- il y a 8 mois
Crises de l’immobilier : et maintenant ? Méka Brunel (Fondation Palladio), Anne-Sophie Grave (CDC Habitat) et Christian de Kerangal (IEIF) croisent leurs regards sur un secteur en quête de rebond.
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00:00Et on va s'intéresser à ce qui se passe du côté de l'immobilier. L'immobilier est en crise.
00:08Alors est-ce que cette crise est en train de passer comme certains souhaiteraient le voir ?
00:13Ou est-ce qu'on s'enfonce dans cette crise ? On a trois experts en plateau pour en discuter.
00:18Le débat entre Mecca Brunel. Bonjour Mecca.
00:21Bonjour.
00:21Présidente de la fondation Palladio, bienvenue à vous.
00:24A vos côtés Anne-Sophie Graff. Bonjour Anne-Sophie.
00:26Bonjour.
00:26Présidente du directoire de CDC Habitat. Et enfin Christian de Quai-en-Galle. Bonjour Christian.
00:32Bonjour.
00:32Le directeur général de l'IEIF, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. Voilà, grand spécialiste également.
00:39Mecca, on va commencer avec vous, si vous voulez bien, avec quelques notions de médecine.
00:43Vous vouliez nous rappeler l'étymologie du mot crise. C'est vrai qu'on en parle beaucoup de cette crise.
00:47On a souvent l'impression qu'elle dure depuis très longtemps. Mais le sens de crise, c'est quoi exactement ?
00:52Écoutez, sur ce sujet, je vais vous citer Boris Cyrulnik qui a l'habitude de dire que la crise est un terme de médecine.
00:58Et ça, ça s'adresse aux crises cardiaques où on réanime ou pas le patient. Et donc, ça ne dure pas longtemps.
01:08Et ce que nous vivons, on ne devrait peut-être pas l'appeler une crise, mais un changement de paradigme, une transformation multifactorielle, j'en sais rien.
01:16Mais en tout cas, ça ne peut pas être une crise qui dure. C'est une maladie chronique.
01:20D'accord. Alors effectivement, vous en avez connu deux, des crises, notamment 93, qui était beaucoup plus long, 95-99 à peu près.
01:27Est-ce qu'on est dans ce temps long ou est-ce qu'on pourrait avoir une crise, pas une crise fâche, mais une crise un peu plus courte pour cet immobilier ?
01:33Je pense en tout cas que nous vivons vraiment une transformation très profonde, à la fois de nos métiers, de notre environnement.
01:39Et je dis bien que c'est multifactoriel, parce qu'on en parlait tout à l'heure, Christian de Carangal parlait de la démographie, de la transformation sociétale, des besoins, du serviciel, de l'intelligence artificielle, du mode de travail, etc.
01:52Donc, on n'est pas dans quelque chose qui est monolithique. Ce n'est pas comme, par exemple, en 90, 93, 99, quelque chose qui était une crise de surproduction mondiale, financière et immobilière.
02:04Là, on est dans quelque chose qui est multifactoriel et qui nécessite une adaptation, mais peut-être aussi, c'est une grande opportunité d'apprendre différemment, de travailler, de collaborer et de fonctionner beaucoup plus en équipe et en transversal.
02:17Toujours. D'ailleurs, je crois que c'est l'idéogramme chinois. Le mot crise, c'est crise et opportunité. C'est à peu près le même mot.
02:24C'est Weiji, mais moi, il paraît que j'ai un accent quand je dis ça. C'est chance et opportunité. Et quand je le prononce, il paraît que ça veut dire poulet rôti.
02:32Donc, on vérifiera auprès des autorités compétentes.
02:36Anne-Souac-Léfig, c'est vrai que c'est une crise multifactoriaire. Ça, c'est sûr. On a l'impression que ça s'est accéléré, bien sûr, avec la crise sanitaire, la crise de l'énergie.
02:46Donc, il y a plusieurs crises dans la crise. Et en tout cas, on voit que l'immobilier a été quand même fortement impacté depuis deux à trois ans.
