- il y a 3 heures
Philippe Cervesi, Président de Corum AM, détaille les investissements à l'étranger de Corum avec un pari réussi aux États-Unis. La société a fortement investi à l’international ces trois dernières années, avec 3,5 milliards d’euros engagés, dont près de la moitié à l’étranger. Les institutionnels recommencent à investir dans toutes les classes d’actifs.
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00:04Smart Patrimoine depuis le MIPI Macan, le grand salon de l'immobilier international.
00:10On est en compagnie de Philippe Cervezy. Bonjour Philippe. Bonjour Fabrice. Le président de Corom
00:15AM. Avec vous on va voir si ce marché est toujours aussi plein d'opportunités. Alors
00:21notamment pour ceux qui ont les poches, on va voir les plus pleines. On démarre Philippe si
00:24vous voulez bien du côté des Etats-Unis avec votre SCP Corom USA déjà près d'un an
00:30d'activité. Comment ça se passe du côté Outre-Atlantique ? Beaucoup d'actualités Outre-Atlantique
00:36comme on a pu le constater encore ces dernières semaines. Mais je dirais que ce qui se passe
00:41depuis un an notamment à Washington a été plutôt favorable à Corom USA. Ça s'explique
00:46par plusieurs facteurs mais il se trouve qu'il y a un président qui a créé beaucoup d'instabilité
00:50sur les marchés aux Etats-Unis et on sait que quand il y a de l'instabilité en général
00:53il y a moins d'argent, les gens sont plutôt attentistes et donc il y a moins de concurrence.
00:57Ce qui fait que le marché immobilier qui était déjà un peu en difficulté aux Etats-Unis
01:01où les taux d'intérêt sont très hauts aujourd'hui reste vraiment sur un point bas. Donc c'est
01:05très intéressant. Et parallèlement à ça, c'était une volonté de Donald Trump également,
01:09le dollar a beaucoup baissé. Il faut se rappeler qu'il y a un an on était à un dollar
01:14qui était
01:14quasiment à la parité. Aujourd'hui il oscille entre 1,16 et 1,18 donc il s'est bien affaibli
01:20par rapport à l'euro. Ce qui évidemment pour une SCPI comme la nôtre qui est en phase
01:23d'investissement puisqu'elle grossit, elle devrait passer dans les prochaines semaines
01:27les 100 millions d'euros de capitalisation. C'est plutôt une bonne nouvelle.
01:31On est plus riche en euros quand on fait les achats en dollars.
01:33Exactement. Et donc on a un alignement des planètes avec un marché pas très cher
01:37avec vraiment peu de concurrence et un dollar assez faible. Donc c'est vraiment une très
01:42bonne opportunité actuellement pour Cormu SA.
01:45Oui, comment on fait quand on est un petit Frenchie comme ça, puisqu'il y a quand même
01:48des mastodotes de l'investissement, pour tirer son épingle du jeu sur ce gigantesque
01:53marché des Etats-Unis ?
01:54Je pense que la clé c'est le timing. Si on avait été aux Etats-Unis en 2019 ou 2021,
01:59à un moment où il y avait énormément d'argent sur le marché, clairement on n'aurait
02:01pas intéressé grand monde. Aujourd'hui comme il y a un peu une pénurie je le disais
02:05d'acheteurs sur le marché, on est plutôt bien accueillis. C'est un peu comme en France
02:09si vous voulez, quand le marché est morose et qu'il y a ce qu'on appelle de la
02:12new money, c'est-à-dire de nouveaux investisseurs qui arrivent sur le marché, ils sont plutôt
02:15bien accueillis. A l'inverse si on est sur un marché où il y a déjà énormément d'argent,
02:20les agents par exemple ne vont pas passer énormément de temps avec les nouveaux entrants en se disant
02:24bon je ne vais pas perdre mon temps, je sais que j'ai déjà plusieurs acheteurs
02:27pour les produits que je vends aujourd'hui. Donc il faut se faire sa place. Et puis il
02:30y a un côté aussi assez intéressant puisqu'on propose en fait à nos clients qui sont pour
02:35la plupart français d'aller justement investir aux Etats-Unis. D'aller chercher de la diversification.
