00:00O número de investidores em fundos imobiliários do Brasil ultrapassou recentemente a marca de 3 milhões de pessoas.
00:07A gente vai falar sobre isso com a Fernanda Rocha, que é assessora de investimentos da Monte Bravo.
00:11Seja muito bem-vinda, Fernanda.
00:13Obrigada, Marcelo. Boa tarde a todos.
00:15Bom, eu queria fazer a primeira pergunta para você, para entender como é que o setor de fundos imobiliários
00:20conseguiu essa façanha de alcançar mais de 3 milhões de pessoas,
00:25mesmo no momento em que a renda fixa está pagando tanto.
00:28Legal. Bom, essa classe de fundos imobiliários, ela teve o seu modismo ali quando a taxa Selic estava muito baixa,
00:37então 2% na época da pandemia, então teve um boom dos fundos imobiliários.
00:42E aí teve uma euforia, digamos assim, um crescimento muito grande nos números de novos investidores.
00:47E depois essa classe, ela se manteve crescendo, mas num ritmo muito mais lento.
00:52E agora, com essa perspectiva nova da Selic, dessa queda, o início do ciclo de queda da Selic, o mercado
01:00já se antecipa.
01:01E ele já começa, principalmente os investidores mais maduros, que entendem o impacto dessa queda de juros nesse tipo de
01:08ativo,
01:09essa classe voltou a crescer bastante agora.
01:12Tanto que quando a gente pega o índice dos fundos imobiliários, que ele é o IFIX,
01:17então ele é uma cesta de fundos imobiliários que compõe vários tipos de fundos imobiliários ali,
01:21os principais, nos últimos 12 meses teve 24% de valorização.
01:27Então, esse retorno acaba atraindo muita gente novamente.
01:31Você acha que tem muito brasileiro descobrindo agora que existem fundos imobiliários
01:35e tentando entender um pouco mais também sobre a concepção do fundo?
01:39Sim, com certeza. É uma classe nova, é uma classe que já está no dia a dia dos investidores,
01:45mas falta ainda amadurecer a questão dos riscos.
01:49Entender o risco de vacância, o risco de alavancagem, o risco de crédito nos fundos imobiliários
01:56que são atrelados a dívidas, o que a gente chama de fundos de papel.
02:01Então, entender os movimentos dos ciclos de juros nessa classe de ativos.
02:06Então, quando acontece o amadurecimento dessa classe é que realmente ela perpetua,
02:12então ela não assusta mais tanto.
02:14Bom, a gente tem dois tipos principais de fundos imobiliários,
02:17os fundos de tijolo e os fundos de papel.
02:20Fundo de tijolo, por exemplo, se você compra a cota de um fundo que tem um prédio X
02:24que aluga para a empresa Y e aí você recebe todo mês um pedacinho daquele aluguel.
02:29E os fundos de papel, que são aqueles fundos formados, por exemplo,
02:32com investimentos em CRI, em CRA, que tem a ver com o mercado imobiliário,
02:36mas não necessariamente você está comprando um imóvel específico.
02:39Esses fundos de papel tiveram um desempenho excelente com a Selic alta,
02:43porque muitos deles investiram, inclusive, em renda fixa.
02:46Para os próximos meses e anos, você acredita que os fundos de tijolo
02:49podem voltar a ficar mais atraentes?
02:51Com certeza, mas a gente sempre vai ter que fazer aquela métrica básica
02:57de quanto é que paga um aluguel na vida real, um aluguel de um imóvel,
03:03em torno de 0,5% ao mês.
03:05Então, 0,5% ao mês, a gente está falando aí de 6% ao ano.
03:10E se a gente pensar que a Selic vai para esse patamar,
03:15ou pelo menos próximo a isso, falar de 6%, 8%,
03:20realmente esses fundos acabam sendo bem, muito atrativos,
03:26porque eles se aproximam demais.
03:28Só que é muito difícil, com base no fiscal que a gente tem no Brasil hoje,
03:32a gente imaginar que a gente possa ter uma Selic chegando de novo
03:36a próxima 6%.
03:37Então, os fundos de papel vão continuar te entregando, no mês a mês,
03:43um retorno sobre o capital maior.
03:46Mas o fundo de tijolo, ele realmente tem ali um imóvel.
03:50Ele vai ter um shopping, ele vai ter um galpão logístico,
03:53um loteamento habitacional, um prédio de escritórios.
03:59Então, assim, ali por trás tem um imóvel, um ativo real,
04:02e que acaba sendo muito protetivo para as carteiras
04:06a gente compor uma parte do investimento,
04:09da carteira do investidor, com ativos reais.
04:12Então, os fundos imobiliários se tornam ali uma parte
04:16onde a gente realmente está colocando em algo palpável,
04:19algo que é super simples para eu vender,
04:22eu vou lá na Bolsa de Valores e consigo fazer a venda dele,
04:25em dois dias o dinheiro está na conta,
04:27diferente de uma burocracia para vender um imóvel na vida real,
04:30onde eu tenho que pagar os impostos,
04:32tenho que pagar o corretor de imóveis.
04:36Ficar mostrando para os clientes.
04:38Exato, eu levo um tempão para conseguir,
04:40ou eu baixo muito meu preço para conseguir fazer aquela venda daquele imóvel.