02:52La CDC a joué un rôle assez extraordinaire. Ce qu'on avait titré dans une autre émission, la CDC prêteur en dernier ressort, puisque vous avez agi massivement.
03:00D'ailleurs, vous pouvez nous rappeler les chiffres et quelle est votre action actuellement ?
03:05Je voudrais rappeler un chiffre qui sont les mises en production, les mises en chantier de logements en 2024, qui étaient de 263 000 logements mis en chantier.
03:15On se souvient des débats. Est-ce qu'il faut construire 350 000 logements ? Est-ce qu'il faut en construire 500 000 ?
03:20Donc, on voit de toute façon qu'on est très loin, je dirais, du besoin. Et c'est un des chiffres les plus bas depuis, je dirais, une vingtaine d'années.
03:27Donc, voilà. Donc, crise, en tout cas, sur le logement, sur la production de logement importante par rapport, je dirais, aux besoins.
03:34Donc, c'est vrai que nous, CDC Habitat, on a essayé de jouer un rôle contracyclique, c'est-à-dire tant en 2023 qu'en 2024.
03:41On a fait deux plans de soutien en deux années de suite, en venant acheter auprès des promoteurs, plutôt précommander auprès des promoteurs,
03:47pour leur permettre, en fait, de démarrer des chantiers et aussi soutenir la filière du bâtiment.
03:52Donc, en 2023, on a acheté comme ça 17 000 logements, à la fois de l'intermédiaire et du social.
04:00Et on a fait la même chose, voilà, en 2024. Donc, on a vraiment joué ce rôle contracyclique deux années de suite.
04:062025, je dirais, on va poursuivre, mais on n'a pas les capacités à faire des plans de soutien trois années de suite.
04:12Donc, on va poursuivre, mais de manière différente. On va garder un volume de production assez élevé au niveau du groupe.
04:17On produit de l'ordre de 20 000 logements par an. Donc, on va garder, je dirais, cet objectif-là.
04:23On va mettre l'accent, peut-être davantage, cette année, sur le logement locatif social.
04:27On veut l'augmenter de 25%. Puis, on va mettre l'accent aussi sur le logement étudiant,
04:32puisque on voit à chaque rentrée universitaire, effectivement, qu'il y a des besoins, je dirais, très importants.
04:36C'est là où le bâtre est, effectivement.
04:37Les besoins sont très divers, en fait. Et il faut qu'on arrive à adresser, je dirais, l'ensemble de ces besoins.
04:43Mais vous arrêtez, finalement, ce soutien faute de moyens ou parce que la filière, justement, a passé, finalement, le gros de la crise,
04:51est en train de se remettre et de se restructurer ?
04:53Alors, il faut rappeler, effectivement, que quand on produit, parce que quand on vient comme ça faire un plan de soutien,
04:57en fait, on achète surtout du logement intermédiaire auprès des promoteurs.
05:00Et jusqu'à la mi-2022, en fait, on avait à nos côtés des investisseurs institutionnels qui, en fait, ont arrêté d'investir sur le segment du résidentiel
05:10à partir de la mi-2022, compte tenu de l'augmentation des taux d'intérêt.
05:13Donc, on n'a pas eu, si vous voulez, ces investisseurs à côté de nous pour pouvoir produire davantage.
05:18Donc, on a fait ces deux plans de soutien intégralement, je dirais, sur le bilan de CDC Habitat,
05:22ce qui, d'ailleurs, va nous amener, je dirais, en 2025-2026, d'aller retester le marché du résidentiel
05:28et de voir, de remettre, en fait, des portefeuilles de logements sur le marché.
05:34Voilà, ça va être à peu près 5 000 logements, 4 portefeuilles très ciblés, voilà, assez diversifiés,
05:40pour voir, effectivement, si les investisseurs résidentiels, finalement, vont revenir,
05:45parce qu'il y a aussi un besoin pour eux d'investir.
