pago
24:11para um fundo
24:12não me gera crédito,
24:14por quê?
24:15Porque o fundo
24:15não paga esses tributos,
24:17não paga tributos,
24:18o fundo ele é
24:19juridicamente um condomínio,
24:21então ele tem ali
24:22os seus investimentos
24:23de carteira isentos,
24:25então quando a gente
24:25passa a ter um fundo
24:26que é contribuinte,
24:28o locatário passa
24:29a ter a possibilidade
24:29de tomada de crédito,
24:31de repente esse crédito
24:32faz toda a diferença
24:33no fluxo de caixa
24:34desse locatário,
24:36então isso é só
24:37para demonstrar
24:37que uma conta é complexa,
24:38até o crédito
24:39que vai ser gerado
24:40para o meu locatário
24:41pode mudar o preço
24:42da minha alocação,
24:43que vai mudar
24:44a minha receita,
24:45que ao fim e ao cabo
24:46vai mudar o fluxo
24:47de dividendos
24:48para aquela pessoa.
24:49Esse ponto é importantíssimo,
24:50a gente já viu
24:51alguns casos concretos
24:53com essa questão
24:55de geração de crédito
24:57pelo fundo,
24:59ao locatário,
25:00e portanto o fundo
25:01passar a fazer sentido,
25:05inclusive até
25:06pessoa jurídica,
25:07a locadora,
25:09porque o Piscofins,
25:10como era cumulativo,
25:11não gerava crédito
25:12para aquele locatário
25:14que tinha o Piscofins
25:16não cumulativo,
25:17então realmente
25:18isso é uma questão
25:19muito importante.
25:20Mas vocês estão vendo
25:21então que diante
25:22dessas mudanças
25:25e dessas incertezas,
25:27quem era muito apegado
25:30a ter esse imóvel físico
25:31já está repensando
25:33ou não?
25:34O brasileiro gosta
25:35de ter aquele imóvel
25:37que ele vê lá,
25:38porque aparentemente
25:40se ele gosta de imóveis,
25:42mas ele pode ter
25:44um fundo imobiliário
25:45gerido por um gestor
25:47mais diversificado
25:48e que inclusive
25:50tem isenção
25:50de imposto de renda
25:53e não entraria
25:54nessas discussões todas
25:55porque parece que vai ficar
25:56mais caro também manter,
25:58não só pela alíquota,
25:59mas essa estrutura,
26:01essa questão
26:02de contabilidade toda
26:03dessa empresa,
26:05estão se revendo isso?
26:07Se sai desse tijolo mesmo
26:09e vai para o mercado financeiro
26:11mesmo investindo em imóveis
26:12ou não?
26:15Então,
26:16o que eu vejo
26:17em termos primeiro
26:18de estrutura,
26:19eu vejo que
26:19quem gosta mesmo
26:20as famílias,
26:21as pessoas físicas
26:22que gostam mesmo
26:23de investir
26:23no mercado imobiliário,
26:25elas já estão
26:26numa pessoa jurídica,
26:27a rua de imobiliário
26:28ela é algo
26:29de mercado mesmo
26:30e o que eu tenho
26:33visto
26:33nas análises
26:35é que elas estão
26:37revisitando
26:37a partir
26:38de uma estrutura
26:39já de pessoa jurídica,
26:40né?
26:41Vai,
26:42volta para a pessoa física
26:43ou vai para um fundo imobiliário.
26:46Em termos de
26:47mudar
26:48a natureza
26:50do investimento,
26:51a qualidade
26:52do investimento,
26:53eu vou ter que voltar
26:54de novo
26:55também para
26:56a questão
26:57da tributação
26:58sobre dividendos,
26:59né?
26:59Porque
26:59a gente tem
27:00um mercado
27:01muito
27:02que gera
27:04muitos investimentos
27:05isentos,
27:06né?
27:06Que a gente chama
27:07o CRI,
27:08até um fundo
27:09de investimento
27:10de bolsa
27:11que tem
27:11essas características
27:12aí
27:13que a Camila
27:14falou
27:15e que,
27:16portanto,
27:16são isentos
27:17para a pessoa física
27:18quando investe,
27:19eles te trazem
27:21uma rentabilidade
27:21boa,
27:22você pode
27:23ir para o mercado
27:24imobiliário
27:25por meio
27:26do mercado
27:27financeiro
27:28de capitais,
27:29mas ele também
27:30de certa forma
27:32não te ajuda
27:33lá naquele teu cálculo
27:35do imposto
27:36de renda mínimo
27:37que eu falei
27:37anteriormente,
27:38porque ele é excluído
27:39da base de cálculo,
27:41não te dá
27:41dedução adicional.
