00:00Olá, bem-vindo à Conversa de Cotista.
00:02Esse material não é uma recomendação de investimento, apenas uma visão de nossa análise.
00:06E, bom, bem-vindos à nossa mesa de análise.
00:08É muito bom estar aqui de novo.
00:10Hoje a gente tem um cenário que, olha, se você é cotista do fundo CXG11 agora em julho de 2026,
00:17abrir o seu home broker deve dar um belo de um susto.
00:20Com certeza, um susto e tanto.
00:22Pois é. A cota mercado está ali na casa dos R$ 75,10,
00:27sendo que o valor patrimonial é R$ 103,47.
00:32É uma diferença brutal.
00:34É um deságio gigantesco de 27,4%.
00:37E, na minha visão, sendo bem direto, o mercado está sendo completamente irracional punindo a cota desse jeito.
00:44Eu já fico bem cética e discordo frontalmente dessa visão.
00:49É mesmo?
00:50Sim, porque eu olho para esse desconto de quase 30%
00:54e o que eu vejo é uma precisão matemática brutal.
00:58Sabe, o mercado não está cego nem sendo irracional.
01:00Mas ignorar a força desses contratos institucionais não é um erro.
01:04Ele não está ignorando.
01:05Ele está cobrando o preço de riscos muito reais.
01:09A gente tem uma deterioração clara do valor físico dos imóveis
01:12e, bom, uma nuvem macroeconômica bem pesada que vai colidir com o fundo.
01:17Bom, vamos destrinchar isso, então.
01:19Porque a base da minha tese é a própria arquitetura financeira excepcional desse fundo.
01:24Certo. Você diz a operação de sale and leaseback.
01:27Exato.
01:28O sexto de ALG11 nasceu dessa operação lá em 2021.
01:31Ou seja, a própria Caixa Econômica Federal vendeu essas 31 agências para o fundo.
01:36E, no mesmo ato, já alugou todas elas de volta por um prazo de 10 anos.
01:41É muito sólido.
01:42É um modelo clássico, sim.
01:44E hoje isso entrega para o cotista um dividend yield anualizado de 11,5%.
01:49E quando você aplica esse deságio de 27%,
01:52o preço implícito fica tipo R$ 2.692 por metro quadrado.
01:58É, na teoria parece um valor muito baixo.
02:00É muito barato.
02:01Para mim é uma margem de segurança absurda para imóveis bem localizados
02:06que não param de gerar fluxo de caixa.
02:08Eu entendo.
02:09É um argumento bem atraente na teoria.
02:10Mas a gente precisa olhar para a física da coisa, sabe?
02:13Para o tijolo real.
02:14Como assim?
02:15O recente laudo de avaliação, sabe aquela exigência da instrução CVM 516?
02:21Ah, sim.
02:21Que obriga os fundos a reavaliarem os imóveis a mercado todo ano.
02:25Isso mesmo.
02:25E esse laudo trouxe um balde de água fria.
02:28A gente viu uma queda de 6,43% no valor das agências em relação ao ano passado.
02:35Certo, mas isso é contável.
02:37O portfólio inteiro agora vale 209 milhões.
02:41E por que isso importa?
02:43Porque a gente tem uma inflação resiliente que não cede.
02:46É, a inflação está resistente mesmo.
02:49E o mercado já projeta a taxa Selic a 13,75% para o fim do ano.
02:56Olha, vejo por que você pensa assim.
02:58Mas deixa eu me dar uma perspectiva diferente.
03:01Claro, manda ver.
03:02Eu acho que você está misturando conceitos de contabilidade com fundamentos de crédito.
03:07Uma reavaliação para baixo é só uma marcação a mercado, tipo uma fotografia teórica.
03:12Sinto muito, mas não compra essa ideia.
03:15Deixe-me dizer o porquê.
03:16Mas pensa bem.
03:17Na prática, o risco de crédito mudou.
03:19A receita mensal de 1,69 milhão continua caindo rigorosamente na conta.
03:25Mas você não pode isolar o tijolo da economia real por muito tempo.
03:29O dinheiro no bolso do cotista não mudou.
03:32Está garantido pela Caixa.
03:33Por enquanto.
03:34Mas pensa na Selic a quase 14% como uma força da gravidade.
03:41A gravidade dos juros.
03:42Exatamente.
03:44Quando o custo do dinheiro sobe tanto, a gravidade aumenta.
03:48Qualquer ativo de risco fica mais pesado e cai para poder competir com a renda fixa.
03:53É, faz sentido.
03:54Aquele yield de 11,5% só parece tão alto porque o preço da cota desabou.
04:00E não porque o fundo conseguiu aumentar o aluguel real.
04:03Tá, eu concordo que a queda na cota infla o yield matematicamente.
04:07Isso é inegável.
04:08Mas a previsibilidade dessa receita no longo prazo ainda é invejável.
04:12Invejável até a página 2, né?
04:14Mas esse contrato foi feito para ser blindado.
04:16As partes abriram mão da revisão judicial comum.
04:19A correção foca só na inflação, seja IPCA ou IGPM.
04:23Desculpa te interromper, mas é justamente aí que mora o perigo.
04:26Qual o perigo?
04:27O contrato é claro?
04:28Você fala em blindagem, mas essa garantia tem um prazo de validade oculto no contrato.
04:33E isso nos leva ao calcanhar de Aquiles dessa tese.
04:37Você diz o cronograma.
04:38Sim, outubro de 2026.
04:41Daqui a apenas três meses.
04:42Ah, você está se referindo à cláusula de ação revisional de aluguel.
04:46Exatamente.
04:47Tem uma única janela de exceção contratual que está agendada para o quinto ano de vigência.
04:52Que cai agora.
04:53Sabe como isso funciona na prática?
04:55A Caixa pode legalmente acionar o fundo e usar aquele laudo depreciado da CVM como prova técnica.
05:02Para provar que o valor de mercado caiu.
05:04Isso.
05:05E com isso ela força uma redução drástica no valor do aluguel.
05:08Se a receita cair, os dividendos vão despencar junto.
05:12Nossa, seria um baque.
05:13Você perguntou se o mercado é irracional.
05:15Não, ele é calculista.
05:17Esse deságio de 27% é o mercado subtraindo hoje o que eles esperam que a Caixa corte no acordo
05:23de outubro.
05:24Você acha que segura um impacto?
05:26Eu acho que quem compra o fundo hoje está pagando um valor por metro quadrado tão esmagado que,
05:32mesmo com uma revisão moderada, o pior cenário já parece estar no preço.
05:36Olha, essa é a aposta que cada um tem que fazer agora.
05:39É verdade.
05:40Mas não dá para esquecer que o amortecedor atual não anula a dor do impacto.
05:44Para mim, a gravidade econômica e a alavanca jurídica da Caixa justificam cada centavo do desconto.
05:50O risco não está mais no passado, né?
05:52Não, ele está a exatos três meses de distância.
05:55E assim a gente chega ao grande dilema do CXAG11.
05:59Decidir se a resiliência histórica desse contrato com a Caixa supera o impacto prático dessa revisão.
06:06Tudo isso num cenário de juros altíssimos.
06:09Exatamente.
06:10É uma balança super complexa entre o fluxo de Caixa garantido de hoje e o risco iminente de reprecificação amanhã.
06:18Obrigado por sua presença e continue nos acompanhando.
06:20Obrigado.
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