- il y a 10 heures
Avec Sylvain Lévy-Valensi et Zahir Keenoo, Président de FONCIA ADB
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00:00C'est l'heure de recevoir notre invité, que j'ai l'immense plaisir de recevoir sur le plateau.
00:04Bonjour Zahir Kinou.
00:05Bonjour Céline.
00:06Merci d'être avec nous. Vous êtes le président de Foncia, administrateur de biens.
00:09Voilà, ADB, on dit ADB, mais c'est administrateur de biens.
00:12Merci d'être en plateau avec nous.
00:14Foncia vient de publier son observatoire des charges.
00:17Et nous allons en dire, s'il vous plaît, quelques mots.
00:20On a tous le sentiment, alors c'est peut-être plus une perception, c'est ce que disait d'ailleurs
00:24Bérénice dans son intervention,
00:26sur où les Français ont un problème de confiance vis-à-vis de leur logement, vis-à-vis de l
00:31'achat, vis-à-vis de la gestion.
00:33Ils ont cette impression que les charges explosent.
00:35Qu'est-ce que disent réellement les chiffres de votre observatoire ?
00:39Sylvain, écoutez, le ressenti, il est assez partagé, sauf que les chiffres de Foncia qui ont été publiés pour la
00:46deuxième année consensative,
00:47en parlant de l'observatoire de charges, ils racontent une réalité complètement différente.
00:52Au titre de l'année 2025, les charges de copropriétés basées sur une analyse fine sur 51 000 copropriétés gérées
00:59au sein du parc Foncia
01:01démontrent une baisse significative puisqu'on parle de 0,8% de baisse par rapport à 2024.
01:06J'ai écouté l'un de vos intervenants tout à l'heure, Laurent, sur la partie rénovation énergétique, un sujet
01:13qu'on n'abordera pas là.
01:14Mais ce que je souhaiterais quand même rappeler, c'est que Foncia est le seul acteur en France à avoir
01:19réalisé plus de 47 000 rénovations en partie communes de copropriétés.
01:25Donc les chiffres que je vais vous donner là, ils expliquent aussi en partie ce que vous avez exprimé tout
01:30à l'heure, Laurent, cette baisse significative.
01:33Cette baisse-là, elle est due justement à une performance qui repose à la fois sur une approche structurée, mais
01:39surtout proactive de la part de nos équipes aux quatre coins du territoire.
01:44Et aujourd'hui, c'est un signal très fort dans un contexte, vous l'avez évoqué, politique, lorsqu'on parle
01:49de pouvoir d'achat depuis quelques années.
01:52Quand vous dites proactive, c'est-à-dire que la proximité de vos équipes vis-à-vis de leurs clients,
01:56mais justement, je voudrais une explication, c'est contre-intuitif,
02:00puisqu'on est dans un caractère aujourd'hui, il y a un contexte très largement inflationniste.
02:06Comment vous expliquez cette situation ? Parce que là, vous venez de déconstruire quelque part cette mythologie qu'ont les
02:12Français dans la perception de leur charge,
02:14puisque concrètement, sur un volume aussi important que les 51 000 copropriétés que vous gérez avec une baisse significative comme
02:20celle-ci, ça calme tout de suite.
02:23C'est là où Foncia fait toute la différence, puisqu'il y a deux ans, pour être précis, Sylvain nous
02:28avait mis en place chez Foncia un département dédié à ce qu'on appelle la maîtrise des charges,
02:33pour avoir à la fois une approche restructurée en termes de stratégie d'achat, que quand on parle de 51
02:39000 copropriétés, on a cette capacité justement à faire ce qu'on appelle en matière d'achat de la massification,
02:46donc à aller négocier avec les grands acteurs de l'énergie, mais également les grands acteurs de l'ascenseur, etc.
02:53Justement des contrats massifs, des contrats cadres au niveau national, au niveau régional et au niveau local.
02:58Et en même temps, depuis 2022, on se souvient tous de ce qui s'est passé en 2022 avec l
03:04'Ukraine, la Russie.
03:05Oui, oui, une flambée où les prix se sont envolés.
03:07Ça rappelle d'ailleurs des étranges souvenirs avec ce qui est en train de se passer en ce moment, au
03:11niveau des carburants.
