00:00Mais Julie, Culture Bourse est aussi la très haute pédagogie financière.
00:03Alors il y a de plus en plus de Français qui semblent se détourner de l'investissement locatif au profit
00:08des marchés financiers.
00:10Une tendance qui est confirmée par certains chiffres récents.
00:13Mais est-ce vraiment une stratégie gagnante ?
00:16Faut-il vendre ses biens locatifs pour tout miser sur la bourse ?
00:20Il va nous répondre. C'est Jean-Benoît Gouambay, cofondateur de Moonshot Patrimoine.
00:24Bonjour Jean-Benoît.
00:25Bonjour Julie, bonjour Guillaume.
00:26Merci d'être avec nous. Jean-Benoît, est-ce que vous confirmez cette tendance ?
00:30Est-ce que les propriétaires bailleurs délaissent massivement l'immobilier pour investir en bourse aujourd'hui ?
00:35Alors massivement, je ne pense pas. Mais clairement, je confirme la tendance.
00:39Et d'ailleurs, un rapport de l'AMF fait état aussi de cette tendance qui est sortie d'ailleurs la
00:45semaine dernière.
00:45Et nous, en tant que conseillers financiers, on reçoit de plus en plus de fichiers Excel de clients
00:51qui nous montrent un petit peu exactement les revenus qu'ils ont quand ils détiennent de l'immobilier en direct.
00:55Et là, qu'est-ce qu'on voit ? On voit finalement que leur rendement, c'est autour, je fais
00:58les moyennes, de 5%.
00:59C'est-à-dire que les loyers, c'est 5% de la valeur de l'immobilier.
01:03Ensuite, il y a évidemment des charges de copropriété, des taxes soncières, des charges de location, etc.
01:10Il y a de temps en temps aussi de la vacance immobilière des impayés.
01:13Et donc là, on passe de 5% à 3,5% avant impôts.
01:16J'enlève les impôts. Quand vous avez de la chance, vous ne finissez qu'avec 2,5%.
01:21Et donc là, évidemment, on nous pose la question, mais qu'est-ce que je peux faire ? Est-ce
01:23qu'il n'y a pas mieux à faire ?
01:24Mais alors du coup, là, vous avez répondu à la question.
01:26Ce qui rapporte le plus, a priori, c'est plutôt la bourse.
01:29Mais dans quel cas, il faut vendre son bien locatif ?
01:32Alors, je ne suis pas sûr que là, c'est juste un état des lieux.
01:36Mais si on regarde vraiment sur 40 ans, on voit que les deux sont des bonnes décisions d'investissement.
01:41C'est-à-dire que l'immobilier, comme les actions, c'est autour de 10% en moyenne.
01:45Alors, il se trouve que sur les 10 dernières années, ça a un petit peu changé.
01:48On est toujours autour de 10-15% pour les actions, mais plutôt autour de 2,5% sur la
01:53prise de biens, de valeur de l'immobilier.
01:56Plus l'allocation, ça fait autour de 5%.
01:58Alors, quand est-ce qu'il faut vendre quand on a un particulier, quand on détient son bien en direct
02:03?
02:03Déjà, il faut le vendre quand on n'est plus endetté.
02:06Parce qu'il y a un gros avantage avec l'immobilier, c'est quand la banque nous a prêté de
02:10l'argent pour acheter notre bien immobilier.
02:12Là, c'est intéressant. Il faut aussi vendre quand, si jamais le loyer représente moins de 3% de la
02:18valeur totale du bien,
02:19là, je pense qu'il faut vendre.
02:20Et ensuite, il y a également sur le taux marginal d'imposition.
02:24Si vous êtes à 40%, au final, avec le prélèvement sociaux, vous allez devoir donner plus à l'État que
02:31le reste.
02:32Il y a aussi le fait d'avoir des passeurs thermiques.
02:35Si vous êtes F et G, à mon avis, il vaut mieux vendre.
02:40Et le gros problème, c'est que si jamais vous n'avez dans votre patrimoine qu'un seul bien immobilier,
02:45vous avez aussi un problème de diversification, quelque part.
02:47Dans le cas où ma décision est prise, j'en ai marre, je vends mon bien,
02:51où est-ce que je mets mon argent pour espérer un rendement équivalent ou supérieur ?
02:55Tout d'abord, en tant que conseiller financier, il faut prendre en compte l'épargne de précaution,
03:01donc 6 mois de dépense sur un contrat d'assurance-vie, fonds euro.
03:07Ensuite, il faut aller sur un PEA, c'est là où c'est le plus efficace au niveau fiscal.
03:12Et ensuite, il y a deux possibilités.
03:13Soit vous avez plus de 500 000 euros, soit vous avez moins de 500 000 euros.
03:16Si vous avez moins de 500 000 euros, moi, je vous conseille d'ouvrir encore un contrat d'assurance-vie,
03:20mais un petit peu nouvelle génération.
03:22Il y en a qui ne sont vraiment pas chers et où vous pouvez créer un portefeuille très diversifié.
03:26Si vous avez plus de 500 000 euros, là, ce que je conseille, c'est de faire la même chose,
03:30mais au Luxembourg, contrat d'assurance-vie luxembourgeoise.
03:34Là, c'est pareil, vous allez créer un portefeuille diversifié, il n'y a pas d'avantage fiscal.
03:38En revanche, il y a beaucoup plus de produits financiers, vous pouvez choisir tout ce que vous voulez
03:43et les produits coûtent moins cher, en plus de la sécurité luxembourgeoise.
03:47Et là, que ce soit français ou luxembourgeois, je vous inviterai, quoi qu'il arrive,
03:51à avoir de l'immobilier dans votre patrimoine pour, quoi qu'il arrive, rester diversifié.
03:55Merci beaucoup, Jean-Benoît Gambet, je rappelle que vous êtes le cofondateur de Moonshot.
03:59Merci, Jean-Benoît.
