- há 4 semanas
O colunista Abdo Filho, de A Gazeta, entrevista Sandro Carlesso, diretor da Impacto Engenharia, e Juarez Gustavo Soares, consultor
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NotíciasTranscrição
00:09Olá! Começamos agora mais um episódio de Mercado Imobiliário. É hora de entrar.
00:15Nós vamos falar hoje sobre Vitória. Todo mundo fala que Vitória não tem espaço,
00:20que Vitória não tem área, Vitória é uma ilha, só que tem algumas coisas interessantes
00:24acontecendo aqui na capital. E é isso que nós vamos debater com dois que mais conhecem a capital,
00:34o mercado imobiliário aqui da capital. Sandro Carlesso, ex-presidente da ADEME e hoje executivo
00:39da Impacto Engenharia. E Juarez Gustavo Soares, ex-presidente da ADEME e consultor de várias
00:47empresas do mercado. Primeira pergunta que eu faço para vocês é o seguinte, pode começar com o Sandro.
00:53O que está acontecendo aqui com Vitória?
00:55Bom, Vitória tem particularidades, que é uma capital pequena e numa região metropolitana.
01:05E com algumas interferências que acabam impactando no mercado imobiliário.
01:14A gente tem um aeroporto dentro da cidade, a gente tem terreno de marinha, tem muita área
01:21de morro, de vistadas de morro, inclusive de outras cidades. E com isso você limita os espaços
01:31de crescimento. Algumas situações de lei de zoneamento ainda equivocada, que acaba prejudicando
01:43esse crescimento e aí diminui as ofertas. A gente tem mercado para crescer e poucas ofertas
01:53diárias. A gente vê alguns ensaios aí de mudar do eixo aí para Educanto, Jardim da Penha e Jardim
02:01Camburi, que ainda tem algumas áreas, mas eu acho que já está no limite aí de empreendimento,
02:08no limite, porque já está no final de grandes terrenos. E outros eixos que estão abrindo.
02:16A gente está vendo aí um eixo indo para o centro, tem um centro todo para ser feito.
02:22Eu acho que Vitória precisa ter essas aberturas para poder o mercado crescer e ter oferta para
02:29a população.
02:30Nós vamos tocar, você já deu uma encelada aí, mas nós vamos tocar nesses temas todos
02:36que você levantou. Juarez, o que está acontecendo aqui com o nosso mercado da capital?
02:41Conforme o Sandro disse, Vitória é uma situação bastante peculiar em se tratando de mercado
02:47imobiliário. Isso traz oportunidades, isso traz alguns desafios e isso tem algumas características
02:54também. Uma delas é que até em função dessa limitação de oferta que existe na cidade,
03:01a gente tem um mercado bastante maduro em relação aos atores desse processo. Aí eu me refiro
03:10às empresas incorporadoras, me refiro ao próprio comportamento dos clientes também. Então é
03:16uma cidade onde a oscilação de preço no que diz respeito à valorização, ela
03:24acompanha, digamos, a valorização de mercado, na verdade ela puxa essa valorização, mas
03:31você tem um piso também de proteção em relação à oscilação negativa, muito pequeno em relação
03:42a esse teto. Então isso mantém uma estabilidade de preço ao longo do tempo, isso acaba sendo
03:47bom para quem compra um imóvel aqui na capital.
03:52Juarez, vamos começar. Então você está falando, isso dá uma segurança já para quem está investidor
03:58e para quem está comprando o seu primeiro imóvel, que é uma informação já relevante.
04:02Exatamente. E uma segurança não apenas para o investidor e para quem está comprando, mas também
04:07para a tipologia que ele está comprando. Seja um dois quartos, um três, um quatro e também,
04:13hábito no que diz respeito a imóvel pronto e lançamento, porque a gente tem bairros hoje
04:18em Vitória absolutamente consolidados, com pouquíssimas áreas de expansão. Se você
04:24pega a mata da praia para verticalização, praticamente acabou. Praia do Canto, um ou outro terreno,
04:31Jardim da Penha também. Jardim Camburi um pouco mais, mas também hoje você já começa a contar
04:36nos dedos as áreas maiores ali de Jardim Camburi. Então você traz com isso um mercado secundário,
04:46que são de imóveis prontos, também muito forte e muito ativo. E também com essa trava de segurança
04:56em relação à oscilação negativa de preço, também muito expressiva, porque não tem reposição
05:04nesses bairros consolidados. E aí, em função disso, essa busca por novos espaços,
05:10essa certa criatividade que a cidade e os empreendedores estão buscando para continuar
05:17crescendo dentro de Vitória.
