2026 promete ser um ano decisivo para os fundos imobiliários! Mesmo com juros altos em 2025, a classe surpreendeu com valorização. Agora, com a expectativa de queda nos juros, quais são as perspectivas e quais fundos você não pode perder de vista?
Neste episódio do WealthPoint, Patrícia Valle recebe Caio Nabuco (Empiricus) e Flávio Pires (Santander) para desvendar o mercado de FIIs. Descubra os motivos por trás da alta de 2025 e o que esperar para o próximo ano.
Entenda os fatores macro e micro que impulsionaram os fundos imobiliários, desde a mudança na política monetária até a consolidação do setor. Saiba como a recuperação operacional de logística, shoppings e lares corporativas influenciou positivamente o desempenho.
Analise as projeções para o IFIX em 2026, considerando a probabilidade de queda dos juros e o histórico positivo após ciclos de alta. Descubra como o cenário eleitoral e a questão tributária podem impactar seus investimentos.
Prepare sua carteira de fundos imobiliários para 2026 com insights valiosos de especialistas. Fique por dentro das tendências e tome decisões estratégicas para o seu patrimônio.
#FundosImobiliarios #FIIs2026 #InvestimentoImobiliario
Neste episódio do WealthPoint, Patrícia Valle recebe Caio Nabuco (Empiricus) e Flávio Pires (Santander) para desvendar o mercado de FIIs. Descubra os motivos por trás da alta de 2025 e o que esperar para o próximo ano.
Entenda os fatores macro e micro que impulsionaram os fundos imobiliários, desde a mudança na política monetária até a consolidação do setor. Saiba como a recuperação operacional de logística, shoppings e lares corporativas influenciou positivamente o desempenho.
Analise as projeções para o IFIX em 2026, considerando a probabilidade de queda dos juros e o histórico positivo após ciclos de alta. Descubra como o cenário eleitoral e a questão tributária podem impactar seus investimentos.
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NotíciasTranscrição
00:00Olá, eu sou Patrícia Valle e esse é o WealthPoint, onde os grandes gestores compartilham as suas visões.
00:18O ano de 2025 foi um ano de grande valorização para os fundos imobiliários.
00:22Mesmo com a taxa de juros nas alturas, a classe foi uma das principais em valorização no ano.
00:27E agora, em 2026, com a esperada início da queda de juros, quais são as perspectivas para os fins e quais são os fundos que devem estar na sua carteira?
00:38Para essa análise, recebemos Caio Nabuco, analista de real estate da Empiricus, e Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander.
00:50Bem-vindos ao WealthPoint.
00:52Eu quero agradecer o convite, Patrícia e Flávio. É um prazer estar aqui com você também. Vamos lá falar um pouquinho de FIIs.
00:57Exatamente. Muito obrigada pelo convite e vamos conversar um pouco.
01:01Eu que agradeço. Queria que a gente começasse explicando um pouco como foi 2025.
01:07E a gente começou lá no fim de 2024 com uma pressão grande nos fundos imobiliários,
01:14um sentimento ruim no país de que a taxa de juros, na verdade, não ia cair, ia ser ruim para ativos de risco, ia todo mundo para renda fixa.
01:20Mas parece que, agora, vendo o retrato assim, não foi bem o que aconteceu.
01:27Por que teve essa valorização? E se esses motivos continuam a partir de 2026?
01:33Vai ser um bom ano também para fundos imobiliários?
01:37Caio, pode começar com essa.
01:38Legal, Patrícia. Então, parte da resposta está muito atrelada à sua introdução.
01:43Primeiro é o ponto de partida.
01:45De fato, tínhamos, no ano passado, no ano retrasado, desculpe, em 2024,
01:50um nível de estresse significativo ao final do ano nos ativos de risco,
01:53muito decorrente da perspectiva fiscal e também num crescente aumento dos juros.
01:58Além disso, ao longo do tempo, com as mudanças de perspectiva de condução econômica,
02:05as perspectivas de mercado mudaram.
02:07Então, tínhamos um cenário no qual os ativos estavam muito descontados
02:11e, ao longo, principalmente, do primeiro semestre,
02:14atualizações na perspectiva de condução monetária.
02:17Então, se a taxa Selic, para algumas casas, terminaria em torno de 16% ao ano,
02:22ciclo de alta, ela foi interrompida a 15%
02:25e, ao final de 2025, trabalhamos com um ritmo de queda dos juros,
02:30ali entre janeiro e março, ainda indefinido.
02:33Então, esse é um ponto muito significativo, macro,
02:36que eu entendo que tenha influenciado consideravelmente as cotas dos fundos imobiliários.
02:41Aliado a isso, eu gostaria de destacar dois pontos micro no ambiente de fundos imobiliários.
02:46Primeiro, é uma perspectiva operacional adequada.
02:50Então, o mercado imobiliário, olhando para os setores de logística,
02:53shopping centers e até mesmo lares corporativas,
02:57se manteve em um nível adequado, até com melhora de alguns indicadores.
03:00E, por fim, um movimento que entendo que influenciou na performance de mercado
03:06foi essa consolidação da indústria.
