- há 5 horas
Guia detalha as obrigações legais de proprietários e locatários para evitar abusos financeiros em contratos de locação.
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NotíciasTranscrição
00:00Agora vamos para o nosso assunto do dia, alugar um imóvel.
00:04Parece coisa simples, mas na hora de assinar o contrato começa aí a dor de cabeça.
00:10Muitas dúvidas também que a gente tem na hora de assinar contrato, né?
00:14O que pode, o que não pode ser cobrado?
00:17Proprietário do imóvel que você está alugando, gente, pode exigir taxa de pintura?
00:23Cheque calção, tem gente que pede um, dois, três.
00:26Isso é legal, está dentro da lei, a pessoa pode te exigir isso.
00:31Para evitar a dor de cabeça, garantir seus direitos, é fundamental a gente conhecer e entender o que diz a
00:38lei do inquilinato.
00:39É essa lei que define as regras dessa relação, como funcionam as garantias, os deveres de inquilinos e dos proprietários
00:48também, né?
00:49Os dois lados têm direitos e deveres.
00:51Em que situação pode ter cobrança, despejo?
00:54Então, vamos esclarecer as principais dúvidas?
00:56Eu estou aqui com a Lilian Thaís, que é advogada especialista em direito imobiliário.
01:01Bem-vinda, bom dia, Lilian.
01:03Bom dia, Bruna. Obrigada mais uma vez.
01:05Obrigada a você pela presença.
01:06Ô, Lilian, lei do inquilinato, muita gente nem conhece isso.
01:09Está ali para estabelecer justamente essas regras, direitos e deveres nessa relação de aluguel, de imóvel, né?
01:18Isso.
01:19A lei do inquilinato, ela veio para poder definir algumas regras, né?
01:22Porque muita gente ainda insiste em fazer um contrato verbal.
01:26Então, ela veio para poder definir, colocar algumas situações ali, tanto para o locador, que é o proprietário, quanto para
01:33o locatário, que é o inquilino.
01:35Então, é necessário seguir as regras, fazer conforme está descrito ali na lei, para a gente não ter alguma situação
01:42a ponto de ter que ajuizar o inquilino que está alugando o imóvel.
01:46Que é uma dor de cabeça, né?
01:48Quando chega nesse ponto.
01:49Vamos falar aqui, então, já de cobrança e de taxa, que eu acho que essas taxas, essas cobranças, são um
01:55dos principais motivos aí para esses desacordos.
01:58O proprietário do imóvel alugou um apartamento, por exemplo, ele pode cobrar taxa de pintura sempre?
02:05Tem alguma regra que define isso?
02:06Taxa de pintura é um B.O. danado quando você sai dos apartamentos, principalmente, né?
02:11Como é que funciona?
02:12O correto, Bruna, para poder colocar dentro do contrato é o seguinte, é você mencionar que o locatário, que é
02:20o inquilino, ele precisa devolver o imóvel no mesmo formato que foi alugado.
02:26Então, normalmente, os proprietários pintam, reformam, deixam ali habitável para conseguir alugar.
02:33Então, o inquilino, ele precisa deixar do mesmo jeito que foi entregue.
02:38Normalmente, por conta do uso, acaba ali tendo um desgaste.
02:43Então, por isso que os proprietários colocam no contrato sobre a taxa de pintura, exatamente para ele deixar conforme foi
02:50entregue para ele o imóvel.
02:53Por isso que tem essa cláusula dentro do contrato.
02:55Pode, a pessoa pode definir que empresa ou quem é que vai fazer essa pintura, porque tem lugar que exige
03:02isso, né?
03:03Não, não pode ter essa exigência.
03:06O correto é colocar no contrato e discriminar como é que vai deixar o imóvel.
03:11Perfeito.
03:11Precisa deixar como eu entreguei.
03:14Mas não tem a opção de colocar quem é que vai pintar, a empresa que vai fazer,
03:20ou a questão de uma regra de você me dar o dinheiro que eu mesmo pinto, né?
