00:00Dans ce partiment on s'intéresse à un investissement refuge en s'étant troublé notamment sur les marchés avec beaucoup d'incertitudes géopolitiques, économiques, financières.
00:12On va parler d'un actif refuge, c'est la forêt avec notre invité Jean-Marie Souclier. Bonjour.
00:19Bonjour Fabrice.
00:19Jean-Marie, vous êtes président de Sogenial Immobilier, vous êtes bien connu pour les SCP, on en parlera tout à l'heure.
00:24Mais on voulait parler avec vous ce matin de la forêt, la forêt qui est vraiment un actif, alors déjà franco-français, non délocalisable,
00:33et sur lesquels on peut se tourner quand on a un certain patrimoine et qu'on veut un actif relativement sûr.
00:39Expliquez-nous les avantages de ce placement forestier.
00:42La forêt c'est un vieux placement, je dirais que c'est l'ancien livret A des familles.
00:47Partout, en province, en montagne, les gens achetaient des forêts pour placer leur argent.
00:52Ils avaient besoin d'un peu de revenus, soit ils vendaient des petites parcelles de forêt.
00:55On a des milliers, des dizaines de milliers de propriétaires de très petites parcelles.
00:59Soit ils vendaient une parcelle, soit ils coupaient quelques arbres, ils vendaient des arbres et ça leur permettait de rentrer de l'argent.
01:04Et c'est vrai que c'est un esprit qui est resté puisque, bien sûr, nous on est pour certains dans des grandes villes assez citadins,
01:11mais il y a encore beaucoup de gens qui vivent à la campagne, qui vivent à la montagne et qui gardent cet ADN
01:16ou parce qu'ils en viennent, de placer leur argent dans la forêt puisque finalement on est sur un placement qui est assez sain,
01:23qui est vert par essence et par nature, bien sûr.
01:26On sait où va son argent.
01:27On sait où va son argent, on le voit, on peut aller le visiter, c'est quelque chose qui est assez intéressant.
01:32On peut voir les arbres grandir, c'est un des rares actifs qu'on peut voir vraiment évoluer dans le temps
01:36de façon concrète en allant tout simplement voir les arbres, ce qui est quelque chose de très intéressant.
01:42Et puis c'est un placement qui est très intéressant aussi en termes de durabilité, évidemment parce que c'est la forêt
01:48qu'elle produit du CO2 et qu'elle nous protège, mais également parce que c'est un actif qui a une résilience très long terme,
01:55qui a une performance très long terme.
01:57Alors certes, on va aller chercher des performances, des placements financiers classiques, mais c'est vraiment pas le but.
02:01On va chercher des rentabilités plutôt autour de 2, 2,5, 3% dans la durée sans distribution de dividendes.
02:07C'est vraiment un actif de capitalisation long terme.
02:11Alors justement, on se penche sur les rendements.
02:12Vous avez commencé en disant le livret A, c'est vrai qu'on n'en est pas très loin en termes de rendement.
02:17Vous évoquiez des chiffres de 2,5%.
02:20Ce n'est pas un actif finalement qui va flamber.
02:21On sait qu'on est loin des variations justement de la bourse ou des crypto-monnaies,
02:26mais c'est très stable dans le temps et même au niveau de sa valeur.
02:29Finalement, ça gagne régulièrement et ça perd très peu souvent de la valeur.
02:34La forêt, le seul cas où ça peut perdre un peu de valeur à l'instant T,
02:37c'est quand ça flambe justement au sens propre du terme.
02:40Parce que ça arrive, c'est assez rare, ça brûle ou on a des tempêtes.
02:44Mais voilà, c'est un actif qui a la capacité à se régénérer naturellement.
02:47C'est-à-dire qu'en fait, si la forêt brûle ou s'il y a une tempête...
02:50Alors c'est pire la tempête, parce que je crois que la tempête, elle couche des arbres.
02:53On se souvient de la grande tempête 99.
02:55Et du coup, là, on est obligé de récolter, entre guillemets.
02:59C'est-à-dire, il y a beaucoup de bois qui arrive à ce moment-là sur le marché
03:01et ça peut faire baisser les prix.
