00:01Tout pour investir, la boîte à outils.
00:05Maître Barbara Thomas-David, bonjour.
00:07Bonjour.
00:08Vous êtes notaire à Paris, il est bon de le repréciser,
00:11et on va parler des problèmes d'indivision.
00:15Et oui, les indivisions, c'est comme tout, c'est un processus,
00:18et un processus, il peut se bloquer quand il a trait à plusieurs parties,
00:22qui ne sont pas forcément d'accord.
00:24Alors déjà, est-ce qu'on peut rappeler, en termes patrimoniaux,
00:27dans quel cas on a recours à l'indivision ?
00:31Dans quelle situation on est confronté à cette problématique
00:35de devoir faire des indivisions patrimoniales ?
00:38Alors en fait, on est en indivision à partir du moment
00:41où on est plusieurs propriétaires d'un bien immobilier,
00:46ou mobilier d'ailleurs, ça peut être des actions,
00:48ça peut être un compte bancaire,
00:49mais les problématiques se crispent, on va dire,
00:52quand on est propriétaire en indivision d'un bien immobilier.
00:55Oui, c'est plutôt là.
00:57Oui, c'est ça.
00:57Les cas types, c'est quoi ?
00:59C'est l'indivision dans le cadre d'une communauté de biens,
01:03dans le cadre d'un PAX, ou d'une indivision,
01:06un couple en fait, quel que soit le mode de conjugalité,
01:08vous allez être en indivision, et pas forcément 50-50.
01:12Et puis, vous allez être en indivision aussi,
01:15dans le cadre des successions,
01:17c'est-à-dire que vous allez hériter, par exemple,
01:19de vos parents, d'un bien immobilier,
01:21vous êtes trois enfants, vous allez vous retrouver à un tiers chacun.
01:23Ça, c'est des cas encore simples,
01:25mais vous avez des cas où vous allez hériter d'un grand-oncle,
01:29où vous allez vous retrouver avec 25%, 15%, 5% du bien,
01:34ou alors, vous savez, c'est ces fameuses indivisions en Corse,
01:37où personne ne partage de génération en génération,
01:41et vous vous retrouvez avec un 125e d'une indivision un peu inextricable,
01:46avec des règles du code civil qui sont compliquées.
01:48Oui, dans lesquelles il y a des tas d'exceptions,
01:52où il faut veiller au grain.
01:55Alors, un bien géré en indivision,
01:57c'est un peu comme une entreprise, j'allais dire,
01:59c'est-à-dire que pour certaines décisions,
02:02on fait une sorte de conseil d'administration,
02:04on se réunit autour de la table,
02:05et puis on prend des décisions.
02:06Il y a certaines de ces décisions où l'unanimité est nécessaire,
02:12d'autres pas forcément.
02:13Est-ce qu'on peut détailler un petit peu les cas d'usage ?
02:15Alors, moi j'ai toujours coutume de dire que quand vous êtes en indivision,
02:18vous avez intérêt à bien vous entendre avec vos co-indivisaires,
02:21parce que, quelles que soient les décisions,
02:24normalement le principe c'est l'unanimité.
02:28Après, vous avez deux types de décisions différentes,
02:30les décisions qu'on appelle de gestion,
02:33qu'on appelle les décisions d'administration,
02:35et les décisions de disposition,
02:37qui elles, sont les actes plus graves,
02:39c'est-à-dire la vente ou l'hypothèque du bien.
02:41Dans le premier cas, c'est-à-dire dans les problématiques
02:47de gestion de l'indivision,
02:49maintenant la loi a changé,
02:50ça fait un petit moment depuis 2006,
02:52si jamais vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord,
02:55à deux tiers des indivisaires,
02:57vous pouvez prendre des décisions de bonne gestion,
03:00c'est-à-dire la location du bien,
03:02la réparation du bien,
03:03et finalement, cette réparation,
03:05qui est peut-être un peu chère pour que le bien
03:07ne se détériore pas,
03:09eh bien, ces travaux vont être obligatoires
03:13pour tout le monde,
03:13c'est-à-dire ceux qui n'ont pas payé,
03:14on va pouvoir leur dire,
03:16il y a deux tiers qui ont été d'accord pour payer,
03:18donc on vous demande le remboursement.
03:20Donc ça, c'est pour les décisions d'administration.
03:23Mais alors, il y a des décisions qui sont plus compliquées,
03:25c'est la vente.
03:26Vous savez que le principe,
03:27c'est que nul ne peut être tenu
03:29de rester en indivision,
03:30parce que vous comprenez bien
03:31que vous ne pouvez pas être l'otage de l'indivision,
03:33vous avez peut-être envie de faire un autre projet,
03:35de libérer des revenus.
03:36Et puis, dans certains cas,
03:37c'est profondément inconfortable,
03:39parce qu'on a des indivisaires
03:41qui ne sont absolument pas d'accord,
03:42on voit ça dans l'immobilier
03:45et dans la gestion des copropriétés,
03:47c'est un peu infernal même, des fois.
03:49Donc oui, on peut être vraiment retenu
03:54par une indivision,
03:55c'est ça aussi qui est compliqué.
03:57Donc dans la vente, comment ça se passe ?
03:58Alors, normalement, encore une fois,
04:00nous, on est des magistrats de l'amiable,
04:01on essaye de dire aux gens,
04:04trouver une solution,
04:05parce que sinon, ça va passer en justice
04:07et ça va être compliqué.
