- há 2 meses
O 6º podcast Hub Imobi A Gazeta fala sobre a tendência de crescimento dos loteamentos. E para conversar sobre o assunto, três empresários do segmento: o head comercial da Lotes CBL, Renato Nolasco e o CEO da Vaz Desenvolvimento Imobiliário, Douglas Vaz falam sobre as tendências dos loteamentos residenciais e o diretor da VTO Loteamentos Empresariais, Alexandre Schubert.
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NotíciasTranscrição
00:00Olá, eu sou Karine Nobre e esta é a sexta edição do podcast Hubmob, a Gazeta.
00:06Parte da editoria de mesmo nome, trazemos sempre notícias do mercado imobiliário,
00:11construção civil, arquitetura e decoração.
00:14E para quem está em busca de um imóvel, dá uma passadinha lá no classificados Hubmob, a Gazeta.
00:20O diferencial do site é justamente trazer apenas imóveis localizados no Espírito Santo.
00:26Acessa lá, é imóveis.agazeta.com.br.
00:30E o sexto programa de hoje, ele traz como tema uma tendência que ela vem crescendo a passos rápidos,
00:36desde o período de isolamento social, que são os loteamentos.
00:40De condomínio de loteamentos abertos, no caso dos residenciais, passando pelos loteamentos logísticos,
00:46esse segmento do mercado tem vivenciado um período de grandes lançamentos e também de grandes negócios.
00:52E aí a gente trouxe hoje para conversar sobre o assunto, três convidados bastante especiais.
00:57Aqui do meu lado a gente tem o CEO da Vaz Desenvolvimento Imobiliário, Douglas Vaz.
01:02Aqui na minha frente eu tenho o Renato Nolasco, que ele é o Head Comercial da Lote CBL.
01:07E Alexandre Schubert, diretor da VTO Polos Empresariais.
01:12Tudo bem, gente? Tudo jóia?
01:14Tudo ótimo. Tudo bem, Karine?
01:15Ótimo.
01:16Boa noite.
01:16Boa noite. Então, a gente estava falando, emendando aí nesse assunto de gerar grandes negócios, né?
01:24A gente sabe que loteamento é aquela coisa da pessoa realizar o sonho da casa, o sonho da casa dos
01:32sonhos dela, né?
01:33E ainda ter, vamos dizer assim, toda a comodidade de morar em um condomínio,
01:39de morar em um lugar com uma infraestrutura já toda pronta.
01:42Então, assim, o que a gente queria entender?
01:46O que o loteamento está trazendo hoje de diferencial?
01:50Quais são as tendências que a gente está vendo?
01:52E aí eu queria falar um pouco, tanto com o loteamento residencial, né?
01:56Quanto da parte empresarial também, porque a gente vê que teve uma...
02:00Como a gente já teve um boom muito grande também, né?
02:03De procura para esse tipo de loteamento.
02:06Aí queria que você explicasse um pouquinho essa parte para a gente.
02:08Bom, vamos começar relembrando o que aconteceu com o mundo no período de pandemia.
02:15Houve uma grande reconfiguração de espaços, né?
02:19Onde se mora, onde se trabalha, um problema seríssimo de mobilidade.
02:23Isso fez com que as pessoas procurassem espaços diferentes.
02:27E os lotes passaram a ser as alternativas que mais se adequavam para a vida das pessoas.
02:33Por outro lado, empresarialmente, as empresas também precisaram reconfigurar a sua colocação
02:39onde permitisse locomoções com mais economicidade, com mais dinamicidade.
02:46E isso trouxe para o mercado uma nova forma de morar, de produzir e de se locomover.
02:53E essa parte até de locomoção, teve muita gente que optou, né?
02:57Às vezes morar longe do trabalho, em outra cidade, com um tempo um pouco maior de deslocamento,
03:05para poder estar ali na casa dos sonhos dela.
03:07Até aquele espaço com quintal, montar os quartos, a casa do jeito que ela sempre sonhou,
03:13por conta do home office também, né?
03:15Essa facilidade que ele trouxe.
03:18E aí, assim, uma coisa que me chamou bastante atenção com relação a grandes negócios, vamos dizer assim,
03:25é que investir em loteamento também gera uma valorização alta, né, Renato?
03:30A gente tem até o exemplo de um loteamento da Ciberi que vendeu, que chegou a 83%, não é isso?
03:37Isso aí.
03:38A gente traz realmente o lote como uma opção de investimento.
03:44Naturalmente, grande parte das pessoas compram um lote para pensar e sonhar com a sua casa própria.
03:51Exato.
03:51Mas, sem dúvida, o lote como uma opção de investimento é um excelente negócio, né?
03:55A gente costuma falar que quem compra a terra não erra.
03:58Gostei dessa.
03:59E não espere para comprar a terra.
04:01Compre terra e espera.
04:03Tem também um ditado antigo, você pode comprar a terra, pode dar sol e pode dar chuva.
04:08O terreno fica lá do mesmo jeito e ele não sai do lugar.
04:13E é legal, ele não sai do lugar.
04:15Ao redor daquele loteamento, ao redor daquele lote, chegam padarias, chegam serviços, comércios.
04:22A cidade cresce através do loteamento, de forma planejada, de forma organizada, né?
04:28E aí que as cidades realmente crescem e a valorização chega.
04:31Acho que tudo começa no lote, né?
04:33Aqui na Serra da Gazeta, originalmente, era um lote.
04:36Era um lote, sim.
04:37O prédio onde vocês moram, quem está ouvindo aí, que mora no prédio, era um lote.
