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00:06Ah, lembre-se, esse vídeo não é recomendação de investimento,
00:09apenas uma análise de nossa visão.
00:11Bom, imagina você ter um imóvel avaliado no papel por R$ 93,00 a cota
00:17e, de repente, ser forçado a passar isso para frente por R$ 67,00.
00:21Nossa, parece loucura, né?
00:23Sim, tipo, é uma diferença brutal.
00:25Mas é exatamente isso que a gente vê no relatório de junho de 2026 do Max RR11.
00:32A nossa imersão de hoje é para entender justamente como que essa gestão de tijolo, sabe?
00:37A gestão puramente física ali virou um pesadelo tão grande.
00:41Pois é, e esse caso é um choque de realidade gigantesco
00:46sobre os bastidores do varejo físico, sabe?
00:48A ferida principal desse fundo começou, na verdade,
00:51com a deterioração acelerada dos imóveis que estavam alugados para as lojas americanas.
00:55Aham, e eu vi essa parte e me chamou muito a atenção.
00:58Porque, tipo, não estamos falando de um simples atraso de aluguel, né?
01:02Exato, não é só um boleto vencido.
01:05Americanas simplesmente parou de fazer a manutenção básica que era obrigação dela.
01:10É como se, imagina, você herda uma mansão maravilhosa,
01:14aluga, mas o inquilino não conserta o encanamento,
01:17destrói a casa e para de pagar.
01:19Você descobre que só o IPTU e a conta de luz daquela mansão vazia
01:24vão te levar à falência.
01:26Nossa, é a analogia perfeita.
01:28É exatamente o peso do custo fixo esmagando o proprietário.
01:32E como a Americanas entrou em recuperação judicial,
01:35o fundo ficou de mãos atadas por um bom tempo.
01:38Sim, o BTG Pactual teve que entrar no meio para cobrar, não foi?
01:42O administrador precisou notificar a empresa formalmente
01:46e, no fim das contas, o fundo entrou naquele acordo da RJ.
01:50Eles vão receber cerca de R$ 367 mil,
01:54só que divididos em 48 parcelas.
01:5648 parcelas, caramba.
01:58Pois é.
01:59Corrigidas pelo IPCA, que é o nosso índice de inflação, claro,
02:03mas, assim, é um alívio mínimo e extremamente diluído ao longo dos anos.
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02:19O link está na descrição desse vídeo.
02:22Retomando o raciocínio,
02:24o que me impressiona muito no relatório é aquele caso de João Pessoa.
02:28O fundo perdeu o inquilino lá, né?
02:30Perdeu.
02:31E isso gerou uma queda imediata de 25% na receita,
02:35logo de cara, no primeiro trimestre.
02:37Sim, despencou.
02:38Mas aí, por causa de uma multa recisória gigantesca
02:42de quase 840 mil reais,
02:45a receita do fundo deu um salto de repente.
02:47Eles distribuíram 54 centavos por cota no semestre.
02:52Olhando só para isso, tipo, parece até que perdeu
02:55e o inquilino foi um ótimo negócio.
02:56Ah, mas essa é a clássica armadilha de curto prazo, sabe?
03:00Esse salto no caixa é só uma ilusão contábil.
03:03Mentira! Como assim, ilusão?
03:05Porque a multa, na verdade,
03:07ela mascara a gravidade real da situação.
03:10Manter aquele galpão gigante e vazio em João Pessoa
03:13gera uma despesa anual que eles estimam em 860 mil reais,
03:18só com o imposto e manutenção básica.
03:20Nossa!
03:21Ou seja, a multa recisória
03:23mal paga um ano de despesas.
03:26Exatamente.
03:27A multa paga um ano de sobrevida.
03:30Depois disso, o imóvel se transforma
03:32numa verdadeira âncora financeira para o fundo.
03:35Que loucura!
03:36E lendo o material,
03:38fica claro que o abandono físico, né,
03:40o tijolo em si,
03:41não foi o único problema.
03:43Eles sofreram muito com a burocracia também.
03:46Perfeitamente.
03:46O caso que aconteceu em Manaus
03:48com o inquilino PC HIN
03:49ilustra isso de uma forma fascinante
03:52e preocupante ao mesmo tempo.
03:54Não esqueça do like
03:56e diga nos comentários
03:57de qual fundo imobiliário
03:58você deseja ver em nossa análise.
04:00Em abril, a loja foi literalmente lacrada
04:03pelo Estado.
04:04Lacrada.
04:05Lacrada.
04:06O motivo foi a ausência de renovação
04:08no cadastro de contribuintes do Amazonas,
04:10o tal do CICA.
04:12E a responsabilidade legal
04:13de manter essa inscrição ativa
04:15e de lidar com essa burocracia
04:17é 100% do lojista.
04:19Mas na prática,
04:20a loja fechada não vende,
04:22se não vende não paga aluguel.
04:23Então, o problema do lojista
04:25cai direto no colo do fundo imobiliário, né?
04:27Exato.
04:27E é aí que o conceito da gestão
04:29muda completamente.
04:31Uma gestão de imóveis
04:32que no papel é classificada
04:34como passiva,
04:36onde o fundo, em teoria,
04:37só recolheria os aluguéis,
04:39foi obrigado a arregaçar as mangas.
