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00:06Ah, lembre-se, esse vídeo não é uma recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:11Bom, a nossa missão de hoje é bem específica.
00:14A gente vai dar um mergulho profundo no relatório de junho de 2026
00:18do RBD11, que é o RB Capital Renda 2.
00:23Isso mesmo.
00:24É um fundo de tijolo puro, mas com uma dinâmica de mercado
00:28no mínimo curiosa de se analisar agora.
00:31Curiosa até demais, né?
00:33Porque veja bem, o fundo tem imóveis muito sólidos, de primeira linha,
00:38e está entregando um dividend yield aí na casa dos 17,10% ao ano.
00:43E mesmo assim, a cota na Bolsa está sofrendo um desconto absurdo de 46,2%.
00:49Como isso acontece na prática?
00:51É a eterna irracionalidade do mercado, às vezes.
00:55Mas para a gente desvendar isso de verdade,
00:57a gente tem que primeiro entender a estrutura híbrida do RBRD11.
01:01Eles não ficam engessados num único tipo de imóvel, sabe?
01:05O portfólio tem quatro ativos principais de tipologias bem diferentes.
01:10Ah, sim.
01:10É uma carteira bem diversificada, né?
01:13Exato.
01:14Temos aí um prédio corporativo alugado para a Enel, no Rio de Janeiro,
01:18um centro de distribuição da Ambev, em Minas Gerais,
01:21um supermercado Zona Sul, também lá no Rio,
01:24e por fim, uma megaloja em Natal.
01:26No geral, a ocupação atual do fundo está em 84%.
01:3084% parece um número legal à primeira vista.
01:34Mas olha, eu gosto de fazer o papel de advogado do diabo aqui.
01:39Se a gente olhar a fundo a receita,
01:41mais de 67,7% do dinheiro que entra no fundo
01:45vem de um único inquilino, a Enel.
01:49Isso não é colocar muito peso num lado só da balança?
01:52Tipo um barco que inclina para um lado só e pode virar?
01:54É uma excelente analogia.
01:57Quando você tem um fundo de gestão mais passiva,
01:59onde não existe aquele giro constante de compra e venda de imóveis,
02:03a solidez desse inquilino âncora é tudo.
02:06Mas sendo bem sincera,
02:08o grande elefante na sala que pesa nessa vacância,
02:11o que tira o sono do mercado,
02:13não é a Enel.
02:14Hum, então o problema está lá no Nordeste.
02:17Exatamente, lá no ativo de Natal.
02:20É uma loja imensa que era ocupada pela Líder
02:24e agora se encontra totalmente vazia.
02:27Mas a gestão não está parada não, viu?
02:29Eles estão com um esforço bem ativo de locação com a CBR,
02:34que é uma gigante do setor imobiliário,
02:36e um ponto super positivo.
02:39A prefeitura revitalizou toda a rua do imóvel recentemente.
02:44Nossa, isso valoriza muito o ponto comercial, sem dúvida.
02:47E sabe o que é louco?
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03:01O link está na descrição desse vídeo.
03:04O louco é que mesmo com esse espação vazio em Natal,
03:08sem gerar um único centavo de aluguel,
03:10o fundo consegue distribuir 55 centavos por cota mensalmente.
03:15É um rendimento altíssimo para a situação atual.
03:18E é justamente por causa dessa distribuição constante de 55 centavos,
03:23combinada com o preço de cota super batido na tela,
03:27que a gente chega nesse dividend yield lá em cima.
03:29Não esqueça do like e diga nos comentários
03:32de qual fundo imobiliário você deseja ver em nossa análise.
03:36Porque a cota mercado está ali sofrendo,
03:39sendo negociada por volta de R$ 38,59, né?
03:43Exato.
03:44R$ 38,00 e uns quebrados no mercado,
03:47enquanto o valor patrimonial, o valor real dos tijolos e do cimento,
03:51é de R$ 71,75.
03:54É aquele deságio de mais de 46% que você mencionou no início.
03:58Na prática, isso quer dizer que o mercado está avaliando esses imóveis
04:01implicitamente a míseros R$ 2.806,00 um metro quadrado.
04:06Caramba!
04:07R$ 2.800,00 um metro quadrado para ativos de alta qualidade?
04:12Não dá nem para começar a bater massa e construir do zero com esse custo de reposição, né?
04:17Nem pensar.
04:18O custo do terreno, do material e da mão de obra hoje passaria longe desse valor.
04:24Seria facilmente o triplo disso.
04:26Tá, mas se está tão barato assim na pedra, por que o mercado continua ignorando e batendo no preço?
04:32Será que tem a ver com aquele fantasma do cenário macroeconômico de 2026?
04:38Porque, olha, a Selic está projetada para 14%.
04:41A inflação está correndo bem acima da meta.
04:44No cenário de juros e inflação nas alturas,
04:47esse fundo não deveria estar sofrendo muito mais do que já sofre?
04:50Em teoria, sim, porque a renda fixa a 14% suga muita liquidez da Bolsa e pune os ativos de
04:58risco.
04:58Mas o RBRB11 tem um verdadeiro escudo macroeconômico na sua engenharia de contratos.
05:05Literalmente, 100% dos contratos de locação deles são atrelados ao IPCA.
05:10Ah, entendi.
05:11Então, a inflação alta acaba sendo repassada integralmente para o aluguel.
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05:28O link está na descrição desse vídeo.
05:30Perfeitamente.
05:31Cria-se uma proteção natural para a receita imobiliária do fundo.
05:35A inflação sobe, o aluguel acompanha o índice e isso garante a distribuição dos dividendos para os cotistas,
05:42justificando essa resiliência absurda do repasse, mesmo com a Selic lá no teto tentando derrubar tudo.
05:49Faz todo sentido agora.
05:50Isso me deixa com uma reflexão final, para a gente jogar para o pessoal de casa.
05:56Se esse ativo de Natal for finalmente alugado, agora que está com a rua punitona, toda reformada,
06:02qual vai ser o impacto real nesse yield que já está na casa dos 17%?
06:06É uma pergunta de ouro.
06:08E mais, será que essa locação é o gatilho definitivo que falta para o mercado acordar,
06:15fechar esse gap de desconto de quase 50% e reconhecer o vazor da cota?
06:21Fica o pensamento provocativo no ar para cada um de vocês.
06:24E olha, expressamos aqui a nossa mais profunda gratidão pela audiência fantástica de hoje.
06:29Vocês são a nossa verdadeira motivação para buscar incessantemente por dados precisos
06:34e trazer análises de alto nível para cá.
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06:44Muito obrigado por nos acompanhar e até a próxima conversa de cotista.
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