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00:06Lembre-se, esse vídeo não é uma recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:12E, bom, hoje a nossa missão é mergulhar no relatório gerencial
00:16de junho de 2026 do TGAR11.
00:20É, e o assunto de hoje é bem interessante, né?
00:23Muito.
00:23Imagina ignorar aquelas capitais gigantes e meio saturadas, sabe?
00:28Colocar bilhões de reais lá no interior do Brasil
00:32e, com isso, entregar um dividendo yield anualizado impressionante de 17,48%.
00:39Pois é, esse número, assim, não cai do céu.
00:42Tem toda uma engenharia por trás disso.
00:45Em vez de comprar prédio pronto em São Paulo ou no Rio,
00:48onde o preço, bom, já está bem esticado...
00:51Está caríssimo, né?
00:52Nossa, muito caro.
00:53Então, a estratégia deles atua com equity no desenvolvimento regional residencial,
00:58eles entram como sócios ativos dos projetos.
01:02Ou seja, eles viram donos do negócio junto com quem constrói.
01:06Exatamente.
01:06A gestora entra com o capital e a governança
01:10e o desenvolvedor local entra com aquele conhecimento essencial do terreno
01:15e dá a demanda de quem mora lá.
01:16Sabe, eu gosto de pensar no TGA R11, tipo um desbravador inteligente.
01:22Ao invés de procurar ouro, onde todo mundo já está cavando loucamente,
01:26eles vão lá e financiam as picaretas e as pás.
01:29Perfeita essa analogia, é bem isso.
01:31Como eles têm essa participação societária na mina, digamos assim,
01:36eles pegam o lucro do desenvolvimento em si,
01:39não só o aluguel do negócio depois de pronto.
01:42E a escala é gigantesca, né?
01:44A gente está falando de um patrimônio líquido de 2,55 bilhões de reais.
01:49Sim, e esse tamanho é fundamental para a tese.
01:52Quando se tem um portfólio bilionário rodando pelas rotas do agronegócio,
01:56cria-se uma blindagem natural.
01:59Porque a economia das cidades do interior roda numa engrenagem própria.
02:02Exato, é muito menos correlacionada àquelas crises clássicas
02:07que costumam travar os grandes centros urbanos.
02:09E olha, não somos os únicos vendo isso,
02:13já tem mais de 132 mil cotistas nessa base.
02:17Caramba, é gente demais.
02:20E falando nessa comunidade toda, que acompanha o mercado de perto,
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02:35e a outros podcasts exclusivos.
02:38O link está na descrição desse vídeo.
02:41Isso aí, pessoal.
02:42Mas voltando ao fundo, a gente precisa olhar o outro lado da moeda também.
02:45Com certeza.
02:46Porque essa engrenagem do interior parece linda no papel.
02:50Mas a gente tem alertas macroeconômicos bem pesados hoje em dia.
02:54Sim, e antes de entrar nos riscos, não esqueça do like
02:57e diga nos comentários de qual fundo imobiliário você deseja ver em nossa análise.
03:02Mas, como você ia dizendo, as tempestades macroeconômicas são reais, né?
03:05Muito reais.
03:07A gente tem uma inflação persistente,
03:10alertas fiscais do governo brasileiro o tempo todo,
03:14e o fenômeno é o ninho que sempre ameaça a safra
03:17e, tipo, pressiona o preço dos alimentos.
03:20É, o relatório até deixa claro que são fatores de pressão.
03:23Pois é. Então, focar em desenvolvimento imobiliário nessas regiões
03:28não vira uma aposta perigosa demais?
03:31Se a safra for ruim, quem é que vai comprar essas casas?
03:34É o questionamento perfeito. Ataca direto o risco central.
03:37Sim, o desenvolvimento carrega aquele risco clássico da obra e da demanda.
03:42Mas a resposta do fundo vem na mitigação prática, sabe?
03:45Na execução.
03:46Ah, entregando os projetos.
03:47Exato. Eles não estão só com um monte de projeto na planta acumulando poeira.
03:51Só agora, no segundo trimestre, eles concluíram três obras cruciais.
03:56Entregaram mesmo?
03:57Entregaram. O edifício Natubuel Design, o Esmeralda do Tapajós e o Jardã.
04:03Essas entregas encerram o risco de execução de uma vez.
04:07Certo. Mas o que significa concluir na prática?
04:11Porque ouvir que saiu o famoso abitse,
04:14às vezes parece só um passo burocrático lá da prefeitura.
04:18É, mas no desenvolvimento, o abitse não é só um papel.
04:22É a linha de chegada da fase que a gente chama de queima de caixa.
04:26Durante a obra, o fundo está literalmente enterrando dinheiro em cimento e tijolo.
04:32E quando acaba a obra?
04:33Quando acaba, a torneira vira.
04:35O risco de execução acaba ali.
04:37E os mais de 360 milhões de reais de VGV...
04:41Que é o valor geral de vendas.
04:43Isso mesmo. Esse valor deixa de ser uma projeção numa planilha e começa a virar dinheiro real.
04:49Os compradores passam a pagar os financiamentos e isso irriga de verdade o caixa do fundo.
04:55Ah, entendi. É esse dinheiro fluindo de volta que banca aqueles dividendos altos.
05:00Exatamente. A fase de sangria acaba e começa a colheita,
05:05que justifica todo o retorno de quem assumiu o risco lá no começo da obra.
05:09O que me leva a pensar numa provocação interessante sobre o momento global de agora, sabe?
05:17Manda.
05:18A gente teve aquele acordo entre Estados Unidos e Irão que trouxe uma certa previsibilidade para o petróleo lá fora.
05:27Aliviou as coisas.
05:28Mas o Brasil segue amarrado nesses entraves fiscais.
05:32É, não está fácil internamente.
05:33Então será que, num cenário desse, os fundos de desenvolvimento regional blindados por essa economia real do interior
05:41não seriam hoje o escuro defensivo definitivo para as carteiras?
05:47Olha, essa é a grande reflexão.
05:49Quando o cenário nacional patina, encontrar motores regionais que rodam com combustível próprio
05:55se torna uma vantagem inestimável.
05:57Faz todo o sentido.
05:58Bom, antes de irmos para as considerações finais, um recado muito importante.
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06:15O link está na descrição desse vídeo.
06:17É isso.
06:18E nós expressamos nossa gratidão pela audiência e por essa conversa riquíssima.
06:23Saber que temos espectadores buscando entender a fundo como tudo funciona
06:27é a nossa grande motivação para buscar sempre dados precisos
06:31e trazer análises de alto nível para vocês.
06:34Com certeza.
06:35Então, para ajudar a gente, deixem um like, compartilhem esse conteúdo com quem busca vencer no mercado
06:40e se inscrevam no canal para fortalecer a nossa comunidade.
06:43Muito obrigado por nos acompanhar e até o próximo Conversa de Cotista.
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