00:00Bem-vindos ao nosso espaço de debate. Olá, seja bem-vindo ao nosso portal Conversa de Cotista.
00:06Antes de começarmos nosso bate-papo, preciso avisar que não estamos dando uma recomendação de investimento, apenas expondo a nossa
00:12visão.
00:13Hoje nós vamos dissecar as engrenagens de um verdadeiro gigante, o fundo imobiliário MXRF11.
00:20O famoso Maxi Renda, né?
00:22Exatamente. Nós vamos usar como base um relatório gerencial deles de julho de 2026.
00:27Para dar uma dimensão, estamos falando de um patrimônio de 5,25 bilhões de reais.
00:34E mais de um milhão e meio de cotistas. É muita gente.
00:37É massivo. E do meu lado, como analista, eu me sinto bem seguro com o que vejo.
00:42Eu defendo que a estratégia atual deles é super robusta.
00:45É uma carteira defensiva que, mesmo com essa turbulência toda no mercado,
00:50continua entregando resultado e mantendo a máquina rodando com folga.
00:53É, mas eu chego aqui com uma lente um pouco mais crítica hoje.
00:58Eu olho para o cenário macroeconômico e fico preocupada.
01:02Eu vejo muitos ventos contrários, sabe?
01:04Uns ciscos que são meio silenciosos, mas que estão pressionando muito a estrutura do fundo.
01:10A minha grande dúvida é até que ponto o MXRF11 consegue, de fato, manter esse nível alto de distribuição sem
01:18corroer a própria base.
01:19Bom, mas a conta me parece fechar com uma ótima margem de segurança.
01:23Tipo, veja o resultado do mês. O fundo distribuiu 10 centavos por cota.
01:28Isso dá um yield anualizado de mais de 13%.
01:32Cento e pouco por cento do CDI. Livre de imposto, né?
01:35Exato. 130% do CDI, praticamente.
01:38Mas, assim, o mais importante para mim nem é o número final na tela.
01:42É o mecanismo por trás dele.
01:43A gestão mantém os 80% do portfólio em crise high grade, ou seja, títulos de crédito de altíssima qualidade.
01:51Eles têm operações amarradas a locações de gigantes, tipo Mercado Livre, Leroy Merlan.
01:57E aí entra o pulo do gato para a proteção, um lonto velho, o LTV, de apenas 71%.
02:04Olha, pausa rápida aqui só para detalhar esse LTV, porque isso é fundamental para quem está nos ouvindo entender o
02:10risco.
02:11Um LTV de 71% significa que o empréstimo que o fundo concedeu representa só 71% do valor do
02:19imóvel dado em garantia.
02:20Isso, proteção na veia.
02:22Sim. Na teoria, se o inquilino decalote amanhã, você liquida o imóvel e o dinheiro cobra a dívida com folga.
02:29Faz sentido? Eu concordo.
02:30Mas a gente não pode ignorar a conjuntura que o próprio relatório aponta, sabe?
02:35A gente está com um déficit fiscal no país batendo quase 10% do PIB.
02:39É um número pesado.
02:41Muito pesado.
02:42E os juros reais das NTNBs, aqueles títulos do governo atrelados à inflação, estão subindo sem parar.
02:48Quando o governo paga mais juros, ele simplesmente suga o dinheiro do mercado, seca a liquidez.
02:54E tem um dado pior, a poupança perdeu mais de 7 bilhões de reais só em julho.
03:00Certo. E a poupança é o motor do crédito imobiliário.
03:03Exatamente. Se essa fonte seca, o custo do crédito dispara para todo mundo.
03:08Inclusive para esses gigantes corporativos que você mencionou.
03:11Eu entendo perfeitamente. O macro está desafiador.
03:16E, ah, falando em apoiar estruturas e manter projetos rodando em tempos difíceis, faço aqui um parêntese rápido.
03:22Se nosso conteúdo tem te ajudado, existem três formas de você nos ajudar.