05:19Quando você fala da criatividade, acho que tem a ver também com um pouco o mercado secundário
05:24e a criatividade aí meio que se encontra nessa sua análise.
05:27Vamos pegar primeiro essa, fazer a primeira, na parte da criatividade, o primeiro eixo
05:35que está se desenvolvendo. Não o primeiro, mas o primeiro aqui na nossa conversa.
05:41Vamos pegar o eixo em Seada, a Assembleia Legislativa ali, até o centro, vamos botar até
05:47o Dom Bosco ali, até o Salesiano. A gente teve alguns empreendimentos novos sendo lançados,
05:52a gente compreende o bairro de Enseada do Suá, Praia do Suá, Ilha de Monte Belo, Ilha de Santa
05:56Maria, quase chegando ali no Saldanha da Gama, ali no centro de Vitória.
06:01Como é que você enxerga esse novo eixo? E ali tem um pouco de criatividade, porque
06:06você tem empreendimentos antigos que vão dar lugar a empreendimentos novos.
06:12Tem uma nova dinâmica acontecendo. Você não está falando só de empreendimentos novos
06:16em espaços livres. São empreendimentos novos no lugar de espaços onde já tinha alguma
06:21coisa. Como é que você enxerga esse novo eixo?
06:26Isso é muito, eu acho fascinante, ver essa movimentação, essa dinâmica da cidade.
06:33Então, a gente tinha Enseada do Suá com, primeiro, uma vocação basicamente comercial,
06:41salas e lojas. Aí, de repente, você hoje tem o grande acontecimento da Enseada do Suá
06:51em imóveis residenciais. Então, hoje já houve esse equilíbrio de forma bastante expressiva.
06:57A Enseada do Suá já aconteceu como mercado imobiliário residencial. Não é mais uma aposta,
07:03não é mais uma tendência ou um futuro. Não, já é uma realidade total. E aí, o entorno
07:09da Enseada do Suá, que eram bairros também, até antigos, em termos de ocupação da capital,
07:16à medida que você vai chegando para a Praia do Suá, entra aqui em Bento Ferreira e caminha
07:21em direção ao centro. Quer dizer, é ainda da primeira geração de ocupação aqui da
07:28capital. E, de repente, quer dizer, nesse prolongamento, e aí junta alguma ação do poder público
07:37e a coragem também do empreendedor em identificar essa lacuna. E coragem por quê? Porque você
07:44está rompendo uma barreira. Você está quebrando, eventualmente, até um preconceito em relação
07:50à localização. Mas isso prova que um produto bem pensado, bem feito e, naturalmente, com condições
08:01de preço e pagamento interessantes ou viáveis, ora, você consegue estabelecer um novo vetor.
08:11Agora, isso não acontece sozinho, só com a ação do empreendedor. Tem que ter o poder público
08:17junto, até porque hoje há uma visão moderna, ou mais atual, em relação ao próprio urbanismo.
08:24Quer dizer, a pessoa quer morar e quer estar próxima do dia a dia dela, seja das compras que ela
08:32vai
08:32fazer, dos serviços que ela vai consumir. Então, todo urbanismo hoje é pensado em você ter
08:39deslocamentos curtos, que você possa fazer a pé, que você tenha lazer, comércio, serviço
08:45próximo aonde você habita. E aí, eventualmente, você tem um marco, que é o lançamento de um prédio,
08:51e isso tem um poder de irradiação para o entorno muito grande. Então, voltando ao início
08:57da sua pergunta, eu vejo de forma absolutamente fascinante e cheio de oportunidade esse movimento
09:04em direção ao sul da ilha de Vitória.
