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Assista ao primeiro episódio do videocast de A Gazeta "Mercado imobiliário: é hora de entrar". O colunista Abdo Filho entrevista Alexandre Schubert, da VTO Polos Empresariais, e Paulo Henrique Corrêa, da Valor Investimentos
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NotíciasTranscrição
00:08Olá, mercado imobiliário, é hora de entrar, será mesmo?
00:14Bom, por isso que nós estamos aqui com dois craques do setor,
00:18Paulo Henrique Correia, da Valor Investimentos,
00:20Alexandre Schuber de Azevedo, diretor da ADEME e CEO da VTO Polos Empresariais.
00:27Nesse primeiro episódio do nosso videocast, nós vamos falar sobre juros baixos e volta da economia,
00:34para onde vai o mercado imobiliário.
00:38E eu já começando aqui, já vou fazer a primeira pergunta para a Paulo Henrique.
00:42Paulo, o que muda? Vou fazer um básico aqui, um curso básico.
00:47Quando o juro cai, o que muda na economia como um todo?
00:50Na verdade, o juro é indutor de investimento, de geração de emprego e tudo mais.
00:57Por quê? Quando você tem um juro muito alto, o que acontece é que existe o custo de oportunidade.
01:02Pensa num empresário que tem a opção de, eventualmente, aumentar a sua planta industrial,
01:07contratar mais pessoas para fazer um novo projeto de investimento,
01:10e ele sempre vai comparar a rentabilidade daquele investimento que ele pode fazer
01:15com a rentabilidade que, eventualmente, ele pode aplicar no mercado financeiro.
01:19Ele pode simplesmente comprar um título de um banco ou um título do tesouro,
01:22sentar em cima e ter, num patamar de juros altos, como a gente tinha até há pouco tempo,
01:2713,75%, 14% ao ano, que é bastante elevado.
01:30Então, se aquele projeto de investimento não rentabilizar pelo menos aqueles 13%, 14%,
01:35mais um prêmio de risco, que, lógico, tem a relação de risco-retorno que ele sempre coloca,
01:40então, quando você tem um juro muito alto, os projetos têm que ter rentabilidades muito elevadas
01:45para poder pagar aquilo tudo e compensar o risco que ele está correndo.
01:49Você está querendo dizer o seguinte, se o sujeito não faz nada e aplica o dinheiro
01:52num bom investimento, ele vai ganhar, hoje, 13%, 25% ao ano.
01:58Então, a conta básica que ele faz é o seguinte,
02:02se eu colocar esse dinheiro em determinado ativo, seja ele imóvel ou qualquer outra coisa,
02:07pelo menos mais do que isso tem que dar.
02:09Sem dúvida, senão não vale a pena ele correr aquele risco.
02:11Já num patamar de juros menos elevados, vamos dizer que você tem um juro de 6%, 7%, 8% ao
02:16ano,
02:16vários projetos que antes não faziam sentido por conta do custo de oportunidade,
02:22eles já começam a se viabilizar.
02:25A gente teve ali no próprio Covid, que os juros foram lá para baixo, 2% ao ano e tudo
02:30mais,
02:31vários projetos de investimentos acabaram se viabilizando por conta daquele juro baixo.
02:36Então, o juro acaba sendo o que a gente chama o custo de oportunidade
02:40para que uma decisão de investimento acabe acontecendo ou não.
02:43Alexandre, então assim, aquilo que a gente até estava falando antes do programa começar,
02:47a questão da expectativa, né?
02:48Quando você tem um juro mais baixo, a expectativa que se gera não é nem o juro mais baixo, né?
02:54Para onde está caminhando a economia?
02:56Poxa, eu vou ter um juro mais baixo.
02:58Opa, eu tenho boas oportunidades pela frente.
03:00Isso melhora a expectativa, com certeza, né?
03:02Melhora sensivelmente.
03:04Juros altos, ele inibe dinâmica econômica, não é, Paulo?
03:07E juros mais baixos permitem que as oportunidades de investimento em atividades produtivas aconteçam.
03:14Por exemplo, no mercado imobiliário, juros mais baixos significam insumos mais baixos,
03:19a produção do imóvel mais baixo e a condição do comprador também ter acesso ao crédito mais baixo.
03:27Isso é um ciclo virtuoso, que eu acho que tem uma expectativa muito positiva de que se inicie agora.
03:33E volto a falar, acho que muito além do 13,75 para 13,25,
03:40o mais importante é a sinalização da continuidade da queda de juros no país.
03:45E essa sinalização permite com que a gente consiga enxergar a frente e fazer mais investimentos
03:52alcançando a população que precisa ou deseja comprar imóveis.