05:48C'est vrai, on a plutôt testé, on sent quand même, voilà, qu'il y a une envie de revenir sur le résidentiel,
05:54mais, bien évidemment, c'est très dépendant des conditions gérées de taux.
05:57Christian Carondel, on veut votre avis de financier, vous qui avez observé ce moment,
06:02c'est vrai qu'on a l'impression que les institutionnels, parce que peut-être il y avait des meilleurs placements à faire
06:06ou des opportunités ont déserté ce marché, est-ce qu'avec la baisse des taux actuelles,
06:12d'apprendre la part de la Banque Centrale Européenne, on les voit revenir, est-ce que c'est en train de bouger ?
06:17Alors, c'est pas massif pour l'instant, parce que vous parlez de baisse des taux,
06:24et effectivement, la Banque Centrale Européenne baisse ses taux directeurs petit à petit,
06:28mais ça, ça a un impact direct sur ce qu'on appelle les taux courts.
06:31Or, les taux longs, qui sont un peu le benchmark des investisseurs institutionnels,
06:37eux, ils sont plutôt en train d'augmenter légèrement,
06:41notamment parce qu'il va y avoir en Europe des besoins de financement extrêmement importants,
06:46donc des émissions d'obligations de l'Allemagne, de la France et d'un certain nombre de pays,
06:51notamment pour financer le réarmement de l'Europe.
06:57Et donc, ça, c'est en train d'amener une remontée légère des taux longs.
07:03Et or, si on se dit qu'on a besoin d'une prime de risque minimale pour investir en immobilier,
07:09pour l'instant, on n'y est pas encore.
07:11Donc, il y a des achats de certains investisseurs institutionnels ponctuels sur des très bons actifs,
07:19notamment des actifs de bureaux situés dans Paris-Intramuros,
07:23de l'hôtellerie parce que l'hôtellerie se porte plutôt bien, de la logistique.
07:28Il y a un certain nombre d'actifs immobiliers, de la santé, on en parlait,
07:32où les investisseurs commencent à revenir,
07:34mais on n'est pas encore dans une situation où l'immobilier est suffisamment attractif
07:40en termes de rentabilité par rapport au placement obligataire.
07:45Ça veut dire que ça n'a pas assez baissé encore ?
07:48Ça veut dire qu'il y a probablement encore un petit peu de correction de valeur à venir,
07:55en tout cas, notamment sur le marché des bureaux,
07:57où je pense que là, tout ce qui est en première couronne et en deuxième couronne
08:04n'a malheureusement pas encore assez baissé pour être au prix.
08:09Et juste un élément pour conforter cela, on a parlé de crise ou de transformation.
08:16C'est la première fois aussi qu'on est en train de vivre quelque chose de massif au niveau des bureaux,
08:21puisqu'on peut parler de fin de la tertiarisation.
08:25Et la tertiarisation, elle a commencé dans les années 50.
08:28Ça veut dire qu'on a accompagné 70 ans de tertiarisation
08:31et qu'aujourd'hui, c'est fini.
08:34C'est-à-dire que, alors pardonnez-moi, c'est parce que c'est, comme certains le disent,
08:38la fin du bureau avec le télétravail qui vient d'arriver ?
08:41Ou est-ce que c'est parce qu'il y a moins de gens, tout simplement ?
08:43Alors, il y a deux raisons.
08:46Il y a une raison qui est liée au fait que les entreprises prennent moins de mètres carrés par occupant.
08:52Deuxième raison, le télétravail, parce que vous avez un taux d'occupation qui est un peu plus bas.
08:58Mais la raison fondamentale, c'est la démographie.
09:01Aujourd'hui, on a toutes les générations du baby-boom qui sont en train de partir à la retraite.
09:05Donc, des cohortes d'âge qui partent, qui sont beaucoup plus nombreuses que celles qui rentrent sur le marché.
09:10Et donc, globalement, il n'y a pas besoin de plus de bureaux, en tout cas en Ile-de-France.
09:13Il va falloir, au contraire, transformer plus, restructurer plus, notamment transformer en logement.
09:21Et on sait que ce n'est pas simple.