03:12Et on y reviendra tout à l'heure quand je vous parlerai du gaz, mais en effet, à cette époque
03:16-là, il y a deux ans, on a décidé de mettre en place
03:18cette direction spécialisée de maîtrise des charges, qui nous permet à la fois d'avoir une gestion proactive,
03:25mais également de le déployer au sein de nos 600 agences en France et y compris en Corse, mais également
03:30d'avoir une adaptation forte
03:32en fonction de l'évolution des marchés. Vous le savez, l'énergie fluctue au jour le jour, et donc notre
03:40anticipation nous permet
03:41de façon proactive de proposer à nos clients, de façon quasi permanente, lors des assemblées générales, mais également avec les
03:47conseils syndicaux,
03:49des renégociations de contrats, mais également des mises en concurrence avec d'autres partenaires.
03:53Est-ce que vous pourriez nous donner une illustration concrètement aujourd'hui ? Un copropriétaire ou un propriétaire, il paye
03:58combien ?
03:591 488 euros en 2025, alors que...
04:03Sur une année ?
04:04Sur une année complète, et c'est une moyenne nationale par lot, alors que 2024, c'était 1 500 euros.
04:10Donc effectivement, après, il va y avoir une disparité en fonction de la localisation de l'immeuble, en fonction de
04:17la typologie de l'immeuble également,
04:19mais également en fonction des équipements de l'immeuble.
04:21Alors justement, quelles dépenses pèsent le plus lourd dans une copropriété ?
04:24Ça reste encore la famille, qu'on appelle la famille énergie et fluide.
04:29Énergie, et quoi ? Numéro 1 énergie ?
04:30Énergie numéro 1, parce que dans la famille des énergies et des fluides, on va retrouver le chauffage collectif,
04:35qui pèse à lui seul 625 euros par an, en moyenne.
04:39On va retrouver l'électricité.
04:41L'électricité, je rappelle au passage que l'électricité s'achète toujours à prix fixe,
04:45mais également, on va retrouver l'eau chaude et l'eau froide.
04:48Et effectivement, quand on regarde l'électricité sur 2025, l'électricité a quand même baissé de près de 7%,
04:55on parle de 6,8% en 2025, contrairement justement à ce fameux ressenti que vous avez évoqué en préambule.
05:01L'eau va baisser de 8,7%.
05:05Et quand on parle du chauffage collectif, malgré tout ce qui a pu se passer,
05:08j'ai parlé de l'Ukraine, j'ai parlé de la Russie, depuis 2022, ce qui se passe actuellement,
05:13et ce que les Français rencontrent à la pompe à essence chaque jour,
05:17depuis ce qui se passe en Iran notamment,
05:19le chauffage, quant à lui, est resté quasi stable, puisqu'on parle d'une augmentation de 2,6% à
05:25date.
05:25Alors, vous allez rester avec nous, Zahir Kinnou, puisqu'on a encore plein de questions à vous poser.
05:29Vous restez ensemble, et on reste ensemble d'ailleurs, dans Parlons IMO.
05:32On va faire une petite pause, et on va revenir justement pour compléter ces questions
05:35qui touchent tous les Français au sein des copropriétés.
05:38Je remets à tous.
05:39Basile, votre application de recherche immobilière, présente...
05:43Sud Radio, Parlons IMO.
05:45Midi 13h, Sylvain Lévy-Valancy.
05:48Eh bien, bonjour à toutes et à tous.
05:50Bonjour la France, on est très heureux de partager avec vous, un peu partout dans les territoires,
05:53les soucis que vous avez, les avantages, les inconvénients,
05:56bref, toutes les questions que vous vous posez sur votre logement,
06:00sur votre immobilier, que vous soyez en copropriété ou en maison individuelle.
06:04On est de retour sur le plateau avec notre grand invité,
06:06qui nous fait l'honneur d'être parmi nous, Zahir Kinnou.
06:09Merci, vous êtes président de Foncia ADB.
06:12Je voudrais qu'on revienne sur, justement, ce qu'on disait sur les copropriétés.
06:15Est-ce que les copropriétés sont très inégales ?
06:18Est-ce que les copropriétaires, alors je sais que c'est peut-être une lapalisade que de le dire,
06:21sont logés à la même enceinte selon leur territoire ou leur immeuble ?
06:25Évidemment non, je pense, je suppose.
06:27Non, il existe évidemment, Sylvain, vous avez raison de le rappeler,
06:31des disparités, des écarts importants qui s'expliquent par plusieurs facteurs.
06:35Le facteur numéro un, évidemment, ça va être la densité urbaine,
06:38l'ancienneté, la typologie également du bâti et le niveau d'équipement.
06:43C'est vrai que le niveau d'équipement, on a tendance à le sous-estimer,
06:46avec ou sans ascenseur, avec ou sans chauffage collectif.