03:09Então, essa é uma pauta para a gente bastante significativa,
03:12que foram alguns fundos maiores, estratégias maiores,
03:15incorporando ou adquirindo portfólios menores,
03:18estratégias eventualmente mais arrojadas,
03:20que estavam em dificuldade, ou então algumas gestoras
03:23que optaram por desmontar a posição de fundos imobiliários.
03:26Isso trouxe também uma reconfiguração da indústria,
03:29com alguns players saltando ali em termos de assets management e tudo mais.
03:34Então, eu gostaria de destacar esses três pontos.
03:37O ponto de partida, a mudança da política monetária,
03:40quatro pontos até,
03:42a questão operacional e a consolidação de mercado,
03:45para resumir um pouquinho em 2025.
03:46Perfeito.
03:47E, Flávio, você acha que em 2026,
03:50esses pontos aí que o Caio colocou continuam?
03:53Ou a gente tem motivos para acreditar que em 2026 teremos uma nova alta?
03:57Continua assim, Patrícia.
03:59Primeiro, a questão macro.
04:00A gente vai ver, de fato,
04:01esperamos ver que os juros comecem a cair.
04:05Esperamos acontecer isso no final do primeiro trio,
04:08até o início do segundo trimestre.
04:09Então, os juros efetivamente caindo,
04:11os fundos conseguirão ser cada vez mais os olhos dos investidores,
04:14principalmente a pessoa física,
04:15que vai olhar os fundos com o mais atrativo.
04:17O segundo ponto, como o Caio também trouxe,
04:19que são os portfólios.
04:19Os portfólios ficarão ainda melhores do que já estão.
04:23Principalmente olhando para logístico,
04:24com ocupação elevada,
04:26shopping, entregando ali uma renda interessante,
04:28e também, claro, as corporativas.
04:30Então, esperamos, sim, que seja um ano bacana para os fios,
04:32como foi a onda de recuperação, é de 2025.
04:36Vocês têm alguma perspectiva para o IFIX no ano?
04:40A gente pode esperar a mínima magnitude aí,
04:42de quase 20% no ano que vem,
04:44ou talvez seja um ano mais promedido?
04:46Legal, eu posso trazer três pontos
04:50que vão influenciar uma perspectiva macro
04:53ao desempenho do IFIX.
04:54O primeiro, o Flávio citou,
04:56é a probabilidade de queda dos juros.
04:58Então, a gente tem uma análise na Empirix,
05:01um comparativo histórico.
05:02O histórico, ele é bom para a gente ter uma noção,
05:04nem sempre acontece de novo,
05:06mas ele é bom para a gente ter uma noção.
05:08Então, se olharmos o histórico do IFIX,
05:10nas últimas três paralisações do ciclo de alta,
05:14como ocorreu agora em junho de 2025,
05:17tivemos, nos 12 meses seguintes,
05:19uma alta em torno de 20% a 23% dos fundos imobiliários,
05:23em média.
05:24Hoje, se pegarmos a última paralisação,
05:27que foi em junho de 2025,
05:28o IFIX sobe até 10%,
05:31não chega a superar isso.
05:32Então, ainda temos aí, nessa trajetória,
05:35um ponto importante,
05:37eventualmente, de ganho de capital,
05:39ou até valorização via rendimentos.
05:41Mas temos dois pontos adicionais
05:43que entendo que influenciarão na performance
05:45para 2026.
05:47É super importante.
05:48O primeiro é a perspectiva eleitoral.
05:50A gente não pode deixar de falar da eleição.
05:52Entendo que, num ambiente no qual o Brasil
05:55vive de preocupação fiscal,
05:58a eleição seja muito dominante nesse sentido
06:00e é tratada pelo mercado como um evento binário
06:03e vai determinar, afinal das contas,
06:05como os ativos de risco vão performar no Brasil em 2026.
06:08E o terceiro ponto,
06:09que eu entendo que seja uma opcionalidade,
06:11mas pode influenciar,
06:13é a questão tributária.
06:15Agora, a gente está, em 2026,
06:17com a nova lei de tributação de dividendos
06:20da renda superior aos 50 mil reais por mês
06:23e os fundos imobiliários ficaram fora
06:25da base de cálculo.
06:26Então, o fundo imobiliário,
06:27ele entra como um veículo interessante,
06:29eventualmente, para aprimoramento tributário,
06:32para quem sofre a incidência do imposto de renda.
06:35E, mais para frente,
06:36também temos a reforma tributária em si,
06:38que também vai afetar os imóveis físicos.
06:40Então, o fundo imobiliário,
06:41ele entra tendo como uma alternativa interessante
06:45nesse sistema para, eventualmente,
06:47capturar valor.
06:48Flávio, então,
06:49dado o cenário macroeconômico mais positivo
06:51que a gente tem,
06:52pelo que eu vi também,
06:53uma recuperação do mercado imobiliário,
06:56como vocês colocaram,
06:58esse ano de 2026,
07:00vai ser um ano mais propício
07:01para fundos de papel ou de tijolo?