04:40O shopping era um lote.
04:41A pola de gasolina era um lote.
04:42Então, o lote é a essência de todo o mercado imobiliário e realmente...
04:45É onde tudo começa, né?
04:47Onde tudo começa e realmente se coloca como uma excelente opção de investimento.
04:52Porque, assim, imóvel, ele já é uma...
04:56Como diria, assim, é um dos primeiros lugares aí de boas opções de investimento.
05:01Porque imóvel é aquela coisa, a pessoa não vai perder dinheiro, essa é a verdade.
05:07E um lote, um loteamento, como diria, é o início de tudo, né?
05:12Antes da edificação.
05:13Imagina quando você tem uma casa pronta ali também e o bairro começa a crescer no entorno daquele loteamento.
05:24Você traz todo esse progresso e, consequentemente, a valorização.
05:29Ganho de valorização é enorme, né?
05:31A gente fez um levantamento recente aqui ao longo dos 15 anos da lote CBL e a gente conseguiu taxas
05:38de valorização mensal, praticamente o dobro de uma taxa comparativa à poupança, comparativa ao investimento atrelado à filha aí, atrelado
05:48ao índice Ibovespa também, né?
05:51Então, a gente tem taxa de valorização em torno de 1,2% mês, realmente é uma valorização muito grande.
05:57E além do tripé de segurança, rentabilidade e liquidez.
06:02Então, a morte se encaixa realmente nesse tripé de uma forma muito legal.
06:06Com certeza.
06:07Mas aí a gente estava até conversando mais cedo com relação a essa questão de investimento e comprar lote, loteamento.
06:13Os cuidados que a pessoa também tem que ter também, né, gente?
06:17Porque não é comprando de qualquer um também, né?
06:20Queria que você explicasse um pouquinho.
06:22Realmente, você tem que ter esse cuidado.
06:25Você falando na questão de lotes, loteamentos, ela tomou um impulsionamento da época da pandemia.
06:33Para cá, mas antes da pandemia também, ela teve um crescimento aqui dentro da Grande Vitória,
06:38da implantação, como era a CST, hoje a CELORMITAL, a ampliação da Vale do Rio Doce.
06:46E houve um crescimento muito grande.
06:48Antes, os loteamentos, as pessoas não tinham tanto procura.
06:52E era até uma...
06:54Há muitos anos atrás, era um pouco meio marginalizado.
06:57Isso eu não entendi.
06:58Por que tinha essa marginalização?
07:01Porque uma lei, antes da 6766 de 79, você pegava o loteamento, as pessoas chegavam, faziam o desmatamento,
07:11abriam uma rua e vendiam aqueles lotes, aquela fórmula que estava ali, não tinha infraestrutura nenhuma.
07:16Bem rusticão, né?
07:17Bem rusticão mesmo.
07:18Não tinha legislação.
07:18Não tinha legislação.
07:19Aí veio a legislação, a 6766, onde ordenou tudo.
07:23Aí começou, as pessoas têm entendimento.
07:27Então, nessa época, as pessoas procuravam muito apartamento, porque você não encontrava um loteamento
07:34que tivesse uma infraestrutura digno de você construir uma casa.
07:38Com esse ordenamento, depois, com o passar do tempo, as pessoas foram percebendo que é um bom negócio,
07:46continua sendo um bom negócio, você fazer a aquisição de um lote.
07:50Porque você pega um lote, você constrói.
07:53A vantagem que você tem é que você não está engessado com a planta de um projeto.
08:00Você vai desenvolver o projeto.
08:01Você, a sua esposa, o seu marido, os filhos.
08:06Os filhos chegam e falam assim, ó, eu quero meu quarto assim, eu quero desse lado, quero desse tamanho,
08:11quero com a cor tal.
08:13Então, você envolve a família na construção.
08:15Você já começa a envolver ali na construção.
08:18Você tem esse fator muito importante.
08:20O outro, quando você compra um lote, você constrói uma casa da sua família,
08:25você tem oportunidade dentro deste lote, como o Renato mesmo está falando,
08:30a questão das valorizações, você pode criar mais um pavimento e colocar o teu filho.
08:36Ou, se não, depois, você pode ampliar até mais em cima e embaixo se transformar no comércio.
08:42Então, você tem várias opções de você desenvolver aquele lote.
08:47Então, lá no passado, era um pouco marginalizado.
08:50E hoje, as pessoas descobriram, principalmente depois da pandemia,
08:54que é um grande negócio a questão do lote.
08:56Você tem vários, se nós vamos colocar aqui, nós podemos ficar a noite toda aqui falando,
09:02falando do assunto de loteamento, o que ela pode proporcionar.
09:05É o que estava o Renato e o Alexandre colocando.
09:08Tudo se começa por um lote.
09:10Se tem uma edificação, a verticalização começou por um lote.
09:15Para nós que fazemos esse produto, é uma felicidade muito grande.
09:20De você ver uma terra que estava ali paralisada.
09:25Você não tinha, primeiramente, você estava em uma área, às vezes poderia ser até um lixão.
09:33Ou está um lixão naquele local ali.
09:36E você transformar na infraestrutura, onde vai gerar receita para o município, geração de emprego,
09:42como o próprio Renato estava colocando ali.
09:44Você compra o lote, daqui a pouco, do lado, você tem uma paderia, você tem um comércio,
09:49você tem um pet, tem um supermercado, tem uma clínica.
09:53E por ali vai.
09:53E aquilo ali só traz receita.
09:55Então, se você compra um terreno, você tem a parte de valorização,
10:00você tem um terreno, você comprou no projeto, na planta, no lançamento, ele tem um valor.