09:08Sandro, a gente vê um movimento interessante acontecer, o Juarez falou de bairros antigos,
09:12a Praia do Suá, acho que é um exemplo bastante bom. É um bairro antigo, que há muito tempo
09:18não se via, a gente não via lançamentos lá, e nos últimos anos a gente vê lançamento
09:23comercial, residencial, quase sempre ali na Praia do Suá. Você acredita que algo semelhante
09:29pode acontecer em bairros como Monte Belo, Ilha de Santa Maria? Como é que você enxerga
09:34essa dinâmica?
09:35Como o Juarez falou, a gente precisa também que o poder público esteja junto para poder
09:40melhorar essas áreas para os empreendedores partirem nessa linha. Então, eu acredito
09:52que o mercado vai na dimensão dele a partir do momento que a gente tem demanda. Serviço,
10:04muito para o morador poder mobilidade e estar usando o bairro. Como o Juarez falou, as pessoas
10:11querem morar perto de tudo. Então, onde não tem um comércio ainda, pode ser que o empreendimento
10:17residencial traga esse comércio e aí os outros residenciais vão vir.
10:21Uma coisa puxa a outra.
10:22Uma coisa puxa a outra. E as melhorias urbanas que precisam ser feitas nesses locais. Eu acho
10:27que tem uma tendência aí porque, como eu falei no início, a gente está limitado em
10:33terrenos para poder empreender. Então, abrindo novos espaços, isso melhora bastante. A gente
10:39tem um vetor também para ali o noroeste de Vitória, que é perto de resistência ali,
10:49que tem áreas grandes na pedreira e que pode também ter um viés, vai depender do poder
10:56público, que tem acessos que precisam ser feitos, mas que também pode levar o mercado
11:02para essa região.
11:03Eu vou chegar lá. Ali, de fato, é uma nova, certamente uma nova possibilidade de fronteira
11:10e eu sei que já tem projetos em estudo ali e, de fato, tem algumas questões, inclusive,
11:15ambientais ali que precisam ser solucionadas. Mas, Juarez, vou voltar para você e pular um
11:21pouco ali, vou passar um pouquinho da curva do Saldanha e vamos para o centro da capital.
11:27Eu sei que você é um entusiasta. Como que você enxerga... Assim, há muitos e muitos
11:32anos, acho que até início dos anos 90, se fala na recuperação do centro de Vitória.
11:40Vários prefeitos, vários governadores já passaram com projetos, alguns bons, outros
11:45nem tanto. E o centro, ele continua numa decadência, pelo menos algumas partes dele.
11:51Você vê claramente a Jerônimo Monteiro e a Princesa Isabel.
11:55Tem alternativa? Essa nova fronteira que se abre, como a gente falou aqui, rumo ao centro,
12:02até ali, pelo menos, o ginásio Dom Bosco. É possível chegar até o centro de Vitória?
12:09Como levar moradores, por exemplo, a Jerônimo Monteiro? O que precisa ser feito?
12:12O que o mercado pode fazer?
12:14É uma... Essa é uma indagação que... Em busca de respostas, né?
12:22Mas o que a gente... Qual a percepção, assim, que a gente percebe?
12:28Primeiro, seria entender o centro como um bairro e não como aquele que já foi...
12:36Sem aquele... Vamos abrir uma página em branco em relação ao centro de Vitória?
12:41Não ficar só falando daquele saudosismo, do que já foi.
12:44Quer dizer, ali a gente tem um bairro pronto, com acesso a vários outros pontos da região
12:52metropolitana de Vitória, com uma questão de mobilidade, ônibus e outras formas de mobilidade
13:03absolutamente já prontas, infraestrutura pronta, comércio e serviço abundante.
13:09Então, você tem um bairro pronto, que, entretanto, ao longo do tempo ele foi esvaziado.
13:15E não se pode falar em revitalização do centro sem envolver todos os atores desse processo.
13:22Então, tem que ter a iniciativa do poder público capitaneando e incentivando isso,
13:29seja através de leis, seja através de alguns incentivos ou benefícios fiscais, seja de IPTU ou ITBI,
13:38para obras de, em se falando do centro, basicamente de retrofit.