07:04E que tipo de setores você destacaria?
07:07Bacana.
07:08Para nós,
07:09o que deverá prevalecer neste ano
07:11ainda é tijolo, tá?
07:12Porque, primeiro,
07:13os tijolos seguem,
07:14os fundos de tijolos seguem descontados
07:16comparado com a média histórica.
07:17Foi como exemplo,
07:18o segmento logístico dos FIIs,
07:20em janeiro de 2025,
07:22a gente tinha um desconto médio de 30%.
07:24O desconto está no final de 25%
07:27para em torno de quase 18%.
07:29Então, o gap ainda dos fundos de tijolos
07:31comparado ao que foi ao último ano, tá?
07:34Pegando principalmente o nome para logístico.
07:36Fora logístico,
07:37também tem segmentos interessantes
07:38que estão com desconto atrativos,
07:40como o shopping center,
07:41fundos que investem ali em ativos híbridos,
07:44como renda urbana,
07:45e também em escritório.
07:46Então,
07:46o desconto segue ainda atrativo
07:48comparado com os fundos de papel.
07:50Como o Caio no comentou,
07:51eu também trouxe um pouquinho mais sobre isso, né?
07:52Os portfólios estão melhores,
07:54então,
07:54com ocupações mais atrativas,
07:56conseguindo ter aumento real de aluguel,
07:58conseguindo melhor o rendimento
07:59para os investidores, tá?
08:01Bem,
08:01é um fundo que,
08:02no final,
08:02consegue reformar melhor
08:03quando os juros caem.
08:04Então,
08:04para termos de ganho,
08:06olha para tijolo e revente de papel
08:07para o nome do cenário de 2026.
08:09Você também, Caio?
08:11Eu concordo com o Flávio.
08:12Eu entendo que,
08:13para um investidor
08:14que busca montar um portfólio
08:16de fundos imobiliários,
08:17são segmentos complementares, né?
08:19São setores complementares.
08:20Então,
08:21ter uma boa alocação
08:21entre papel e tijolo,
08:23eu entendo que seja essencial.
08:25E no crédito,
08:26também é possível
08:27capturar valor
08:27em um movimento de queda de juros,
08:29especialmente no crédito
08:30IPCA+,
08:31que a gente chama, né?
08:32Fundos indexados,
08:33com carteiras indexadas
08:34em inflação,
08:35nos quais a gente enxerga
08:36desconto,
08:37e é possível capturar valor
08:38com marcação
08:39a mercado dos CRIs.
08:41Então,
08:41não são excludentes, né?
08:43O papel e o tijolo
08:44não é um ou outro,
08:44é um ou outro,
08:45é saber compor ali
08:46o portfólio.
08:47Uma carteira ideal,
08:48tá?
08:49Aqui o Dando para FIIs,
08:50nossa recomendação é,
08:52é mais ou menos 40%
08:53em papel e 60%
08:55em tijolo.
08:56Seria bacana poder capturar
08:57o ganho de capital
08:58que os fundos de tijolo
09:00têm,
09:00como a renda ané estável
09:01que os fundos de papel
09:02pagavam pagando.
09:03Interessante.
09:05E, Caio,
09:07para quem está buscando
09:08renda com os fundos imobiliários,
09:11muita gente usa essa estratégia
09:12pela isenção, né,
09:14dos dividendos mensalmente.
09:15O que a gente pode esperar
09:17de rentabilidade média,
09:19dividend yield, né,
09:22agora para 2026?
09:24E se você pode dizer
09:25três stock pickers
09:26de renda seu e por quê?
09:28Vamos lá.
09:29O IFIX,
09:30nos últimos 12 meses,
09:31ele tem um pagamento
09:32médio de 12% ali.
09:34Então,
09:34vamos trazer um termo
09:35simples aqui,
09:351% ao mês.
09:36Vai ficar flutuando
09:37em cima disso
09:38a depender da categoria.
09:39Entre 0,9 a 1,1,
09:41ali algo nesse sentido.
09:43Alguns fundos pagam mais,
09:44outros pagam menos,
09:44isso depende da estratégia
09:45e do risco.
09:47Ponto,
09:47risco é muito importante
09:48para quem está olhando renda.
09:50Isso a gente costuma falar
09:51bastante para o investidor, né?
09:52O dividendo,
09:53ele,
09:54principalmente o dividendo elevado,
09:56ele carrega em si
09:57eventualmente algum risco
09:58ou alguma coisa
09:59não recorrente.
10:00Então,
10:01o que a gente sempre busca
10:02são rendimentos consistentes
10:04e não só os rendimentos
10:05mais elevados possíveis,
10:06porque ali há possibilidade
10:08de você cair
10:08em alguma armadilha.
10:09Então,
10:10a consistência,
10:11para mim,
10:11é o ideal.
10:12Entendo que 2026
10:14dado as perspectivas
10:16de melhora
10:16e hoje o carrego
10:17dos fundos imobiliários,
10:19para quem busca renda
10:20seja um ano interessante também.