06:50On va également avoir le coût de la main-d'œuvre locale, sans surprise,
06:54et je l'évoquerai après, Sylvain, à Paris, en région parisienne,
06:58le coût de la main-d'œuvre va être plus élevé qu'en province de façon générale.
07:03Et on a également, quand on a parlé du post-assuranciel tout à l'heure ensemble,
07:09les conditions climatiques, on le voit, on le vit quasi régulièrement.
07:11On fait exploser les primes d'assurance.
07:13On fait notamment ce qu'on appelle la surprime 4NAT, catastrophe naturelle,
07:18qui a augmenté de façon hallucinante.
07:20Et si on reste 30 secondes, si vous permettez, Sylvain,
07:23ne serait-ce que sur le post-assuranciel, c'est plus de 10% d'économie,
07:26quand même en 2025, par rapport à 2024, et c'est colossal.
07:29C'est vrai que l'intérêt que vous représentez, vous, c'est-à-dire Kinou, avec Foncia,
07:33c'est que vous êtes tellement énorme que vous avez des marges de négociation phénoménales.
07:39Donc c'est vraiment très intéressant, justement, entre guillemets, d'instruire à lycée,
07:44ce n'est peut-être pas forcément le bon terme, mais d'avoir ce rapport-là.
07:46Est-ce que les copropriétaires, c'est-à-dire Kinou, ont réellement la main sur leur charge,
07:51ou est-ce que la plupart du temps, ils subissent la situation ?
07:53Alors, complètement.
07:54Alors, premièrement, ils ont la main, mais deuxièmement, c'est le rôle absolu,
07:58j'ai envie de dire, le rôle central du syndic de sensibiliser nos copropriétaires sur ces sujets-là.
08:04Pourquoi ? Je l'ai rappelé sur les précédentes réponses, Sylvain,
08:07mais c'est vrai qu'on a deux grandes typologies de charges.
08:11On va avoir les charges qu'on appelle les charges maîtrisables,
08:14sur lesquelles on va pouvoir intervenir par de la massification,
08:18par de la structuration et de la stratégie d'achat.
08:20Typiquement, on a parlé des ascensoristes, on pourrait aussi parler des chauffagistes.
08:25Et ensuite, on a une autre famille d'achats qui sont les charges non maîtrisables.
08:29Donc là, on va parler des fournitures, donc en fonction de l'évolution des coûts des matériaux,
08:33ça va être compliqué de lutter contre l'augmentation.
08:36On va parler de l'évolution aussi de la main-d'oeuvre, du coût de la main-d'oeuvre,
08:39parce que le SMIC augmente globalement chaque année.
08:42On a la chance d'être un pays en France dans lequel le SMIC évolue chaque année.
08:46Et donc ça aussi, on va avoir du mal à contrer ces phénomènes-là.
08:49Et ce qui fait que nos copropriétaires, via leurs conseils syndicaux,
08:53mais via également, et je sais que c'est un sujet qui vous tient à cœur, Sylvain,
08:56via également leur présence à l'Assemblée Générale,
09:00ils vont pouvoir être à la fois sensibilisés sur ces sujets-là,
09:03mais encore une fois, je le rappelle, de façon proactive par leur syndic.
09:07Et là, le syndic a un rôle central pour justement venir aider nos copropriétaires
09:12sur leur pouvoir d'achat, parce que c'est bien le pouvoir d'achat des Français
09:16dont on parle là spécifiquement.
09:17L'impact, l'image, la perception des Français de leur syndic de copropriété,
09:23est-il toujours aussi négatif dans la perception,
09:26en disant que le syndic n'est que là pour faire la reddition des charges,
09:31alors qu'on voit que de plus en plus, dans les travaux que vous menez,
09:33il y a un travail de concertation, d'embarquement des copropriétaires,
09:37des partenariats actifs.
09:39Est-ce qu'on en est toujours là, ou c'est encore un mythe ?
09:40C'est encore un cliché ?
09:42Je pense qu'à certains endroits, c'est un cliché à partir du moment
09:47où on reste dans cette phase un peu défensive, où on subit le marché.
09:52Je l'ai rappelé tout à l'heure, Sylvain, depuis 4-5 ans,
09:56on a opéré une transformation complète en se disant de quoi a besoin le client.
10:00Et c'est vrai que le pouvoir d'achat est quand même au cœur de toutes les préoccupations.
10:05La transition énergétique, c'est un sujet que vous avez évoqué tout à l'heure en plateau.