03:57Você falou da população que precisa e que deseja comprar imóveis.
04:00Na população que precisa é aquele sujeito que está querendo comprar a casa própria,
04:05que, enfim, de repente não tem uma casa ou que está precisando melhorar.
04:07E você também tem os investidores.
04:10Vou te direcionar uma pergunta, mas que o Alexandre também, óbvio, pode e deve complementar.
04:17Como é que muda?
04:18Assim, você tinha um cenário de 13,75 de taxa.
04:23O que é que normalmente o brasileiro faz?
04:25Muito dinheiro em renda fixa.
04:27Se você tem, a gente já disse aqui que nós temos isso, uma expectativa de queda de juros,
04:35como é que isso impacta no portfólio do investidor?
04:41Geralmente...
04:41Ou como deve impactar?
04:43Perfeito.
04:44Primeiro, olhando só do ponto de vista do investidor, isso geralmente,
04:49quando você tem um juro um pouco mais adequado, mais baixo,
04:53os investidores costumam diversificar um pouco mais o seu portfólio,
04:58isso é, saindo do renda fixa tradicional,
05:00porque realmente quando você coloca sempre na relação risco-retorno,
05:03não faz sentido você tomar risco, dadas as altas taxas que você tem,
05:06mas à medida que isso cai, você começa a diversificar um pouquinho mais
05:10e geralmente esses investidores acabam buscando ativos de mais risco
05:14que podem trazer uma rentabilidade adicional ao portfólio.
05:18sempre, lógico, respeitando a questão do perfil de investidor.
05:21Tem gente que não consegue dormir tendo uma ação no portfólio,
05:24porque acha aquilo muito volátil, etc.
05:26Já outras pessoas que têm um pouco mais de visão de média e longo prazo
05:30acham aquilo interessante, mesmo com um pouquinho de volatilidade.
05:34Então, geralmente, num cenário de juros um pouco mais baixos,
05:37os investidores tendem a diversificar um pouquinho mais em várias classes de ativos,
05:41seja lá renda fixa, fundos multimercados, ações, investimentos no exterior,
05:44eventualmente mercado imobiliário, os imóveis de uma forma geral,
05:48e buscam ativos diferentes do tradicional renda fixa,
05:53que podem ter um pouquinho mais de risco,
05:55mas acaba havendo uma diversificação maior.
05:58O que acontece num cenário de juros muito elevados
06:01é que realmente esse dinheiro fica empoçado no renda fixa,
06:05seja no CDB do bancão lá, seja num título público federal.
06:08Então, no final do dia, ele acaba até inibindo a atividade econômica,
06:12como a gente fala, porque no final do dia, se você compra,
06:14a maioria dos recursos estão empoçados em títulos do governo,
06:17você está financiando dívida pública, o que é ruim para o sistema econômico.
06:20Olhando do ponto de vista do consumidor,
06:22tem aquela história do custo de oportunidade, como a gente falou.
06:25Poxa, com um juro muito elevado,
06:27às vezes o cidadão prefere, ao invés de comprar um bem ou um imóvel,
06:32ganhar os R$ 13,75 ou R$ 13,25 ali ao ano no renda fixa,
06:37e, poxa, ele acaba postergando o consumo dele para um segundo momento.
06:43Já num juros um pouco menor, onde o crédito acaba ficando mais barato,
06:47se existem outras opções de financiar,
06:49e até mesmo, poxa, aquela rentabilidade que eu estou tendo
06:51já não está sendo tão interessante,
06:53aquele 1% ao mês, você acaba tendo um cenário de juros muito elevados,
06:56não é tão interessante.
06:57Às vezes o próprio consumidor acaba abrindo mão
06:59de ter um recurso mais empossado e aplicado,
07:02e acaba consumindo,
07:03que acaba também acelerando a atividade econômica de uma forma geral.
07:06E a outra ponta, o Alexandre, como representante aqui do mercado imobiliário,
07:11é que os empreendedores do mercado imobiliário estão observando isso
07:14e certamente estão tirando projetos da gaveta, não é, Alexandre?
07:18A Abraim, que ontem divulgou uma pesquisa,
07:21em que 94% dos incorporadores de São Paulo
07:25pensam em lançar nesses próximos 12 meses,
07:29em virtude dessa visão mais positivista.
07:31O Brasil precisa hoje de aproximadamente 7 milhões,
07:35que é o nosso déficit habitacional.
07:38Uns um pouco mais, outros um pouco menos.
07:40Desse déficit habitacional,
07:4140% dele em ônus excessivos de aluguel.
07:45Então nós temos aí uma camada populacional
07:48que com juros mais baixos,
07:50consegue, ao invés de pagar o seu aluguel,
07:52a prestação financiada cabe no bolso.