10:23Em termos de setores
10:24e PICs,
10:25a gente tem algumas preferências.
10:28Eu vou começar pelo crédito,
10:30entendo ainda que o crédito
10:31ele já é um,
10:33naturalmente,
10:34um player que paga mais
10:36nos últimos anos.
10:37Entendo que o crédito
10:38continua sendo um player
10:39de renda muito bom.
10:40Neste caso,
10:42a gente prefere
10:42estratégias mistas
10:43hoje em termos de indexação.
10:45Isso porque o CDI,
10:46apesar do ritmo de queda
10:47dos juros,
10:48continuará
10:49num patamar restritivo,
10:50como até o Banco Central
10:51comenta.
10:52Então,
10:54eu gosto,
10:54por exemplo,
10:55do Quinea Securities,
10:56que é um fundo de crédito
10:57da Quinea.
10:58Ele tem uma estratégia
10:59flexível entre indexadores.
11:01Hoje,
11:01a carteira flutua ali
11:03próximo de 50%
11:04em indexação,
11:0560,
11:0640,
11:06vai fluturando um pouco
11:07nesse sentido.
11:08E também,
11:09em níveis de risco,
11:09a Quinea é uma gestora
11:11super consolidada
11:12em crédito
11:13e é uma das nossas
11:14preferências para o setor.
11:16Então,
11:16crédito via
11:17esse tipo de estratégia,
11:19eu entendo que seja agradável.
11:21Chegando no High Yield,
11:23eu já não tenho
11:23tanto apreço hoje.
11:25Entendo que
11:26esse juro
11:27em patamar elevado,
11:28inclusive,
11:29causa um nível de estresse
11:30que pode trazer
11:32consequências desafiadoras
11:34para as gestoras
11:35e desapontar
11:36alguns cotistas.
11:37Então,
11:37crédito voltado para
11:38High Grade
11:39ou algo
11:39meio termo,
11:41eu entendo que seja adequado.
11:42E aí,
11:42destacar
11:43dois outros segmentos
11:44com dois outros players.
11:46Logística
11:46no segmento de tijolo,
11:49entendo que possa
11:50capturar valor
11:51ainda mais
11:52com o crescimento
11:53de aluguel
11:53e também
11:54eventuais reciclagens
11:56de portfólio
11:57com ganho de capital.
11:59Então,
11:59algumas distribuições
12:00extraordinárias.
12:02E o nosso player ali,
12:03um dos nossos players
12:03recomendados
12:04é o BTG Logística,
12:05que é o BTLG11.
12:07Na nossa percepção,
12:08é um dos maiores
12:09fundos de logística
12:09do mercado,
12:10tem uma gestão
12:11super consolidada,
12:12um portfólio de qualidade,
12:13bem posicionado.
12:14Então,
12:15é isso que a gente procura
12:15quando a gente olha
12:16para o tijolo
12:17com um leve desconto.
12:19E,
12:19por fim,
12:19uma classe que eu entendo
12:20que seja interessante
12:22tanto para ganho de capital,
12:24tanto para renda,
12:25são os Head Funds
12:26ou antigos FOFs,
12:28vamos dizer assim.
12:29É uma estratégia
12:30que foi se adaptando
12:31ao longo dos últimos anos,
12:32se modernizando,
12:33a fim de proporcionar
12:35maior flexibilidade
12:36para os gestores,
12:37que antes só investiam
12:38em fundos
12:38e agora investem
12:39em tijolo direto,
12:41crédito,
12:42ações no mercado imobiliário
12:43e puderam diversificar
12:45ainda mais a carteira.
12:46Essa categoria,
12:47ela está com um nível
12:48de desconto de dois dígitos,
12:50pode capturar
12:51ganho de capital
12:52porque é um setor
12:53com um componente beta
12:54interessante,
12:55mas também hoje
12:56está pagando
12:56um rendimento,
12:57um recorrente adequado,
13:00acima de,
13:00próximo de 1% ao mês
13:02e também é interessante
13:02para a estratégia de renda.
13:04Também acho interessante
13:05para a estratégia de renda.
13:06Então, ali eu não tenho
13:06uma grande preferência
13:08em termos que existam
13:08algumas alternativas
13:10interessantes,
13:11o Patria Securities,
13:12o BTG Head Fund,
13:13temos algumas opções
13:14que eu acho boas
13:15para quem quer renda
13:17e até com um pouco
13:18de ganho de capital
13:18eventualmente.
13:20Flávio,
13:20você concorda
13:21que nessa estratégia
13:22de renda
13:23dá para conseguir
13:241% ao mês
13:25como o Caio colocou?
13:26Sim.
13:26E quais são
13:27essas três stock pickers?
13:29Legal.
13:29Sim, é possível conseguir
13:30uma renda de 1% ao mês
13:31com fundos que me escolhem
13:33entre papel e tijolo.
13:34É iniciando para nós
13:35a preferência número 1
13:36é tijolo mais específico,
13:38no caso do TRX F11.
13:40Ele tem um portfólio
13:41hoje de um pouco
13:42mais de 100 imóveis
13:43com contratos
13:44de longo prazo
13:45e com boas empresas.