10:07Imagina aquilo no planejamento, no lançamento, ele só tem um projeto.
10:11Aí você imagina com aquilo com a obra de infra.
10:14É outra valorização.
10:16Aí depois começam as casas.
10:18Aí você começa a ter o movimento de comércio.
10:21Isso não tem fim.
10:22Aí daqui a pouco começa a verticalização.
10:25A valorização de loteamento, ela é uma coisa infinita.
10:28Ela não para, ela é constante.
10:30É verdade.
10:31É muito importante isso.
10:34E sabe que você tocou até num assunto interessante também,
10:37que é a visão do empreendedor.
10:40Ele chega ali com aquela ideia.
10:44Para a gente, que é uma pessoa comum,
10:47a gente olha aquele monte, como diria, aquele espaço ali e não tem nada.
10:50Mas o empreendedor já está vendo.
10:52Não, aqui vai ter um loteamento desse jeito, daqui uns anos vai virar, o bairro vai ter esse perfil e
10:59assim por diante.
11:00O que é muito interessante é essa visão de longo prazo que o empreendedor tem.
11:07Alinhado com o que o Douglas falou, a diferença do loteamento lá, de décadas atrás, onde era feito de forma
11:13marginalizada,
11:14hoje tudo passa para o planejamento urbano.
11:16Exato.
11:17Mobilidade, vias de acesso, né?
11:20Onde a gente vai atrair um ponto comercial de grande, fazer um âncora, um shopping, um hospital, uma grande escola,
11:29né?
11:29Onde que é a área residencial, onde que é a área de um mix de prédios verticais também.
11:34A gente tem que subir um mix de produto.
11:36Então, passa por esse conceito de bairro planejado que o urbanismo vem trazendo muito isso hoje em dia.
11:42Ele vai muito além.
11:43Às vezes as pessoas lá fora, elas não conseguem enxergar.
11:47Primeiramente...
11:48Eu não consigo enxergar um mundo desse.
11:50A gente é a via saco que você faz durante, às vezes dependendo do município, você levar de 3, 4,
11:565 anos pra poder fazer um lançamento.
12:00E quando você faz, você tem que ter todos os cuidados ambientais.
12:03Você vai comprar um loteamento com empresas, você tem que saber com quem você tá comprando, né?
12:07Exato.
12:08Empresas sérias, você tem...
12:09Aí você pode comprar o terreno, você não vai ter problema de alegamento.
12:13Você não vai ter problema de declividade acima, que você não consiga fazer a locomoção, né?
12:21Você tem as declividades ideais pra você fazer, tanto de pedestre ou quanto de veículo.
12:29Tudo isso, áreas de risco, áreas ambientais, são a parte de coleta de esgoto.
12:36Então, você tá comprando uma coisa que você não sabe direito tudo que se passou por trás daquilo.
12:45Então, toda essa segurança...
12:48Aí você tem pesquisa de localização da parte viária, se você vai ter fluxo de trânsito.
12:57Porque hoje o empreendedor, ele faz o produto aquilo que é a possibilidade de mercado.
13:04E se ele é de mercado, a pessoa pode fazer aquisição, porque ele não vai errar.
13:09Porque o empreendedor, ele só lança aquilo que ele vê que tem viabilidade.
13:15Porque se não tiver viabilidade, ele não lança.
13:18Então, a pessoa, quando faz o lançamento, ele não pode perder a oportunidade de comprar no lançamento.
13:26Porque ele comprando no lançamento, ele tem a valorização garantida.
13:30É verdade.
13:30Ele faz parte do processo...
13:33Ele começa com o preço inicial, valor inicial.
13:36Sim, valor inicial.
13:37Eu posso até dizer, Renata e Alexandre, a pessoa que compra, ele passa a ser como se fosse um fundo.
13:45Aberto, que vários clientes, vários clientes que estão comprando, ele é como se fosse um fundo.
13:52Eles estão fazendo, apostando naquele empreendimento, acreditando naquele empreendimento.
13:57E ele vai ganhar depois com a valorização mais à frente.
14:00E eu quero até pegar um pouco o gancho dessa questão do loteamento, como ele vai crescendo, como ele vai
14:09crescendo a cidade, a região.
14:12E eu queria até falar um pouco dessa questão dos loteamentos empresariais também.
14:16Porque assim, eu vou falar a minha concepção, o que eu sempre vejo quando eu ouço falar desse tipo de
14:22empreendimento.
14:23É sempre num local bem afastado, que não tem nenhuma...
14:28Não é que não tem nenhuma, ele é afastado, dificilmente você vai ter um bairro residencial ali perto.
14:34Mas a gente sabe que com o tempo ele acaba chamando esse tipo de desenvolvimento para o lado dele também,
14:43não é isso?
14:44Sim, ele traz ao longo do tempo e normalmente um tempo mais dilatado, ocupações, seja de comércio, seja de moradias.
14:55Mas normalmente, como o Douglas falou, esses empreendimentos são muito estudados, situados em locais onde eles protejam a comunidade dos
15:06impactos que os empreendimentos empresariais têm maior do que os residenciais.
15:11Então, por isso que eles ficam mais afastados, porque eles geram mais impacto, protegem mais o entorno deles com relação
15:18a esse impacto.
15:19Agora, efetivamente, ao longo do tempo, a cidade vai abraçando.
15:22O que aconteceu com o civite na serra?
15:24Exatamente, era um local isolado.
15:27A região metropolitana abraçou hoje.
15:28Isso vai acontecendo com o desenvolvimento das cidades.
