00:00Bem-vindos à nossa mesa de análises e contrapontos.
00:03Olá, seja bem-vindo ao nosso portal Conversa de Cotista.
00:07Antes de começarmos nosso bate-papo, preciso avisar que não estamos dando uma recomendação de investimento,
00:13apenas expondo nossa visão.
00:15É isso aí. Bom, hoje a gente vai focar no relatório gerencial de junho de 2026
00:20do fundo XPCI11, o XP Crédito Imobiliário.
00:25Exato. E olha, fundo distribuiu R$ 0,95 por cota.
00:30Isso significa um yield anualizado de 14,30%.
00:35É um patamar bem atrativo, sabe?
00:37É, atrativo na superfície.
00:39A grande questão que a gente vai debater hoje é se essa carteira focada em crise high-grade
00:44atrelados à inflação é mesmo a melhor proteção agora.
00:48Ou se, na verdade, essa extrema concentração no IPCA esconde vulnerabilidades perigosas para o investidor.
00:55Somada a um carrego muito elevado, justificam, sim, a tese de proteção total.
01:01E eu já encaro isso com muito mais cautela.
01:04Para mim, essa dependência de ganhos de capital no mercado secundário para manter esses dividendos altos
01:09acaba mascarando um risco tático enorme no nosso cenário atual.
01:13Então vamos já para a fundação do fundo primeiro.
01:16A blindagem do risco de crédito é indiscutível.
01:19O LTV médio da carteira, que é aquela relação entre o valor do empréstimo e a garantia,
01:26está em conservadores 48%.
01:28Sim, o LTV é ótimo.
01:30Isso não tem como negar.
01:31Ou seja, se o devedor der problema, a garantia cobra a dívida com muita folga.
01:37Além disso, a gente está falando de devedores muito robustos, tipo a Prevent Senior e o Açaí.
01:42Essa taxa média de IPCA, mais 9,05% ao ano, dá uma estabilidade gigantesca contra a inflação.
01:51Olha, a qualidade do crédito é realmente negável.
01:53Concordo 100%.
01:55Mas a gente não pode ignorar o custo de oportunidade macroeconômico aí.
02:00Como assim?
02:01O Banco Central tem sinalizado de forma muito clara que a Selic deve continuar alta por muito mais tempo.
02:08E aí você olha para a alocação do XPCI 11 e vê 90,71% amarrado em IPCA.
02:15Mas essa é a tese principal do fundo.
02:18Sim, mas ter meros 9,29% em CDI agora, ficar quase sem exposição ao CDI no momento de juros
02:26básicos nas alturas,
02:28me parece deixar muito dinheiro na mesa.
02:31Essa inércia tática penaliza a rentabilidade no curto prazo.
02:34Entendo o seu conto de vista, mas eu vou te mostrar que não existe inércia nenhuma nessa gestão.
02:40Antes disso, só um recado rápido para quem está acompanhando.
02:43Se nosso conteúdo tem te ajudado, existem duas formas de você nos ajudar.
02:48Uma é compartilhando nosso trabalho e a outra é nos ajudando com uma contribuição financeira de qualquer valor.
02:54Nosso Pix está na descrição desse vídeo.
02:56Legal, mas voltando ao argumento.
02:59Como não tem inércia com 90% no IPCA?
03:02Porque a gestão ativa neutraliza esse risco do indexador.
03:06Eles não ficam simplesmente sentados esperando o papel vencer, sabe?
03:10Em junho mesmo, eles apuraram 99 centavos por cota de resultado.
03:15Através de giro de carteira.
03:17Exatamente.
03:18Eles vendem os CRIs no mercado secundário,
03:20capturam aquele prêmio implícito e reciclam o capital em novas oportunidades.
03:25A gente viu isso bem claro na aquisição recente do CRI TRX Mateus III.
03:29É essa arbitragem que protege o patrimônio.
03:32Tá, eu vejo o giro e o resultado no curto prazo.
03:36Mas é justamente essa tática que soa o meu alarme.
03:39Por quê?
03:40Tem funcionado.
03:41Porque depender sistematicamente de ganhos de capital no secundário
03:45para manter um dividendo que o cotista acha que é recorrente é perigoso.
03:50No mercado estressado, a liquidez simplesmente seca.
03:54Se a gestão não consegue vender os ativos com ágio, a torneira fecha rápido.
03:59Eles têm mostrado consistência mesmo em meses difíceis?
04:03Só que o mercado já está precificando que essa manobra tem limite.
04:07Olha para o deságio do fundo.
04:08A cota mercado está em R$ 84,82.
04:12É, o preço na tela caiu.
04:14Enquanto a cota patrimonial é R$ 87,11.
04:18Mesmo com esse LTV superprotetor de 48% que você mencionou,
04:23o mercado lê o risco embutido nessa concentração.
04:26O investidor exige prêmio.
04:28É, eu confesso que você tem um ponto forte
04:31sobre como a abertura das taxas futuras bate direto no preço da cota.
04:35Mas, para resumir nossa análise de hoje,
04:37acho que a gente tem um consenso sobre a qualidade impecável dos ativos, né?
04:41O risco de crédito é mínimo.
04:43Sem dúvida.
04:44O crédito não é o nosso debate aqui.
04:46Nossa discordância fica restrita mesmo à mecânica.
04:49Exato.
04:50Se a gestão ativa blindando essa concentração no IPCA é suficiente
04:54ou se depender do secundário cria uma vulnerabilidade
04:57que não deveria existir uma carteira high-grade.
05:00Perfeito.
05:01Fica aí a reflexão para cada um avaliar o que faz mais sentido para a sua própria estratégia.
05:05Com certeza.
05:07Gostaríamos de deixar nossos agradecimentos finais pela sua audiência hoje
05:11e fazemos também um convite direto
05:13para que você confira as outras análises de fundos imobiliários disponíveis aqui no canal.
05:18Muito obrigada e até a próxima discussão.
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