04:41Tiveram que agir ativamente.
04:42Sim.
04:43O MagSR11 teve que contratar
04:44especialistas locais,
04:46ir até a Secretaria da Fazenda
04:48e protocolar pedidos defensivos
04:50para tentar destravar o imóvel.
04:52O risco do negócio do lojista
04:54virou o risco do patrimônio do cotista.
04:56Então, tipo, recapitulando
04:57o cenário de guerra aqui.
04:58A gente tem imóveis
04:59precisando de manutenção pesada,
05:01o inquilino gigante
05:03em recuperação judicial,
05:05custos fixos milionários
05:06comendo caixa
05:07e lojas lacradas pelo Estado.
05:09Um caos total.
05:10Fica muito claro
05:11que manter a estrutura
05:12do MagSR11 isolada
05:13virou algo insustentável, sabe?
05:15E acho que isso explica
05:16aquela decisão drástica
05:17que os cotistas tomaram.
05:18Com certeza.
05:19Acho que a solução definitiva
05:22veio com a aprovação
05:24da incorporação.
05:25Quase 59% do quórum
05:28aprovou a incorporação
05:29do MagSR11
05:30pelo fundo capitane
05:32HBC Renda Urbana.
05:33Ou seja, o MagSR11 acaba.
05:36Acaba.
05:36Ele será extinto
05:37e os cotistas vão receber
05:39cotas do novo fundo.
05:41E aqui a gente volta
05:43para aquele ponto inicial
05:44que você puxou.
05:45Essa troca foi precificada
05:47considerando o valor
05:48de 67 reais por cota
05:50do MagSR11.
05:51E aí que entra
05:52a matemática amarga
05:53que a gente não entende
05:55de cara, né?
05:56Porque o VPA,
05:57o valor patrimonial da cota,
05:59estava calculado
06:00em mais de 93 reais.
06:01Exato.
06:02Isso significa que,
06:03no papel,
06:04considerando lá o terreno,
06:06a estrutura,
06:06o caixa,
06:07o fundo valia muito mais.
06:09Como que o mercado
06:10justifica
06:11um desconto
06:12tão agressivo assim
06:14na hora de incorporar?
06:16É que,
06:17pensa bem,
06:17um VPA altíssimo
06:19no papel
06:19não gera caixa
06:21e com certeza
06:22não paga a conta de luz
06:23de um galpão abandonado.
06:25Ah, claro.
06:25O tijolo
06:26não paga as contas sozinho.
06:28Pois é.
06:28O fundo capitania
06:30aceitou assumir
06:31toda essa dor de cabeça,
06:33resolver essas vacâncias
06:34e brigar com a burocracia,
06:36mas cobrou um prêmio
06:37de risco bem alto
06:38por isso.
06:39E esse prêmio
06:40é justamente
06:40esse desconto
06:41frente ao valor patrimonial.
06:43Entendi.
06:43Eles compram barato
06:45para poder bancar
06:46o conserto
06:46da situação toda.
06:47Apoie o nosso trabalho,
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06:49Ah,
06:50acesse nosso site
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06:52Conversa de Cotista
06:53e tenha acesso exclusivo
06:54de material complementar
06:55dessa análise
06:55e a outros podcasts exclusivos.
06:58O link está
06:58na descrição
06:59desse vídeo.
06:59Mas para o cotista
07:01acho que a contrapartida
07:02é sair dessa operação
07:04engessada, né?
07:04Sim,
07:05ele sai de uma bucha
07:06e entra num fundo
07:07muito mais líquido
07:08com um regulamento
07:10flexível
07:10que permite diluir
07:11esse risco
07:12em dezenas
07:13de outros ativos imobiliários.
07:15É o peso que se paga
07:16pela sobrevivência
07:17no mercado.
07:18Toda essa operação,
07:19na verdade,
07:20só nos mostra
07:21que a gestão imobiliária
07:23está cada vez mais distante
07:26de ser só comprar
07:27um terreno
07:28e esperar a renda passiva
07:29cair na conta
07:30no final do mês.
07:31Sem dúvida nenhuma,
07:32tem que ter gestão ativa
07:34de verdade.
07:34...por um valor
07:35tão abaixo
07:36da sua cota patrimonial
07:37simplesmente
07:38para fugir
07:39de uma avalanche
07:40de problemas operacionais.
07:42Isso representa
07:44uma derrota
07:44definitiva do cotista
07:46ou é apenas
07:47aquele pragmatismo
07:48doloroso
07:49e necessário
07:50para conseguir sobreviver
07:51no implacável
07:52mercado de varejo?
07:54Fica aí o pensamento
07:55para você investigar
07:56por conta própria.
07:57Queremos expressar
07:58nossa imensa gratidão
07:59pela sua audiência hoje.
08:00Vocês são a nossa
08:01motivação para a busca
08:03por dados precisos
08:04e análises de alto nível.
08:06Por favor,
08:06deixe seu like,
08:07compartilhe o conteúdo
08:08com quem busca vencer
08:10no mercado
08:10e se inscreva no canal
08:11para fortalecer a comunidade.
08:13Muito obrigado
08:14por nos acompanhar
08:14e até o próximo
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