03:27Uma é compartilhando nosso trabalho, comprando em um de nossos parceiros.
03:31E a outra é nos ajudando com uma contribuição financeira de qualquer valor.
03:36Nosso Pix está na descrição desse vídeo.
03:38Mas voltando para o Maxi Renda, sim.
03:40O fundo não está desprotegido.
03:42Eles têm travas, têm reservas para lidar com essas flutuações, sabe?
03:45Mas será que tem tanta folga assim no balanço?
03:49Porque olha para o regime de caixa deles, que é o dinheiro que, de fato, pinga na conta no fim
03:54do mês.
03:54A gente teve uma queda na inflação de curto prazo em julho, certo?
03:58Sim, o IPCA deu uma segurada.
04:00Então, como a maioria dos CRIs deles é atrelada à inflação, a correção monetária despencou.
04:05O fundo gerou só tipo 0,092 reais por cota de caixa.
04:10Mas eles distribuíram aqueles 10 centavos que você elogiou antes.
04:14Uhum, usaram o caixa acumulado.
04:16Sim, tiveram que queimar reservas para fechar a conta.
04:19E cá entre nós, ficar distribuindo sistematicamente mais do que a operação gera não é sustentável no ciclo longo.
04:26Mas espera aí, falar em queimar reservas faz parecer que o fundo está operando no limite do irresponsável.
04:31E não é isso.
04:32A reserva de correção monetária foi desenhada para isso mesmo.
04:35É um amortecedor de carro, sabe?
04:37Você passa num buraco, que é essa queda pontual da inflação,
04:40e o amortecedor absorve o impacto para o cotista não sentir o tranco.
04:44Certo, mas amortecedor tem limite.
04:47Tem, mas eles têm mais de 22 milhões de reais acumulados só para isso.
04:52Está muito bem provisionado.
04:53E não é só o crédito tradicional.
04:56A gestão usa estrategicamente até 20% do patrimônio em permutas financeiras.
05:01É um motor secundário mirando um retorno de INCC mais 13% ao ano.
05:06E aí que mora o perigo invisível para mim.
05:09Permuta financeira não é título de crédito pingando juros certinho na conta.
05:13O fundo vira praticamente um parceiro de desenvolvimento imobiliário.
05:18Tem um risco diferente, claro.
05:20Tem o risco da obra.
05:21Se a construtora atrasar, ou se não venderem os apartamentos,
05:24nesse cenário de crédito restrito que a gente acabou de falar,
05:27o fundo não recebe esse tal de INCC mais 13%.
05:31É risco de incorporação pura.
05:34E o próprio relatório avisa que o fluxo de caixa disso
05:37fica todo concentrado lá no final das obras.
05:39É, o recebimento é na ponta final.
05:41Então, depender de um dinheiro futuro que é incerto
05:45para tentar equilibrar o balanço de hoje,
05:47eu acho uma aposta bem arrojada.
05:49Olha, é um contraponto muito válido.
05:52As permutas exigem uma gestão bem cirúrgica mesmo.
05:55Mas o que eu vejo é um portfólio muito intencional.
05:58De um lado, a gente tem a segurança extrema do crédito high-grade
06:01pagando o fluxo mensal.
06:02Do outro, essa pimentinha calculada
06:04para turbinar o retorno no longo prazo.
06:07É um portfólio equilibrado, eu não nego.
06:09Mas o ponto central aqui é que a pessoa que investe
06:12não pode olhar só para a fotografia do yield alto.
06:15A geração de caixa mais apertada agora,
06:18precisando usar o amortecedor,
06:20é um termômetro de que a pista exige cautela.
06:23Uma reflexão super indispensável.
06:26Entender esses mecanismos é o que separa um bom investidor do resto.
06:31Bom, agradecemos imensamente pela sua companhia
06:34e atenção neste bate-paco.
06:35Convidamos você a conferir outras análises aqui do canal
06:38para continuar aprofundando seus conhecimentos sobre o mercado.
06:41Obrigado.
Comentários