00:00 En tout état de cause, il faut s'attendre cette année à ce qu'il y ait un peu moins
00:03 de crédits et que ces crédits coûtent plus cher.
00:05 En moyenne, sur toute la France, les professionnels s'attendent à un atterrissage en douceur
00:15 du marché.
00:16 Certains parlent d'une correction.
00:17 Donc oui, en moyenne, on peut s'attendre à une baisse, mais c'est plutôt une légère
00:20 baisse.
00:21 Et il y a aussi des différences entre les zones géographiques.
00:24 Par exemple, dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, là, les
00:29 prix pourraient baisser de 0 à 2%.
00:32 Par contre, dans toutes les villes moyennes, les petites villes ou les zones périurbaines,
00:35 on a encore des prix qui montent, notamment à Chambéry où les prix ont monté l'année
00:41 dernière de 23%, mais aussi à Caen où les prix étaient en augmentation de 27% sur un
00:46 an, ou Perpignan où les prix montaient de 17%.
00:49 Donc en gros, ce qu'il faut retenir, c'est qu'en moyenne, on peut avoir une correction,
00:54 par exemple, le réseau Century 21.
00:55 On pense que cette année, les prix pourraient baisser en moyenne sur toute la France de
00:59 5 à 7%.
01:00 Et on s'attend aussi à un recul des volumes de transactions de 3 à 5%, donc un peu moins
01:05 de transactions, des prix qui atterrissent, mais des vraies différences entre régions.
01:10 Ce qu'il faut retenir aussi, c'est qu'au final, le pouvoir passe un peu plus dans les
01:13 mains des acheteurs, alors qu'au cours de la dernière décennie, il était dans les
01:17 mains des vendeurs.
01:18 Et même si cette année, on a une stabilité des prix en moyenne, par exemple, ça serait
01:22 déjà une grande différence par rapport à la décennie précédente où les prix ne
01:25 faisaient qu'augmenter.
01:26 Quels sont les grands facteurs qui font que le marché immobilier devrait atterrir en
01:31 termes de prix ?
01:32 Si on regarde les facteurs du pouvoir d'achat immobilier, il y a d'abord le pouvoir d'achat
01:37 global en lui-même.
01:38 Cette année, on s'attend à une légère baisse du pouvoir d'achat à cause de la crise énergétique,
01:43 le fait qu'on paye plus pour son énergie, l'inflation dans l'alimentation aussi.
01:47 Tout ça, ça grève un peu le pouvoir d'achat des ménages, donc on a un peu moins d'argent
01:51 à consacrer à l'immobilier.
01:52 Et l'autre, le deuxième grand facteur qui pèse sur le pouvoir d'achat immobilier et
01:56 qui tire un peu les prix vers le bas, c'est bien sûr la hausse des taux d'intérêt,
01:59 qui fait que vous pouvez mettre la même somme qu'avant chaque mois, vous pouvez emprunter
02:04 un peu moins avec le même argent parce que les taux ont augmenté.
02:07 Donc pour corriger ça, vous pouvez emprunter sur une durée un peu plus longue ou une surface
02:11 un peu plus petite.
02:12 Et cette hausse des taux d'intérêt, c'est un autre énorme facteur qui joue sur le marché
02:16 immobilier.
02:17 Le taux d'usure, qu'est-ce que c'est ? C'est le taux maximum auquel les banques
02:25 ont le droit de prêter.
02:26 C'est pour protéger les emprunteurs et éviter qu'ils n'aient des taux d'intérêt trop
02:29 importants par rapport à leur revenu et qu'ils ne puissent plus rembourser.
02:33 L'année dernière, les taux d'intérêt sur les marchés financiers ont augmenté
02:37 très vite et le taux d'usure, lui, normalement, il ne s'ajuste que tous les trois mois.
02:41 Donc beaucoup de banques et de courtiers disaient que ça bloquait le marché parce que pour
02:44 les banques, qui étaient limitées par le taux d'usure, ça n'était plus rentable
02:48 de prêter.