03:25Porque, às vezes, acontece isso em um contrato.
03:28Mas não tem essa regra, essa imposição.
03:32Mas, de fato, o inquilino precisa entregar o imóvel conforme ele foi entregue.
03:36Agora, e desgaste natural?
03:39Das coisas que estão ali dentro?
03:42Desgaste natural é com o proprietário.
03:44Então, é estrutural.
03:45É algo ali que aconteceu dentro do encanamento, é algo que está quebrando ali dentro do imóvel, mas de estrutura.
03:54Aí é o proprietário que precisa arcar e não o locador.
03:59Agora, tem muitos casos, a gente tem até umas imagens que as pessoas compartilham nas redes sociais,
04:05da maneira como os imóveis, às vezes, são entregues.
04:08Tem uns casos que assustam, porque, assim, detonado completamente, é de piso quebrado, a parede toda furada, a torneira quebrada.
04:17E aí, se a pessoa foi falar, se a pessoa está saindo do imóvel, fala, olha, não vou pagar, não
04:24vou pagar.
04:25Como é que você garante que fui eu que quebrei isso aqui, por exemplo?
04:28E aí fica nesse impasse, né?
04:30E a pessoa que alugou o imóvel fica nesse prejuízo, vê ali o bem dela todo detonado.
04:35Como é que fica nesses casos?
04:37O correto é sempre encaminhar uma notificação, a gente sempre indica isso.
04:41Encaminhe uma notificação extrajudicial, com prazo para a pessoa responder, para a pessoa pagar esse valor, né?
04:47Faz a discriminação do que aconteceu dentro do imóvel, o que está quebrado, para a pessoa conseguir.
04:53Exatamente. Envie a notificação.
04:55Se caso a pessoa passou o prazo e ela, de fato, não conseguir, não quiser arcar,
05:00porque tem pessoas que, às vezes, infelizmente, não têm a intenção de arcar, né, Bruna?
05:04Então, infelizmente, tem que acionar a justiça, entrar com uma ação judicial,
05:08para poder reaver esses danos e esses prejuízos para o proprietário.
05:11Nossa, aí é que é o problema, né?
05:13Você não quer deixar chegar nesse ponto, porque, às vezes, demora, né, é lento.
05:19Agora, a questão do cheque calção, na hora de alugar, tem um limite para isso?
05:25Tem gente que pede um, dois, três, por aí.
05:27A legislação, ela deixa claro que pode ser até três meses de cheque calção, tá?
05:33Que é o valor do calção.
05:35Aí, para que serve o calção?
05:37Exatamente para uma garantia.
05:38Então, o correto é a pessoa receber esses valores de calção,
05:42deixar depositado como garantia, guardar,
05:45para que a pessoa saiu e não pagou o valor, você já vai descontar.
05:50A pessoa saiu e deixou ali tudo quebrado, destruído, teve prejuízo,
05:56você já tem ali sua garantia.
05:58Agora, se o inquilino saiu, deixou tudo certinho, organizado, devolve-se esse valor.
06:04Perfeito.
06:05E pode cobrar calção e fiador ao mesmo tempo?
06:09Tem gente que exige as duas coisas, né?
06:10Isso, é mais como forma de garantia, porque se a pessoa chegar a ponto,
06:14vamos supor que o contrato, a pessoa está devendo mais que o valor do calção que foi pago.
06:20Então, existe o fiador para ter uma garantia de que, se caso o inquilino não pagar,
06:25a outra pessoa vai ter que acionar.
06:26E aí, dentro da justiça, acione nas duas pessoas, o inquilino e o fiador.
06:30A gente está falando de contrato, né?
06:32Que o ideal é que tudo esteja muito descrito.
06:34Como que a pessoa pode fazer esse contrato?
06:37Como que esse contrato é validado, Lília?
06:40Tem que ir num cartório, tem que imprimir, bota um advogado nessa história.
06:45Como é que funciona?