02:41Exactement, c'est de la diversification, de mettre une partie de son épargne aux Etats-Unis
02:45aujourd'hui. On recommande de la diversification peut-être à hauteur de 20 ou de 25% par exemple.
02:50Et donc d'aller profiter de ce moment sur le marché américain pour essayer justement
02:56de créer de la valeur, de gagner de l'argent puisque l'idée quand on achète sur un marché
02:58où c'est aussi bas, c'est potentiellement de revendre dans quelques années sur des niveaux de prix
03:04assez élevés. Plus spécifiquement sur les premières acquisitions que vous avez réalisées,
03:08il y a déjà une revalorisation, je crois que c'était un immeuble à New York notamment ?
03:12Tout à fait. Alors Coram USA a eu un an donc on a fait une campagne d'expertise comme c
03:17'est
03:18réglementairement obligatoire et elle a été très positive puisque dans cette première année
03:22le dollar a perdu quasiment 10% mais nos immeubles se sont valorisés de plus de 10% depuis l
03:29'acquisition.
03:29Notamment cet immeuble dont vous parlez à New York qui avait été le premier achat de Coram USA,
03:33une pharmacie, un CVS à Broadway à Manhattan et donc cette revalorisation de la valeur des immeubles
03:41fait qu'aujourd'hui Coram USA a une valeur de reconstitution qui est supérieure à la valeur de
03:47part malgré la baisse du dollar. Donc je dirais que le signal envoyé est très positif puisque
03:52ce que ça veut dire implicitement c'est que si demain on avait un dollar qui se renforçait
03:55dans le futur, on aurait probablement pas mal de marge justement sur le prix de part
04:01ce qui est toujours une bonne nouvelle pour les clients de Coram USA.
04:03Scénario très plausible notamment avec ce qui se passe aujourd'hui au Moyen-Orient.
04:07On voit en effet que le dollar est de plus en plus une valeur refuge.
04:09Philippe justement on termine cette séquence USA avec le rendement de Coram USA pour cette
04:15première année 2025.
04:16Oui donc pour l'année 2025 le taux de distribution de Coram USA était de 7,70%.
04:22On revient justement vers les CPI plus franco-françaises ou européennes sur le reste de la gamme.
04:28C'est vrai qu'on a vu là aussi que vous avez été très actif, on parle d'opportunisme
04:33ou d'opportunité. Il faut aller les chercher. Expliquez-nous comment vous avez traversé ces
04:38dernières années avec justement pas mal d'arbitrage aussi de votre côté.
04:41Exactement en fait on a eu déjà eu de la chance je dirais d'avoir des clients qui ont continué
04:45à nous faire confiance malgré la crise de taux qu'on connaît depuis 2022.
04:49Il y a un chiffre qui résume assez bien cela. Depuis septembre 2022 qui est un peu le symbole
04:54de cette remontée des taux et donc des prix de l'immobilier qui ont fortement chuté.
04:59On a pu investir grâce à l'argent de nos clients 3,6 milliards d'euros.
05:04Donc ça veut dire qu'à 3,6 milliards d'euros c'est quasiment 50% de la capitalisation de
05:09nos SCPI
05:11qui ont été investis dans un marché très favorable à l'investissement en Europe et aux Etats-Unis
05:16avec des prix qui ont fortement baissé, des taux de rendement moyen qui n'ont fait qu'augmenter
05:21sur ces trois dernières années à l'acquisition et donc forcément une perspective de rendement élevé
05:28mais aussi de plus-value dans le futur qui est plus important.
05:31Et c'est ce qui nous a permis de traverser cette crise.
05:34Quand on connaît une crise dans le marché immobilier il y a deux choses absolument essentielles.
05:37La première c'est qu'il faut bien gérer le stock, ça a été le cas puisque nos prix de
05:41part sont restés stables.
05:43Et la deuxième c'est qu'il faut essayer de se renforcer puisque évidemment c'est quand les marchés sont
05:47bas
05:47que l'on fait les meilleures affaires en général et donc ça on a pu le faire.
05:52Et comme vous le mentionniez, ce n'est pas pour autant qu'on n'a pas été actifs sur les
05:56sessions
05:58puisqu'on constate quand même depuis un an qu'il y a à nouveau un peu plus d'argent sur
06:01le marché
06:02ce qui nous a permis de faire près de 160 millions d'euros de vente en 2025
06:07et de générer près de 30 millions, 28 millions d'euros exactement de plus-value
06:11qui ont été intégralement distribués à nos clients.
