00:00Olá, você está no Conversa de Cotista.
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00:05Ah, lembre-se, esse vídeo não é uma recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:12Então, imagina receber um rendimento de mais de 11% ao ano
00:17alugando imóveis, tipo, para um dos bancos mais seguros do Brasil.
00:22Hum, soa excelente.
00:24Soa, sabe, ao mesmo tempo ver o valor desse patrimônio derreter na bolsa
00:28com um desconto, nossa, gigantesco de uns 27%,
00:33hoje a gente vai fazer uma análise profunda
00:36no relatório de julho de 2026 do fundo CXAG11.
00:41O Caixa Agências, né?
00:43Isso. A nossa missão hoje é destrinchar esse fundo
00:46para entender de onde vem esse absoluto paradoxo.
00:49Com certeza. E, para começar, o cenário desse fundo
00:53é de uma atuação totalmente passiva no segmento de agências bancárias.
00:58A origem de tudo isso foi uma grande operação de sale and leaseback,
01:04que aconteceu lá em 2021.
01:07Foi quando a Caixa Econômica Federal integralizou
01:0931 das suas agências na carteira do fundo.
01:13Para quem está tentando imaginar o que é esse tal de sale and leaseback,
01:17pense em, tipo, no seguinte.
01:19Hum, imagina que você precisa de muito dinheiro rápido hoje.
01:23Certo.
01:24Aí você vende o seu próprio carro,
01:26mas no exato segundo em que você entrega a chave para o comprador,
01:30você já assina um contrato alugando esse mesmo carro de volta.
01:33Exatamente.
01:34Você garante o Caixa ali na hora e não precisa andar a pé, né?
01:37A Caixa fez basicamente isso com os imóveis,
01:39ela vendeu as agências para o fundo e alugou de volta
01:42num contrato super longo, de 10 anos.
01:45Sim, é um modelo que parece o sinônimo perfeito de estabilidade, sabe?
01:49E, na teoria, o modelo é bem blindado mesmo.
01:52Os aluguéis mensais são, inclusive, corrigidos pela inflação.
01:56Ah, sim, pelo IPCA, né?
01:57Isso, pelo menor valor entre o IPCA e o IGPM.
02:00Mas o problema é que a economia real sempre chega cobrando a conta.
02:04Pois é.
02:05Agora, em julho de 2026,
02:07esses imóveis todos passaram pela reavaliação a mercado anual,
02:11que é obrigatória.
02:12E o laudo mostrou que o valor justo caiu
02:15um 6,43% em relação ao ano passado.
02:20Nossa!
02:21Mas, tipo, peraí, isso me deixa um pouco confusa.
02:24Como assim?
02:25Se o contrato garante o pagamento
02:27e ainda repassa a inflação por uma década,
02:30por que o mercado pune o valor dos imóveis,
02:33derrubando a avaliação em mais de 6%?
02:36Então, o mecanismo que explica isso se chama custo de oportunidade.
02:40Ele é totalmente guiado pelo cenário macroeconômico
02:43meio turbulento que a gente está vivendo.
02:45Ah, claro, a inflação resistente.
02:47Exato.
02:48Batendo 4,64% nos últimos 12 meses
02:51e também a taxa selic projetada a uns 13,75% para o fim do ano.
02:57Caramba!
02:57Quase 14%?
02:59Pois é.
03:00Quando a taxa básica sobe para quase 14%,
03:03o investidor institucional faz uma conta bem simples.
03:07Por que eu vou imobilizar meu capital
03:09e correr todos os riscos do mercado imobiliário
03:12se o governo me paga quase 14% sem risco na renda fixa?
03:17Faz todo sentido.
03:19E para atrair esse investidor de volta,
03:21o preço das cotas do fundo
03:23e, consequentemente, a avaliação dos ativos dele
03:26precisa cair.
03:27Com o preço mais baixo,
03:29o rendimento percentual sobe
03:30e meio que compensa esse risco.
03:32É a velha balança da economia
03:34punindo até os tijolos mais sólidos, né?
03:37E já que a gente está falando em entender
03:38como o mercado precifica essas mudanças
03:40para não ficarmos para trás,
03:42apoie nosso trabalho,
03:44deixe seu like,
03:46acesse nosso site
03:47e tenha acesso exclusivo
03:49de material complementar dessa análise
03:51e a outros podcasts exclusivos.
03:54O link está na descrição desse vídeo.
03:56Bom, olhando agora para a distribuição,
03:58a balança parece bem atrativa, né?
04:01Sim, bastante.
04:02Em julho, o fundo pagou
04:041,51 milhão de reais,
04:07o que dá uns 72 centavos por cota.
04:09O que resulta num dividend yield
04:11anualizado notável, né?
04:13De 11,50%.
04:15Isso, considerando que a cota mercado
04:17fechou o mês,
04:18sendo negociada ali
04:20a 75 reais e 10 centavos.
04:22Mas o valor patrimonial justo da cota,
04:24de acordo com o relatório,
04:26deveria ser de 103 reais e 47 centavos.
04:29Exatamente.
04:30O que nos joga de volta
04:31aquele abismo de 27,4% de deságio na Bolsa.
04:36Mas antes da gente desvendar
04:38o motivo central desse desconto,
04:40hum, não esqueça do like
04:42e diga nos comentários
04:43de qual fundo imobiliário
04:44você deseja ver em nossa análise.