13:43Que é você reformar e, eventualmente, mudar o uso de prédios já construídos.
13:49E hoje você tem oferta desses prédios em Vitória.
13:52E aí, qual é a conta que tem que caber para o empreendedor e para o cliente?
13:57É justamente saber, bom, para você fazer isso, o preço que se chegaria ao final é um preço competitivo?
14:04Para que o cliente se sinta estimulado a ir para lá?
14:07E que tipo de produto?
14:09É produto, talvez, assim, pensando em um quarto, pensando em dois quartos?
14:14É um produto mais de família?
14:15Então, assim, há de se pensar uma série de questões e fatores.
14:20Mas o fato é que a gente tem um centro, sim, com várias áreas ou vários pontos, assim,
14:27que talvez a gente possa ter essa percepção de decadência ou essa realidade de decadência,
14:33porque se você vê uma Jerônimo Monteiro cheia de loja vazia,
14:36que leitura vai fazer, se não uma leitura de decadência?
14:39Mas você tem, ao mesmo tempo, uma série de oportunidades.
14:45Então, ali, ao mesmo tempo, é um eixo cultural fortíssimo.
14:48Então, tem atrativos para isso, mas que devem envolver o poder público
14:54e o setor produtivo para achar essas soluções.
14:58E não é só atrair órgão público, como a gente fica, muitas vezes, fechado nisso, né, Sandro?
15:02É atrair gente para morar lá, né?
15:05A gente tem visto aí, o Jorge falou sobre o mercado secundário e o mercado de aluguel.
15:13Se conversa com as empresas locadoras, elas têm bairros que não têm mais estoque para alugar,
15:21não têm apartamento para alugar.
15:22E hoje tem um público que busca morar de aluguel, não quer comprar apartamento.
15:30E o centro seria uma boa opção para o investidor fazer o retrofit no prédio
15:36e alugar o prédio todo para essas pessoas que têm interesse.
15:41Até mesmo, revitalizando o centro, atrai essas pessoas que têm mais uma pegada cultural,
15:47uma pegada mais jovem, de estar morando no centro com atratividades para esse público
15:52e até mesmo famílias, porque a gente tem uns apartamentos generosos no centro.
15:58Bastante generosos.
15:59Então, trazer famílias também para esses apartamentos, porque eu imagino a vista que
16:05esses apartamentos têm, a disposição de plantas generosas que dá para mexer bastante.
16:12Eu acho que com a revitalização do centro, esse mercado pode virar, mas precisa do poder
16:17público estar ajudando.
16:18E é uma coisa que você falou na sua fala anterior, que uma coisa puxa a outra, né?
16:22A gente vê hoje um comércio na Princesa Isabel, na Geronimo Monteiro decadente,
16:26mas se você tem aqueles prédios todos ocupados, é certo que o comerciante vai, opa, vale
16:31a pena montar um empreendimento ali.
16:33Sandro, vamos pular agora para uma outra área, que é a área ali, um outro eixo da
16:38Serafim Derenzi, que você tocou na sua fala anterior.
16:42Como é que você enxerga aquilo ali?
16:46Eu vejo assim, Jardim Cambori é uma cidade hoje, né?
16:53E a procura por essa cidade acabou os preços elevando, né?
17:00Normal, acabando áreas, vindo novos espreendimentos diferentes.
17:05E um público que tem uma renda que bate no teto aí do financiamento desses empreendimentos,
17:15hoje estão com dificuldade de buscar esses imóveis.
17:20Aí parte para um imóvel secundário, de um custo menor.
17:24E a gente precisa ter uma outra área que vai atender essa classe média, média alta.
17:30E eu acredito que essa ida para a Serafim Derenzi, pelo menos a região, é uma região muito bonita.
17:40Sem dúvida.
17:41E aí precisa ser explorada com os devidos cuidados ambientais, sociais que ali tem.
17:49Mas melhorando esses acessos, ou construindo alguns acessos, acaba levando o desenvolvimento
17:57e o mercado para esse local, até mesmo para os bairros que a gente sabe que são populares naquela região.