07:55Isso muda radicalmente a capacidade daqueles
07:59que necessitam adquirir chegar ao imóvel dos seus sonhos.
08:04E também para quem quer investir.
08:06Você está falando de uma pessoa que, por exemplo,
08:08pode financiar o imóvel,
08:10financia, opa, isso aqui, o aluguel,
08:13com o aluguel que eu vou receber,
08:14eu posso pagar o financiamento.
08:16Estou falando já, não estou nem falando...
08:18Esse é um investidor.
08:18Exato.
08:19Porque esse também é um investidor médio,
08:20ele pensa muito nisso, não é isso, Paulo?
08:22Se o juros está caindo,
08:24opa, vou comprar um imóvel residencial ou comercial.
08:28Se com o aluguel eu consigo pagar o financiamento,
08:33ele vai e começa a se alavancar ali de uma maneira segura.
08:37Perfeito.
08:38Tem vários investidores que querem investimento de renda.
08:41E, eventualmente, ou compram um imóvel diretamente para alugar,
08:45imóveis comerciais, residenciais, não importa,
08:47ou fazem através do mercado financeiro.
08:50Porque no mercado financeiro você tem alguns instrumentos
08:52que facilitam esse operacional.
08:54Os fundos imobiliários, por exemplo.
08:56No final do dia você compra cotas de um fundo
08:58que detém imóveis escriturados no fundo,
09:02no CNPJ do fundo,
09:03e que no final do dia o investidor acaba recebendo esse rendimento.
09:06Isso acaba fomentando o mercado imobiliário.
09:09Então, à medida que mais investidores têm o interesse
09:12em ativos de renda,
09:14e, eventualmente, você compra ativos que,
09:16sozinho, talvez você não conseguisse comprar.
09:17Sei lá, uma laje corporativa num grande centro,
09:20tipo na região da Faria Lima e São Paulo,
09:22que são um metro quadrado bastante elevado,
09:24são imóveis grandes.
09:25Ou você comprar uma participação num shopping,
09:28ou você comprar uma participação num galpão logístico e tudo mais.
09:31Talvez, sozinho, você não tenha dinheiro suficiente para fazer isso.
09:34Mas, através de um fundo imobiliário que detém esses ativos,
09:37e tem vários fundos pipeline que a gente fala,
09:40na CVM estão protocoladas várias ofertas de fundos imobiliários
09:44para os próximos meses, o próximo semestre,
09:46o que acaba trazendo bastante laspos para o mercado imobiliário.
09:50Então, esses ativos que, eventualmente,
09:52a gente consegue acessar diretamente,
09:55você pode fazer via mercado financeiro também,
09:58e acaba tendo, vamos dizer, a mesma propriedade,
10:00lógico, estruturada através de um fundo,
10:02e ter, eventualmente, renda,
10:04eventualmente, ganho de capital,
10:05depende muito da perspectiva do lado investidor.
10:08Aí, bom, diante, você quer complementar, Alexandre?
10:11Nessa mesma linha,
10:12é a troca da aplicação em ativos de renda fixa
10:16por ativos imobiliários,
10:18em virtude da capacidade que o ativo
10:20passa a gerar de rendimento para ele,
10:23o que não mais a renda fixa o faria.
10:25Perfeito.
10:26Bom, diante de todo esse contexto,
10:28que eu acho que vocês deram muito bem
10:30nesses primeiros minutos aqui do nosso videocast,
10:32eu volto para a pergunta original.
10:34é mesmo a hora de entrar?
10:37É mesmo a hora de investir no mercado?
10:40Eu entendo que com essa perspectiva,
10:42como a gente falou,
10:430,5% não é nada em 3,75, 3,25.
10:46Mas o que existe é que nos parece
10:48que estamos entrando em um ciclo
10:50longo de diminuição de taxas de juros
10:53e a gente até prevê juros
10:55abaixo de um dígito no ano que vem.
10:58Então, dado esse movimento,
11:00se isso realmente acaba acontecendo,
11:02lógico que se não houver uma mudança
11:03no cenário econômico,
11:04tanto local como global,
11:05que acabam afetando tudo isso,
11:07a gente entende que é uma hora
11:08interessante de diversificar.
11:11Porque você pode ter um aumento de demanda
11:15que no tempo dois,
11:16isso acaba gerando uma valorização
11:18daqueles imóveis,
11:19então, como diz o outro,
11:20quem chega antes bebe água limpa.
11:22Então, eventualmente,
11:23pode ser em algumas praças,
11:25em alguns tipos de ativos imobiliários,
11:28um momento muito interessante
11:29para entrar por conta
11:30desse possível ciclo de juros
11:32em queda nos próximos semestres.