15:32O que eu acho que o planejamento urbano precisa é olhar um pouco mais na frente e permitir um pouco
15:38mais de verticalização das cidades.
15:40Porque elas não podem crescer do jeito que crescem.
15:43Você está impactando o espaço.
15:45Você vai empurrando mais para frente, mais distante.
15:47E aí você começa a tentar entender.
15:51Eu tenho que ter mais linhas de ônibus.
15:53Eu tenho que ter mais iluminação.
15:56Eu tenho que ter mais vias, portanto, mais manutenção.
15:59Mais coleta de igreja.
16:01Mais escolas, mais postos de saúde.
16:03Uma cidade passada, uma cidade muito cara, em que o morador não vai conseguir pagar o custo dessa cidade.
16:11Então, a gente precisa criar oportunidades.
16:13As famílias estão menores, os terrenos podem ser menores, porque as unidades vão ser menores.
16:19Trazê-los mais para perto.
16:20Permitir unidades mais práticas e mais competitivas para esse sujeito morar.
16:27E vai totalmente o contrário do que a gente tem visto nas boas partes do urbanismo em grandes centros mundiais.
16:34Que se fala muito do conceito do bairro planejado, onde você pode morar, estudar, trabalhar e se divertir no mesmo
16:43bairro.
16:43É a cidade de 15 minutos, não é isso?
16:45A cidade de 15 minutos.
16:46Com mobilidade, tudo ali perto.
16:49Só isso já rendi outro podcast.
16:50Esse espaço, esse senso de pertencimento do meu bairro.
16:54Então, realmente, ter esses conceitos do urbanismo nas principais comunidades que a gente vem estudando,
17:00vem pensando em implantar aqui no Espírito Santo, é muito importante.
17:04O sucesso e o desenvolvimento, que o desenvolvimento acontece de forma correta.
17:07E você até tocou num assunto interessante, que são as regiões hoje.
17:12São regiões chaves hoje para o desenvolvimento desse tipo de empreendimento.
17:18Aqui na Grande Vitória, a gente ainda tem espaço, tanto para residencial quanto para empresarial.
17:25A gente ainda tem espaço na Grande Vitória.
17:26Empresarial é muito pouco.
17:27É muito pouco.
17:28Residencial também pouco.
17:29Pouco, é muito pouco.
17:30Eu suponho que, mais o quê?
17:32Vitória não.
17:33Vitória está fora.
17:35Tanto é que o preço do metro quadrado média, mais caro do Brasil, é Vitória.
17:41Por falta de espaço.
17:43Exatamente.
17:43E falta também de legislação que poderia flexibilizar mais as verticalizações.
17:49O canal terreno mais utilizável e, portanto, mais barato as unidades construídas ali.
17:53Sim.
17:54Mas, assim, a serra sempre foi, como diria, um exemplo de cidade que atrai esse tipo de empreendimento,
18:03porque ela tem bastante espaço.
18:06E hoje, como é que está essa realidade?
18:10A serra não é só o espaço, mas também como os empreendimentos empresariais que tem.
18:16Isso, exatamente.
18:16E é necessário.
18:17É como o Renato estava comentando aí, os bairros planejados.
18:22Você tem que facilitar os municípios, a extravitação de processo, ter mais entendimento, mais celeridade nos processos,
18:32para poder implantar esses bairros planejados.
18:35Porque aí você coloca residência com serviço, tudo junto ali, escolas, tudo no mesmo local.
18:44Isso, tendo essa facilidade, é o que acontece na serra, como o próprio Alexandre estava colocando.
18:51Civite, polio industrial, o que foi isso ocorrendo ali em torno de...
18:54Na cidade, quando eu tenho que...
18:55Correu um retorno econômico na serra, desde a implantação das unidades lá, que provocou essa ocupação.
19:02E, assim, os municípios precisam ficar atentos, porque eles podem perder essa competitividade.
19:10Se ele não tiver uma legislação que lhe permita atrair investimentos, ele vai para um município vizinho.
19:16Isso acontece demais.
19:17Isso está acontecendo na região aqui de Vitória.
19:21Melhor, na região metropolitana.
19:23Não é só a região metropolitana, não.
19:25Nós mesmos, o período, a VAS saiu daqui do Espírito Santo, foi para Mato Grosso e Rondônia,
19:31porque lá tinha mais celeridade nos processos.
19:34Isso é um gargalo ainda.
19:35Ah, se lá a gente já podemos aprovar um projeto com um ano, nós podemos planejar isso hoje, né?
19:44Porque daqui a um ano você pode executar.
19:46Agora, você imagina a planeja agora, para você executar daqui a quatro, cinco anos.
19:50Será que vai ter mais guerra?
19:52Será que vai ter...
19:53A gente projeta...
19:55Será que o Pult vai lá, entendeu?
19:57Atacar quem agora?
19:58Isso é um grande desafio, cara.
20:00Isso daí, você pensar num projeto, num país, e na hora que for construir, é outro.
20:05É aquela coisa que você vive constantemente no futuro, né?
20:09Como?
20:10É uma coisa...
20:11É um desafio, que existe risco.
20:13É um desafio.
20:14Você mudar o projeto no decorrer desses três, quatro, cinco anos é muito difícil, né?
20:18Exato.
20:18Até porque as legislações não permitem flexibilizações.
20:21É um projeto que já está...
20:22E são flexibilizações que eram possíveis das legislações permitirem.
20:28Isso, assim...
20:28Mas existe um enrijecimento.
20:30Por que você não pode desmembrar um lote de 200 metros em dois de 100, porque o cara
20:35quer fazer uma casa de 50 metros, cara?
