00:00Olá, seja bem-vindo ao nosso portal Conversa de Cotista.
00:03Antes de começarmos nosso bate-paco, preciso avisar que não estamos dando uma recomendação de investimento,
00:09apenas expondo nossa visão.
00:11Bom, e bem-vindos ao nosso espaço de debate, onde a gente analisa a fundo as estratégias do mercado imobiliário.
00:17Hoje, vamos destrinchar o relatório de junho de 2026 do fundo TG Ativo Real, o TGAR11.
00:25Exatamente. E o ponto central de hoje é um dilema bem clássico de desenvolvimento de projetos.
00:33Quando a obra termina e o risco de construção acaba, o que você faz com o ativo?
00:38Isso. Você vende de tudo no atacado rapidinho para garantir o caixa em mãos, que é a posição que eu
00:44defendo aqui,
00:44focando em eficiência e mitigação de risco?
00:47Ou você segura as unidades para vender no varejo e tenta extrair até a última gota da margem?
00:53Que é exatamente o lado que eu defendo. Porque, honestamente, sair correndo logo depois que o cimento seca, sabe,
00:59sacrifica um prêmio de risco gigante que o fundo penou para justificar para os cotistas.
01:05É, mas vamos focar na mecânica do que realmente aconteceu no segundo trimestre.
01:10Eles entregaram obras grandes, tipo o Nato Bueno Design, o Jardin,
01:15e o lance é que o ponto crucial de uma entrega de chaves é que o risco de execução some,
01:20né?
01:20Sim, zera o perigo de atraso.
01:23Exato. Acabou o risco do custo dos materiais estourar, acabaram os problemas de engenharia,
01:29e aí, logo em seguida, a gestão fez vendas antecipadas de operações de equity.
01:35Eles venderam a participação direta deles, tipo no Vale dos IPs e no Parque 47,
01:40e levantaram pouco mais de 35 milhões de reais.
01:43Pois é, e é aí que mora a minha crítica.
01:46Por que repassar a sua parte do negócio justamente quando a fase de incerteza da construção fica para trás?
01:53Você levanta o prédio e, na hora da colheita, você vende o pomar inteiro de uma vez.
01:59Vejo porque pensa assim, mas deixe-me dar uma perspectiva diferente, tá?
02:04Ao vender agora por atacado, eles não estão simplesmente desovando o ativo de qualquer jeito.
02:09Eles travam uma taxa interna de retorno, a TIR, na casa dos 24% ao ano.
02:1524? Tá, é um número bem robusto.
02:18É alto. E ao invés de deixar esse capital preso por, sei lá, dois ou três anos,
02:24arcando com custo de estoque e inflação para vender unidade por unidade,
02:28a gestão consegue reciclar esse dinheiro imediatamente.
02:32Aham.
02:32A tese é injetar os recursos logo na fase inicial de novos projetos,
02:37priorizando a liquidez e a velocidade do giro do que ficar buscando a margem máxima teórica, sabe?
02:44Olha, travar uma TIR de 24% soa bonito, claro.
02:48Mas precisamos analisar se essa reciclagem sistemática
02:51não embute um custo de oportunidade severo no longo prazo para o fundo.
02:56E destrinchar isso é exatamente o que a gente faz aqui.
02:59Então, se nosso conteúdo tem te ajudado, existem duas formas de você nos ajudar.
03:04Uma é compartilhando nosso trabalho e a outra é nos ajudando com uma contribuição financeira de qualquer valor.
03:09Nosso Pix está na descrição desse vídeo.
03:12Voltando ao custo de oportunidade da gestão,
03:15me desculpe, mas eu simplesmente não engulo essa.
03:17Deixe-me explicar o porquê.
03:19Fique à vontade, por favor.
03:20A venda precoce praticamente anula a recompensa de ter suportado os solavancos da obra.
03:26Pensa na fundação estrutural do TGAR11.
03:29Eles já operam uma carteira de crédito altamente previsível,
03:33ancorada num LTV de 54%.
03:36É uma margem excelente.
03:37Muito.
03:38Para clarificar, isso significa que a dívida representa praticamente metade do valor das garantias.
03:44É um colchão de segurança colossal contra calotes.
03:48E remunerada a uma taxa de quase 11% ao ano, mais inflação.
03:53O que já garante muita proteção para o portfólio.
03:56Exatamente.
03:57Como a parcela de crédito já blinda a carteira toda,
04:00a parte de equity devia se dar ao luxo de absorver a volatilidade da comercialização
04:05para maximizar o lucro.
04:07Ao vender por atacado de forma tão rápida,
04:10o fundo se comporta meio que como um credor mascarado de sócios, sabe?
04:14Deixando muito dinheiro na mesa do parceiro local.
04:17Nossa, esse conceito de credor mascarado de sócio ilustra perfeitamente a sua preocupação.
04:23Mas, a gente precisa lembrar que a natureza do varejo imobiliário é absurdamente instável.
04:30Ah, o ciclo tem suas fases, claro.
04:33Sim, e a venda de lotes e apartamentos que sobram
04:37sofre muito com a oscilação de taxa de juros.
04:40O juro sobe e corrói o poder de financiamento do cliente final.
04:45Quando você fatura a operação fechada de uma vez só,
04:49você extrai essa incerteza macroeconômica da equação.
04:53Tá, entendo que mitiga o cenário macro.
04:56É uma questão de perfil, sabe?
04:58Eu prefiro a previsibilidade de um ganho consolidado,
05:02onde você reinicia o ciclo com o dinheiro no bolso,
05:05em vez de apostar no potencial de um varejo que pode estagnar.
05:09É verdade, o mercado de varejo flutua bastante.
05:12Porém, a impaciência corporativa tem um preço.
05:15Se a estratégia principal é atuar na base da cadeia fornecendo capital de risco,
05:20sair sem capturar o topo da curva de lucro
05:23exige que a gestão ache um volume de novos negócios quase perfeito,
05:28o tempo todo, para manter a rentabilidade lá em cima.
05:31Escolha sobre qual risco você prefere gerenciar.
05:34É fundamental que o investidor entenda bem a diferença
05:37entre um balanço estático de um mês e o ciclo contínuo do capital.
05:41Com certeza.
05:43Exige uma reflexão profunda sobre o perfil de cada um.
05:46Exatamente.
05:48Bom, agradecemos muito por acompanhar nosso bate-papo de hoje.
05:52Convidamos você a conferir outras análises detalhadas do canal
05:55para continuar enriquecendo sua visão sobre o mercado.
05:58Obrigado.
05:58Obrigado.
05:58Obrigado.
05:58Obrigado.
05:58Obrigado.
05:58O que é isso?
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