27:43Então,
27:43mais uma vez,
27:44é o caso concreto,
27:45né?
27:46Aquela família
27:47que tem uma remuneração
27:48por meio
27:49de dividendos,
27:50de suas operações,
27:53ela talvez
27:55não seja feliz
27:58mudando,
27:59fazendo essa mudança
28:00da natureza
28:01do investimento.
28:02E, Camila,
28:03você também
28:04que trabalha
28:04com vários
28:05family offices,
28:06né?
28:06E está vendo
28:07essa posição,
28:08as famílias
28:09ainda são
28:10apegadas,
28:11então,
28:12a ter o delas
28:13ou já estão
28:14considerando,
28:15bom,
28:15talvez seja melhor
28:16eu ter um fundo
28:17de mercado mesmo,
28:18até por toda essa
28:19questão mais burocrática
28:21de contabilidade
28:21que vai ter que ter
28:22a partir de agora.
28:24Está tendo essa análise
28:25também?
28:25Sim,
28:26eu acho que está tendo
28:27essa análise.
28:27Acho que ela colocou
28:28muito bem, Patrícia,
28:29que as famílias no Brasil,
28:30historicamente,
28:31nós somos um país
28:32que gosta de tijolo,
28:33né?
28:33É um perfil de investimento
28:35que foi muito popular
28:36e ainda é muito popular.
28:37E ainda estamos vendo
28:39um crescimento do que é
28:40o nosso mercado financeiro
28:41e de capitais.
28:42Então,
28:43existe sim uma análise
28:44do talvez seja melhor
28:46não ter um fundo
28:47exclusivo da família,
28:48talvez seja melhor
28:48pegar essa liquidez
28:50e aplicar
28:51num fundo
28:52de investimento
28:52imobiliário.
28:53Mas o que eu acho
28:54que eu tenho visto
28:55com mais frequência
28:55ainda é uma combinação
28:57desses dois fatores, né?
28:59As famílias
29:00que têm tradicionalmente
29:01muitos imóveis
29:02não querem abrir mão
29:03desses imóveis.
29:04Às vezes tem o próprio negócio
29:06da família desenvolvido
29:07naqueles imóveis,
29:08existem outras nuances aqui
29:10do que meramente
29:11o dinheiro que eu extraio
29:12a partir de aluguel
29:13ou compra e venda.
29:14Então,
29:14vamos manter o imóvel,
29:16vamos pensar,
29:17se eu vou manter o imóvel
29:19eu vou pensar,
29:20vou deter na minha pessoa física,
29:22numa PJ tradicional holding
29:24ou vou constituir um fundo.
29:26Se eu vou constituir um fundo,
29:28esse é um fundo
29:28que vai ser nosso,
29:30de controle individual,
29:31é um fundo
29:32que eu quero construir
29:34e abrir para o mercado
29:35para que tenha ali
29:36no mínimo 100 cotistas
29:37que é o requisito
29:38da legislação.
29:39Mas a gente também
29:40está vendo
29:40um interesse
29:42até de bancos,
29:43de outros players
29:44do mercado
29:44em constituir
29:45esses fundos
29:46de investimento imobiliário,
29:48atrair parceiros
29:49e aí não necessariamente
29:50eu vou pegar
29:51os meus imóveis
29:52e passar para esse fundo,
29:53muito embora
29:53já tenha visto
29:54famílias que falam assim,
29:55não,
29:56eu vou colocar num fundo
29:57que tem imóveis
29:58de outras pessoas,
29:59mas com uma aplicação
30:00da liquidez mesmo.
30:01Existe hoje,
30:02eu acho que o interesse
30:03é um veículo
30:04que está muito popular.
30:06Está muito popular
30:07por causa da reforma
30:08sobre o consumo?
30:10Não necessariamente,
30:11a gente não tem
30:11a reforma ainda em vigor,
30:12mas é inegável
30:14que existe um interesse,
30:16que esse tipo de veículo
30:17está despertando
30:19o interesse.
30:19Não acho que a gente
30:20vai ver num curto prazo
30:23a extinção
30:24do veículo exclusivo,
30:26do fundo imobiliário
30:27exclusivo,
30:28do fundo imobiliário
30:28exclusivo
30:29ou do marrom
30:30de imóveis.