04:44Então, o fundo imobiliário acaba simplificando
04:48essa fatia da carteira do cliente em ativos reais.
04:52Bom, agora, não sei que não tem uma fórmula,
04:55mas um conselho que você daria,
04:58por exemplo, para ter um terço de tijolo e dois de papel,
05:00ou metade a metade, como é que seria?
05:02Não existe essa fórmula, uma fórmula perfeita
05:05e qual que é o percentual exato para cada classe.
05:08O ideal é sempre pensar em que fase que esse cliente,
05:11esse investidor, ele está,
05:13ele está numa fase de construção de patrimônio,
05:15onde ele vai se beneficiar dos juros compostos,
05:18aí eu teria um pouco,
05:19eu teria uma exposição pequena a essa classe.
05:22Se é um cliente que ele já...
05:23A taxa de tijolo.
05:25Fundos imobiliários como um todo.
05:26Fundos imobiliários como um todo, exatamente.
05:29Agora, se a gente está caminhando para uma fase desse investidor,
05:32onde ele está chegando ali na aposentadoria dele,
05:35próximo a isso,
05:36então ele já está compondo essa carteira dele de recebível,
05:40onde ele passa de ser um acumulador
05:42para ser uma carteira que distribui para ele,
05:45aí sim é muito importante fazer
05:47uma carteira repleta de fundos imobiliários
05:51e preferencialmente desses que são ligados a imóveis reais,
05:55porque ele vai te entregar essa valorização também
05:58do poder de compra,
06:00porque aquele imóvel,
06:01o valor patrimonial daquele imóvel,
06:03ele cresce conforme a gente tem a corrosão
06:07do nosso poder de compra.
06:08Então, ele é ótimo para te garantir esse recebimento
06:11e também a manutenção desse poder de compra.
06:13É interessante isso, né?
06:14Porque se você tem 100 mil reais, por exemplo,
06:16aplicado num bom CDB aí
06:17e recebe 1% ao mês,
06:19você vai receber mil reais,
06:20se você gastar todo mês esses mil reais,
06:22daqui a pouco o seu capital vai ter diminuído.
06:24No caso do fundo imobiliário,
06:25esses mesmos 100 mil reais.
06:27Se você receber mil por mês,
06:28em tese você pode gastar aqueles mil,
06:30porque a sua parte daqueles imóveis
06:33vai também estar se valorizando com o tempo,
06:35você não vai estar perdendo para a inflação, né?
06:37Exatamente,
06:38porque a gente fica com a falsa ancoragem de valor.
06:42Então, os meus 100 reais,
06:43eles continuam lá no final sendo os mesmos 100 reais,
06:46mas só que eles não compram a mesma coisa.
06:48Então, o imóvel,
06:49se eu tenho ali um fundo de shopping, por exemplo,
06:52à medida que vai passando o tempo,
06:54o valor patrimonial daquela cota,
06:57ele também vai recuperando aquele poder de compra
07:00que foi a valorização do imóvel no período.
07:03Se a classe dos prédios comerciais valorizou mais,
07:09aquele dali vai recuperar mais cota.
07:12Então, sempre é qual é o ativo
07:14que está mais defasado mais para trás,
07:16que tem mais chance de recuperar o poder de compra,
07:18esse vai ser o que mais vai ter
07:20essa valorização da cota, né?
07:21Agora, Fernanda,
07:22se a gente for olhar para os setores da economia
07:24mais promissores para aluguel, por exemplo,
07:26a gente sabe que a grande maioria dos fundos imobiliários
07:29alugam para empresas.
07:30Que tipo de setor empresarial
07:32você acredita que vai ter o aluguel mais valorizado
07:34nos próximos tempos?
07:36A gente teve uma fase aí do boom dos galpões, por exemplo, né?
07:39Escritórios,
07:40teve uma fase que os escritórios ficaram em queda
07:42na pandemia, por exemplo.
07:43O que você enxerga agora para os próximos meses e anos?
07:46Exato.
07:47Bom, os galpões logísticos,
07:49eles ainda são super desejados
07:52e principalmente esses que ficam próximos
07:54a regiões estratégicas.
07:56Eles praticamente não têm vacância,
07:58eles praticamente não têm inadimplência
08:00e eles acabam sendo muito confiáveis.
08:04E porque é uma...
08:05Esse setor de logística,
08:08de abastecimento
08:10e precisa nessas regiões estratégicas,
08:13só cresce.
08:14Então, essa demanda,
08:15ela é algo que está muito pujante.
08:17Os loteamentos habitacionais,
08:19eles acabam sendo também
08:22ativos que a gente consegue ter
08:23um retorno alto sobre o capital
08:25e como ele é muito pulverizado
08:27e diversificado,
08:28são muitas pessoas pagando aluguel,
08:31acaba que o risco
08:32versus o teu retorno,
08:34ele faz bastante sentido também.
08:36Tá certo.
08:36Eu falei aqui com a Fernanda Rocha,
08:38que é assessora de investimentos
08:39da Monte Bravo.
08:40Sempre um prazer ter você aqui,
08:41Fernanda.
08:42Obrigado.
08:42Obrigado.
08:42Obrigado.
08:42Obrigado.
08:43Obrigado.
