00:00Olá, bem-vindo ao Conversa de Cotista.
00:02Esse material não é uma recomendação de investimento,
00:05apenas uma visão de nossa análise.
00:07E, bom, bem-vindos ao nosso debate de hoje.
00:10A gente vai mergulhar num caso bem complexo,
00:14que é a trajetória do fundo Maxi R11,
00:17o famoso Maxi Retail.
00:19Isso, e a recente aprovação da incorporação dele
00:22pelo fundo Capitane HBC.
00:24Para mim, sabe, as ações da gestão
00:26representam uma operação de resgate bem dura,
00:29mas totalmente pragmática e necessária
00:32num cenário varejista estressado.
00:34É, eu sei que você enxerga assim.
00:36Mas eu sei que você tem uma visão bem mais crítica
00:39sobre como chegamos até aqui, né?
00:41Com certeza.
00:42Olha, desculpe, mas eu não engulo essa de resgate pragmático.
00:45Deixe-me dizer o porquê.
00:47Vai lá.
00:47Quando a gente olha para a base material desse fundo,
00:51o que salta aos olhos é tipo uma drástica destruição de valor.
00:55A gestão comemorou aquela saída a R$ 67,00 por cota.
01:00Só que isso mascara uma realidade muito incômoda.
01:04O valor patrimonial real, o que aqueles tijolos deveriam valer,
01:09é de R$ 93,16.
01:12Sim, o valor de livro.
01:14Exato.
01:15A gente está consolidando uma perda gigantesca.
01:18E não foi só um azar com o varejo.
01:20Foi reflexo de falhas operacionais graves
01:23na fiscalização dos ativos mesmo.
01:26Bom, eu entendo por que você pensa assim.
01:28Mas deixe-me dar uma perspectiva diferente aqui.
01:30Tá, me convence.
01:31O que você vê como deficiência operacional,
01:34eu já vejo como um controle de danos muito assertivo
01:37frente a umas crises que fogem totalmente do escopo do fundo.
01:40Como assim fogem do escopo?
01:42Pensa no caso da recuperação judicial da Americanas, por exemplo.
01:45A gestão não ficou ali passiva, né?
01:47Eles conseguiram amarrar um acordo firme
01:49que garantiu o recebimento das dívidas em 48 parcelas
01:53devidamente corrigidas pelo IPCA.
01:55É, isso foi um alívio, eu admito.
01:57E sobre o preço da incorporação,
01:58a gente não pode ser ingênuo de focar só naqueles R$ 93,00 do papel.
02:03O mercado secundário já estava precificando a cota
02:06lá nos R$ 54,30.
02:08Lá para junho?
02:09Isso, de 2026.
02:11Então, fechar a saída a R$ 67,00
02:14foi, na verdade, um prêmio de liquidez
02:16evidente para quem estava preso no ativo.
02:18Mas olha, esse é exatamente o ponto de ruptura da minha tese.
02:22Por quê?
02:22Porque o mercado estava punindo a cota a R$ 54,00.
02:25Porque o mercado precifica a falta de diligência com os inquininos, sabe?
02:28Ah, você diz a manutenção?
02:30Veja o imóvel de Taguatinga.
02:31Como que a gestão técnica de um fundo de tijolo
02:34permite que um telhado chegue num nível de infiltração
02:36que domine e destrói as paredes externas?
02:38É uma situação complicada, claro.
02:40A deterioração física expõe uma gestão que, tipo,
02:44age apenas depois que o dano já ocorreu.
02:47E em Manaus?
02:48O caso da Peixem.
02:49Sim.
02:50É inadmissível descobrir que a loja está de portas fechadas
02:52simplesmente porque a Secretaria da Fazenda lacrou o estabelecimento.
02:55Por falta de cadastro, né?
02:57Exato, falta de cadastro fiscal.
02:59Faltou auditar os pressupostos básicos de operação desse locatário.
03:03Ah, mas aí a gente precisa alinhar as responsabilidades contratuais.
03:07Como assim?
03:08Culpar o fundo pela sonegação e pela falta de registro na Cefaz da Peixem
03:12não é como, sei lá, culpar a rodovia
03:14porque o motorista tomou uma multa de excesso de velocidade.
03:17Nossa, não acho não.
03:19É que a manutenção do cadastro de contribuintes
03:21é uma obrigação intrínseca da empresa,
03:23não do dono do galpão, entende?
03:25Olha, essa analogia seria ótima se não fosse por um detalhe.
03:28Qual detalhe?