11:35Impossível aumento dos ativos
11:37em virtude do aumento de demanda.
11:38Sem dúvida.
11:39Isso é fato,
11:40esse ciclo deve acontecer.
11:41E hoje, como o consumidor
11:43ou o investidor,
11:44ele tem capacidade de portabilidade
11:46do crédito,
11:47ele pode, no futuro,
11:48se houver oportunidade de troca
11:50por um crédito mais barato,
11:51ele o faz.
11:52com muita facilidade.
11:54Então, eu costumo dizer
11:55que imóvel é igual a vinho.
11:57Quanto mais cedo você comprar
11:58a boa safra,
11:59mais você ganha
12:00na hora que ele amadurece.
12:01Não adianta comprar imóvel
12:03lá na frente.
12:04Compre no início,
12:05no lançamento,
12:06na planta,
12:07bem no início
12:08do ciclo de vida dele,
12:09porque ele vai pegar
12:10preços mais baratos.
12:11Se esse ciclo virtuoso,
12:13de fato,
12:14a gente tem expectativa
12:15que continue,
12:16nós teremos aumento
12:17da demanda,
12:19não só por opção
12:20ou necessidade,
12:20a própria população cresce,
12:22um número,
12:23assim,
12:24básico.
12:25O Estado do Espírito Santo,
12:26hoje,
12:26ele deve estar com déficit
12:27habitacional na hora
12:28de 75 mil unidades.
12:30Nossa população está projetada,
12:32hoje,
12:32em 3 milhões 830 mil habitantes,
12:35chegar em 2030,
12:36com 4,
12:37450.
12:38Você tem mais gente
12:39que demanda mais habitação.
12:41O número de habitantes
12:43por unidade caiu,
12:44portanto,
12:44eu preciso de mais unidades
12:46para atender
12:47a essa nova forma
12:48de se viver
12:49e, portanto,
12:50a gente deve ter
12:51um ciclo de aumento
12:52de demanda
12:53de habitações.
12:54O aumento de demanda
12:55com custo mais baixo
12:57significa,
12:58provavelmente,
12:59um preço do ativo
13:00mais alto.
13:01Repito,
13:02a hora de comprar
13:03é sempre no início.
13:05Agora,
13:05Alexandre,
13:05para você comprar
13:06um vinho bom,
13:06você tem que olhar
13:07onde é que ele é produzido,
13:09qual é a safra.
13:10Aí eu vou te emendar
13:11a pergunta.
13:13Vamos ajudar aqui
13:15quem está nos acompanhando.
13:19Para onde está caminhando?
13:21Quais são as boas oportunidades?
13:23Eu quero fazer um investimento.
13:24Claro que quando o cara
13:25vai comprar a casa dele,
13:26é uma decisão muito pessoal,
13:28uma decisão muito
13:28o que para você é bom
13:29pode não ser bom para mim.
13:31Mas quando você está
13:31querendo fazer um investimento
13:32e aí que eu quero
13:33te fazer a pergunta,
13:35é uma decisão
13:36muito mais racional.
13:37Então,
13:38diante desse racional,
13:39diante disso aí,
13:40para onde está caminhando
13:41o mercado?
13:42Onde estão as boas oportunidades
13:43do nosso mercado?
13:44Eu falo de locais
13:46e também de produto.
13:48Eu acho que ele está
13:49muito diversificado.
13:52O mercado doméstico,
13:54o mercado residencial,
13:55ele está muito para lajes,
13:57para imóveis de incorporação,
14:00apartamentos.
14:01Agora,
14:02existe uma oportunidade
14:03no mercado de lotes,
14:05terrenos,
14:06aquela velha frase
14:07quem compra a terra
14:08nunca erra,
14:09que tem aumentado
14:11muito mais
14:11a oportunidade
14:12do sujeito
14:13comprar o lote
14:13e depois fazer o imóvel
14:15à medida dele.
14:16Quando você compra
14:17um apartamento,
14:18você compra
14:19um imóvel pronto,
14:20sem possibilidade
14:20de mudança.
14:21Os terrenos
14:22têm essa alternativa
14:23e hoje você alcança
14:25isso com muita facilidade.
14:27Nas regiões,
14:28o Estado do Espírito Santo,
14:29ele tem
14:29a região metropolitana,
14:31que ela sempre
14:32está efervescente,
14:33mas a gente tem
14:34o norte,
14:34em Linhares,
14:35São Mateus,
14:35que tem muitas atividades
14:36sendo implantadas lá.