20:37Exato.
20:37Por que não?
20:38E isso, a gente falando...
20:40Assim, isso comercialmente, a gente falando, pode ser até uma venda ruim, né?
20:44Uma venda mais devagar para um empreendimento, né?
20:47Você planeja um produto...
20:48Ruim, mas a gente não pode falar que sempre vende, né?
20:50É, mas você planeja um produto.
20:52Daqui a quatro, cinco anos esse produto, o mercado já mudou, os anseios da população
20:55já são diferentes.
20:57E muda online, né?
20:58O comportamento muda.
20:59Você vê a pandemia, o que aconteceu, a mudança de comportamento foi radical.
21:02Mudou online, é o todo dia, o tempo todo.
21:04É verdade.
21:04Porque é o que o Alexandre estava falando, a questão do tamanho de terreno.
21:08Vamos dizer assim, eu tenho um produto, um terreno que é 300 metros quadrados, mas
21:14eu tenho um preço de metro quadrado daquele terreno que é 300 metros quadrados.
21:20Exato.
21:20Vamos dizer que seja 100 mil reais esse terreno.
21:23Mas eu tenho alguém que quer morar numa coisa digna, que tem pavimentação, tem esgoto,
21:30tem rede de luz, tem terreno tudo legal, bem posicionado, mas eu tenho 50 mil reais.
21:38Eu quero comprar, eu quero ter um negócio de 150 metros.
21:42Então é a administração pública que vai proibir ele ter acesso?
21:46Isso não pode, acho que não cabe, mas é questão de mercado.
21:51Aí, às vezes, tem município que chega e ingessa e as pessoas falam assim, eu não posso morar, ele vai
21:57fazer o quê?
21:57Ela está doida para ter um terreninho para somar dentro.
22:02Aí vai fazer o quê?
22:03Aí vai um clandestino irregular, faz um no morro, no pé do morro, paga lá.
22:09Eu tenho para vender, eu vendo para o 50.
22:10Renato, olha só que incoerência.
22:12Mas, normalmente, o poder público, ele evita de adensamento.
22:18A cidade cresce para as laterais.
22:20E aí, depois, ele não consegue pagar a conta daquilo que a gente falou,
22:23de mais escolas, mais vias, mais iluminação, mais transporte.
22:27É incoerente isso.
22:28Porque quem foi para, vamos dizer assim, para a periferia...
22:30Se eu não permito morar dois nesse terreno de 300 metros, esse outro vai para algum lugar.
22:34E cada dia é mais longe.
22:36E cada dia é com mais vias, mais iluminação, mais transporte, mais escola, mais saúde, mais...
22:41Vai irregular a infraestrutura que o empreendedor faz e o município tem que fazer.
22:45Hoje a gente está vivendo esse dilema, esse contrassenso de que é por que não tornar racional essa ocupação?
22:54Exato.
22:55Ah, nós não temos sistemas viários para transportar, para adensar aqui.
22:59Não, não tem sistema viário para adensar aqui, mas você tem que criar sistema viário para ele morar para onde?
23:04Vai passar para aquela região de qual é a prova.
23:07Esse de 50 mil, ele olha para um outro, que às vezes é amigo dele, que tem maior possibilidade,
23:14comprou para o 100 o terreno, aí ele fala assim, pô, eu comprei para o 100 agora, meu terreno está
23:18valendo 200.
23:19Aí ele fala assim, caramba, não tem nada que eu posso comprar para o 50 para eu poder ganhar, ficar
23:25com o 100?
23:26Por que ele foi e eu não pude ir?
23:28Exato, mas aí assim, até mudando um pouco a questão, aliás, até mudando um pouco,
23:34mas tocando num assunto bem interessante que vocês falaram, é a questão de perfil,
23:39que não deixa de ser perfil que a gente está falando aqui.
23:44A gente sabe que assim como um prédio, vamos dizer assim, o loteamento também tem um perfil,
23:52ele tem vários perfis que interessam a várias, como eu diria, vários públicos, vamos dizer assim,
23:58a vários tipos de compradores diferentes.
24:01O que que hoje, assim, nessa questão de terreno, de loteamento,
24:05está, como eu diria assim, o que que hoje a gente pode ressaltar de tendência, né?
24:10Quais são esses perfis?
24:11Quem é a pessoa que está procurando esse?
24:13De forma geral, o loteamento, ele atende quem busca moradia,
24:18comprar um lote para pensar e projetar ali a sua residência familiar.
24:23Você tem um investidor que busca comprar um terreno para valorização futura
24:29e revender o daqui a alguns anos, né?
24:31Normalmente são necessários alguns anos para que realmente a valorização aconteça.
24:35Você tem um investidor também que vai empreender naquele lote,
24:40seja a construção de um prédio, seja a construção de casas para revenda futura ou locação.
24:46E também hoje, Douglas pode até citar alguns projetos que ele já vem desenvolver aqui na arquitetória,
24:51de que nós chamamos de segunda moradia.
24:53Exato.
24:53Quando a pessoa tem a sua residência oficial, perto do trabalho,
24:57mas que tem, gosta de ter uma casa de praia, uma casa de campo.
25:00E nesse sentido, segunda moradia, acho que cresceu muito da pandemia para cá, né?
25:04Sim, foi.
25:04Verdade, a segunda moradia virou quase a primeira, né?
25:07Também.
25:08É um mix.
25:08Relejeira primeiro.
25:09Home office.
25:10Home office.
25:11É a segunda primeira moradia.