06:46O contrato, ele é uma segurança jurídica, né?
06:49Muitas pessoas fazem o contrato, pegam ali normalmente pelo Google,
06:54um modelo, faz simples, assina e acaba não levando para o cartório.
06:59Não é obrigatório.
07:01Mas, como advogada, como a gente trabalha muito com isso,
07:04então é uma segurança jurídica.
07:05Então, o correto é fazer um contrato, colocar as cláusulas perfeitas,
07:10cláusulas para não chegar a ponto de uma ação judicial.
07:13O que você consegue ali fazer uma ação de despejo, uma penhora, algo nesse sentido.
07:18E aí, depois, a gente sempre registra no cartório.
07:21Vai no cartório, registra ali a assinatura, faz reconhecimento de firma
07:26e deixa quietinho ali para quando você precisar, você utilizar esse contrato.
07:32O inquilino, ele tem direito à privacidade, né?
07:35Não sei se assim seria o termo total ou eu que sou dona do imóvel,
07:38eu posso visitar para saber ali como é que está meu imóvel.
07:40Não, ele tem a privacidade dele no período que ele se encontra,
07:45a não ser que o vizinho informe para o proprietário que o inquilino está criando algum tumulto,
07:52está tendo alguma confusão, às vezes por alguma briga,
07:56alguma destruição dentro do apartamento ou da casa.
08:01Então, aí, de fato, por algo de um motivo,
08:04que tem necessidade do proprietário estar dentro do apartamento ou da casa para analisar.
08:09E um problema estrutural, hein, Lilian?
08:12Um cano aqui que estourou, um piso, que estufou alguma coisa,
08:18é o proprietário que tem que resolver isso imediatamente ou é o inquilino?
08:21Isso, o proprietário.
08:22O inquilino, o ideal é que o inquilino entre em contato com o proprietário,
08:26informe para ele sobre o dano estrutural com urgência
08:29para não chegar a deteriorar muita coisa dentro do imóvel.
08:33E aí, o proprietário tem que arcar com essa despesa.
08:37E, claro, identificar se realmente é de uso estrutural ou de mau uso do inquilino.
08:44Porque, às vezes, acontece do inquilino não utilizar o imóvel como se fosse dele, né?
08:50Ficar ali utilizando e deteriorando por ele mesmo.
08:53Se quebra um chuveiro, uma torneira, aí já é diferente?
08:57Do inquilino.
08:58Do inquilino que tem que resolver isso.
09:00Normalmente, é dano estrutural, algum cano, algo dentro ali da estrutura do imóvel
09:07que faz com que seja do proprietário.
09:11O proprietário pode exigir que tudo seja consertado antes da entrega do imóvel?
09:16Tudo direitinho?
09:18Tudo dentro do contrato fica mais fácil para a gente conseguir analisar.
09:22Não tem jeito.
09:23Tem que ver o que está no contrato.
09:24Exatamente.
09:24Porque tem proprietário que prefere entregar o imóvel perfeito.
09:27Então, tem que ser devolvido perfeitamente.
09:30Mas tem proprietário que aluga um market net, um apartamento, sem ter nem olhado, sem ter
09:36feito uma vistoria.
09:38E aí, depois, quer cobrar.
09:39Então, não pode.
09:40Você precisa fazer uma vistoria.
09:42Você precisa passar por uma pintura.
09:44Analisar tudo direitinho.
09:45Inclusive, acho válido fotografar.
09:47Quem puder, faz o mata notarial.
09:50Fotografa tudo.
09:52Vai lá no cartório e faz o mata notarial.
09:53Que o imóvel está nessa situação.
09:57Para não gerar um desgaste depois com o inquilino.
10:00Com certeza.
10:01Chegou a pergunta aqui da Patrícia Mendes.
10:03Ela é de Bento Ferreira.
10:05E ela falou o seguinte.
10:06Olha isso.
10:07Entrei no apartamento.
10:08E logo depois, apareceu um problema de infiltração que não tinha sido informado.