06:13L'idée ce n'était pas de se débarrasser des actifs, c'était au contraire de faire tourner le portefeuille
06:18pour pouvoir avoir aussi du new cash et d'autres opportunités.
06:22Exactement et puis de jouer sur les cycles immobiliers.
06:25Un exemple assez parlant, on a vendu par exemple beaucoup de logistique l'an dernier
06:27puisqu'on considère que le marché de la logistique aujourd'hui est peut-être sur un cycle assez élevé.
06:32Beaucoup d'investisseurs en veulent, c'est une alternative notamment aux immeubles de bureaux.
06:37On sait qu'il y a beaucoup d'investisseurs aujourd'hui qui veulent aller vers la diversification
06:40et donc nous on trouve ça intéressant quand on considère qu'un immeuble est au maximum de son potentiel de
06:45le vendre.
06:46Inversement on peut aussi parfois vendre des immeubles quand on considère qu'il y a un certain risque
06:49par exemple un bail un peu plus court et un locataire qui potentiellement a besoin de plus de mètres carrés
06:54et qui pourrait partir, on préfère évacuer le risque et vendre l'immeuble.
06:57Oui, on dit aussi que les institutionnels sont en train de revenir sur le marché, est-ce que c'est
07:02quelque chose que vous constatez ?
07:04Je dirais en tout cas ce qu'on voit c'est qu'il y a vraiment une volonté des acteurs
07:08institutionnels de revenir.
07:10Beaucoup se disent et on le voit d'ailleurs dans les discussions actuellement au MIPIM,
07:13beaucoup se disent j'ai pas envie de rater cette fenêtre.
07:16Or en fait ce qu'on constate c'est que la fenêtre elle est peut-être très lentement en train
07:20de se refermer
07:21puisque la banque centrale européenne a quand même baissé sensiblement ses taux au cours de la dernière année.
07:27On voit qu'il y a un peu plus d'argent sur le marché.
07:30Finalement on a été entre 2023 et 2024 sur une phase de descente vraiment des prix qui se sont stabilisés
07:35voire qui remontent très légèrement sur certaines typologies d'immeubles par exemple le commerce ou l'hôtellerie.
07:41Le bureau n'est plus un gros mot.
07:43On voit des institutionnels justement qui disent qu'ils sont prêts à nouveau à regarder du bureau sous certaines conditions.
07:48Pas n'importe lequel.
07:49Pas n'importe lequel exactement.
07:51Donc il y a vraiment des institutionnels qui sont là, qui veulent revenir, qui font des offres.
07:54Et ensuite on se heurte un peu à la problématique de ce marché là des 2-3 dernières années.
07:59C'est toujours d'essayer de rapprocher l'acheteur et le vendeur sur le niveau de prix.
08:04Oui bien sûr.
08:06Justement petite question d'actualité.
08:08Alors c'est vrai qu'on est en pleine tourmente avec cette guerre pour l'instant éclair au Moyen-Orient.
08:13On a vu en tout cas que sur les anticipations d'inflation on avait déjà, vous parlez de la banque
08:17centrale européenne,
08:19des anticipations plutôt haussières alors qu'on était baissier.
08:21Est-ce que ça pourrait complètement changer la DOM selon vous à partir de la fin d'année ?
08:26Alors je pense que les banques centrales, on le voit, elles ont toujours un langage extrêmement prudent et c'est
08:31normal.
08:31C'est leur métier.
08:32Il y a encore une déclaration ce matin au niveau de la Banque de France où on dit que finalement
08:40l'inflation devrait quand même rester contenue en France.
08:43On sait que la France a été un des très bons élèves vis-à-vis de l'inflation entre 2022
08:46et 2024.
08:47On en a eu beaucoup moins que nos confrères européens.
08:51Je ne crois pas à une hausse des taux sauf si vraiment on a un conflit qui s'enlise dans
08:55le temps et qui génère plus d'inflation que prévu.
08:58En revanche, ce qui est certain, c'est que les banques centrales ont des réunions prévues la semaine prochaine, 19
09:02et 20 mars,
09:02que ce soit la Banque centrale européenne, la Fed aux Etats-Unis et la Banque d'Angleterre, il faut s
09:08'attendre à de la prudence.