30:32Não vejo isso acontecendo
30:33com uma migração integral
30:34para o mercado financeiro
30:36de capitais,
30:36mas é um estudo.
30:38É, a gente fez
30:39até uma matéria
30:40que há um tempo
30:42no Neofeed
30:43mostrando que tem famílias
30:44vendendo seus portfólios
30:46em troca das cotas.
30:47Das cotas.
30:48Ou seja,
30:49ela vira cotista
30:50pelo ter o portfólio dela,
30:51mas ela se livra
30:53desse problema
30:53de estar nessa gestão
30:56e de ter toda
30:57essa contabilidade nova
30:58e fica isento
31:00de imposto de renda
31:01no rendimento mensal.
31:03É, o que que acontece, né?
31:05Tem muito do perfil.
31:06Às vezes, quando você troca
31:08de geração,
31:09você teve ali
31:10uma primeira geração
31:11que construiu muito
31:13o acervo da família,
31:15o portfólio da família
31:16baseado em tijolo
31:17e aí quando passa
31:18para uma segunda geração,
31:19a segunda geração
31:20prefere ter a liquidez
31:22mais frequente,
31:23não quer ter a gestão.
31:24Dá trabalho gerir imóveis
31:26e aí é mais fácil
31:27entrar num fundo
31:29que está gerido
31:30por uma entidade
31:30de investimento
31:32que está administrado
31:33por um administrador profissional
31:35e eu vivo com a liquidez.
31:37Isso tem sido
31:38bastante comum,
31:39especialmente
31:40quando a gente vê
31:40uma troca de geração.
31:43Para terminar,
31:44queria que vocês
31:45fizessem uma análise
31:46geral aí
31:47desse impacto
31:48para o mercado imobiliário
31:50como um todo.
31:51E talvez o que
31:52vocês esperam
31:53ao longo dos anos,
31:55já que isso vai ser
31:55uma forma gradual.
31:57A gente, pelo que
31:58a gente debateu bastante aqui,
31:59está nesse momento
32:00ainda de estudo,
32:02mas o que a gente
32:02pode esperar
32:03ir para os próximos anos
32:05até 2032, não é isso?
32:07Isso.
32:072033,
32:08que vai ser o final
32:09aí dessa reforma.
32:12Eu acredito que
32:13não só
32:15o impacto
32:16vai ser geral,
32:18a gente tem
32:19toda uma mudança
32:20de alíquota,
32:21reanálises
32:22que a gente
32:23comentou aqui
32:24de eficiência tributária,
32:26eficiência sucessória
32:28também,
32:29como que
32:30essas duas matérias
32:32conversam,
32:33mas a gente
32:33também tem
32:34um impacto
32:35inclusive
32:35no próprio
32:36mercado
32:39imobiliário
32:40de locação,
32:42por exemplo,
32:43vou dar um exemplo
32:44aqui.
32:45Hoje,
32:46a reforma tributária
32:47em si,
32:48ela mudou
32:49questões essenciais
32:50da tributação
32:51do ICMS.
32:52A gente tem
32:53agora
32:53uma tributação
32:56no destino
32:57e não mais
32:58na origem
32:58e a gente
32:59não vai ter
32:59qualquer benefício
33:00fiscal mais
33:01em determinado
33:02momento.
33:03Então,
33:04o custo
33:05de logística,
33:06por exemplo,
33:06está mudando
33:08de importância,
33:09está sendo muito
33:10importante
33:11para as empresas.
33:12Então,
33:12aquela fábrica
33:13que loca
33:15lá em Manaus
33:16porque tem
33:17muito benefício
33:17fiscal
33:18em qualquer
33:18outro estado
33:19que traz
33:19um bom
33:20benefício fiscal
33:21para a operação,
33:22está reconsiderando
33:24e vindo mais
33:25para o mercado
33:25consumidor,
33:26onde tem
33:27essa tributação
33:28no destino
33:31e diminuindo
33:32o seu custo
33:33de logística.
33:34Então,
33:34o preço dos imóveis
33:36em determinados
33:37estados
33:37estão diminuindo
33:38e aumentando
33:40em outros estados
33:41onde tem
33:41maior mercado
33:42consumidor.
33:42Então,
33:43isso é mais
33:43um exemplo
33:44de como
33:45esse mercado
33:46imobiliário
33:47está mudando
33:48em razão
33:50da reforma
33:50tributária.
33:52Acho que
33:53o que esperar
33:53é...
33:54Não espere,
33:55não espere,
33:56e comece a estudar,
33:57comece a se planejar.