03:04Mais nous, par exemple, on a vu pendant les grandes tempêtes
03:06que c'était plus intéressant, notamment dans les Landes,
03:08quand ont été les forêts les plus touchées,
03:09puisque les pins sont sur du sable, donc ne tiennent pas très bien.
03:12C'était plus intéressant de laisser le bois sur pied,
03:16de laisser la régénération naturelle se faire,
03:19d'attendre que la baisse des cours soit passée.
03:21Et une fois qu'elle était passée, de couper les arbres.
03:23Et après, à ce moment-là, on avait une régénération naturelle de la forêt
03:26qui faisait une forêt plus grande.
03:27On a deux types de parcelles, on l'a bien vu, nous, dans nos forêts.
03:30Des forêts plus grandes, plus belles et beaucoup,
03:32avec beaucoup plus de biodiversité et de diversité d'arbres
03:35et donc une meilleure qualité de pousse.
03:37Très bien.
03:37Alors justement, je vais me demander de mettre votre casquette d'expert de la forêt.
03:43Justement, où est-ce qu'on va trouver, quel type de forêt on va trouver ?
03:46On évoquait la forêt landaise, mais on sait que la France est très divisière,
03:49c'est très riche justement de ces forêts.
03:51On a tout type de forêt, quels sont les bois les plus recherchés ?
03:55On a tout type de forêt et l'idée, justement, quand on fait un fonds d'investissement,
03:59comme un groupement forestier d'investissement,
04:01c'est de mutualiser, c'est de diviser les risques avec plusieurs types de forêt,
04:05plusieurs types d'essence et dans plusieurs régions.
04:07On a des très belles forêts dans toutes les régions de France,
04:10que ce soit à la montagne, que ce soit dans le nord, que ce soit dans les Landes,
04:14que ce soit dans le centre de la France.
04:15Voilà, partout, il y a des très belles forêts.
04:17L'idée, c'est de les acheter, de les préserver, de les développer.
04:21Alors même si ça se développe naturellement, on peut aussi faire des adjonctions,
04:24on peut travailler les essences d'arbres que l'on plante.
04:27Nous, on est pour une sylviculture mélangée à couvert continu.
04:32Donc sylviculture, c'est les arbres mélangés, c'est-à-dire qu'on a plusieurs espèces d'arbres,
04:35plusieurs essences, donc ça leur permet de coexister,
04:37et ils sont faits pour coexister ensemble.
04:39Naturellement, souvent dans les forêts, on a plusieurs espèces d'arbres.
04:42Et à couvert continu, ça veut dire qu'on a une canopée,
04:44donc on a toujours des feuilles en saison, bien évidemment,
04:47quand c'est la saison, mais au-dessus de nous,
04:48et qu'on évite les couperas, sauf pour des questions sanitaires.
04:52On veut vraiment garder, préserver le biotope et l'écosystème de la forêt.
04:56Très bien, alors justement, Jean-Marie, on peut bien évidemment investir en direct sur une forêt,
05:00mais on peut aussi, via des placements financiers, vous l'avez évoqué, le fameux GFI,
05:04Grouement Forestier, se positionner.
05:07Comment on fait ?
05:08Comment les gens qui nous écoutent, les conseillers en gestion de patrimoine
05:10qui conseillent eux-mêmes leurs clients, peuvent se dire,
05:12tiens, comment on investit sur la forêt finalement ?
05:14Alors la forêt, on a aujourd'hui entre 5 et 7 acteurs
05:18qui proposent des groupements forestiers d'investissement.
05:20Ça permet d'avoir tout type de gestion, tout type de stratégie de gestion,
05:24et donc de trouver celle qui correspond le mieux finalement
05:27aux conseillers en gestion de patrimoine et à ses clients.
05:29C'est un produit qui est assez simple, nous on fait aussi de la SCPI,
05:32c'est très proche de la SCPI dans le mode de fonctionnement.
05:35On remplit un bulletin de souscription, on renvoie le bulletin de souscription,
05:38on est prévé ou on fait un versement.
05:40Alors il y a un petit avantage dans la forêt, c'est qu'il y a un avantage fiscal à l'entrée,
05:44puisqu'il y a aujourd'hui 18% de réduction d'impôt sur l'investissement qui est fait
05:48à l'entrée dans la forêt, en contrepartie évidemment d'un engagement de détention des parts,
05:54comme c'est toujours le cas dans les...