09:09Et la prudence dans un langage de banquier central, ça veut dire on ne bouge pas.
09:13Donc pour certaines, on anticipait des baisses, notamment au niveau de la Fed et de la Banque d'Angleterre.
09:17Il est probable qu'ils attendent les prochaines réunions qui doivent se tenir au mois de mai pour bouger.
09:23Mais je ne vois pas une hausse honnêtement pour l'instant.
09:25En tout cas, on voit que ça a perturbé évidemment toutes les chaînes, toutes les valorisations aussi de l'immobilier
09:32qui est en train de se redresser.
09:33Bon, on espère que c'est temporaire bien sûr, mais là, immédiatement, ça a réagi, la construction, l'immobilier, qui
09:38sont les valeurs les plus touchées.
09:40Ça amène à poser un peu les stylos pour certains investisseurs qui sont très sensibles justement au sujet de taux.
09:46Ce n'est pas forcément non plus une mauvaise nouvelle pour d'autres qui sont déjà actifs et qui vont
09:50avoir encore, pendant une durée plus ou moins limitée, un petit peu moins de concurrence.
09:56C'est vrai que Corum, c'est pratiquement presque un réflexe pour certains maintenant pour en mettre quand ils font
10:00leurs courses dans les ACPI.
10:02C'est en tout cas très conseillé par beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine.
10:06Ça veut dire que la collecte va continuer à être abondante.
10:09Quelles sont, Philippe, les opportunités pour cette année, pour 2026 ?
10:12Vous avez dit logistique plus tellement. Quels sont les secteurs que vous regardez ?
10:16On va continuer à aller vers les secteurs sur lesquels on considère qu'il y a beaucoup de décote.
10:19Donc, le bureau va continuer évidemment à nous intéresser aujourd'hui.
10:22C'est un peu le mal aimé de l'immobilier. Ça nous rappelle un petit peu ce qu'on avait
10:26fait avec le commerce et l'hôtellerie juste au moment du Covid.
10:28On en avait racheté beaucoup entre 2020 et 2021. On fait un petit peu la même chose sur le bureau
10:32aujourd'hui.
10:32On va rester très actif sur le commerce et l'hôtellerie aujourd'hui puisqu'il y a encore des opportunités.
10:37Et on va continuer à aller vers la diversification. On a récemment fait plusieurs acquisitions dans le domaine de la
10:41santé qui a été très très cher.
10:43À un moment, on s'en souvient et qui aujourd'hui redevient abordable.
10:46Donc, on va continuer à se diversifier. C'est aussi vrai géographiquement.
10:52On a déjà investi plus de 200 millions d'euros depuis le début de l'année sur la France, le
10:58Royaume-Uni, l'Allemagne, les Pays-Bas.
11:00Et on va continuer à se diversifier en Pologne encore prochainement.
11:06C'est notre ADN.
11:08Comment on fait pour suivre autant de marchés ? C'est une question qui revient souvent.
11:11On se dit qu'on ne peut pas être aussi actifs aux Etats-Unis qu'en Pologne, qu'en Angleterre.
11:15Vous avez des relais ? Vous avez des équipes sur place ?
11:17Il faut des équipes locales. On a aujourd'hui 7 bureaux en Europe.
11:21Juste sur la partie immobilière, on a 18 nationalités différentes.
11:25Ça veut dire que les Polonais parlent des Polonais, les Néerlandais parlent des Néerlandais.
11:28On est en train d'ouvrir le bureau aux Etats-Unis.
11:30Les équipes locales, aujourd'hui, c'est absolument essentiel.
11:34À la fois à l'investissement, parce que si on ne veut pas se tromper, c'est quand même bien
11:36d'avoir des experts de marché.
11:38Et ensuite, pour moi, là où c'est encore plus important, c'est quand on passe sur la gestion immobilière.
11:43Chez Corom, on a une particularité. On fait toute la gestion en interne.
11:45On ne donne pas de mandat de gestion à d'autres sociétés qui vont le faire pour nous.
11:48On considère que c'est notre métier en tant que société de gestion et que c'est là qu'on
11:51crée de la valeur.
11:52Les sessions, d'ailleurs, sont réalisées par ces équipes de gestion, notamment.
