00:00En apparence, hors Paris, les marchés immobiliers des 5 ans plus grandes villes françaises semblent figés.
00:15Début novembre, sur un mois, l'indice moyen de prix observé par ce loger, meilleur agent Les Echos,
00:21affiche une stabilité parfaite et à peine une érosion depuis le début de l'année.
00:25Mais les apparences sont parfois trompeuses.
00:28En d'autres termes, à la moyenne, il n'y a personne, ou pas grand monde.
00:32Dans les fêtes, les prix continuent de grimper dans certaines métropoles, tandis qu'ils plongent ailleurs,
00:38généralement là où les hausses avaient été les plus spectaculaires ces dernières années.
00:43Ces envolées, décorrelées de l'évolution des revenus des acheteurs potentiels,
00:46ont eu pour conséquence de désolvabiliser une partie de la demande.
00:50D'autant plus que les taux d'intérêt ont fini par décoller de leur niveau plancher
00:55et que les conditions d'octroi des prêts se sont durcies.
00:58Finalement, le paysage immobilier se redessine,
01:01dans le sens d'une facture territoriale légèrement moins prononcée.
01:06Ce rééquilibrage marque avant tout le retour à la normale après des années de flambée
01:10alimentée par des taux d'intérêt historiquement bas
01:13qui avaient artificiellement dopé des valeurs dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
01:18Si la capitale gérondine résiste encore,
01:20nombre de villes surcotées font face aujourd'hui à des corrections parfois brutales.
01:25C'est le cas de la capitale des Gaules qui enregistre une chute de plus de 7% sur un an.
01:29C'est plus fort encore aux Mans qui, après avoir flambé, subit une décote de 12,6% sur la même période.
01:36Il s'agit de la plus forte chute observée au niveau national.
01:40Rennes, Strasbourg sont également sur une pente d'éclinement.
01:43À l'inverse, parmi les principales poches de résistance à la baisse,
01:48les grandes métropoles côtières, Nice notamment.
01:51Les prix continuent d'y progresser si bien que la ville devance désormais Lyon
01:55et se positionne comme la deuxième métropole la plus chère après Paris.
01:59Avec son ensoleillement et son cadre de vie attractif,
02:02la capitale azuréenne attire des candidats à l'achat,
02:05généralement plus âgés qu'en moyenne,
02:07financièrement plus aisés donc moins exposés aux variations des conditions de financement
02:11comme la remontée des taux d'intérêt.
02:13À cela s'ajoute, pour de simples raisons géographiques,
02:16une contrainte foncière qui restreint les zones disponibles à la construction.
02:20C'est le cas généralement du littoral et des massifs montagneux.
02:24Marseille est un cas à part.
02:26Pourtant deuxième ville française en termes de population
02:28et malgré une progression moyenne des prix encore proche de 3,5%,
02:33la cité fosséenne n'intégrera toujours pas le top 10 des métropoles les plus cotées,
02:38en raison de l'extrême polarisation de son marché immobilier.
02:41D'un côté, il y a des quartiers très populaires comme celui des Crottes
02:45où les prix du mètre carré avoisinent seulement les 1700 euros,
02:49alors que de l'autre côté, les quartiers résidentiels arborés les plus courus de Marseille
02:53comme le Roucasse blanc dépassent 6700 euros, soit un rapport de 1 à 4.
02:59À Paris, la correction du marché se poursuit, mais c'est une baisse ciblée.
03:04La capitale demeure de loin la ville la plus chère de France,
03:08même si les prix diminuent progressivement depuis 2020.
03:11Avec Lyon, c'est d'ailleurs la seule métropole ayant enregistré un recul sur les cinq dernières années.
03:16La correction parisienne est d'autant plus appuyée
03:19qu'elle s'est récemment retrouvée renforcée
03:21par les nouvelles exigences de performances énergétiques
03:24qui compliquent la location et, en fin de course, les ventes de logements mal isolés.
03:28Sur ce marché, qui représente environ 35% du parc immobilier parisien intramuros,
03:34c'est l'acheteur qui se retrouve en position de force et qui décide.
03:38Toutefois, comme souvent, la moyenne n'a pas beaucoup de sens.
03:42Les difficultés se concentrent dans les quartiers populaires de l'Est parisien
03:45comme le 18e, 19e et 20e arrondissements,
03:48tandis que les quartiers huppés de l'Ouest et du Centre,
03:51notamment le 7e et le 16e, résistent mieux.
03:53De même, les petites surfaces, moins de 40m2, continuent de se valoriser,
03:58grâce à une demande constante d'investisseurs et de jeunes actifs.
04:02Les grandes villes françaises sont en pleine redistribution des quartiers immobiliers.
04:06Fini le temps, des envolées continuent.
04:08Désormais, les faiblesses s'affichent au grand jour
04:11et là où la bulle a le plus gonflé, la dégringolade est d'autant plus sévère.
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