14:38O sul do Estado
14:39hoje está apontando,
14:40eu tenho me surpreendido
14:41com o que tem acontecido
14:43na região Guarapari,
14:45Anchieta,
14:46Samarco voltando,
14:47tem muita dinâmica,
14:48tem regiões
14:49que a gente nunca
14:50ouviu falar,
14:50Buenos Aires e Guarapari.
14:52Tem muita gente
14:52que não conhece.
14:53Está virando uma rota
14:54para você estar lá em cima,
14:575 graus abaixo
14:58de Guarapari
14:58e a 20 minutos
15:00você descer para a praia.
15:01Então,
15:01as oportunidades...
15:03Com vista para o mar
15:03em algumas oportunidades.
15:07E sem celular
15:08para não incomodar
15:09no final de semana.
15:10É importantíssimo esse ponto.
15:12Então,
15:12a gente está com oportunidades
15:13diversas.
15:14Acho que hoje
15:15o consumidor
15:16vai alcançar imóveis
15:18desde incorporações,
15:20loteamentos
15:21e até galpões novamente,
15:23principalmente nos fundos,
15:25que são empreendimentos caros.
15:27E o alcance dele hoje
15:29via fundos
15:29é bem possível.
15:31Você tocou
15:32num ponto interessante.
15:34Eu vou voltar
15:34depois ao tema
15:35só para falar um pouco
15:36de residencial
15:38para quem está querendo morar,
15:40porque eu acho
15:40que é importante.
15:41Mas você tocou
15:42no mercado de galpões,
15:44que era um tema
15:45que eu ia trazer aqui,
15:46porque o Espírito Santo
15:47está vivendo
15:47uma coisa impressionante
15:48com esse negócio
15:48de mercado de galpões.
15:50Recentemente,
15:50eu soltei informação
15:52na minha coluna
15:52de que o comércio atacadista
15:54já é hoje,
15:56nesse primeiro semestre
15:57que terminou em junho,
15:59o maior pagador
16:00de imposto
16:01do Espírito Santo.
16:01Não é pouca coisa,
16:02superou a indústria
16:03do petróleo,
16:04poderosíssima.
16:05E botou uma frente
16:06ali de 400 milhões
16:08de reais.
16:09Não é pouca coisa.
16:10Paulo,
16:11aí vai muito
16:11para o mercado
16:12de capitais,
16:13porque não é qualquer um
16:13que vai lá
16:14fazer um galpão.
16:16Como que eu posso,
16:18o investidor,
16:19o investidor comum,
16:21pessoa física,
16:22consegue acessar
16:23esse boom
16:24que a gente está vivendo,
16:25principalmente aqui
16:26na grande vitória,
16:27mas que tem tudo
16:27para chegar a cruz,
16:28Linhares e por aí afora?
16:30Acho que o pequeno
16:31investidor,
16:32a grande forma
16:32é através de fundos
16:34imobiliários,
16:35como a gente falou.
16:36Esses fundos hoje
16:37são disponíveis
16:38para você comprar
16:39uma cota relativamente
16:41barata,
16:41você tem cotas
16:42de 10,
16:4350,
16:43100 reais
16:44ali de mínimo.
16:45Então,
16:45você pode comprar
16:46uma fração
16:47de um galpão
16:47ou de um parque logístico
16:49com pequeno aporte.
16:51e esses fundos
16:52eles têm imóveis
16:53nas diversas regiões
16:54do Brasil.
16:55Eu até brinco assim,
16:56a gente tenta sempre
16:57puxar para o Espírito Santo,
16:58a gente está aqui,
16:59é mais fácil,
16:59está vendo o galpão ali,
17:00etc.
17:01Mas não necessariamente
17:02a melhor oportunidade
17:03está ali do lado
17:04da tua casa.
17:06Os fundos abrem
17:07essa possibilidade.
17:07Perfeito.
17:08Você tem, às vezes,
17:09uma carteira de galpões
17:10diversificada
17:11de diferentes regiões,
17:13o que acaba mitigando
17:13o risco,
17:14do mesmo jeito
17:15que a gente diversifica
17:16nossos investimentos,
17:17tendo ali renda fixa,
17:18ações,
17:19fundos multimercados.
17:20Dentro de um fundo
17:22imobiliário,
17:22você pode diversificar também,
17:24você pode ter galpões logísticos
17:25em diversas regiões
17:26do Brasil.
17:27Pode haver até uma craque
17:28nisso aí.
17:29Elas estão em vários
17:29polos, etc.
17:30E eles veem como
17:31essa dinâmica acontece
17:33e não necessariamente,
17:34como eu falei,
17:34o melhor ativo
17:35está ali do lado
17:36da tua casa.