05:55il faut les garder 7 ans pour être tranquille dans ces placements-là et pour avoir en toute sécurité.
06:01Et puis après vous avez l'avantage d'avoir un produit qui est exonéré d'IFI
06:04et qui est exonéré à hauteur de 75% de droits de succession, 75% de défauts réachetés.
06:09Donc c'est vrai que ça concerne plutôt les gros groupements qui ont un peu d'ancienneté,
06:12qui ont déjà investi.
06:13Ça permet d'avoir un beau outil de transmission patrimoniale en défiscalisation.
06:18Et c'est surtout, quand je dis un bel outil, c'est un bel outil en termes évidemment de défiscalisation,
06:22mais surtout de valeurs et de patrimoine qu'on transmet, puisqu'on transmet des valeurs vertes à ses enfants.
06:27On leur transmet un amour de l'arbre, un amour de la forêt, un amour de la nature.
06:30Et ça aujourd'hui c'est quelque chose d'important, je pense, plus que jamais.
06:33Voilà, et on rappelle effectivement un actif non délocalisable.
06:36On ne va pas exporter nos forêts bien évidemment, enfin on les exporte au niveau du bois,
06:39mais elles restent évidemment chez nous et on peut les visiter.
06:42On termine Jean-Marie, effectivement avec votre principale activité,
06:47on disait les sociétés civiles de placement immobilier,
06:49donc même quelque chose que les GFI, vous captez, vous rassemblez cette épargne
06:53et ensuite pour investir sur des biens.
06:55Donc on a parlé de la forêt, mais vous faites aussi la même chose pour notamment des commerces.
06:59C'est votre cœur de métier, si j'ose dire, parce que c'est le nom de votre gamme.
07:04En effet, ce Génial est une société de gestion également de SCPI,
07:07donc Société Civile de Placement Immobilier,
07:10qui sont finalement une mutualisation de l'épargne pour acheter de l'immobilier.
07:13Plutôt que de s'exposer sur un seul actif, on va investir dans un fonds
07:17et même souvent plusieurs fonds, pour une question encore une fois de division des risques,
07:19qui vont elles posséder plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles
07:22qui ont eux-mêmes plusieurs centaines ou plusieurs milliers de locataires.
07:26Et ça permet au lieu d'être exposé sur un seul actif avec un seul risque,
07:29d'être exposé sur une multitude de risques.
07:31Ce Génial gère des fonds de ce genre depuis 2013 maintenant.
07:34Avec évidemment à l'origine une dominante commerce, puisque c'est notre ADN de base.
07:38Et puis on l'a développé en 2018 avec des fonds plus liés aux tertiaires de façon large
07:44dans les régions françaises, commerce, bureau, activité avec cœur de région.
07:47On a développé ensuite Cœur d'Europe, qui est une gamme qui est plutôt européenne,
07:51avec les mêmes stratégies d'investissement.
07:53L'idée, c'est finalement d'accompagner les entreprises qui sont les meilleurs payeurs,
07:57la meilleure santé économique et la meilleure rentabilité,
08:00les accompagner dans l'ensemble de leur cycle de vie.
08:02Ils ont besoin de bureaux, on est là.
08:04Ils ont besoin de locaux d'activité, de locaux de stockage, on est là.
08:08Ils ont besoin de commerce pour vendre, on est là.
08:09Et l'idée, c'est de les accompagner à chaque fois.
08:12Et on mutualise finalement, et on peut mutualiser cet investissement avec de la forêt
08:16pour gagner un peu plus de stabilité et de points à patrimoine.
08:20Et un ancrage, finalement, on disait un petit peu tout à l'heure d'Ivrea,
08:23donc fonds de portefeuille et un peu de diversification avec la SCPI.
08:26Ben voilà, diversification, en tout cas, c'est le maître mot,
08:29que ce soit sur la forêt, actifs, refuge ou sur le commerce via les SCPI.
08:34Merci Jean-Marie Souclier.
08:35Je rappelle que vous êtes président de ce génial immobilier
08:37et à très bientôt dans Smartimo.
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