04:08Avocat, juge, etc.
04:11Donc, en principe, il faut être d'accord
04:13sur le principe de vendre.
04:14Et même si vous avez une minorité
04:16de blocage de 1%,
04:19il faut normalement l'unanimité pour vendre.
04:21Alors maintenant, il y a eu deux passerelles.
04:23La première passerelle,
04:24je vous en parlais tout à l'heure,
04:26c'est que depuis 2006,
04:27vous pouvez, à une majorité des deux tiers,
04:30vendre le bien.
04:31Mais ce n'est pas comme les actes d'administration
04:34où vous vous réunissez,
04:35vous dites, ah, ça y est, on est deux tiers,
04:36on décide ça ou on décide ça.
04:38En matière de vente, ça ne marche pas comme ça.
04:40C'est-à-dire qu'il va falloir signifier
04:42à vos co-indivisaires récalcitrants,
04:44vous avez deux types de co-indivisaires
04:46qui ne veulent pas vendre.
04:48Soit les taiseux,
04:48parce qu'ils ont d'autres choses à faire,
04:50ils s'en fichent,
04:50soit ceux qui s'opposent à la vente
04:52pour une raison x ou y.
04:54Et donc, dans ce cas-là,
04:55il va falloir saisir le juge
04:58et le juge va, en son âme et conscience,
05:01décider si ces deux tiers
05:02vont pouvoir vendre ou pas.
05:04Et puis tout ça, ça prend du temps.
05:06Ça prend énormément de temps.
05:07Et pas mal d'argent aussi.
05:09Ça peut prendre deux ans, vous voyez.
05:12La procédure d'adjudication pure et simple,
05:15on est à presque cinq ans
05:16avec l'encombrement des tribunaux.
05:18Et là, on est à peu près à deux, trois ans.
05:22Donc, oui, oui, c'est plutôt...
05:25Enfin, il faut plutôt essayer
05:27de se mettre d'accord,
05:28parce que sinon, ça devient ingérable.
05:29Ah, mais c'est l'enfer.
05:30Et vous avez vu,
05:32il y a une loi qui vient de passer
05:33il y a de ça moins d'une semaine.
05:37Oui, c'était début avril.
05:39C'est ça, début avril.
05:41Ça a été décidé à la quasi-unanimité
05:44au Parlement.
05:45Parce que tout le monde a senti
05:48que dans sa famille proche ou moins proche,
05:50il y avait ce genre de problématiques.
05:53Aujourd'hui, il y a une nouvelle loi
05:55qui dit qu'un indivisateur, tout seul,
05:58peut demander au tribunal la vente du bien.
06:01C'est-à-dire que vous ne passez plus
06:03par l'unanimité,
06:04vous ne passez plus par la majorité des deux tiers,
06:07un indivisateur, tout seul.
06:08Attention, il doit avoir un intérêt légitime.
06:10Ce n'est pas un caprice,
06:11parce que d'un seul coup,
06:12il trouve que la maison des grands-parents
06:15ne lui plaît plus.
06:15Il faut avoir un vrai intérêt légitime à vendre.
06:18Le bien se détériore,
06:20ou il y a une très mauvaise entente
06:22entre les indivisateurs.
06:23Ça, ça peut être constaté,
06:25ça peut être un argument
06:26pour faire usage de cette loi.
06:28Donc voilà, oui, tout à fait.
06:30Et en fait, c'est le juge,
06:31vous saisissez le président du tribunal judiciaire,
06:34qui, en son âme et conscience,
06:36va décider si, oui ou non,
06:38il y a un intérêt légitime à la vente.
06:40Et vous pensez bien que,
06:41comme c'est une procédure rapide et allégée,
06:43il va quand même regarder de façon
06:46très précise, à la loupe,
06:47si l'intérêt légitime est bien respecté.
06:49C'est-à-dire qu'il faut faire face,
06:51sans doute, aux procéduriers
06:52les plus furieux de l'autre côté.
06:54Donc, quand il est question
06:55d'un bien immobilier ou de choses comme ça,
06:57surtout dans le contexte actuel.
06:58C'est ça, mais voilà,
06:59c'est une avancée législative.
07:01Et nous aussi, pour nous notaires,
07:03un poids supplémentaire pour dire aux clients,
07:05écoutez, mettez-vous d'accord,
07:07sinon maintenant,
07:08un seul d'entre vous
07:09va pouvoir demander la vente au tribunal.
07:11Et ça ne sera peut-être pas dans un cadre
07:14où tout le monde pourra décider tous ensemble
07:18du meilleur moyen de vente
07:20dans les meilleures conditions.
07:21Parce que finalement, au bout du bout,
07:23on a un intérêt commun.
07:24Parce que cette indivision,
07:26je veux dire,
07:26une fois qu'elle est baquée,
07:29c'est encore chez le notaire
07:31qu'il faut préparer ça sérieusement
07:32et éviter ce genre de problème.
07:34Tout à fait.
07:36Vous voyez qu'on est un petit peu
07:38comme dans les grands problèmes géopolitiques,
07:39finalement, on retrouve exactement les mêmes choses.
07:42Les décisions de l'ONU, etc.
07:44Bref, Maître Barbara Thomas-David,
07:46merci de nous avoir éclairés
07:47sur justement cette problématique de l'indivision
07:51et éviter les problèmes entre indivisaires.
07:54Merci infiniment.
07:55On passe au placement à suivre, bien sûr.
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