17:37Então, a forma
17:38mais fácil
17:39é via fundo imobiliário
17:41e aí você tem
17:42fundos imobiliários
17:43de renda,
17:44como a gente falou,
17:45aquele que o cotista,
17:46o investidor,
17:47quer receber o aluguel
17:48todo mês ali,
17:49tem uma vantagem
17:50de ter isenção
17:51de imposto de renda
17:52para a pessoa física,
17:52então você recebe
17:53ali aqueles aluguéis
17:54já isentos
17:55de imposto de renda.
17:58Você tem um gestor
17:59profissional
18:00acompanhando
18:01todo aquele empreendimento,
18:02a dinâmica
18:02e tudo mais,
18:03então você meio que
18:04terceiriza,
18:05porque eu como investidor
18:06não necessariamente
18:07eu sei operar galpão,
18:08é um bicho
18:08completamente diferente.
18:10Mas se eu quero
18:10participar daquilo,
18:12quero ter uma exposição
18:12àquilo e faz sentido,
18:14eu entendo que é um bom
18:14investimento,
18:15eu posso fazer através
18:16de um fundo imobiliário
18:17ou de uma empresa
18:17que tem,
18:18que faça a gestão
18:18disso para mim.
18:19E tem uma outra forma
18:21também que tem acontecido
18:22bastante,
18:23se tornando cada vez
18:23mais popular,
18:24que são os fundos
18:25de desenvolvimento.
18:26Não necessariamente
18:27você já compra
18:28um galpão operando
18:30ou um parque logístico
18:31operando,
18:32mas você desenvolve,
18:33então eventualmente
18:34você vai,
18:35entra num fundo
18:35que vai comprar terra,
18:37vai construir galpão,
18:39vai vender esses galpões,
18:40na frente você pega
18:41esse ciclo de valorização
18:42da incorporação,
18:43vamos chamar assim,
18:44de entrar no risco
18:46de consolidar
18:47aquele empreendimento
18:48e eventualmente
18:49alugar e lá na frente
18:50vender.
18:52E aí existem
18:53fundos imobiliários
18:54das mais diversas,
18:55como eu falei,
18:55de galpões logísticos,
18:57de incorporação
18:58de edifícios,
18:59de shoppings.
19:00Poxa,
19:01ontem mesmo
19:01foi apresentado
19:02com um fundo imobiliário
19:02que está desenvolvendo
19:03áreas para fazer
19:05condomínios lá no Ceará,
19:06em região de praia,
19:07complexo hoteleiro
19:08e tudo mais.
19:09Então,
19:09tem muita oportunidade
19:10também para o investidor
19:11entrar,
19:12lógico,
19:12com a fração menor
19:13e com toda a governança
19:14que o mercado financeiro
19:15acaba oferecendo.
19:16E, Paulo,
19:16a gente está falando aqui,
19:17parece que é muito distante,
19:18mas é bom dizer
19:19que o BTG já está aqui dentro
19:20com vários fundos,
19:21aqui dentro que eu falo,
19:23aqui no Estado.
19:24Perfeito.
19:25O Vinci,
19:25se eu não estou enganado,
19:26se eu não estou enganado,
19:27não,
19:27com certeza também já está aqui
19:29fazendo grandes aportes.
19:30Então, assim,
19:31não é um mundo distante,
19:33não,
19:33não é um mundo bastante próximo.
19:34E outra coisa
19:35que é interessante também
19:36é que essa expansão
19:37é muito grande,
19:38a gente teve inclusive
19:38uma mudança de PDM
19:39em Aracruz,
19:40que isso impacta também
19:41o pequeno investidor
19:42que às vezes tem um terreno
19:43ali, né, Alexandre?
19:44Então, assim,
19:44é importante todos estarmos
19:47atentos a esse movimento
19:48porque em algum momento
19:50a gente pode ser impactado,
19:51não é verdade?
19:51A mudança que foi feita
19:53no PDM de Aracruz
19:54é relevante, né?
19:55Eles reservaram uma parte
20:00nas rodovias federais
20:01e estaduais do município
20:03para a instalação
20:04de empreendimentos logísticos,
20:06industriais.
20:07Então, assim,
20:08é algo que pode bater
20:10a nossa porta,
20:11temos que estar atentos.
20:12É isso.
20:12A própria ZPE, né?
20:14A ZPE é um...
20:15Tem muito a desenvolver.
20:15Exato.
20:16Você tem três portos ali,
20:18temos estaleiro
20:18e do lado vai ter uma ZPE.
20:20Então, assim,
20:20não é pouca coisa
20:21que está acontecendo
20:21ali naquela região.
20:22A gente tem uma interlocução
20:23muito grande
20:24com esses gestores
20:24de fundos e tudo mais
20:25e tem vários mandatos nossos
20:27de originação
20:27de ativos aqui no Estado
20:29para esses fundos.