10:10Je dis souvent que chez le foncière, on a appris en courant, finalement, pas en marchand,
10:13parce que depuis 2022, on a signé notre premier Green Deal,
10:17et à fin 2024, on a réussi à rénover plus de 30 000 logements.
10:20On ne l'a pas fait en un coup de cuir à peau, c'est-à-dire qu'on a
10:23formé 1500 gestionnaires,
10:25on a été fermé des milliers d'heures de réunions avec les conseils syndicaux pour les sensibiliser.
10:29Et c'est ce qu'a évoqué Laurent tout à l'heure.
10:31Il faut vulgariser, il faut rendre tout ça de façon très didactique et pédagogique
10:36pour que les Français, nos copropriétaires, comprennent que ce n'est pas qu'une question d'argent,
10:40mais c'est une vraie question de vivre ensemble.
10:43Le syndic, il est là pour être le premier garant du vivre ensemble.
10:47C'est un sujet sociétal énorme, vous le savez.
10:50Et le syndic, il n'est pas là uniquement pour s'assurer que l'ascenseur fonctionne correctement
10:54ou que la porte de garage est fonctionnelle et faire la comptabilité à la fin de l'année.
10:57Il est là pour s'assurer aussi qu'il y a le bien vivre ensemble au sein des copropriétés,
11:03mais également pour être là dans un rôle de conseil.
11:07Et c'est vrai qu'aujourd'hui, quand on va vous parler également,
11:09un sujet que je pourrais aborder aussi avec vous, d'intelligence artificielle,
11:13aujourd'hui, on a une data, une donnée sur 70 000 immeubles en France
11:18avec des fournisseurs de partout en copropriété,
11:21mais on l'a également en gestion locative.
11:22C'est-à-dire qu'on a une puissance aujourd'hui avec 400 000 biens gérés en gestion locative.
11:26Ou même vous, si vous êtes propriétaire bailleur, et donc vous n'êtes pas syndic.
11:29Mais c'est une puissance prédictive qui permet d'améliorer la qualité du service,
11:33d'anticiper des pannes, par exemple, des choses comme ça.
11:35Complètement. C'est-à-dire que typiquement, avec certains de nos grands partenaires ascensoristes,
11:39aujourd'hui, on a été en capacité de mettre en place des capteurs
11:43où on va pouvoir diagnostiquer qu'au quatrième étage de l'immeuble situé ici,
11:48ici dans les studios à Boulogne,
11:51que la porte a été un peu grippée depuis une dizaine de jours.
11:57Donc on va pouvoir anticiper avec nos partenaires une panne qui va intervenir dans les 15 jours.
12:01Justement, ce qui est génial, c'est qu'avant que ça arrive, on se croirait dans Minority Report.
12:05Vous savez, on endigue le problème avant même qu'il se produise avec une technologie phénoménale.
12:12Si je vous demandais, pour une dernière question, un copropriétaire, les copropriétaires qui nous écoutent.
12:17On a un tiers des Français qui vivent en copropriété, mais ça vous le savez déjà.
12:21Quels sont les premiers réflexes simples, à la fois pour faire baisser ses charges,
12:25parce qu'il y a aussi, dans le rapport que vous avez avec vos copropriétaires,
12:28il y a l'usage qu'on fait soi-même de son logement.
12:31On est aussi contributeurs, justement, de la gestion de ses charges, n'est-ce pas ?
12:35Complètement. Alors, le premier point que je conseillerais aux personnes qui nous écoutent,
12:38si on reste sur le premier poste de charge des Français, l'énergie,
12:45commencer par baisser d'un degré son chauffage, ça vous fait économiser quasiment 7%.
12:50C'est colossal.
12:51L'individualisation des frais de consommation, c'est jusqu'à 17% d'économie.
12:56Monstrueux.
12:57Et enfin, le dernier point qu'il ne faut pas oublier, c'est que l'entretien des installations
13:03vous permet d'économiser en moyenne 3 à 5%.
13:06Et ensuite, si on raisonne d'un point de vue contractuel,
13:09il ne faut surtout pas hésiter à remettre en concurrence,
13:13renégocier ces contrats, les benchmarker,
13:15et tout simplement appeler son syndic pour anticiper,
13:19optimiser les charges en fonction des besoins réels des immeubles,
13:23et surtout pérenniser dans le temps.
13:25Pérenniser dans le temps, ça veut dire quoi, Sylvain ?
13:26Ça veut dire qu'il faut suivre ces contrats-là de façon régulière et proactive.
13:31Merci, Zahir Kinou.
13:32Merci.
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