25:13A questão de mercado, você tem mercado para todo o público.
25:18Alguns você tem uma fatia maior,
25:20que eu não gosto de chamar de baixa renda,
25:24mas o econômico, ele tem uma fatia bem maior,
25:27o público de ter o B, você tem já o outro fatia e o A menor ainda.
25:34Então, dentro do nosso estado, você tem mercado para isso tudo.
25:37Você tem esse público.
25:40Mesmo com o estado de grandes dimensões.
25:41Eu gosto de falar que a compra do lote, ela não tem o momento ideal.
25:45Então, vamos ao exemplo.
25:46Legal isso.
25:47A pessoa vai se casar, ela precisa comprar uma moradia.
25:50Então, ela vai buscar um apartamento, uma casa,
25:52que tem que morar daqui a oito, seis meses após o casamento.
25:55O lote, não.
25:56Em todos os momentos de vida, o lote é uma opção.
26:00Eu posso agora, iniciando uma carreira profissional,
26:02tendo uma promoção no meu trabalho,
26:04comprar um lote para futuramente cinco, seis, sete, oito, dez anos,
26:07vira a pensar em que fazer aquele lote.
26:10Já tenho meus filhos, vou pensar na compra do terreno
26:14para garantir a faculdade de medicina de um filho.
26:17Então, o lote, ele se encaixa em vários momentos de vida.
26:20É naquele momento onde tem a necessidade da moradia imediata.
26:23Então, realmente, no planejamento financeiro,
26:25no planejamento de investimento, ele tem esse momento.
26:28É sempre um produto que você compra pensando sempre no futuro.
26:31E enriquecer uma frase.
26:32O lote não tem hora para comprar.
26:33Tem sim, no lançamento.
26:35É.
26:35Sim, eu concordo.
26:37É uma boa hora.
26:38É uma boa hora, é o lançamento.
26:40É uma boa hora, exatamente.
26:42E falando em produto também,
26:44o que a gente tem hoje de perfil e de produto diferenciado
26:47para loteamento empresarial?
26:49O que hoje a gente tem que a gente pode destacar?
26:53Hoje, assim, as empresas estão normalmente situadas,
26:58eu volto a falar,
26:58aquilo que era longe no passado está dentro da cidade hoje.
27:03Então, você tem um monte de empresas instaladas dentro da zona urbana,
27:06que ele não pode crescer,
27:08que ele crie impacto, barulho, ruído, mobilidade.
27:10Ele precisa de espaços um pouco mais afastados.
27:13Ele quer trocar uma área cara hoje
27:15por uma área acessível, regularizada e infraestruturada fora.
27:19Hoje, o grande consumidor do loteamento empresarial
27:22são essas recolocações de empresas que estão dentro da malha urbana.
27:26A gente pode dizer que empresas que começaram pequenas
27:28e agora elas estão expandindo.
27:29São grandes, precisam de espaço, espaço mais barato do que essa área onde ele está instalado.
27:33Às vezes é alugado o espaço.
27:35É alugado, ele não pode crescer.
27:37Repito, o conflito urbano hoje das empresas é muito grande.
27:42As limitações, por exemplo, com transportes,
27:45os veículos hoje não podem circular qualquer hora,
27:47qualquer tamanho, para abastecer a empresa.
27:50Então, eles precisam estar situados em locais com custo adequado,
27:55infraestruturado, regularizado, com impacto definido, licenciado
27:59e com essa condição de abastecimento muito mais facilitação.
28:02Esse é o grande comprador dos lotes.
28:04Esse é o perfil principal.
28:06Mas uma pessoa física, assim, que quiser comprar um loteamento,
28:10eu estou falando uma coisa totalmente hipotética.
28:14Uma pessoa física que quiser comprar um loteamento empresarial,
28:18ela conseguiria?
28:20Isso é uma...
28:20Consegue, consegue.
28:21O preço normalmente do empresarial, porque são lotes maiores,
28:24o preço por metro quadrado é até menor do que o residencial,
28:28mas são lotes normalmente maiores.
28:30Quando a gente consegue, eu estou lançando um produto agora em outro estado,
28:33que ele vai ter lotes de 500 metros quadrados no empresarial.
28:38Porque tem muita gente que está começando a empreender,
28:41precisa da empresinha de 200 metros quadrados,
28:44esse lote cabe no preço do novo empreendedor.
28:47Cabe no bolso, não é verdade?
28:48Isso aí.
28:49E para esse empreendedor, a demanda hoje por locação de galpões está muito grande.
28:55Então, uma pessoa física que quer comprar um terreno...
28:58Ela compra um terreno e monta o galpão dela.
28:59Projetar um galpão para locação é um produto hoje que está em alta no mercado.
29:03E você...
29:04Desculpe.
29:04Não, pode...
29:05Como o Alexandre falou, de ter galpões próximos aos grandes centros urbanos,
29:09com o e-commerce hoje em dia,
29:12você tem essa distribuição que você compra agora,
29:13uma capinha de celular para chegar na sua casa em meia hora,
29:15e veja o galpão talvez ali em Viana, Cariacica e Vila Velha.
29:18Não pode ter mais esses galpões longe.
29:20É o que eles chamam de last mile, o galpão da última milha.
29:23Sim, sim.
29:23Ele recebe o material, fica ali para distribuir,
29:26irradiar isso para perto.
29:27Não pode estar em uma cidade muito longe.
29:30Não pode estar longe.
29:30Pode estar em outro estado, né?
29:31E hoje, onde está muito crescente é aqui no estado do Espírito Santo.
29:35Essa questão dos galpões é um...