09:23Réversibiliser, je pense que ça existe, mais on en parle beaucoup en ce moment.
09:24En tout cas, avoir de la réversibilité, bien sûr.
09:27Et c'est un chantier fondamental et, à mon avis, qui va devoir amener les promoteurs à se transformer,
09:33les investisseurs à se transformer, en fait, toute la chaîne de création de valeur.
09:36Alors, justement, après cette crise peut-être cardiaque qu'on a eue, il est temps de se réinventer ?
09:42Ou plutôt que de rafistoler le malade, on doit changer de logiciel, là, Mécabrinel ?
09:48Le changement de nos façons de faire est déjà en route.
09:53On n'a pas le choix.
09:54On n'a pas encore trouvé la solution.
09:56Mais nous, à la Fondation Palladio, on valorise énormément, évidemment, l'aspect académique de réflexion, de transversalité.
10:03Mais aussi ces actions collectives qui sont des coalitions d'acteurs transversaux,
10:07auxquelles participent un grand nombre de nos mécènes, dont CDC Habitat, par exemple,
10:11qui est de travailler ensemble le secteur public, le secteur privé des entreprises,
10:17quel que soit leur domaine de l'industrie de l'immobilier de la ville,
10:20et le secteur associatif, société civile, etc.,
10:23pour porter à échelle une idée sans demander de nouvelles lois, autant que faire se peut.
10:28On utilise la boîte à outils existants.
10:31Et sans demander d'argent public, parce qu'il y a beaucoup d'économies circulaires qu'on peut faire.
10:36Et on peut être créatif là-dessus.
10:37Et en utilisant la loi de Pareto sur le 80-20, on arrive à faire pas mal de choses.
10:42Et des choses qui sont intéressantes, parce que ça demande en open source, finalement,
10:46de partager un grand nombre de réflexions.
10:48Moi, je suis impressionnée et extrêmement touchée par ces élans collectifs
10:55qui travaillent ensemble sur des sujets transversaux.
10:58L'autre sujet, c'est que nous travaillons aussi avec des villes moyennes
11:02qui ont besoin de se transformer, des villes dites gilets jaunes,
11:06et qui ont besoin de se transformer.
11:08Et qu'en allant leur apporter notre réflexion collective de façon transversale,
11:12non pas un jour tel secteur, un jour tel autre, etc.,
11:15nous permettons aux maires, c'est les élections l'année prochaine,
11:19d'accélérer leurs réflexions, transformations, au service de l'ensemble de leurs habitants.
11:24Et Dieu sait que c'est difficile d'être maire, notamment des villes moyennes, aujourd'hui.
11:28Donc, il y a un élan...
11:29Oui, on s'enrichit en tout cas, et il faut dessiloter.
11:31Voilà. Ensuite, il ne faut pas oublier qu'on est en bas de l'échelle de Maslow.
11:35Il faut un toit pour la dignité humaine, et en plus, pour travailler, pour vivre,
11:39pour aujourd'hui, comme ici, se retrouver et échanger ensemble.
11:42Tout à fait. Anne-Sophie Graff, justement, sur cette question,
11:45et de mettre les énergies, peut-être les bonnes pratiques en commun,
11:50de les faire savoir.
11:52Oui, et puisqu'évoquer Meka Brunel, c'est-à-dire la transformation, en fait.
11:56On est vraiment maintenant dans un modèle qui est en train de se transformer.
11:59Il faut réinventer nos façons de produire du logement.
12:03C'est-à-dire qu'on intègre quand même fortement la dimension stratégique climat,
12:07les enjeux environnementaux.
12:09Et donc, c'est vrai que dans la production de nouvelles logements,
12:12nous, on intègre de plus en plus, en fait, du recyclage foncier,
12:15de la reconversion de friches.
