00:00Olá, seja bem-vindo ao nosso portal Conversa de Cotista.
00:04Antes de começarmos nosso bate-papo, preciso avisar que não estamos dando uma recomendação de investimento,
00:11apenas expondo nossa visão.
00:13Bom, bem-vindos ao nosso espaço de debate.
00:16Hoje a gente vai falar sobre o fundo imobiliário RBRD11.
00:20Um caso bem polêmico, né?
00:23Bastante.
00:24Ele está pagando quase 1% ao mês.
00:26Tem inquilinos de primeira linha, tipo Ambev e Enel.
00:30Mas, ainda assim, está sendo negociado com um desconto de mais de 46% no mercado.
00:35A questão central de hoje é, o mercado enlouqueceu e deixou uma oportunidade rara na mesa
00:41ou o investidor está caminhando direto para uma armadilha estrutural?
00:45Eu vou defender que esse deságio é completamente irracional.
00:49É, e eu já sustento que o mercado precificou o risco perfeitamente.
00:53Esse deságio gigantesco no valor patrimonial do RB Capital Renda 2 não é um erro, sabe?
01:00O mercado raramente dá dinheiro de graça.
01:02Com certeza.
01:03Esses números refletem o preço exato de um risco operacional altíssimo.
01:09É um fundo que, pelas próprias regras, está totalmente engessado.
01:14Olha, eu acho que existe uma distorção clara aí entre a percepção de risco e os números frios.
01:20A gente tem uma geração de caixa forte.
01:23Mas forte até que ponto?
01:25Forte o suficiente para manter 84% de ocupação física com locatários enormes.
01:31Não é padaria de esquina.
01:32É o supermercado Zona Sul no Rio, a Ambev lá em Uberlândia e a própria Enel.
01:37Sim, os nomes são bons.
01:38E como 100% dos contratos são atrelados ao IPCA, a receita acompanha a inflação automaticamente.
01:45Receber 17% de IUD ao ano com essa blindagem, isso deveria atrair capital na hora.
01:52A matemática do IUD salta os olhos, não vou negar.
01:55Mas a gente precisa olhar as engrenagens dessa receita, né?
01:59O perigo real é como ela é gerada.
02:01Mais de 60%, 60,7% para ser exata, de toda a receita do fundo vem de um único prédio,
02:10o da Enel em São Gonçalo.
02:12Se a Enel decidir mudar de endereço amanhã, o fundo perde mais da metade da renda.
02:17Do nada.
02:18Isso não é uma base sólida, é pisar em ovos.
02:22É, a concentração existe, fato.
02:24Mas a gestão também não está de braços cruzados esperando a bomba estourar.
02:28Eles estão buscando melhorar a carteira.
02:31Tipo o quê, por exemplo?
02:32Pega o caso da megaloja em Natal.
02:35Sim, ela está vaga e sofre com aquele embrólio judicial horrível com a ex-locatória, a Líder.
02:40Que é um problema enorme.
02:41É, mas a prefeitura acabou de revitalizar a rua João Pessoa.
02:45Eles requalificaram o entorno inteiro do prédio
02:48e a gestão já firmou uma parceria com a CBRE para prospectar novos locatários.
02:54O ativo físico está ganhando valor comercial real.
02:57Bom, a questão é quanto tempo e dinheiro essa prospecção vai queimar até dar algum resultado, né?
03:03E falando em apoiar projetos enquanto eles se desenvolvem, acho que vale dar um recado importante para quem está acompanhando
03:10a gente.
03:11Verdade. Se nosso conteúdo tem te ajudado, existe duas formas de você nos ajudar.
03:17Uma é compartilhando o nosso trabalho e a outra é nos ajudando com uma contribuição financeira de qualquer valor.
03:24Nosso Pix está na descrição desse vídeo.
03:26Então, retomando o ponto da megaloja em Natal, o perigo ali não é só ter um espaço físico vazio pegando
03:32poeira.
03:33A mecânica da vacância, combinada com o processo judicial, suga os recursos do fundo.
03:39Uhum, as contas chegam.
03:41Exato. O gestor continua pagando IPTU, taxa de manutenção, honorário de advogado.
03:47O caixa vai sendo drenado constantemente e o espaço não gera um único centavo.
03:52É um dreno de recursos, eu concordo. Mas o RBRD11 reportou ter mais de 3 milhões e 800 mil reais
03:59em caixa líquido.
04:00Sim, é um fôlego.
04:01Eles têm um colchão financeiro justamente para absorver esse custo enquanto a CBR resolve a nova alocação.
04:07Não é como se fossem quebrar amanhã.
04:09O problema é que ter esse colchão não resolve a falha mecânica mais grave do fundo, que é o próprio
04:14regulamento.
04:15O RBRD11 tem aquele mandato de atuação passiva.
04:18Ah, sim. O grande gargalo.
04:20Pois é. Para quem está ouvindo a gente, isso significa que a gestão é tipo o capitão de um navio
04:25que está afundando, mas o leme está trancado com um cadeado.
04:29Para vender esse ativo problemático de Natal, eles não podem só ir lá e assinar um contrato.
04:34Precisam convocar uma assembleia geral de cotistas.
04:37O que a gente sabe que é um pesadelo logístico e financeiro na nossa indústria.
04:41Totalmente.
04:41Exige publicação digital, prazos longos e, muitas vezes, simplesmente não dá quórum para aprovar a venda.
04:47Exatamente. O fundo fica paralisado.
04:50Isso vira letal num cenário macroeconômico em que a curva de juros reais está abrindo, sabe?
04:56Quando a renda fixa passa a pagar prêmios altos, sem dor de cabeça, o dinheiro foge dos fundos imobiliários.
05:03E é nessa hora de estresse que você precisa de gestão ativa para reciclar o portfólio rápido.
05:08É, com o mandato passivo, eles viram alvos fáceis.
05:12Exato.
05:13Nossa, isso ilumina aquela questão do yield de 17% de uma forma bem diferente, né?
05:19Se a gestão não tem autonomia para girar a carteira no mercado exigente,
05:23talvez esse dividendo alto não seja um prêmio por achar uma oportunidade.
05:28É um adicional de periculosidade.
05:31É bem por aí.
05:32O mercado está te pagando a mais por um risco que você não tem ferramenta nenhuma para mitigar se der
05:37ruim.
05:37É a diferença bem sutil entre achar um tesouro escondido e receber uma grana alta para ficar segurando uma bomba
05:45relógio.
05:46O desconto de 46% é justamente o preço que o mercado cobra pela burocracia.
05:52Bom, a gente vai parar por aqui hoje e deixar o veredito para você que está ouvindo.
05:57A atratividade dessa renda imediata compensa o engessamento de um fundo tão concentrado.
06:03Fica a reflexão, né?
06:04Fica mesmo.
06:05Queremos agradecer muito pela sua companhia neste debate e convidar você expressamente
06:10a conferir outras análises de fundos imobiliários que já estão disponíveis aqui no canal.
06:16Tem muita coisa boa para assistir.
06:18É isso aí.
06:18E da próxima vez que você vir aquele super desconto na vitrine,
06:22lembre-se de olhar o que faz a engrenagem girar por trás da etiqueta.
06:26Até a próxima, pessoal!
06:28Tchau!
06:28Tchau!
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