29:37Gente, só essa parte de galpão logístico aí merecia só um podcast, só para mim.
29:42É, um monte de tema de novos podcasts colocados na mesa hoje.
29:45Não, eu vou anotar tudo aqui depois,
29:48que aí a gente volta sem ele.
29:50É muito assunto, muito assunto.
29:50Com certeza.
29:52E eu acho que é legal a gente trazer essa temática do loteamento
29:57até para o nosso público da Grande Vitória,
29:59porque muitas vezes, conversando com amigos, com colegas,
30:02na região Vitória, Vila Velha, pela questão geográfica,
30:07onde loteamento, talvez, no nosso tempo,
30:10de 20, 30 anos para cá, foi algo que não aconteceu,
30:13não faz muito...
30:14não está no radar das pessoas investirem em terrenos,
30:16investirem em lotes.
30:17Exato.
30:17Se pensam mais em investir em apartamentos, salas e lojas,
30:20porque o mercado imobiliário desse segmento vertical
30:24é muito maior, é muito mais comum no nosso dia a dia.
30:28Exato.
30:28Quando você traz um assunto temática do lote,
30:31é um assunto que talvez para os nossos avós,
30:33para os nossos pais, há anos atrás, fazia mais sentido.
30:35A gente precisa retomar e trazer esse assunto
30:37para uma discussão mais atual,
30:39porque realmente, o que meu avô falava lá atrás,
30:42quem compra a terra não erra, é atual até hoje.
30:44É verdade.
30:45É, se você tivesse jardim camburino,
30:48é nem tão longe, né?
30:49Perfeito.
30:50Você vê os preços dos terrenos que foram vendidos ali,
30:52não está muito longe, não.
30:53E hoje, qual a rentabilidade que dá aqueles terrenos
30:57em você fazer incorporação e ter o percentual seu da sua área?
31:03Exato, já é um bairro de classe média alta.
31:06Classe média alta.
31:06Com empreendimento...
31:07É um loteamento.
31:09Sim.
31:10Não está tão longe.
31:12Não, não está.
31:13Não está tão longe.
31:13Exatamente.
31:14O cara de Taparica, Vila Velha...
31:15Vila Taparica.
31:16Quantas histórias ali que Pulando trocou um Fusca
31:18no terreno ali em Jardim Cambori,
31:20hoje vale quantos milhões?
31:21Mas nem em casa tem essa história.
31:24Telefone por terreno.
31:25Eu acho que eu sou mais antigo que você.
31:29Telefone por terreno em Jardim Cambori.
31:31Eu acabai descobrindo sua idade aqui, ó.
31:33Nossa, sim.
31:34Eu parei de contar os 31.
31:38Tem muito disso.
31:39E aí a gente traz assim,
31:40hoje a gente tem,
31:41todo mundo aqui,
31:43tem investimento imobiliário em terreno,
31:45hoje em lote,
31:45faz 80 mil reais,
31:4770 mil reais,
31:48com lotes urbanizados,
31:50documentados,
31:51estruturados e financiamento próprio.
31:52E é um valor,
31:53é um valor acessível.
31:55E você vai comparar um carro popular hoje,
31:56o valor do carro popular?
31:58O valor do carro popular.
31:59Vamos ver, né?
31:59Dá nem para a gente chamar de carro popular.
32:01É carro de entrada mesmo.
32:03Assim como Minha Casa Minha Vida
32:05está trazendo unidades de incorporação,
32:08o loteamento também precisa
32:10de flexibilidade de legislação
32:12para se tornar um imóvel
32:13onde seja muito mais barato
32:15do que um apartamento.
32:16Exato.
32:16E que ele possa construir
32:18no dia a dia,
32:19na vida dele.
32:21A gente precisa criar espaços
32:22e flexibilidade de tamanho de lote
32:24para alcançar isso.
32:25Com certeza.
32:26Por que não Minha Casa Minha Lote?
32:28É verdade.
32:29Por que não, né?
32:31Viabilizar essa possibilidade.
32:33Ele vai construir devagarinho.
32:35Vai construir aos poucos,
32:36ou então aquela famosa
32:37construção do mutirão,
32:39tudo junto.
32:39É isso,
32:40nesse tempo a gente muda ele.
32:41Exato.
32:4175% dos imóveis são irregulares,
32:44porque ele foi ocupando
32:45área irregular.
32:46Ele hoje não consegue
32:47essa regularização fundiária.
32:49E se a pessoa pudesse comprar
32:49um loteamento?
32:50Se ele compra um lote pequeno,
32:52onde ele vai regularizar,
32:53construindo aos pouquinhos,
32:55aquilo é um ativo imobiliário,
32:57onde ele pode vender regularizado,
32:59ele pode conseguir financiamentos
33:00nos agentes financeiros.
33:02Pode fazer locação, né?
33:03Você precisa,
33:04pode fazer locação,
33:05venda, renda, tudo.
33:07É verdade.
33:08Então, é uma fronteira
33:10que a gente precisa ajudar
33:11a administração pública
33:13a pensar de criar esse leite.
33:15Com certeza.
33:16Baixo custo de manutenção,
33:18que é importante citar, né?
33:19É verdade.
33:19Não existe taxa de cota extra.
33:22Se for um loteamento aberto,
33:23não tem taxa de condomínio.
33:24O tempo só faz bem.
33:26É verdade.
33:27É verdade.
33:28E aí, só para a gente encerrar,
33:29então, o nosso papo.
33:30Está muito bom, gente.
33:32Mas eu acho que a gente pode
33:34dividir ele depois
33:35em outros assuntos.