12:17Et c'est à la fois très intéressant, parce que ce sont des fonciers existants,
12:21souvent intégralement minéralisés, sur lesquels on va venir renaturer
12:24quasiment 40% de ces fonciers, pour créer derrière un quartier
12:29qui va comporter du logement, à la fois du social intermédiaire,
12:32de l'accession, des commerces, des équipements,
12:35mais qui va être aussi, si on veut être cohérent sur une approche globale
12:39d'un point de vue climat, qui va aussi avoir des mobilités douces,
12:44des énergies renouvelables, puisque c'est bien, voilà,
12:47une conception aussi bioclimatique, aussi comment on va gérer la ressource en eau.
12:52Ça, c'est aussi un sujet fondamental pour demain.
12:55Voilà, comment on intègre toutes ces dimensions environnementales,
12:58mais aussi sociétales, parce que là, j'ai parlé de la transformation,
13:01au sens où on transforme un foncier, mais on a aussi, je dirais,
13:04cette réflexion sur la réversibilité, vous l'évoquiez, je dirais,
13:08de nos logements, puisqu'on considère, nous, que le temps de l'usage
13:13de nos logements, en fait, va être beaucoup plus court qu'hier,
13:16c'est-à-dire, je vais prendre l'exemple, aujourd'hui,
13:19la transformation des bureaux en logement.
13:21La transformation des bureaux en logement, aujourd'hui, c'est très cher,
13:23il y a des bureaux qu'on n'arrivera jamais à transformer en logement
13:25pour des raisons de coût.
13:27Quand on construit, aujourd'hui, une résidence étudiante,
13:29dès à présent, on doit se dire,
13:32puisque si on regarde la natalité, aujourd'hui,
13:35la natalité d'aujourd'hui, c'est les étudiants de demain.
13:37La natalité est en forte baisse.
13:39Donc, comment on fait pour transformer demain ce bâtiment ?
13:41Voilà, comment on transformera, et donc,
13:42comment on transformera, pardon, et donc, il faut effectivement
13:45que dès à présent, on se dise, il faut qu'on construire
13:47de manière réversible,
13:49donc la modularité, la réversibilité,
13:51voilà, on l'intègre de plus en plus dans nos
13:53modes constructifs,
13:55pour se dire, ce bâtiment, voilà,
13:57c'était du logement familial,
13:58c'était du logement étudiant,
14:00demain, ça va peut-être être de l'habitat partagé
14:02pour seniors, on ne sait pas,
14:03aujourd'hui, on ne sait pas.
14:04Par contre, ce qu'on sait,
14:05c'est qu'on va devoir le transformer,
14:07peut-être à 10-15 ans,
14:09et à moindre coût.
14:10Donc, il faut l'anticiper dès la fin.
14:11Ça sera le mot de la fin, Christian, allez-y.
14:14Juste pour dire que c'est...
14:16Je pense qu'en fait, on est en train
14:18de repenser, de revenir
14:20à une ville beaucoup plus mixte.
14:22On a passé toute une période
14:23dans les années 70-80
14:25où on a fait des quartiers monofonctionnels.
14:29Les gens n'en veulent plus.
14:31Et puis, on voit bien que
14:32ça n'est pas ça qui crée la vie,
14:35qui crée le bonheur d'être ensemble.
14:37On a besoin de mixiter des usages,
14:41de mixiter des actifs.
14:44Et peut-être aussi une réflexion
14:46de la part des investisseurs
14:47qui soit beaucoup plus tournée
14:48vers le quartier,
14:49même si ce n'est pas simple du tout à faire.
14:52que seulement vers l'heure active dans un coin.
14:56Voilà, en route vers la ville quart d'heure, peut-être.
14:59En tout cas, le malade n'est pas tout à fait mort.
15:01Et c'est tant mieux l'immobilité.
15:02On est en train de se transformer
15:03à toute vitesse et on en est les témoins
15:05sur Smartimo.
15:07Merci d'avoir participé à notre émission.
15:09Christian de Carangal, IEIF,
15:10Anne-Sophie Graf, CDC Habitat,
15:12McAvronnac, Fondation Paladio.
15:13Et à très bientôt sur Bsmart.
15:14Sous-titrage Société Radio-Canada
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