33:58Existem muitos caminhos.
34:00São caminhos
34:01diferentes
34:02dos que a gente
34:03conhece hoje
34:04e estamos passando
34:04por uma reforma
34:05que é realmente
34:06uma ruptura
34:06com o que existia
34:08anteriormente.
34:09Não deve ser vista
34:10de forma isolada.
34:12Então,
34:12quando fizermos
34:13análises,
34:13estudos,
34:14exercícios,
34:14pensar no imposto
34:15de renda,
34:16no imposto
34:16de renda mínimo,
34:18a gente fala
34:18muito do IBS,
34:19da CBS,
34:20mas a gente teve
34:20mudanças de imposto
34:21de renda
34:21que são muito
34:22importantes.
34:23Então,
34:24acho que o ponto
34:25de partida
34:25tem que ser
34:26não ficar parado.
34:27Ah,
34:28é até 2033,
34:29mas não ficar parado.
34:31E a gente
34:31está focando,
34:32até por ser
34:33o Wealth Point,
34:34a gente está focando
34:34muito em gestão
34:35de portfólio de família,
34:38patrimônio de famílias,
34:39mas a reforma do consumo
34:40afeta o mercado
34:42integralmente.
34:43E mesmo dentro
34:44do ramo imobiliário,
34:45a gente tem setores
34:46como shopping centers,
34:48hotelaria,
34:49tudo isso diretamente
34:52impactado por essa reforma.
34:54Então,
34:54não importa se,
34:55ah, não,
34:56mas o meu imóvel
34:56é um shopping,
34:58estude,
35:00avalie,
35:01procure o seu assessor
35:02e faça o exercício.
35:03Qual é a liquidez
35:04que você espera?
35:05Qual é o resultado
35:06que você espera?
35:07Vale a pena
35:07uma revisão completa
35:09de portfólio?
35:10Vale a pena
35:10fazer uma reorganização
35:12societária,
35:13ou constituir um fundo?
35:15Acho que o recado
35:16não espere até 2083,
35:18porque pode ser tarde demais.
35:20Tem que revisitar contrato,
35:22tem que revisitar
35:23sistemas de informática,
35:25tem que revisitar
35:26em muitos casos
35:27até o perfil do RH.
35:28Então,
35:29é uma,
35:30é um exercício longo,
35:32mas que tem que ser começado.
35:34E tem até uma,
35:36uma notícia boa,
35:37né,
35:37que eu acho que veio agora
35:38com essa 227,
35:39com a lei complementar,
35:40que é,
35:41tem a ver com imobiliário,
35:43mas não de renda,
35:44que são aquelas holdings
35:45que a gente chama
35:46de patrimoniais,
35:47né,
35:47que as famílias
35:49consolidam o seu patrimônio
35:51de moradia,
35:52não necessariamente
35:52de renda,
35:53a reforma tributária
35:55discutia muito
35:56começar a haver
35:58um arbitramento
35:59de locação
36:00quando os sócios
36:01dessas holdings
36:02patrimoniais
36:03utilizavam esses imóveis,
36:04mesmo que não houvesse
36:05cobrança,
36:05porque é dentro
36:06de uma mesma família.
36:07Mas essa,
36:08a lei complementar 227,
36:10ela trouxe agora
36:11um requisito
36:12de haver um arbitramento
36:14de base,
36:15de locação
36:16para incidência
36:17de BSCBS,
36:18apenas se
36:19esse imóvel
36:21gerou crédito
36:22para a pessoa jurídica,
36:23para a holding patrimonial.
36:25E, geralmente,
36:25essas holdings
36:26são constituídas
36:27por integralização
36:27dos imóveis
36:29que não gera crédito
36:30de BSCBS
36:31para a pessoa jurídica,
36:32então,
36:33não teria essa cobrança.
36:34Então,
36:35eu,
36:36na minha prática,
36:37eu vejo que isso foi
36:37um grande alívio
36:39para as famílias.
36:41Camila,
36:42Manuela,
36:42muito obrigada
36:43por explicarem
36:44esse tema árido,
36:46difícil,
36:46de forma tão simples.
36:48Obrigada mesmo.
36:49Obrigada a você
36:50pelo espaço.
36:50Obrigada.
36:52Agradeço também
36:52a nossa audiência.
36:54Esse episódio
36:54vai estar no site
36:55do meu feed
36:56e também
36:57nas principais
36:58plataformas de áudio.
36:59Até a próxima.
37:08Transcrição e Legendas
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