00:00Só mais um ticker na tela.
00:01Mas se o relatório constantemente bombardeia a mente dele com fotos reais, impactantes,
00:06com pessoas de verdade nas praças de alimentação reformadas, o ativo se torna real.
00:11Ele pensa, poxa, a cota pode estar caindo, mas aquele prédio imponente continua lá.
00:17Continua lá, cobrando aluguel, cheio de gente e gerando caixa.
00:21Total. Mostrar o consumidor de alta renda circulando pelo Rio Sul
00:25tangibiliza essa palavra premium que está no nome do fundo.
00:29É provar a tese com provas visuais concretas.
00:33Perfeita.
00:34E você mencionou o aplicativo Rio Sul, o que nos leva direto para a nossa terceira observação fundamental.
00:40Sim, que é a questão da estrutura.
00:42As iniciativas qualitativas apresentadas ao final parecem isoladas da performance financeira,
00:48enfraquecendo a percepção de retorno sobre o investimento.
00:51Essa é uma falha estrutural clássica.
00:53Existe uma fratura na narrativa entre o começo e o fim do documento.
00:58Exato. Na primeira página, o gestor joga lá resultados fantásticos, né?
01:03O Shopping Rio Sul, por exemplo, apresentou um salto de 11,30% em vendas nas mesmas lojas.
01:10O famoso SSS.
01:11Isso, o SSS no mês de maio.
01:13E para quem está acompanhando e talvez não tenha isso fresco na memória,
01:17o SSS é o coração do varejo.
01:19Sem dúvida. Flando números porque inaugurou uma ala nova, né?
01:23Exato.
01:24O SSS é um termômetro vital, assim como a taxa de ocupação total do fundo.
01:28Que está maravilhosa.
01:30Sim, o relatório aponta que está em altíssimos 98,81%.
01:34Os números são excepcionais.
01:37São mesmo.
01:38Mas aí o problema começa quando a gente rola até a última página do PDF.
01:42Lá no finalzinho.
01:43Lá no final.
01:44Sobre um título genérico de destaques, a gente encontra umas menções totalmente soltas.
01:49Tipo, implementação de iniciativas e práticas ESG.
01:54E investimentos na integração digital via aplicativo Rio Sul.
01:58Ficam parecendo duas empresas completamente diferentes.
02:02Duas cartilhas que não se conversam.
02:04Parece que a equipe de finanças redigiu a primeira página.
02:07E a equipe de marketing ou a de sustentabilidade redigiu a última, sabe?
02:12Sem nunca trocarem o e-mail.
02:14Sim, não bateram um papo.
02:16A fraqueza aqui é que o aplicativo e o ESG soam como um apêndice obrigatório, sabe?
02:22Para cumprir tabela.
02:23Sim, aquela coisa corporativa.
02:25O cotista pode facilmente ler aquilo no final e pensar.
02:29Ah, legal que temos um app bonitinho e que a gente recicla lixo.
02:33Mas quanto essa brincadeira toda está custando do meu bolso?
02:37Exato.
02:38Ele vê como despesa.
02:40Isso é só uma despesa de marketing para ficar bem na foto.
02:43Cadê o retorno disso?
02:44O que nos leva a nossa sugestão de reestruturação?
02:47O relatório precisa abandonar esse modelo de lista de supermercado no final do texto.
02:53Concordo plenamente.
02:55A gente precisa atrelar e atrelar diretamente essas iniciativas qualitativas
03:00aos resultados quantitativos que foram mostrados lá no começo.
03:04Fazer a ponte, né?
03:06A narrativa tem que provar, logicamente, como que a modernização, como que o ESG e a tecnologia
03:12atuam como alavanca de geração de caixa.
03:15A ideia de amarrar as pontas é excelente.
03:18Mas eu queria entender como conectar o aplicativo RioSul ao SSS de 11,3% na prática.
03:24No texto.
03:25A gente conecta isso com a mecânica do negócio logo abaixo daquela tabela de vendas forte.
03:30A gestão já deve trazer as iniciativas de tecnologia.
03:33Na mesma sessão.
03:34Na mesma sessão, com um parágrafo rápido explicando a mecânica.
03:38Tipo, o engajamento é corrente gerado pelo aplicativo RioSul ajudou a sustentar nosso
03:44crescimento de dois dígitos no SSS de maio.
03:47Ah, agora sim.
03:48Você explica que as campanhas no celular do cliente aumentaram a recorrência de visitas,
03:54fazendo o consumidor voltar ao shopping mais vezes, elevando o ticket médio.
03:58E a gente precisa lembrar o cotista da engrenagem financeira, né?
04:02Porque no fundo de tijolo focado em shoppings, o dono do imóvel não ganha só aquele aluguel fixo.
04:08Tem um aluguel variável.
04:09Exato.
04:10Ele cobra um percentual sobre o faturamento do lojista.
04:13Então, quando a tecnologia desse app convence o cliente a gastar mais, a loja fatura mais.
04:19E a parcela de aluguel paga, o fundo explode.
04:22Isso. É através dessa conexão lógica que uma simples despesa com aplicativo, entre aspas,
04:29se transforma matematicamente em mais dividendos caindo na conta do investidor.
04:34É transformar despesa em investimento que gera retorno.
04:37E a mesma lógica se aplica ao ESG.
04:40Como que a gente amarra o ESG com a ocupação de 98,81%?
04:45Olha, práticas ambientais e de governança hoje não são caridade institucional.
04:52No mundo imobiliário premium, elas são barreiras duras de proteção de receita.
04:57Como assim?
04:58Grandes marcas internacionais, as âncoras varejistas, elas possuem mandatos rigorosos.
05:04Elas não alugam espaços em prédios que não tenham certificações verdes ou práticas adequadas.
05:10Ah, verdade.
05:10Então o texto poderia amarrar isso dizendo
05:13A nossa altíssima taxa de ocupação total, de quase 99%,
05:18é diretamente sustentada pelas nossas práticas ESG.
05:22Perfeito.
05:24Isso nos permite reter lojistas globais que exigem esses altos padrões,
05:28blindando o nosso fluxo de aluguel.
05:30Nossa, isso muda radicalmente o jogo.
05:33O leitor entende que a estratégia qualitativa é, na verdade,
05:37o motor que faz os indicadores financeiros girarem.
05:39Exato. O gestor deixa de ser um repassador de planilhas.
05:43E passa a ser um estrategista de negócios de verdade.
05:47Então, recapitulando de forma bem rápida e simples os nossos três pontos de ação de hoje.
05:53Vamos lá.
05:54Primeiro, precisamos adicionar contextos narrativos curtos
05:57para explicar as oscilações nas tabelas de dados.
06:00Os micro resumos analíticos, para o investidor não entrar em pânico no escuro.
06:05Segundo, trocar aquelas imagens genéricas de banco de imagens
06:09por fotos reais e de alta qualidade dos próprios shoppings premium do fundo.
06:14E terceiro, conectar as iniciativas, tipo o aplicativo e o ESG,
06:19diretamente aos resultados financeiros de ocupação e de vendas,
06:23provando que geram dividendos.
06:25É isso. E nós adoraríamos ver essas dinâmicas aplicadas.
06:28Fica o convite para o autor do relatório e para a equipe de gestão
06:32implementarem essas sugestões.
06:33Seria ótimo.
06:35E enviarem o material atualizado para uma nova avaliação nossa no futuro.
06:39Muito obrigado por acompanhar nossa avaliação de hoje.
06:43Convidamos você a conferir outras análises aqui no canal
06:47para continuar aprimorando seus conhecimentos.
06:51Até a próxima!
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