00:00Olá, você está no Conversa de Cotista.
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00:05Ah, lembre-se, esse vídeo não é uma recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:11Bom, feito esse aviso, é certo.
00:15Vamos desempacotar isso.
00:17Hoje, o nosso mergulho profundo é no relatório gerencial de agosto de 2026 do HGBS11.
00:25A ideia aqui é entender como a gestão ativa funciona na prática,
00:29tipo no mercado de shoppings que está, no mínimo, bem desafiador.
00:34Desafiador é até apelido, né?
00:36O contraste macroeconômico é o que chama atenção logo de cara, assim, de primeira.
00:41Porque em julho de 2026, a Abrace registrou uma queda nominal
00:45de 2,5% nas vendas do setor no Brasil todo.
00:49O mercado inteiro encolheu.
00:50Exato.
00:51Mas aí, quando a gente olha para dentro do portfólio do HGBS11,
00:55as vendas cresceram 3,2%.
00:58Bateram a marca de R$ 1.327 por metro quadrado.
01:02Nossa, é uma diferença brutal.
01:03É como se, sei lá, a economia geral estivesse pisando no freio.
01:06Mas esse fundo tivesse um motor próprio puxando tudo para cima.
01:10Com certeza.
01:11Mas como eles conseguem superar a média nacional dessa forma?
01:14Qual é a engrenagem por trás dessa resiliência toda?
01:16Bom, a resposta passa muito por escala e controle.
01:20A gente está falando de uma área bruta alocável própria de mais de 272 mil metros quadrados.
01:26É coisa pra caramba.
01:27Gigante.
01:28E a vacância está super controlada em 4,4%.
01:31Quando se tem um espaço desse tamanho, com marcas tão variadas,
01:35o risco fica pulverizado, sabe?
01:37Se um setor vai mal, o outro compensa.
01:39É a diversificação na veia.
01:41Uma blindagem orgânica mesmo.
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01:49e tem acesso exclusivo de um material complementar dessa análise
01:53e a outros podcasts exclusivos.
01:55O link está na descrição desse vídeo.
01:57É por aí.
01:58Mas é crucial entender que essa estabilidade toda não vem do nada, por inércia.
02:03A gestão não fica parada.
02:05Eles estão mexendo bastante as peças do tabuleiro, né?
02:08Tivemos a 12ª emissão, buscando 246 milhões.
02:12Venderam 19% do Jardim Sul.
02:14Sim, e compraram os 75% que faltavam do Jaraguá, Araraquara.
02:18Com um cap rate de 9%.
02:20O que, traduzindo para o mercado, é um retorno inicial muito atrativo.
02:24Não esqueça do like e diga nos comentários
02:26de qual fundo imobiliário você deseja ver em nossa análise.
02:30Então, o que tudo isso significa na prática?
02:33Significa buscar o controle majoritário, sabe?
02:36Sendo o dono principal, o fundo dita as regras sozinho.
02:39Tipo, as reformas e o mix de lojas.
02:42Entendi.
02:43Mas aí eu te pergunto,
02:44porque tem uma anomalia gritante ali no relatório.
02:47A receita operacional líquida, o famoso NOI, por metro quadrado,
02:52caiu 4,1% em julho.
02:54Ah, sim, o caso do Parque Dom Pedro.
02:56Exato.
02:57A justificativa foi o custo da obra
03:00para recomprar um espaço e colocar um supermercado sabe em água.
03:03Peraí, aceitar queda na receita de curto prazo
03:07para botar um supermercado lá dentro?
03:09Parece estranho, né?
03:10Muito.
03:11Por que não uma loja de eletrônicos ou uma grife,
03:14que paga um aluguel muito mais caro?
03:16Isso não é um tiro no pé para quem quer dividendos?
03:19É que se a gente pensar na psicologia do varejo,
03:21faz todo sentido.
03:23O supermercado paga aluguel menor mesmo.
03:25Porém, esse custo imediato é um sacrifício estratégico.
03:30Como assim?
03:30Um supermercado é uma âncora de necessidade diária.
03:34As pessoas vão lá comprar pão, carne, todo santo dia.
03:38Isso injeta um tráfego constante de clientes nos corredores.
03:41Traz aquele mar de gente caminhando, né?
03:43Exatamente.
03:44E esse fluxo beneficia as lojas menores em volta,
03:48que são as que têm margens gigantescas e pagam aluguel caro.
03:51A gestão aceita perder um pouco hoje
03:53para multiplicar o valor das lojas vizinhas no futuro.
03:56Aqui é onde a coisa fica realmente interessante.
04:00Porque aí a gente olha para a colheita dessas sementes no longo prazo.
04:03O fundo manteve a projeção de dividendos em 0,17 reais por cota para 2026.
04:09E o histórico, desde 2006, é um retorno acumulado de 860%.
04:14É um número absurdo.
04:16Sim.
04:16Só para dar contexto, o CDI deu 572%.
04:19E o IFIX, só 276% no mesmo período.
04:23Eles estão entregando alfa, superando o mercado há quase 20 anos.
04:27O que levanta a verdadeira lição de fundos de tijolo.
04:30Sucesso não vem de comprar o imóvel e cruzar os braços esperando o dinheiro cair.
04:35Tem que reciclar ativamente o portfólio, vender participações onde não se apita nada
04:41e comprar espaços vitais, tipo o do supermercado, para destravar valor escondido na circulação.
04:46Com o conteúdo que estamos entregando, já merecemos seu like, né?
04:50Isso me deixa com uma provocação para a reflexão final de quem está ouvindo.
04:54Manda.
04:54Será que essa constante troca de peças e reciclagem de espaços físicos
04:58vai ser suficiente para blindar o portfólio contra as inovações aceleradas do varejo digital até o fim da década?
05:05É a grande dúvida que sempre paira sobre o varejo físico.
05:08Uma resposta que só os próximos ciclos econômicos vão trazer.
05:12Fato.
05:12Bom, expressamos aqui nossa imensa gratidão pela audiência.
05:15A presença de quem acompanha o programa é a verdadeira motivação
05:19para a busca por dados precisos e análises de alto nível.
05:23Com certeza.
05:24Muito obrigada, pessoal.
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05:29e se inscrevam no canal para fortalecer a comunidade.
05:33Muito obrigado por nos acompanhar e até a próxima conversa de cotista.
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