13:46Então, você entregar
13:46uma renda de quase
13:471% ao mês.
13:49Lembrando que esse fundo
13:49ele consegue,
13:50ao longo do tempo,
13:51fazer operações
13:52de desinvestimento
13:53com ganho de capital.
13:54Faz que, de fato,
13:54ele chegue ali
13:55próximo a 1% ao mês
13:57sem grandes dores de cabeça.
13:58Em seguida,
13:59a segunda preferência
14:00também é logístico,
14:01como o Caio.
14:02Nesse caso,
14:03nós estamos um pouquinho
14:04de preferir o BTLG
14:05e eu prefiro
14:06o VILG11,
14:08que é o 20 Logística,
14:09que tem um portfólio
14:10hoje de 10 galpões logísticos
14:11em regiões
14:13como o Grande São Paulo,
14:15Rio de Janeiro
14:15e também no Nordeste,
14:16que é uma região
14:17que carece de galpões
14:18de qualidade.
14:19Hoje o fundo
14:19tem esses galpões
14:20no portfólio.
14:21Com um ponto interessante,
14:22o VILG conseguiu
14:22no último ano
14:23fazer um desinvestimento
14:24muito interessante
14:25para um outro fundo,
14:26que é o HGLG
14:27e que irá complementar
14:28esse ganho de capital
14:29pagando um pouco
14:30mais de renda
14:30no médio e longo prazo.
14:32A terceira preferência
14:33também é papel
14:34como o Caio comentou,
14:36mas nesse caso
14:36o papel seria
14:37mais IPCA.
14:38Essa preferência
14:39é o fundo
14:40OMAWACAPITAL
14:41com um tique
14:42negociado em bolsa
14:43como MCC11
14:45e tem um portfólio
14:46de 30 CRIs
14:47financiando boas
14:48empresas com bons projetos
14:50e esses CRIs
14:51como algo interessante,
14:52eles contam
14:52com garantia imobiliária real.
14:54O que significa isso?
14:55dá uma dor de cabeça
14:56no devedor do CRI,
14:58ele consegue executar
14:58a garantia
14:59e ter o seu recurso
15:00de volta,
15:01que é um bom interessante
15:02que os fundos
15:02acabam tendo
15:03e que mitiga ali
15:04com o potencial
15:05não pagamento
15:06de obrigações
15:06do parte do devedor.
15:07Então são três fundos
15:08que conseguem
15:09na sua mescla
15:10entregar um monte
15:11de 1% ao mês.
15:12Bem interessante.
15:13Agora falando
15:14por uma estratégia
15:15de valorização
15:16das cotas
15:16que vocês colocaram aqui
15:18já que vai ser
15:18um ano inclusive
15:19bem interessante
15:21para isso
15:21dado o mercado.
15:23ainda tem
15:24muito FII
15:25abaixo
15:27do valor patrimonial
15:28que isso foi
15:28muito falado
15:29no ano passado.
15:30Tem muita pechincha
15:31aí,
15:31mas valorizou tanto
15:33ainda tem pechichas
15:34e quais seriam
15:36as suas três
15:36aí, Flávio?
15:37Legal.
15:38Tem bastante coisa
15:39ainda bacana
15:39em termos de
15:40precificação.
15:42A nossa estratégia
15:42é sempre olhar
15:43os fundos
15:43de duas formas.
15:44Primeiro,
15:45tem fundos
15:46que conseguiram
15:47no ano de 2025
15:48performar muito bem
15:49em termos de ganho
15:50de capital
15:50e basicamente
15:51negocia com desconto
15:52aliás,
15:53com preço justo.
15:54Esses fundos
15:55nós chamamos
15:55que são fundos
15:56de primeira onda
15:56de valorização
15:57que entra fundos
15:58como XP Mols,
16:00BTLG,
16:01HGLG
16:02que já negociam
16:03com preço justo.
16:04São fundos
16:04que têm portfólios
16:05robustos,
16:06tem investidores
16:07ali basicamente
16:07fiéis
16:08que não vendem
16:09as cotas
16:09e compram
16:10quando o mercado
16:10começa a estar
16:11um pouco mais favorável
16:12para FII.
16:13E aí entra
16:14que a gente fala
16:14de segunda onda
16:15que são fundos
16:16que negociam
16:17com desconto
16:17de 10 a 15
16:18ou 20%
16:19são fundos
16:20que eles
16:21tanto têm
16:22bons portfólios
16:22de ativos
16:23e de boas gestoras
16:24mas que não estão
16:25nos olhos do investidor
16:26que está ali
16:26de fato
16:27olhando o fim
16:27no dia a dia.