10:14No caso aqui, eu estou entendendo que ela é inquilina.
10:19Quem é que tem que pagar?
10:20É o proprietário.
10:21Ela precisa acionar o proprietário, tira foto, encaminha, ele precisa arcar.
10:26E aí, tem a opção do proprietário, se ele tiver essa disponibilidade, descontar no aluguel.
10:32Então, aí eu quero resolver rápido.
10:34Porque eu acredito que a forma mais fácil de resolver é amigavelmente.
10:37Então, se o valor do aluguel é R$ 1.000,00 e aí deu ali, por exemplo, R$
10:43500,00 na resolução do problema, desconta do aluguel, informa para ele, faz uma notificação também.
10:51É válido do inquilino fazer uma notificação também para o proprietário.
10:55Proprietário, estou com um prejuízo, está causando isso, pode ser que estrague algum móvel que eu trouxe, que é meu,
11:01que não é da unidade.
11:03Então, faz essa notificação e caminha para ele, que acredito que vai se resolver.
11:07Agora, levando aí para o ponto mais extremo, em que situação que o dono do imóvel pode pedir esse imóvel
11:14de volta, antes do contrato ser encerrado?
11:17É, o retorno, que é como se fosse um despejo do inquilino, ele pode ser com a inadimplência, a inadimplência
11:28é um dos quesitos principais, tanto de aluguel, quanto de água, luz, condomínio, que é tudo que o inquilino precisa
11:36fazer esse pagamento, quanto também de mau uso e perturbação do sossego dos vizinhos.
11:43Então, existe aquele inquilino que perturba o sossego, tem algum problema ali dentro do condomínio com a boa vizinhança, a
11:52política da boa vizinhança precisa existir, o inquilino não cumpre, pode ser encerrado esse contrato.
11:58Atrasou o aluguel ou essa questão do condomínio também é muito comum, a pessoa ir acumulando, não ir pagando.
12:06Tem algum limite para isso ou é justamente o que está estabelecido no contrato?
12:11Atrasou 3, 4, 5 meses, já posso pedir o imóvel de volta? O que a lei diz sobre isso?
12:18É sobre o contrato, tudo definido dentro do contrato, do que você colocar pelo prazo, do que você está devendo,
12:24que automaticamente precisa ser resolutivo.
12:27Qual os erros mais comuns que as pessoas cometem na hora de fazer esse contrato que depois pode acabar dando
12:35uma dor de cabeça?
12:36O primeiro é o contrato verbal.
12:39Ainda existe.
12:40Existe, existe.
12:41Muita gente contrata o verbal, de não fazer contrato.
12:46A pior pessoa, inclusive, é a questão de amizade.
12:50Ai, meu amigo, vou deixar morando ali.
12:52Ai, meu familiar, né?
12:53Ai, meu familiar, eu vou deixar morando ali.
12:54E ai, as vezes, não sabe como que é lidar cobrando a uma pessoa para poder pagar.
13:00Então, o contrato verbal é um dos maiores problemas.
13:03E depois são as cláusulas.
13:05As cláusulas precisam estar exatamente conectadas junto do contrato.
13:10Então, a cláusula de despejo é um.
13:12Cláusula de pagamento é outra.
13:14Multa, precisa colocar multa.
13:16Precisa colocar as benfeitorias.
13:17Às vezes, a pessoa coloca ali um imóvel que ela não vai conseguir depois retirar para poder sair.
13:25E ai, precisa qualificar as benfeitorias úteis e as necessárias.
13:29O que é benfeitoria útil e necessária para a pessoa colocar dentro do imóvel dela.
13:34Para depois conseguir retirar.
13:36E se não conseguir retirar, ela vai ficar dentro do imóvel.
13:39Então, essas coisas mínimas precisam estar estipuladas dentro do contrato.
13:43Tudo descrito, né?
13:44Inclusive, por exemplo, IPTU.
13:47Tem muita gente...