20:30Então, tem muita coisa
20:31acontecendo,
20:32que deve acontecer
20:32nos próximos meses,
20:34anos, aí para frente.
20:35Eu vou engatar com o Paulo.
20:37Esses fundos de desenvolvimento
20:39devem ganhar muito corpo agora.
20:42E, normalmente,
20:43é aquele em que,
20:44novamente,
20:45quem chega antes
20:45bebe a água limpa.
20:47É o sujeito que ele compra
20:48com risco lá no início
20:49de comprar a terra,
20:50desenvolver o projeto,
20:51arrumar cliente,
20:52mas o ganho de valorização
20:54desses fundos
20:55são muito expressivos.
20:58E com essa...
20:59A gente está vivendo...
21:00A gente fala muito
21:01da queda da taxa de juros,
21:04mas a gente esquece também
21:04da queda da inflação,
21:05que impacta de uma maneira
21:08muito grande
21:08nesses fundos.
21:09Então, assim,
21:10o cara tem que estar...
21:11O investidor tem que estar esperto,
21:13porque as oportunidades,
21:14de fato,
21:14estão aparecendo.
21:15Eu queria concluir aqui
21:16o nosso papo
21:17com uma pergunta
21:19para o Alexandre,
21:21falando um pouco
21:22sobre a compra
21:23da casa própria,
21:24mas aí aquele...
21:25Que é o investidor também,
21:27que normalmente é o maior investimento
21:28que o cara faz na vida dele,
21:29que é a compra da casa própria.
21:30É importante a gente destacar isso.
21:33Alexandre,
21:33a gente viveu o mundo
21:34dos dois quartos,
21:36aí com a pandemia
21:39começou os apartamentos maiores,
21:41aí depois o juros subiu,
21:43eram as classes mais abastadas
21:46que estavam comprando.
21:47Para onde vai caminhar o mercado?
21:50Agora a gente tem um momento
21:51de Minha Casa Minha Vida
21:52de novo reativado.
21:54Como é que você enxerga
21:56esse mercado de casa
21:57da casa própria
21:59caminhando aí
21:59nos próximos meses e ano?
22:01Anos.
22:02Eu vou engatar
22:03com uma observação
22:05que você fez ao Paulo.
22:07Menor inflação
22:08é um poder de compra
22:09melhor do dinheiro,
22:11do salário.
22:12Além disso,
22:13com juros menores,
22:14isso faz com que
22:15a prestação
22:16caiba no bolso
22:18do comprador.
22:20E a nossa expectativa
22:21é que o mercado,
22:22ele hoje,
22:23na ordem de 7 milhões
22:24de déficit habitacional,
22:26ele chega a 11 milhões
22:27em 2030.
22:29e 60% dele
22:32vai ser Minha Casa Minha Vida.
22:34Dois quartos
22:35com 45 metros quadrados,
22:37porque existe uma grande população
22:39que hoje está
22:39em moradia
22:42deficitária,
22:42com ônus excessivos
22:44de aluguéis,
22:44e significa
22:45aproximadamente 60%
22:46da nossa demanda
22:47e vai ser Minha Casa Minha Vida.
22:49O médio e alto padrão
22:51vão continuar
22:52atendendo a expectativa
22:53de melhor qualidade de vida,
22:54de mais espaço,
22:55de mais harmonia
22:58na convivência
22:58de quem usa,
22:59com a capacidade grande
23:01para investidores,
23:02mas o nosso mercado grande
23:03vai ser Minha Casa Minha Vida
23:04nesses próximos anos.
23:05Acho que a prestação
23:07cabe no bolso,
23:08juros mais baixos,
23:09inflação mais controlada,
23:11essa é a nossa expectativa.
23:12Nós devemos estar agora
23:13esse ano
23:14fechando com 4,8%
23:15e chegando até 2025
23:17com 3,5%,
23:18que é a expectativa
23:20da data do Copom,
23:21a última que saiu.
23:22juros em quedas
23:23agora na ordem
23:24de 0,5%
23:25em todas as reuniões
23:26do Copom.
23:26Então, a gente chega lá
23:27em 8,75% de juros,
23:29mais inflação baixa,
23:30é a hora da Minha Casa Minha Vida
23:32ocupar o espaço
23:33que ele merece
23:34e atender a população
23:35que precisa.
23:36Aí, falando em grande vitória,
23:37certamente os mercados
23:39que virão mais fortes
23:40aí, certamente Serra,
23:43Cariacica, Viana
23:44e Vila Velha.