16:28Então,
16:29para fundos
16:29de segunda onda
16:30entra nomes
16:32como
16:32VILG11
16:34que é o 20 Logística
16:35que tem um portfólio
16:36hoje de 10 galpões
16:37como comentei
16:38galpões
16:39em São Paulo,
16:40Rio e no Nordeste
16:41ou também
16:42fundo logístico
16:43interessante
16:43é o Bresco Logística
16:45que é o BRCO11
16:46portfólio de 12 galpões
16:48especialmente na grande
16:49de São Paulo
16:49que é uma região
16:50que está indo muito bem
16:51em termos de ocupação
16:52em preço por metro quadrado
16:53para shopping center
16:54entra fundos
16:55como o HGBS11
16:58e o VISC11
16:59são fundos
16:59que têm portfólios
17:00grandes de ativos
17:01pouco de ideia
17:02somente o VISC11
17:04tem um portfólio
17:04com participações
17:05em 30 shopping centers
17:06um portfólio grande
17:08que tem ativos
17:09também de qualidade
17:09para a hedge fund
17:11que é uma estratégia
17:12interessante
17:12entra fundos
17:13como o BTG
17:15Pactual
17:15Hedge Fund
17:16e também
17:17o Kine Head Fund
17:18esses fundos
17:19que eles têm
17:19na composição
17:20do portfólio
17:21basicamente
17:21metade da quarta
17:22desses fundos
17:23são CRIs
17:23os fundos de fato
17:25são fundos de papel
17:26e outra metade
17:27são entre ali
17:27ativos físicos
17:28e também outros fundos
17:30que eles acabam investindo
17:31E você, Caio
17:33o que você está vendo
17:34de oportunidades
17:36em valorização de cotas
17:37tem pechinchas
17:38quais são as suas preferidas
17:40Legal
17:41Bom, se olharmos
17:42numa ótica
17:42de desconto
17:43sobre valor patrimonial
17:44todos os bens da bolsa
17:46negociam com desconto
17:48alguns mais
17:48outros menos
17:49tivemos um fechamento
17:50desse gap
17:51ao longo de 2025
17:53Eu gostaria de destacar
17:55três setores
17:55o primeiro
17:56é o setor de shoppings
17:57que o Flávio também citou
17:58se olhar o setor de shopping
17:59100% dos fundos
18:00está abaixo
18:01do valor patrimonial
18:02O valor patrimonial
18:03nem sempre é o melhor indicador
18:04ele pode estar defasado
18:06mas ainda assim
18:07eu tenho a
18:07nós temos a percepção
18:09de que ele já está
18:10relativamente depreciado
18:12ou ele tem potencial
18:13para ser reavaliado
18:14ao longo de 2026
18:15dado que a gente entra
18:16num ambiente
18:17de queda de juros
18:18a curva de juros futuras
18:19tem caído
18:21ao longo do tempo
18:21então há um potencial
18:23de reprecificação
18:23e com os shoppings
18:25num ritmo operacional
18:26muito bom
18:27as gestoras fazendo
18:28um bom trabalho
18:29de alocação de recursos
18:30a minha percepção
18:31é que os shoppings
18:32podem ser reprecificados
18:34ao longo de 2026
18:35como um setor de destaque
18:36então um dos fundos
18:37que a gente gosta
18:38alguns deles
18:38o Flávio até citou aqui
18:40mas eu vou trazer outro
18:41que é o Patria Malls
18:42que é o PMLL11
18:43que é um fundo
18:44que era da Genial
18:45foi adquirido
18:46foi adquirido
18:47a gestão pelo Patria
18:48ele tem um portfólio
18:49ali de fato
18:50com um nível de risco
18:51um pouquinho maior
18:52do que a média
18:52dos mais conhecidos
18:53mas a nossa percepção
18:55o nível de cap rate
18:56hoje dele é mais elevado
18:57os shoppings
18:58estão bem ocupados
18:59e no geral
19:00a gestão Pátria
19:01também tem sido
19:02tem se consolidado
19:04ao longo do tempo
19:04então por isso
19:05pode ser um cavalo
19:06interessante para 2026
19:08além disso
19:09eu não vou ser repetitivo
19:10aqui
19:10mas Red Funds
19:11entram também
19:12dada essa capacidade
19:13de captura de desconto
19:15e o Red Fund
19:16por ter fundos imobiliários
19:17no portfólio
19:18captura de certa forma
19:19um duplo desconto
19:20nesse sentido
19:21então para ganho de capital
19:23aqueles mesmos
19:24que a gente citou
19:24também entendo
19:25que sejam favoráveis
19:26e por fim
19:28entendo que
19:29um setor
19:30que a gente não comentou
19:31tanto aqui
19:31mas talvez tenha
19:32um maior potencial
19:33é o setor de escritórios
19:35de lajes corporativas
19:36é um segmento
19:37que foi
19:38diminuindo
19:39a sua representatividade
19:40nos últimos três anos
19:41principalmente
19:42após a pandemia
19:44pois tivemos
19:45de fato
19:46um aumento de vacância
19:47uma estagnação
19:48de preços
19:48um aumento de oferta
19:50que vem desde
19:502016
19:51principalmente
19:52na cidade de São Paulo
19:53no qual está
19:54concentrado
19:55o maior número
19:56de edifícios
19:57dentro dos fundos imobiliários
19:58e agora
19:59nos últimos dois anos
20:00apresenta uma recuperação
20:01gradual
20:02até nas praças
20:04que a gente não considera
20:05tão premium
20:06as praças premium
20:08Falha Lima
20:08Itaíbebi
20:09Vila Olímpia
20:10de fato
20:11tem um nível
20:11de ocupação bom
20:12um ritmo de preço
20:13adequado
20:14mas há um escolarmente
20:15de demanda
20:16para outras praças
20:17hoje
20:17e isso tem se refletido