13:48Inclusive, IPTU de garagem também.
13:51Que você aluga o imóvel, vem com a garagem.
13:54De quem que é a responsabilidade de pagar?
13:56É do inquilino.
13:57O inquilino.
13:58O inquilino que paga o IPTU.
14:00Então, por exemplo, tem pessoas, proprietários, que já cobram um valor cheio.
14:04Vamos supor, R$ 1.500 já está incluso o aluguel, o condomínio e o IPTU.
14:09Aí a pessoa só vai pagar a luz.
14:11Mas tem pessoas que não, cobram um valor um pouco menor para conseguir a outra pessoa pagar.
14:17O condomínio, o IPTU, a água.
14:21Perfeito.
14:22Tem uma pergunta que chegou aqui agora.
14:23Eu só perdi o nome da pessoa.
14:25Ela é de Coqueral, de Itaparica.
14:28Ah, tá.
14:28Fernanda Lopes.
14:29Fiz melhorias no apartamento.
14:31Posso descontar no aluguel?
14:34É o que a gente acabou de falar sobre as benfeitorias.
14:36As benfeitorias.
14:37Isso.
14:37As benfeitorias úteis são aquelas que são necessárias para a pessoa habitar, para a
14:42pessoa estar ali naquele momento.
14:44Agora, as necessárias, de fato, é aquela que, por exemplo, você...
14:49Ah, coloquei um ar-condicionado.
14:50Eu quis colocar um ar-condicionado, então ela pode retirar.
14:53A não ser que o proprietário fale, olha, pode deixar dentro do imóvel que desconta no aluguel.
14:58Então, isso precisa muito de um contato e uma conversa muito bacana com o proprietário
15:03e o inquilino.
15:03Lilia, qual que é a principal dica para a gente encerrar, para quem está assistindo
15:07o Tribuna Amanhã, que às vezes está nessa situação de precisar alugar um imóvel,
15:12proprietários também, não ter dor de cabeça?
15:16Primeiro, contrato.
15:18Contrato por escrito, imprime, assina pelo GOV, registra, faz o reconhecimento de firma ali.
15:25Todo mundo reclama do GOV, né, gente, porque o GOV tem uma dificuldade de você mexer,
15:30mas, de fato, ele é muito seguro.
15:32É verdade.
15:32Tudo hoje a gente faz pelo GOV, todas as assinaturas pelo GOV, então os cartórios aceitam essas
15:38assinaturas, então é interessante fazer a assinatura pelo GOV, automaticamente faz o
15:42reconhecimento ali de firma dessa assinatura, para deixar tudo certinho.
15:47Teve algum problema, a gente faz a notificação extrajudicial, você consegue fazer essa notificação
15:52inclusive pelo telegrama dos Correios, você faz online.
15:55É mesmo?
15:56Abre o telegrama dos Correios, coloca os dados do remitente, o destinatário, coloca tudo
16:01que você quer colocar, você paga uma taxinha ali mínima, envia em quatro horas no máximo,
16:06chega já para o proprietário e vice-versa também, para o inquilino, quando precisa.
16:11Então é algo que facilita, a internet vem muito para facilitar ali a nossa vida e a gente
16:15precisa utilizar essas artimanhas, né, esses benefícios que temos.
16:19Então essa é a dica, tudo que precisar, fotografa, encaminhe, deixe como prova para
16:24não a ponto de chegar em uma ação judicial, mas se caso chegar na ação judicial, vai
16:30estar ali no contrato todas as cláusulas, então vai estar ali o contrato da cláusula de
16:34despejo, de multa, de pagamento, de todas as formas possíveis ali do que foi combinado.
16:41Com certeza, você está respaldado, né?
16:43Exatamente.
16:43A gente conversou com a Lilian Thaís, advogada especialista em direito imobiliário.
16:48Obrigada, Lilian, pelas explicações.
16:49Nada, eu que agradeço.
16:50Até a próxima.
16:51Até.
16:51Valeu.
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