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00:03Les nouveaux codes de l'immobilier d'entreprise avec Gilane Barret
00:08Bienvenue sur BFM Business pour cette série d'émissions consacrées aux nouveaux codes de l'immobilier d'entreprise.
00:13On va parler aujourd'hui de l'obsolescence et de la transformation des bureaux.
00:17Bonjour Rémi Calverac, bonjour Gilane.
00:19Vous êtes directeur des projets développement immobilier chez JLL, leader en conseil en immobilier d'entreprise.
00:25Alors pourquoi le parc immobilier de bureaux en France doit-il aujourd'hui se transformer ?
00:28Pour de multiples raisons, si je dois en citer deux, je dirais peut-être surprenant, l'IA.
00:33On commence à peine à percevoir les impacts sur les modes de travail.
00:37On sent que ça va être massif.
00:39On imagine tous un espace dans lequel les gens interagissent avec la machine par la voix ou par la geste.
00:45Évidemment, il va falloir adapter les environnements de travail et les bâtiments qui les abritent.
00:49Et puis, je dirais le post-choc Covid, l'hybridation massive des modes de travail que l'on a vécu
00:56et qui continue à impacter et nécessiter l'adaptation des bâtiments.
00:59Alors là, un parc historiquement très occupé, mais devenu inadapté.
01:03Un taux de vacances en hausse de 11,4% en Ile-de-France.
01:06Et selon vos chiffres JLL, sur 55 millions de mètres carrés de bureaux,
01:1135 millions de mètres carrés sont exposés à des obsolescences.
01:14C'est-à-dire, c'est quoi les obsolescences ?
01:15Elles sont multiples. Obsolescence technique, la morphologie, le gabarit, la technique,
01:20les outils qui sont à l'intérieur de bâtiments, qui vont le chauffer, le refroidir, le ventiler,
01:24les ascenseurs, etc. qui deviennent obsolètes, qu'il faut changer.
01:27L'obsolescence d'usage, on vient d'évoquer les changements d'usage.
01:30Il va falloir les adapter. Les bâtiments d'hier n'étaient pas pensés pour le futur.
01:34Et puis enfin, je dirais l'obsolescence environnementale.
01:38Au fond, des bâtiments énergivores qui émettent du carbone
01:41et qui ne sont pas nécessairement adaptés aux évolutions du climat.
01:45Alors, on sait que 80% des bâtiments en 2050 existent déjà aujourd'hui.
01:50Il faut donc s'adapter sur l'existant.
01:52Mais chaque bâtiment est particulier.
01:53Alors, comment est-ce qu'on agit face à cela ?
01:55Est-ce que vous travaillez sur plusieurs scénarios ?
01:57Il y a la rénovation, la reconversion, c'est ça ?
01:59Tout à fait. Rénovation, je parlerais plutôt de repositionnement.
02:02C'est comment réadapter l'immeuble à ses futurs usages.
02:05Et au passage, traiter l'obsolescence évoquée.
02:07On pense beaucoup à des bâtiments des années 2000, des années 20 ans d'années.
02:10Ils sont plutôt bien.
02:11Et pourtant, il faut retravailler l'expérience des utilisateurs et des usagers.
02:14Travaillant sur le socle, sur les services, sur la végétalisation où il faut décarboner.
02:19La problématique que l'on a, c'est que l'essentiel de ce parc immobilier, il est occupé.
02:23Et donc, le grand défi, c'est comment le faire en site occupé.
02:25Et ça, ce sont des techniques qu'on a développées, bien sûr, chez JLL.
02:28Et puis, la reconversion, c'est autre chose.
02:29C'est trouver un futur à des bâtiments qui n'auront plus d'usage de bureaux.
02:33En première, deuxième couronne, un certain nombre de bâtiments dans ce cas-là.
02:37Et là, il faut trouver le nouvel usage.
02:38Logement, on y pense tous.
02:39Plus compliqué que ça n'y paraît.
02:41D'autres usages, évidemment, qui peuvent faire sens pour les collectivités territoriales.
02:45De la logistique urbaine, du data center, de l'hospitality.
02:48Et j'en passe.
02:49Et donc, on a développé pour ce faire un outil qui s'appelle Use It.
02:52et qui, sur une localisation particulière, va nous donner les meilleurs usages,
02:56les plus créateurs de valeur pour l'ensemble de l'écosystème concerné.
02:58Alors, l'enjeu, c'est finalement de trouver le bon curseur
03:00entre la performance économique, les ambitions ESG, la valeur d'usage.
03:05Dans un monde qui est plus que jamais incertain, comment on fait ?
03:07Alors, pour ce faire, on a développé chez JLL une approche 360 degrés.
03:11On approche le marché, les propriétaires, les investisseurs, les locataires, les usagers
03:14et leurs tendances futures d'aménagement et d'usage.
03:17Et puis, évidemment, la technique, la réglementation qui évolue fortement avec une grosse pression.
03:21Et puis, évidemment, les besoins des collectivités.
03:23Et quand on regarde l'ensemble de ces composantes,
03:25on peut amener le meilleur conseil à nos clients
03:27pour créer de la valeur sur le bâtiment.
03:29Soit à l'arbitrage, on va vendre.
03:30Soit à la rénovation, soit à la réconversion.
03:33Merci beaucoup, Rémi Calverac, de JLL,
03:35pour ces nouveaux codes de l'immobilier d'entreprise.
03:37Merci à vous de nous avoir suivis.
03:38On se retrouve bientôt pour un nouveau numéro.
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