33:38Eu quero saber, assim,
33:39o que a gente pode esperar
33:41desse mercado
33:42para os próximos anos?
33:43Você deu uma boa sugestão aí
33:44de pensar Minha Casa,
33:45Meu Lote.
33:46Já gostei desse programa.
33:48Lancei um produto aqui.
33:50Lançou um produto.
33:51O que a gente pode esperar
33:54desse produto,
33:55do produto loteamento,
33:57do produto lote?
33:58E aonde que a gente pode esperar?
34:01Quais são as próximas regiões
34:02aqui do Espírito Santo
34:05que a gente pode pensar
34:06e que tem grande potencial
34:07para receber novos loteamentos?
34:09Tanto loteamentos empresariais
34:12quanto residenciais?
34:14Por parte da CBL,
34:15a gente tem acompanhado
34:17e no nosso radar
34:18aqui na Grande Vitória,
34:20Vila Velha,
34:21na região sul ali,
34:22crescendo em direção
34:23ao Rodovi do Sol.
34:24E Viana também,
34:25que desponta com
34:27excelente opção
34:28hoje de desenvolvimento
34:29com a chegada
34:30de grandes projetos
34:31de galpões,
34:32logísticos,
34:32muito emprego,
34:33muito investimento
34:34e realmente a gente tem
34:35bastante projeto
34:36de desenvolvimento
34:37para Viana
34:37nos próximos anos.
34:39Saindo um pouquinho
34:39da Grande Vitória,
34:41eu cito o Guarapari
34:42pela facilidade
34:44da mobilidade
34:45para trazer um produto
34:46que seja uma segunda moradia
34:47ou talvez uma primeira moradia
34:49também aqui perto
34:50da Grande Vitória.
34:52Linhares e Aracruz
34:53realmente fora da Grande Vitória
34:54se destacam aí
34:55como cidades realmente
34:56estão com desenvolvimento
34:58e grandes investimentos
34:59milionários aí
35:01e realmente o déficit
35:01imobiliário
35:02cada dia é maior.
35:04Oi, Edouro.
35:05São essas cidades
35:07que ele está colocando,
35:09Serra também,
35:12se tem uma legislação nova
35:14lá, o PDM agora
35:15que vai facilitar
35:16para poder dar mais velocidade
35:19na celeridade dos processos.
35:24A região sul também
35:25a gente vê também
35:27com a TCL.
35:30Isso é assim,
35:30Guarapari, né?
35:31Na Chieta,
35:32aquela região devida a Samarco
35:33que tem ali
35:34voltou em operação.
35:36E são esses municípios.
35:37Tem alguns municípios,
35:38por exemplo,
35:38municípios de São Mateus também.
35:41Tem algumas coisas pequenas.
35:43Nova Venécia,
35:45são municípios pequenos
35:47que você pode fazer
35:48empreendimentos pequenos.
35:49Tudo cabe
35:51nesses empreendimentos.
35:52Com certeza.
35:53E aí, Alexandre,
35:53só para a gente fechar,
35:54eu quero saber
35:55onde que a gente tem
35:56hoje espaço
35:57e onde tem a gente
35:58atratividade
35:59para novos empreendimentos
36:01empresariais.
36:02Eu, por último,
36:03não sobrou nada
36:04para falar.
36:04Mas, efetivamente,
36:06eu acho que os dois
36:06cobriram.
36:07O Renato e o Douglas Zener
36:09lembrou de a Chieta,
36:10essa região sul.
36:11São essas as regiões
36:12que eu acho que...
36:13Mesmo no caso
36:14dos empresariais também.
36:15Mesmo no caso
36:16dos empresariais.
36:17Eles vão acontecer por aí.
36:18Agora,
36:19o nosso grande desafio
36:20para a gente ter moradia
36:21competitiva
36:22nesses próximos anos
36:23é você ter legislações
36:25municipais
36:26que façam com que
36:27esses empreendimentos
36:28sejam flexíveis,
36:30com aprovações
36:31e licenciamentos rápidos.
36:34Republicanamente,
36:35a gente precisa
36:35de agilidade,
36:37de segurança jurídica
36:38para operar nesse país.
36:40Isso vai fazer
36:41com que a moradia
36:42chegue ao custo adequado.
36:44para o consumidor final,
36:46que é ele
36:46que aponta
36:47e que interessa.
36:48Exatamente.
36:49Gente, olha,
36:50eu agradeço demais
36:51a participação de vocês.
36:52Muito bacana
36:53essa conversa aqui.
36:54Dava para mais
36:55uma meia hora
36:56de conversa aqui
36:58sobre loteamento.
37:00Sobrou muita lembra.
37:01Sobrou.
37:02A gente vai marcar
37:03outros podcasts.
37:04Pode deixar.
37:04Legal.
37:05A gente volta aí.
37:06Com certeza.
37:07Então,
37:07encerramos aqui
37:08o nosso sexto episódio
37:10do podcast
37:10Hubmob
37:11A Gazeta.
37:12Quer rever a nossa conversa aqui?
37:14Acesse, então,
37:15o nosso site
37:16agazeta.com.br
37:18barra hub
37:19traço
37:20imob.
37:21Ou, então,
37:21você pode acessar
37:22pelos canais
37:23de streaming de áudio.
37:24E aí,
37:24a gente se vê
37:25no próximo podcast
37:26Hubmob
37:27A Gazeta.
37:28Toda última
37:28sexta-feira do mês
37:29tem episódios novos.
37:31Muito obrigada
37:32e até a próxima.
37:33Até a próxima.
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