11:55Et il faut des équipes locales.
11:57Quand vous avez un locataire étatique, par exemple, en Irlande ou aux Pays-Bas,
12:03il ne veut pas parler à des locaux. Il ne veut pas parler à des Français.
12:06Et pour certains, ils ne parlent pas anglais.
12:08Dans certains pays, on a des locataires parfois en Finlande ou aux Pays-Bas
12:11qui ne parlent que dans la langue locale, donc néerlandais ou finlandais.
12:15Et il faut être capable de leur parler dans la langue locale.
12:18Donc pour nous, c'est absolument essentiel d'avoir des bureaux locaux,
12:20d'avoir des experts locaux qui connaissent le marché.
12:22Ça vous donne aussi de la crédibilité sur les marchés vis-à-vis des agents, vis-à-vis des autres
12:27investisseurs.
12:28Donc c'est un coût, bien évidemment.
12:29Mais si on veut être pan-européen et international, c'est pour moi absolument essentiel.
12:34Vous êtes même aventuré jusqu'en Lituanie, un actif que vous avez cédé récemment.
12:39Absolument. Alors ça, c'est amusant puisqu'il se trouve qu'on a moins de 3% du patrimoine global
12:44de nos SCPI
12:45dans les Pays-Baltes, Lettonie, Estonie et Lituanie.
12:48On avait été très, très critiqué quand on y avait été en 2018-2019.
12:53Et il se trouve qu'effectivement, on a fait notre première vente là-bas,
12:56qui est une des plus belles ventes, si on raisonne en taux de rendement interne, de notre SCPI Coram Origine,
13:01qui a généré près de 5 millions d'euros de plus-value,
13:04qui a été intégralement distribué à nos clients au mois de septembre dernier.
13:09Et on va continuer puisqu'on a déjà plusieurs ventes enclenchées avec de belles plus-values à venir,
13:14sur notamment ces Pays-Baltes.
13:16Ce qui montre qu'on peut créer de la valeur même sur des pays
13:19que quelques-uns peuvent qualifier de plus exotiques.
13:22Ça reste de l'immobilier, les fondamentaux restent les mêmes.
13:25Il faut le bon locataire, la bonne localisation, le bon bail et surtout le bon prix à l'acquisition.
13:29Et on peut créer de la valeur aussi bien en Lituanie qu'en France ou en Allemagne.
13:33Et pourquoi pas être opportuniste, c'est vrai, au-delà des frontières de l'Hexagone.
13:36Philippe, on termine rapidement sur...
13:38Vous parlez de l'international.
13:39On est au cœur de l'international.
13:41En fait, c'est tout le monde entier qui vient sur ce salon MIPIM.
13:44Vous, ça vous permet de voir beaucoup de gens en très peu de temps ?
13:47Je dis souvent que le MIPIM, pour nous, c'est une vingtaine d'avions qu'on n'a pas à
13:50prendre.
13:50Puisqu'effectivement, il y a des gens qui viennent de partout,
13:52aussi bien des pays nordiques que du sud de l'Europe, que des États-Unis ou du Canada.
13:56C'est pour ça aussi qu'on est très présent au MIPIM.
13:58On a plus de huit collaborateurs qui sont là, qui viennent de nos différents bureaux
14:03et qui ont des rendez-vous toute la journée, 9h, 18h, toutes les 30 minutes,
14:06qui marchent beaucoup et qui échangent beaucoup, à la fois pour faire ce qu'on appelle du sourcing,
14:12c'est-à-dire aller chercher de nouveaux dossiers qui peuvent nous intéresser à l'acquisition,
14:14pour discuter parfois avec des représentants de nos locataires,
14:18des grosses entreprises qui peuvent être des prospects à la location,
14:20pour discuter avec des vendeurs, pour discuter avec des banques.
14:23Donc voilà, c'est un moment très très important.
14:26Et le côté international de ce salon pour un acteur comme Coram,
14:29c'est vraiment un gain de temps et d'efficience très très important.
14:35Merci Philippe Servizi pour cette instantanée sur Coram qui va plutôt bien
14:40et qui n'hésite pas à aller chercher les bonnes opportunités à l'international.
14:44Merci Fabrice.
14:45Président de Coram M, merci de passer par ce matin de patrimoine et à très bientôt.
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