18:04E como você falou, é pertíssimo.
18:06E Vitória já tem uma oferta boa de avenidas, de ruas, de mobilidade urbana.
18:13Então não é algo tão desafiador, né?
18:15É uma questão mesmo, como você falou, de fechar a conta e fazer a coisa andar.
18:20Juarez, vamos agora para um fato novo, importante aqui na capital.
18:29E aí eu quero depois também ouvir o Sandro, que é a área do aeroporto.
18:34Era uma área, o aeroporto estava lá desde os anos 40, mas aquela área ali nunca foi explorada.
18:40E aí tem todo aquele entorno, que é uma área gigantesca, que é a maior área livre hoje de Vitória,
18:46e vai passar a ser explorada, né?
18:49A Zurich, que é a concessionária, já tem cinco acordos ali na região.
18:55Ainda não foram divulgados.
18:57Já se sabe que o açaí tem interesse de ir para lá, né?
19:00O atacarejo.
19:02E como é que você enxerga o potencial?
19:04Lembrando que é uma concessão, né?
19:06Você não pode vender aquela área.
19:07Como é que o mercado está olhando para aquilo ali?
19:10Como é que isso pode influenciar no mercado aqui de Vitória?
19:13Na verdade, o terminal novo, ele já teve um efeito de influenciar o mercado muito grande e muito positivo.
19:23Então, Adalberto Simão Nader, quer dizer, se a gente pensar o que era Adalberto Simão Nader e o que é
19:29hoje,
19:30poxa, foi um ganho sensacional para a cidade, para a capital, para os seus moradores.
19:35Então, aquele entorno todo já sofreu um efeito positivo do terminal novo que foi construído.
19:43Essas operações de concessão, aí eu penso que tem dois lados para se olhar, né?
19:48Um é o lado econômico por conta da Zurich e desses empreendedores que eventualmente vão colocar operações ali.
19:58E o outro é o impacto disso na cidade.
20:01Essa conta da viabilidade, porque conforme você falou, ali é uma concessão, então você tem prazos.
20:07Então, a cada ano que passa, é um ano a menos no prazo que a pessoa vai ficar lá.
20:13Então, essa conta é uma conta que precisa ser fechada entre a Zurich e essas empresas que desejam criar operações
20:21ali.
20:21Pra cidade, é sensacional, porque serão operações certamente assim qualificadas.
20:28Então, isso tem um impacto no entorno de você não só valorizar os imóveis que lá existem,
20:35mas eventualmente até criar ou puxar ou esticar um pouquinho esses vetores, conforme você está falando, né?
20:42Pensando, por exemplo, numa Fernando Ferrari.
20:46Então, você cria impactos muito positivos para todo o entorno, né?
20:52Então, eu acho que todo o mercado está olhando, aliás, toda a cidade está olhando com muita atenção, né?
21:01O que tem acontecido ali com essas áreas no entorno do aeroporto.
21:04Sandra, você que tem várias áreas ali na vizinhança.
21:10O que a gente vê é o seguinte, eu acho que o empreendedor, né, que é a Zurich, né,
21:17como o Jorim falou, o tempo está passando.
21:20Então, isso, na viabilidade do empreendedor, isso é importantíssimo,
21:24porque ele tem que remunerar o capital, o investimento,
21:28e quando terminar essa concessão, como é que ele vai se comportar,
21:34caso não seja a Zurich que continue ou que entra outra empresa.
21:40Então, tem que ter uma segurança jurídica para o empreendedor ter condições de entrar
21:45e até mesmo ter um custo, né, de utilização dessa área que compense a ele entrar.
21:53Então, eu acho que muitos têm interesse,
21:56eu acho que é importante para a cidade, é importante para os bairros em torno,
22:00Jardim Cambori, né, melhorar muito mais,
22:06e toda a parte da cena da Alberto Simonado e ali também,
22:11eu acho que melhora bastante.
22:13Mas precisa, eu acho, de ajustar isso aí para poder o empreendedor começar
22:18a se animar ou fechar seus negócios,
22:23porque tudo depende de custo e prazo, então, e retorno do investimento.