23:46Eu acho que o eixo litoral
23:47do Estado do Espírito Santo
23:48é inteiro,
23:48porque a região norte
23:49trouxe muitas empresas
23:50de fora,
23:51grandes empresas
23:52que trouxeram famílias
23:53que demandam de população
23:55para atender as produções.
23:58Então, você tem lá no norte
23:58isso, o sul,
23:59o Samarco revitalizando,
24:01tem os PDMs,
24:02as cidades estão tomando
24:03cuidado de fazer.
24:05Aracruz mudou,
24:06Serra mudou,
24:07Anchieta mudou,
24:07Vila Velha está mudando,
24:09Vitória começa uma discussão
24:11agora porque renova em 2028.
24:12Então, as cidades estão
24:13se adaptando
24:14para caber empreendimentos
24:15que atendam
24:16a essas populações.
24:17Eu acho que o eixo litoral
24:18todo está aí.
24:21Importante dizer,
24:21porque é uma mudança
24:22que pode até ser histórica.
24:24Você falou muito
24:25da grande vitória,
24:25grande vitória,
24:26então você está falando
24:27que podemos chegar
24:28a Linhares,
24:29São Mateus,
24:29você citou aí,
24:31e podemos também
24:31caminhar rumo
24:32até...
24:33isso deve se consolidar.
24:36Paulo, quer complementar?
24:38Entendo que é por aqui,
24:39poxa,
24:39o Alexandre é doutor no assunto,
24:40quem sou eu para falar?
24:41É difícil,
24:41não estou aprendendo
24:42com você.
24:42Mas esses vetores
24:43de crescimento
24:44realmente são
24:45bastante significativos.
24:47Onde há desenvolvimento,
24:48há implantação de indústria,
24:49há geração de emprego,
24:50você acaba levando pessoas,
24:52as pessoas precisam morar.
24:54Então, realmente,
24:55existe uma oportunidade gigante
24:57nesses polos
24:58de industrialização,
25:00de crescimento,
25:00de implantação de empresas
25:01de uma forma geral,
25:03certamente a gente deve ter
25:06boas oportunidades
25:07de investimento,
25:07em termos de valorização
25:08de preços de metro quadrado,
25:09de comprar um ativo
25:10relativamente barato,
25:11seja um terreno,
25:12para desenvolver alguma coisa,
25:14etc.
25:14Então, acho que tem
25:15muita oportunidade
25:16nesse sentido.
25:17Teve um segmento,
25:18especificamente,
25:18que na pandemia
25:19ficou muito em voga,
25:20segundo a moradia.
25:21Então, poxa,
25:22algumas casas de praia,
25:24apartamentos,
25:25nos balneários,
25:26até na região serrana
25:27e tudo mais.
25:27Pedra Azul,
25:28Domingos Martins,
25:28Santa Tereza,
25:29cresceram bastante...
25:29Tiveram uma valorização
25:30bastante,
25:32expressiva, né?
25:32Buenos Aires?
25:33Buenos Aires,
25:34é verdade.
25:35Justamente porque,
25:36poxa,
25:36acho que as pessoas
25:36ficaram muito presas
25:37dentro de casa,
25:38queriam uma oportunidade
25:39um pouco melhor,
25:41de ter uma casa
25:42para o final de semana,
25:44que fosse.
25:44Então, isso realmente,
25:45a gente teve preço
25:46de metro quadrado
25:47valorizando muito
25:47significativamente
25:48nessas regiões.
25:49Mas, poxa,
25:50acho que Minha Casa Minha Vida
25:52vai ser o grande vetor
25:52e realmente é o que deve ter
25:54o maior volume
25:55nos próximos meses e semestres.
25:57gente,
25:58terminando aqui o nosso
25:59primeiro episódio
26:00de mercado imobiliário,
26:01é hora de investir,
26:03juros baixos e volta
26:04da economia,
26:05nosso primeiro episódio,
26:06juros baixos e volta
26:07da economia,
26:08para onde vai o mercado
26:09imobiliário?
26:09E dois craques aqui,
26:11Paulo Henrique Correia,
26:11muito obrigado,
26:13Alexandre Schubert,
26:14Jair Devedo,
26:14muito obrigado,
26:16e já convidar
26:17para o nosso segundo episódio,
26:20as melhores opções
26:21para quem quer investir
26:22em imóveis.
26:23Quem estará aqui com a gente,
26:25Renan Lima
26:25e o Wilson Missaja Calmon,
26:28que vão falar um pouquinho
26:29das boas oportunidades
26:30que a gente tem
26:31nesse mercado,
26:32que como a gente já disse aqui,
26:34está em franca expansão.
26:35Muito obrigado
26:36e aguardo vocês
26:37no próximo episódio.
26:37Tchau, tchau, tchau.
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