20:19em uma recuperação
20:20gradual dos aluguéis
20:21então o operacional
20:22está um pouco defasado
20:23em relação aos outros segmentos
20:25mas tem andado
20:26de uma forma saudável
20:28na nossa percepção
20:28nos últimos trimestres
20:30e esses fundos
20:31são os que apresentam
20:32ainda os maiores descontos
20:33então ali
20:34em um eventual ritmo
20:36de crescimento econômico
20:38dado que é um fundo
20:39que é um segmento
20:40muito atrelado
20:41a PIB
20:42podemos chegar
20:43ali eventualmente
20:45em um ganho de capital
20:45extraordinário
20:46para essa categoria
20:47dado uma perspectiva
20:49de risco
20:49também um pouco maior
20:50então ter isso em mente
20:51é super importante
20:52nós temos poucas indicações
20:54hoje no setor
20:55mas até porque
20:56o número de fundo
20:57diminuiu
20:58mas podemos destacar
21:00tanto o VBI
21:01Prime Properties
21:02que é gerido
21:03pelo Pátria
21:04é o PVBI11
21:05ele é talvez
21:07o portfólio
21:07mais quality
21:08do mercado
21:09muito concentrado
21:10em Itaimbebi
21:11JK
21:12essa região ali
21:14mais premium
21:15e também gostaria
21:16de destacar
21:16o fundo do Safra
21:18que é o JSRI11
21:19que também é um fundo
21:20bem antigo de mercado
21:21bem posicionado
21:22em escritórios
21:23ele é um pouco mais
21:24concentrado
21:25em algumas faças
21:25diferentes de São Paulo
21:26mas também apresenta
21:28um nível de desconto
21:29bem significativo
21:30então entendo
21:31que essa categoria
21:32se bem mensurada
21:34no portfólio
21:35o nível de risco
21:36adequado
21:36pode ser também
21:37um veículo interessante
21:38para capturar valor
21:40em 2026
21:40bem legal
21:41bom
21:42pelo que eu entendi
21:43de vocês
21:43setores que vale a pena
21:45olhar é
21:46logística
21:48shoppings
21:49e escritório
21:50é isso
21:51é pode ser
21:52acho que
21:53não sei se nessa ordem
21:54mas assim
21:55por esses três
21:56eu gosto
21:56é isso
21:57eu sou um pouco mais
21:58calculoso
21:58com leves corporativas
21:59isso aí porque
22:00mercado me impressiona
22:01muito para dar
22:01uma recomendação
22:03de compra
22:03você ainda está
22:04vendo risco
22:05nesse mercado
22:05um pouco
22:06quando a gente fala
22:06dos escritórios
22:07a Faria Lima
22:08é uma região
22:09que realmente
22:10está andando muito bem
22:11está com uma vacância
22:12bastante baixa
22:13a alocação
22:14com preços mais elevados
22:16quando eu consegui
22:16um técnico
22:17ganho real
22:18nas alocações
22:18dos ativos
22:20dos ativos
22:21dessa região
22:22mas a gente
22:23sai fora
22:23da Faria Lima
22:25e adjacentes
22:26não está tão bem
22:27assim
22:27no caso dos fundos
22:29os fundos
22:29não tem os portfólios
22:30dessa região
22:31tirando o PVBI
22:32que é o fundo
22:33que de fato
22:33tem um pouco mais
22:34de ativos prime
22:35os demais fundos
22:37segmentos
22:37não tem ativos
22:38tão bons assim
22:38então
22:39eu sou um pouco
22:39mais cauteloso
22:40outro ponto importante
22:41também é
22:42ok
22:42está descontado
22:43mas quem compra
22:44esses fundos
22:45que está pagando
22:46um yield de 7
22:47de 6, 7
22:48no máximo
22:498% ao ano
22:51então
22:51o yield para o investidor
22:52ele é importante
22:53mas não tem esse capital
22:54para acontecer
22:54o yield agora
22:55não é tão atrativo
22:56se fosse pegar
22:57por exemplo
22:57o logístico
22:59o shopper
22:59o hedge fund
23:00então
23:00eu não sou tão
23:01comprador de escritórios
23:02como o mercado
23:02acaba sendo
23:03para fundo imobiliário
23:05então sou
23:05cauteloso
23:06nesse segmento
23:07legal
23:07eu entendo
23:08que seja
23:09uma perspectiva
23:10de risco
23:10um pouco diferente
23:11dos setores
23:11que estão mais consolidados
23:12mas afinal das contas
23:14o investidor
23:14trabalha com preço
23:15então
23:15o nível de preço
23:17principalmente se comparado
23:19a custa e posição
23:20em algumas regiões
23:21e os indicadores
23:22que a gente vê
23:22em regiões
23:23que não são
23:24nem secundárias
23:25mas por exemplo
23:26a Paulista
23:26o nível de vacância
23:28da Paulista
23:28tem caído
23:29consistentemente
23:30nos últimos
23:315 trimestres
23:32e os preços
23:33estão começando a reagir
23:35então é um ambiente
23:36de recuperação
23:36acho que não é
23:37todo investidor
23:38de fato
23:38que esteja adequado
23:40ao perfil de risco
23:40da operação
23:41mas
23:42para quem quer
23:43um ganho de capital
23:44talvez uma pimentinha
23:45que seja
23:45para alguns
23:46pode ser interessante
23:48considerar
23:49Perfeito
23:50Bom, então a gente viu
23:51que tem
23:51bastante oportunidades
23:53em 2026
23:54mas sempre
23:56há riscos
23:56que o investidor
23:57precisa ficar atento
23:59que riscos
24:00que vocês colocariam
24:01que pode acontecer
24:02ao longo do tempo
24:03que podem
24:03mudar a perspectiva
24:05tão positiva
24:06que a gente
24:07está falando
24:08ao longo
24:08do programa
24:09o que vocês destacariam?