22:29E, às vezes, a gente perde a noção um pouco do tamanho daquela área,
22:32mas você está falando de Cambori, né, da Orla ali, Jardim Cambori,
22:36Mata da Praia, Bairro República, Jabu, Maria Ortiz, Goiabeiras,
22:40o impacto é enorme, e são, exato, e são regiões muito adensadas, né.
22:45Exatamente.
22:46Vamos encaminhando aqui para o final, eu preciso fazer uma pergunta,
22:50vocês falaram várias vezes aqui de mobilidade, infraestrutura urbana,
22:54é uma intervenção que está sendo feita, não é na capital,
22:58mas que, sem dúvida, tem um impacto muito grande
23:00para essa região que a gente acabou de citar aqui.
23:04As obras no viaduto de Carapina, que já terminaram,
23:07o viaduto está inaugurado, e, mais importante, na minha visão,
23:10o contorno do Mestre Álvaro, que vai transformar a 101 ali na serra,
23:14até o posto da Polícia Rodoviária Federal, numa grande avenida.
23:18E tem tudo para melhorar muito o fluxo naquela região norte de Vitória
23:22e, consequentemente, melhorar todo o contexto para a implantação de empreendimentos.
23:31Como é que vocês estão acompanhando e vendo essas mudanças ali na parte sul da serra?
23:38Que é um outro grande mercado, né.
23:39É, exatamente.
23:40O que acontece?
23:41Esses bairros próximos, né, vamos botar Jardim Camburi,
23:46a maioria, grande parte da população trabalha na serra,
23:50porque tem grandes empresas, né, que prestam serviço aí para Valles, ST e tal,
23:56e acaba prejudicando a ida e vinda,
24:02devido a essa situação do viário, que era péssimo ali, né,
24:06era muita confusão, congestionado, principalmente de caminhões, né.
24:12Então, com isso vai melhorar muito esse acesso
24:16e eu acredito que o entorno ali, né,
24:19isso seria bom para a serra e para a Vitória também,
24:22o entorno ali deve valorizar e ter empreendimentos
24:26devido a essa oxigenação desses locais
24:31com a saída desse trânsito mais pesado.
24:36Jardim, bom, agora, de fato, encaminhando para o final,
24:40pergunta para terminar, claro, o Sandro também vai responder,
24:42vou te fazer a pergunta que é o tema aqui do nosso videocast.
24:49Mercado imobiliário, é hora, de fato, de entrar?
24:53Mercado imobiliário é um ativo financeiro e imobiliário,
24:59vamos dizer assim, é fortíssimo, né,
25:01e a pessoa tendo consciência que a característica desse ativo
25:07é segurança, rentabilidade e valorização de médio e longo prazo,
25:13sim, é uma super hora para entrar,
25:16em Vitória especificamente, a gente continua com uma oferta baixa,
25:20então essa curva de valorização,
25:22ela mais ou menos acentuada,
25:25mas ela tende a permanecer,
25:27então, é assim, se você pensa em comprar um imóvel para uso,
25:33não pense duas vezes,
25:34pode escolher aquele que te agrada e comprar,
25:37e para investir, fazendo aí as suas contas,
25:40vai ser sempre um bom negócio no médio e longo prazo.
25:43Sandro?
25:44Eu vou citar a pesquisa que a gente fez na ADEME,
25:48a pesquisa mostrando que a valorização,
25:52não é simplesmente você comprar e depois o valor que esse imóvel vai estar na hora que você for vender,
26:00você tem que também ver o que ele dá de retorno de aluguel,
26:03então, somando esses dois fatores,
26:07quando a gente fez a valorização de 10 anos,
26:10foi muito melhor do que qualquer investimento,
26:13não de risco,
26:14mas qualquer investimento seguro.
26:18Maravilha,
26:19Sandro Carlesso, muito obrigado,
26:20Juarez e Gustavo Soares,
26:22muito obrigado,
26:23dois ex-presidentes da ADEME,
26:24para encerrar aqui o nosso videocast,
26:26e agradecer a quem nos acompanhou nesses três episódios.
26:30Muito obrigado e até uma próxima.
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