00:00Olá, você está no Conversa de Curtista.
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00:05Ah, lembre-se, esse vídeo não é uma recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:12Bom, hoje nós vamos fazer uma análise bem aprofundada
00:15daquele relatório de agosto de 2026 do fundo Banrisul Novas Fronteiras,
00:20o BNFS11.
00:22É, e o cenário lá está bem desafiador, né?
00:26Bastante.
00:26Imagina só você ter 17 imóveis comerciais enormes,
00:31todos feitos sob medida, com vidro blindado e cofres gigantes.
00:36Mas aí quase um quarto de tudo isso está acumulando poeira totalmente vazio.
00:41Pois é. A gente está falando de uma vacância de 23,8%.
00:46Tudo lá no Rio Grande do Sul.
00:4913 imóveis estão alugados para o próprio Banrisul,
00:52mas esses quatro vagos não geram um centavo sequer.
00:55Zero receita, né?
00:57E ter todos os ovos na mesma cesta, ainda mais de agências bancárias físicas,
01:02é um risco enorme hoje em dia.
01:03Com certeza.
01:04Por isso a gestão precisou agir rápido,
01:07tipo aquela venda recente de um imóvel em Sapucaia do Sul.
01:11Eles também aprovaram uma mudança para poder alugar esses espaços vagos para terceiros.
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01:25e a outros podcasts exclusivos. O link está na descrição desse vídeo.
01:30Mas voltando, eles finalmente acabaram com essa exclusividade do banco, né?
01:34Exatamente.
01:35Era uma questão de sobrevivência, sabe?
01:38Manter os imóveis amarrados ao único inquilino,
01:41que está claramente diminuindo a presença física, seria um desastre.
01:44Sim, mas adaptar uma estrutura super pesada de banco para o varejo tradicional não é fácil.
01:50Derrubar a parede de cofre deve ser um absurdo de cara.
01:53Nossa, muito caro.
01:54E esse custo de transição mostra bem o choque de realidade
01:58que o caixa do fundo está passando agora no Mercado Livre.
02:01E no Mercado Livre não dá mais para cobrar aqueles aluguéis astronômicos de antes, né?
02:06A gente viu bem isso no caso da agência de Sapiranga.
02:09Perfeito. A renovação em Sapiranga foi um baque.
02:12Fez a distribuição cair lá para 40 centavos por cota.
02:16Não esqueça do like e diga nos comentários de qual fundo imobiliário você deseja ver em nossa análise.
02:22Uma queda de 6 centavos só por causa dessa negociação.
02:25O que eu acho loucura é esse tombo ser tão agressivo de uma hora para outra.
02:30Ah, mas a explicação está na origem desses contratos.
02:33Antes, o fundo usava o modelo built to suite.
02:36Ou seja, eles pagaram muito caro para construir a agência do jeitinho que o banco exigiu.
02:42Com toda aquela segurança pesada.
02:43Isso. E o aluguel altíssimo com aquele prêmio gordo reajustado pelo IGPM
02:48era o inquilino basicamente pagando o custo dessa obra ao longo dos anos.
02:52Faz todo sentido.
02:53Aí o contrato acaba, a obra está paga e o banco não vai mais sustentar esse prêmio, claro.
02:59Exato. O aluguel despenca para o valor normal de mercado e agora reajustado pelo IPCA.
03:05O fundo tem que aceitar para não ficar com o imóvel vazio.
03:09O poder de barganha simplesmente sumiu, né?
03:12E é por isso que o mercado está dando um desconto tão brutal na cota hoje?
03:16Com certeza. A cota patrimonial está em R$ 68,83.
03:20E o preço na tela de mercado é só R$ 39,34. É bizarro.
03:26É como comprar a nota de 68 por 39, mas assumindo o problema de transformar um prédio obsoleto em algo
03:34rentável hoje.
03:35O mercado precificou essa dor de cabeça matematicamente.
03:38É uma repercificação que o tal do modelo de negócio.
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03:56Mas para fechar, fica uma provocação.
03:58Qual?
03:58Com os bancos digitais avançando tanto, qual vai ser o futuro das agências físicas no longo prazo?
04:05Será que vamos ver uma reciclagem imobiliária em massa? É algo para se pensar.
04:10Com certeza. Expresso aqui a nossa imensa gratidão pela audiência.
04:15Quem nos ouve é a nossa maior motivação para buscar dados precisos.
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04:27Muito obrigado por nos acompanhar e até a próxima conversa de cotista.