24:11O principal risco
24:12é macroeconômico
24:13se os juros
24:14de fato
24:15não cair
24:15como a mercado
24:16espera
24:16poderá sim
24:17ter uma reversão
24:18da precificação
24:19dos FIIs
24:20então
24:20eu tenho
24:21para mim
24:22esse principal risco
24:23o segundo ponto
24:24que o mercado
24:24pouco fala
24:25é a alavancagem
24:26de alguns poucos
24:27fundos imobiliários
24:28alguns fundos
24:28são uma alavancagem
24:29importante
24:30com obrigações
24:31de pagamento
24:31de dívidas
24:32no próximo
24:33ao longo
24:33de 2026
24:34isso não complica
24:35as obrigações
24:36tendo que refinanciar
24:37dívidas
24:37então
24:38vejo como um risco
24:39alavancagem
24:40dos FIIs
24:41também
24:41o macroeconômico
24:43eu dicionaria
24:43que de novo
24:44eleições
24:45tendem a trazer
24:46volatilidade
24:47e a depender
24:48de como
24:49caminham as coisas
24:50principalmente
24:51a política fiscal
24:52a ser adotada
24:53pelo próximo governo
24:54isso tende
24:55a afetar
24:55a percepção
24:56de mercado
24:57e óbvio
24:58o risco
24:59de mercado
25:00ele antecipa
25:00muita coisa
25:01então
25:01isso é um ponto
25:02super importante
25:03e outro ponto
25:04é
25:05pensando em um cenário
25:06positivo
25:07de melhor
25:08de valorização
25:09das cotas
25:10a tendência
25:11é que o ritmo
25:12de ofertas
25:12também aumente
25:13então você vai ter
25:14um ritmo
25:14de captação
25:15de novas fundas
25:16exato
25:16novas emissões
25:17de cotas
25:18pode ser
25:18follow
25:19ou pode ser
25:19IPOs
25:20nesse caso
25:21o investidor
25:22tem que estar
25:23com o critério
25:24tem que estar
25:24diligente
25:25para entender
25:26se pode gerar
25:27valor
25:27se não é
25:27uma oferta
25:29que talvez
25:29não seja adequada
25:30para aquele momento
25:31ainda existe
25:33uma percepção
25:33de conflito
25:34de interesse
25:35na indústria
25:35que tende a ser
25:36um ponto
25:38de atenção
25:38especialmente
25:39em momentos
25:40de euforia
25:40tiveram
25:41vários investidores
25:42que entraram
25:42em 2019
25:43no qual
25:44existia um momento
25:45de super euforia
25:46no mercado
25:47só que fizeram
25:47uma aposta
25:48talvez não
25:49adequada
25:49para aquele momento
25:50e ainda por cima
25:51chegou a pandemia
25:52e isso trouxe
25:53aí muito
25:54desapontamento
25:55para alguns
25:56dos investidores
25:56então
25:57ter isso em mente
25:58mesmo em momentos
25:59de euforia
26:00de melhora
26:01de mercado
26:01acho super importante
26:03principalmente
26:04para quem
26:04quer entrar agora
26:05em FIS
26:06perfeito
26:08Flávio
26:09Caio
26:09foi ótima
26:10a discussão
26:11muito obrigada
26:11por compartilharem
26:12aqui a análise
26:13de vocês
26:14eu que agradeço
26:15o convite
26:15sempre que quiser
26:16falar de fundos
26:17imobiliários
26:18estou aqui
26:18à disposição
26:19prazer
26:19obrigado Patrícia
26:20obrigado ao time
26:21do ElfPoint
26:22obrigada também
26:24a nossa audiência
26:25esse episódio
26:26vai estar no site
26:27do Neofit
26:27e também
26:28nas principais
26:29plataformas de áudio
26:30até a próxima
26:31a próxima
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