02:49 Il y a eu un changement en début d'année, puisque sur la proposition de la Banque de
02:53 France, le ministère de l'Economie et des Finances a dit que désormais, le taux d'usure
02:57 allait changer tous les mois au lieu de tous les trois mois.
03:00 Donc ce que ça va faire concrètement, c'est que les banques pourront augmenter leur taux
03:04 de crédit un peu plus vite.
03:06 L'idée, c'est de fluidifier le marché, qu'il y ait moins de personnes qui soient
03:09 exclues du marché immobilier.
03:11 Concrètement, ça veut dire qu'il y aurait un peu plus de crédit que dans la version
03:15 précédente du taux d'usure, mais ces crédits seront un peu plus chers.
03:18 C'est toute l'idée de remonter le taux d'usure, c'est qu'on puisse prêter plus
03:21 cher.
03:22 Pour qui ça change les choses ? C'est plutôt pour les secondo-accédants, des gens qui
03:26 vendent un bien pour en acheter un autre, qui ont déjà du pouvoir d'achat immobilier
03:30 et qui étaient bloqués par le taux d'usure, souvent à cause de l'assurance emprunteur.
03:34 En réalité, ça ne changera pas forcément énormément les choses.
03:37 C'est pour les primo-accédants modestes, les ménages qui ont peu de pouvoir d'achat
03:41 immobilier et dont c'est le premier achat.
03:42 En tout état de cause, il faut s'attendre cette année à ce qu'il y ait un peu moins
03:46 de crédit et que ces crédits coûtent plus cher.
03:48 Pour investir dans l'immobilier en 2023, il faut d'abord bien regarder dans quel type
03:57 de marché on se situe et comment les prix ont évolué ces dernières années dans le
04:01 marché.
04:02 C'est vraiment ça les grandes différences aujourd'hui entre les marchés en France.
04:05 Est-ce que vous êtes dans une grande ville où les prix ont tellement augmenté ces dernières
04:08 années que les années prochaines, les prix ne vont plus augmenter, vont stagner, voire
04:12 un peu baisser.
04:13 Il faut l'avoir bien en tête quand on achète.
04:14 Ou est-ce que c'est une petite ville, une ville moyenne dans laquelle il y a encore
04:18 un potentiel de progression des prix parce que ces dernières années, il n'avait pas
04:22 trop augmenté.
04:23 Il faut aussi regarder, outre la localisation, les qualités du bien parce qu'on n'est
04:27 plus du tout dans l'euphorie immobilière qui a pu avoir lieu ces dernières années
04:30 où on achetait sans forcément prendre en compte le fait qu'il n'y avait pas de balcon
04:35 ou l'orientation du logement n'était pas idéale.
04:38 Aujourd'hui, les acheteurs regardent vraiment les qualités du bien.
04:40 Et enfin, la chose très importante à regarder désormais, c'est ce qu'on appelle la valeur
04:44 verte du bien.
04:45 Quel est son diagnostic de performance énergétique, son DPE ? C'est très important parce qu'il
04:50 y a tout un calendrier d'interdiction à la location des passoires énergétiques et
04:54 des logements énergivores.
04:55 Depuis le 1er janvier, on ne peut plus par exemple louer les pires passoires énergétiques
05:01 notées G.
05:02 Et puis ces prochaines années, ça sera les logements notés F et ensuite notés E.
05:06 Donc même si vous, vous achetez un logement pour habiter dedans, ça veut dire que votre
05:09 logement aura moins de valeur parce que petit à petit, il ne sera plus louable.
05:13 Ou alors il aura moins de valeur tout simplement parce qu'il coûte trop cher à chauffer.
05:17 Aujourd'hui, dans les DPE, il y a forcément une estimation des travaux nécessaires pour
05:21 rénover le logement, pour faire qu'il soit moins énergivore.
05:24 Et cette estimation de travaux, sur laquelle vous pouvez demander d'autres avis par ailleurs,
05:28 peut vous servir à négocier à la baisse le prix du bien.
05:32 [Musique]
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