00:00Avec la Massif, économisez en changeant d'assurance de prêt immobilier.
00:03Conditions sur Massif.fr. La Massif présente...
00:07Sud Radio. Parlons immo, ça vous concerne.
00:11Et oui les amis, ça vous concerne parce que cette semaine, Bérénice, nous avons reçu un SMS.
00:16Et oui, c'est Josiane qui habite juste à côté de Mulhouse qui nous a écrit.
00:20Et en fait, elle se demande ce que c'est que ce coup de rabot fiscal.
00:24Elle a vu ça dans la presse passer inaperçu dans le budget 2026.
00:26Alors c'est vrai qu'on a beaucoup parlé du dispositif Jean Brun.
00:30pour relancer l'envie d'investir des Français, d'investir dans un appartement locatif.
00:37Mais on n'a pas beaucoup parlé d'un frein fiscal qui est passé sous les radars.
00:42Alors justement, c'est le périmètre d'apport-cession.
00:47Alors on va voir ça avec un avocat parce que c'est un peu technique mais c'est très intéressant.
00:51On accueille tout de suite notre expert Jérôme Barré, avocat associé au cabinet Yard,
00:55expert en fiscalité patrimoniale. Bonjour maître.
00:58Bonjour.
01:00Alors maître, vaste question.
01:01Bon, il y a le budget 2026 qui est passé.
01:04Et c'est vrai qu'il y a eu quelques modifications concernant l'apport-cession.
01:08Alors qu'est-ce que ce dispositif de l'apport-cession déjà ?
01:11L'apport-cession, c'est un mécanisme par lequel quand vous détenez des titres en direct en tant que propriétaire d'une société,
01:17vous avez la faculté de les apporter à une holding concrète pour l'occasion en vue de vendre immédiatement ou à terme les titres que vous avez apportés à cette holding.
01:29Vous encapsulez vos titres et c'est la façon que vous avez ultérieurement de bénéficier de remontée de dividendes en application d'un régime qu'on appelle le régime mère-fille
01:37et de céder des titres selon certaines circonstances à un régime qui n'est pas immédiatement taxé.
01:43De sorte que l'idée de ce processus, c'est de vous permettre de réinvestir dans des bonnes conditions
01:48et de mettre plus d'argent, si je puis dire, sur la table pour des investissements que vous voudriez faire ultérieurement.
01:53Dans l'hypothèse, vous apportez puis vous cédez.
01:55Alors maître, c'est vrai que c'est un peu technique.
01:57En gros, ça concerne qui ce dispositif ?
01:59Qui l'utilise ?
02:02Beaucoup d'entrepreneurs, beaucoup d'entrepreneurs qui ont fondé leur entreprise en créant leur petite FRL.
02:07L'activité s'est développée, ils ont envie de croître, il peut même avoir deux activités.
02:14Donc ils préfèrent rassembler ces activités sous une même bannière, si je puis dire, sous une même capsule, sous une même société.
02:20Et l'objectif, c'est lorsque vous avez à l'intérieur d'une structure holding des activités qui vont mieux et des activités qui vont moins bien,
02:27de faire passer des fonds de l'une à l'autre sans que vous ayez une fiscalité sur des dividendes.
02:31Par exemple, ce qui fait que vous avez une capacité de réinvestissement et d'aider l'entreprise qui, par exemple, irait moins bien, de meilleure façon.
02:39D'accord. Et donc c'était une facilité fiscale, on va dire.
02:43Et donc là, qu'est-ce qui se passe avec le budget 2026 qui vient d'être voté ?
02:46Alors ce système, il était conditionné à un certain nombre de choses.
02:49C'est-à-dire que vous apportez, mais si vous vendez dans le valet de trois ans, vous aviez une obligation de réinvestir 60% dans les 24 mois qui ont suivi la session des titres que vous aviez apportés.
03:01Pardon, je sais, c'est un peu technique.
03:03Alors cette obligation de réinvestissement du produit de session, elle est passée de 60% à 70%.
03:08Vous avez également un délai pour réinvestir le produit de session qui était très court, 24 mois.
03:13Ce délai, il est passé de 24 mois à 3 ans, ce qui est plutôt une bonne chose.
03:17Mais vous avez surtout une augmentation du délai de conservation des actifs investis.
03:21Je m'explique, j'apporte mes titres à lundi, à cette holding que j'ai créée, qui existe déjà.
03:27Je revends en fin de semaine et je dois réinvestir 70% dans un valet de trois ans, dans une structure opérationnelle,
03:35pas dans des titres pour se faire plaisir sur un portefeuille, si je puis dire.
03:39On veut que vous réinvestissiez dans ce qu'on appelle du dur, mais dès lors que vous avez réinvesti,
03:44vous devez garder vos titres dans une durée qui n'est pas inférieure à 5 ans, alors qu'autrefois elle était à 1 an.
03:51La difficulté sur ce type de choses, c'est que quand vous réinvestissez dans un produit dans une activité opérationnelle,
03:57vous pouvez ne pas être le seul actionnaire et il se peut qu'il y ait des clés de sortie des autres actionnaires.
04:02Autrement dit, il se peut que le délai de 5 ans, vous ne puissiez pas le tenir et dans ce cas de figure,
04:08la plus-value qui a été exonérée au moment de l'apport deviendrait exigible.
04:13Ça, c'est le premier sujet.
04:14Le deuxième sujet, c'est qu'on a limité les facultés de réinvestissement en bure.
04:19Et c'est là aussi où il y a quelque chose qui vient perturber, si je puis dire, la trajectoire de ce mécanisme.
04:24Donc en gros, Maître, si je vous suis, pour résumer pour nos auditeurs, les entrepreneurs vont être encore plus taxés.
04:32Oui, parce que...
04:34Juste pour résumer.
04:35Voilà, c'est exactement ça.
04:36Avec un réinvestissement qui était opérationnel, dans lequel vous preniez un risque,
04:40est-ce que quand vous vendez votre entreprise au bout de 15 ans ou 20 ans,
04:43vous êtes prêts à vous remettre en risque pour 70% ?
04:46Ce n'est pas certain.
04:48Donc on ne fera pas ça.
04:49Eh bien, merci beaucoup, Maître.
04:51C'était technique, mais c'était clair.
04:53Bravo.
04:54Sudradio. Parlons immo.
04:55Ça vous concerne.
04:57Avec la Massif, changez votre assurance de prêt immobilier et économisez.
05:02Conditions sur Massif.fr
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