00:00Olá, seja bem-vindo ao nosso portal Conversa de Cotista.
00:03Preciso avisar que não estamos dando uma recomendação de investimento,
00:07apenas expondo nossa visão.
00:08Hoje a gente vai falar sobre o relatório gerencial de junho de 2026 do VGR11,
00:14que traz um debate bem interessante.
00:16Pois é, é um dilema daqueles, né?
00:18É tipo você ter os prédios corporativos mais cobiçados do país,
00:22operando ali com 100% de ocupação,
00:24mas de repente ver que uma dívida gigantesca atrelada a eles pode devorar tudo.
00:29Exatamente.
00:30A grande questão hoje é se essa ocupação impecável e os dividendos altos atuais
00:35justificam essa estrutura de capital super alavancada,
00:38ou se o desconto brutal da quota no mercado secundário é um alerta real de risco.
00:43Eu particularmente vejo que a gestão está executando uma estratégia muito boa
00:47de reciclagem de portfólio para desalavancar.
00:49E eu já vou pelo caminho oposto, sabe?
00:52Para mim, o peso dessas obrigações financeiras mostra uma fragilidade estrutural severa.
00:57O mercado está precificando isso,
00:59mas acaba sendo mais carado por esses dividendos de curto prazo.
01:03Uhum, eu entendo seu receio.
01:04Mas assim, para basear a tese de que a estratégia faz sentido,
01:08a gente precisa olhar a operação real.
01:09Eles simplesmente zeraram a vacância tanto a física quanto a financeira.
01:14Sim, os imóveis em si são excelentes.
01:16Né?
01:16Prédios de altíssimo padrão como o BFC em São Paulo e o BM336 no Rio
01:22estão rodando na capacidade máxima.
01:24E isso gerou um yield anualizado de 13,8% nos últimos 12 meses.
01:29A máquina de gerar caixa com os tijolos está funcionando perfeitamente.
01:33Tá.
01:34A qualidade do cimento e dos contratos ninguém questiona.
01:37Mas eu simplesmente não compro essa tranquilidade toda
01:40quando a gente olha a engenharia financeira para adquirir esses tijolos.
01:44Você diz pelo volume da dívida em si?
01:46Exato.
01:47O balanço patrimonial acende um alerta vermelho enorme.
01:50O fundo carrega 518 milhões de reais em passivos.
01:54Isso é tipo 63% de todos os ativos do fundo.
01:58É, a alavancagem é alta mesmo.
02:00Muito alta.
02:01O patrimônio líquido fica só em 304 milhões.
02:05É exatamente essa proporção que justifica a cota derreter de 10 reais no IPO para 5,52.
02:11O mercado não está sendo movido por um ruído irracional.
02:14Ele está calculando o risco de crédito.
02:16É um número que assusta mesmo na primeira leitura, com certeza.
02:21E, ah, só lembrando, se nosso conteúdo tem te ajudado,
02:24existem três formas de você nos ajudar.
02:26Uma é compartilhando nosso trabalho, comprando em um de nossos parceiros
02:30e a outra é nos ajudando com uma contribuição financeira de qualquer valor.
02:35Nosso Pix está na descrição desse vídeo.
02:37Mas então, voltando para o passivo,
02:39a gestão sabe desse peso e está agindo?
02:41Agindo tomo, porque no balanço a dívida continua lá.
02:46A venda do difícil Cidade Jardim por 69 milhões de reais é a prova material disso.
02:52Isso é desalavancagem prática.
02:54Desarmar em partes, né?
02:56Porque a estruturação dessa venda traz um risco de liquidez bem claro.
03:01Como assim?
03:02Você fala da parcela que ficou para o futuro?
03:04Isso mesmo.
03:05Ficaram faltando 24 milhões que foram postergados lá para novembro de 2026.
03:11É tipo vender o seu carro para cobrir o cheque especial hoje,
03:15mas deixar o comprador pagar a última parcela daqui a meses.
03:18Mas veja bem.
03:19Enquanto isso, os juros da sua dívida original continuam correndo implacavelmente, sabe?
03:26E não é um juro ameno.
03:27É CDI mais 3% ao ano.
03:30Isso corrói a margem rapidinho.
03:31Entendo que o prazo incomoda, mas a matemática da operação absorve isso super bem
03:37e até leva a uma estabilização projetada do yield em 9% ao ano.
03:429% com esse custo de carrego?
03:45Sim, porque esse custo da dívida de CDI mais 3 é consideravelmente maior que o cap rate
03:50que o Cidade Jardim entregava de aluguel.
03:53Então, quando eles abatem o principal da dívida,
03:56a despesa cai de forma muito mais drástica do que a perda da receita.
04:00Isso aumenta o caixa por cota.
04:02Olha, o mecanismo faz sentido no papel.
04:05Mas no mundo real, troca um fluxo garantido por uma promessa de pagamento futuro.
04:10Tudo isso enquanto carrega meio bilhão em passivos.
04:13Mas você não acha que ignorar a performance atual dos imóveis também é um erro do mercado?
04:18Ignorar um desconto de quase 50% na cota em pró de um yield futuro projetado
04:23é fechar o olho para o risco.
04:25Rolar essas dívidas afasta investidores que olham para a sustentabilidade a longo prazo.
04:29É, esse é definitivamente o ponto de tensão central da nossa discussão.
04:34Pelo menos a gente concorda 100% que a qualidade técnica e a localização dos prédios são inquestionáveis.
04:41Sem dúvida.
04:42O que fica claro é que a gente precisa cruzar a performance física com a estrutura de capital sempre.
04:46Olhar só para a linha final de dividendos nunca é suficiente nessas teses complexas.
04:51Com certeza.
04:52E a nossa ideia aqui não é declarar um vencedor, mas iluminar toda essa complexidade.
04:57Convidamos todo mundo a mergulhar nos dados do relatório e formar a própria convicção.
05:03Exatamente. Analisem os números por conta própria.
05:06Muito obrigada por acompanhar mais esse debate com a gente.
05:09Não deixem de conferir as outras análises do canal para entender melhor os movimentos do mercado.
05:14Até a próxima.
05:15Obrigada.
05:15Obrigada.
05:15Obrigada.
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