03:29Se a concessionária da rodovia vê um motorista
03:32completamente embriagado parando no pedágio,
03:34ela tem que intervir.
03:35Ah, bom.
03:36O fundo falhou em fazer aquelas auditorias preventivas básicas, sabe?
03:40Para saber se o locatário tinha condições legais
03:43de gerar caixa e pagar o aluguel em dia.
03:45Mesmo assim, a gestão notificou a empresa
03:48e acionou o suporte jurídico na hora
03:50para tentar contornar a crise lá no Amazonas.
03:52E sobre Itaguatinga?
03:54A infiltração.
03:55Isso.
03:56A ação corretiva existiu, sim.
03:58Assim que eles identificaram a falha,
04:00levaram o caso para a Assembleia
04:02e destrataram formalmente o consultor imobiliário anterior
04:06por ineficiência.
04:07Tarde demais, né?
04:08E ainda notificaram americanas
04:10para assumir os reparos previstos no contrato.
04:13O problema é que essa resolução
04:14pune o cotista na linha de chegada.
04:16A destruição do valor já estava feita.
04:19E, bom, isso nos leva à estratégia de incorporação
04:22com o Capitania HBC.
04:24Que foi a saída encontrada.
04:25O que mais me impressiona, e me assusta até,
04:28foi a aprovação em Assembleia
04:30da dispensa do direito de reembolso
04:32para os cotistas dissidentes.
04:34Bom, só para deixar claro para quem está nos ouvindo.
04:36Claro.
04:37Normalmente, se você não concorda com a fusão de um fundo,
04:40a lei permite que você pegue o seu dinheiro e saia.
04:43Isso.
04:44Recebendo o valor patrimonial do ativo.
04:46Que, neste caso, seriam os tais R$ 93.
04:49Exatamente.
04:50E eles votaram para retirar esse direito.
04:53Uhum.
04:53Ou seja, se o investidor comprou a tese
04:55confiando nos R$ 93
04:57e discordou dessa manobra toda,
05:00a porta de saída foi simplesmente trancada.
05:02É.
05:02Ele foi forçado a engolir a saída a R$ 67
05:05e consolidar a perda sem chance de defesa.
05:09É um ponto forte, eu admito.
05:10Mas a verdade nua e crua
05:12é que manter o Maxi R11 isolado
05:15seria um convite à insolvência.
05:17Você acha que chegaria a esse ponto?
05:18Com certeza.
05:20Pensa na dinâmica do caixa deles.
05:21Só a devolução da loja de João Pessoa
05:24gerou uma despesa recorrente estimada
05:27em R$ 860 mil anuais para o fundo.
05:31É muito dinheiro.
05:32E por que tudo isso?
05:34Porque um imóvel vazio não é só um imóvel
05:36que não paga aluguel.
05:37Tem os custos associados, né?
05:39Exato.
05:39Ele drena o caixa com IPTU,
05:41taxas de condomínio,
05:43segurança patrimonial pesada
05:44para não ser invadido
05:45e, claro, a manutenção preventiva.
05:47Sim, os custos fixos continuam.
05:50Com os principais contratos vencendo em 2029
05:53e o macrocenário do varejo derretendo do jeito que está,
05:56o fundo ia sangrar até a morte.
05:58O novo regulamento do Capitânia traz flexibilidade
06:01para alocar em outras coisas.
06:03Isso em outros tipos de ativos e valores mobiliários.
06:06No fim, foi a troca de um barco furado
06:08por um navio mais bem equipado.
06:10É.
06:11No fim das contas,
06:13a grande pergunta que fica
06:14é o dilema que vai ditar
06:16o futuro de muitos portfólios daqui para frente.
06:19Qual seria?
06:20Até que ponto a gente deve julgar
06:22a qualidade de uma tese imobiliária
06:23pelo seu robusto valor patrimonial teórico
06:26versus aceitar o tal do pragmatismo amargo, né?
06:30Que é necessário para estancar as perdas na economia real.
06:33Exatamente isso.
06:34O caso do Max Share 11
06:35serve como um testamento
06:37de que operar fundos de tijolo,
06:39especialmente no varejo de rua,
06:41exige do investidor
06:42um entendimento cirúrgico dos riscos.
06:45Jurídicos e operacionais, principalmente.
06:47Sim, jurídicos, operacionais
06:49e de execução contratual.
06:51É um jogo muito mais complexo
06:53do que simplesmente ler a última linha
06:55do relatório mensal de dividendos.
06:56Obrigado por sua presença
06:58e continue nos acompanhando.
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