04:46Então, voltando aos dados,
04:47se o rendimento é tão excelente assim
04:49e o inquilino é a própria caixa,
04:51Por que a cota está sendo negociada
04:53tão abaixo do que realmente vale?
04:55É que o mercado vive
04:56de precificar o futuro, sabe?
04:57E o horizonte do CXAG11
05:00carrega uns marcos contratuais
05:02que geram muita desconfiança na galera.
05:05Uhum.
05:05Quais seriam?
05:06O primeiro deles acontece logo ali,
05:08em outubro de 2025.
05:10É o fim do chamado aluguel de ferido.
05:13Ah, eu vi isso no relatório.
05:15Pois é.
05:16Muitos investidores olham
05:17para o dividendo de hoje
05:19achando que ele é eterno.
05:20Mas uma parte desse valor
05:22é só um pagamento temporário
05:24que foi estruturado lá no início do fundo
05:27para turbinar os retornos iniciais.
05:29Entendi.
05:30Então, quando acabar...
05:31Quando esse aditivo acabar,
05:32o rendimento vai cair.
05:34Certo.
05:34O rendimento cai para o seu nível natural,
05:37mas o fundo continua operando, né?
05:38Só que, analisando o laudo,
05:40a verdadeira prova de fogo
05:42vem no quinto ano de contrato.
05:44Exato.
05:44Em outubro de 2026,
05:46com a famosa ação revisional.
05:48Isso mesmo.
05:48Esse é o grande calcanhar de Aquiles
05:51dessa estrutura toda.
05:52Pelo que eu entendi,
05:53as partes até abriram mão
05:54da revisão judicial padrão,
05:56mas o contrato prevê uma revisão
05:58baseada no mercado.
05:59Como que isso funciona na prática
06:01para eles?
06:02Então, nessa data de 2026,
06:05o valor do aluguel vai ser renegociado
06:07para refletir a realidade
06:09do mercado imobiliário das regiões
06:11onde as 31 agências estão localizadas.
06:14Nossa, e se os preços tiverem caído?
06:17É aí que tá.
06:18Se os aluguéis comerciais
06:19nessas cidades
06:21tiverem despencado,
06:23a receita do fundo
06:24pode sofrer um ajuste brutal
06:25para baixo.
06:26Caramba!
06:27O fundo até tem um bom volume
06:28de negociação hoje,
06:30rodando uns 3,1 milhões de reais
06:32no mês,
06:32mas quem compra a cota hoje
06:34está literalmente operando
06:36a cega sobre qual vai ser
06:37o verdadeiro aluguel
06:39a partir de 2026.
06:41Pois é, e ninguém gosta
06:42de navegar no escuro,
06:43principalmente quando o assunto
06:44é o próprio dinheiro, né?
06:46Entender essas amarras contratuais
06:48é a única forma
06:49de não cair na armadilha
06:50de focar só naquele
06:51yield imediato.
06:53E falando em estar
06:54um passo à frente
06:55com informação de qualidade,
06:57hum, apoie nosso trabalho,
06:59deixa seu like,
07:00acesse nosso site,
07:01clique no banner
07:02Conversa de Cotista
07:03e tenha acesso exclusivo
07:05de material complementar
07:07dessa análise
07:07e a outros podcasts exclusivos.
07:10O link está na descrição
07:11desse vídeo.
07:12Com certeza.
07:13E olha,
07:13para fecharmos o quadro,
07:15ainda existe um último prazo
07:17que muda completamente
07:18a tese de longo prazo
07:20desse fundo.
07:21Qual seria?
07:22Em outubro de 2031,
07:24no término exato
07:25do contrato de 10 anos,
07:27a Caixa tem o direito
07:28de exercer uma opção
07:29de compra de todos os imóveis
07:31pelo valor de mercado
07:33vigente na época.
07:34Aham,
07:34e essa é a guia de provocação
07:36que eu deixo
07:37para você refletir.
07:38Imagina o cenário
07:392031 chega,
07:41a Caixa vai lá
07:43e exerce o direito
07:44de compra.
07:45Como que isso
07:46vai bater na sua carteira?
07:47Bem,
07:48é uma dúvida e tanto.
07:49Pois é,
07:50você estará diante
07:51de uma enxurrada
07:52de dinheiro
07:53gerada por um ganho
07:54de capital
07:54ou estará chorando
07:56a perda de uma fonte
07:57confiável de dividendos
07:58mensais.
08:00Fica a reflexão
08:01para você
08:01estruturar a sua estratégia,
08:03né?
08:04Bom,
08:04queremos expressar
08:05nossa imensa gratidão
08:07por sua audiência
08:07nesta conversa.
08:08Verdade,
08:09é sempre bom estar aqui.
08:11Vocês são a nossa
08:12verdadeira motivação
08:13para buscar sempre
08:15os dados mais precisos
08:16e as análises
08:17de mais alto nível.
08:18Por favor,
08:19deixe o seu like,
08:20compartilhe esse conteúdo
08:22com quem busca
08:23vencer no mercado
08:24e se inscreva no canal
08:25para fortalecer
08:26a nossa comunidade.
08:27Muito obrigado
08:28por nos acompanhar
08:29e até o próximo
08:30Conversa de Cotista.
08:32e até o próximo
08:32e até o próximo
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