00:00Levez la tête en région parisienne. Un peu partout, des panneaux bureaux alloués.
00:15Pas avec la même densité selon les quartiers, mais le sentiment est que de plus en plus de surfaces sont vides.
00:21Ce n'est pas une impression. À plus de 5,5 millions de mètres carrés, jamais l'offre disponible en Île-de-France n'a atteint un tel niveau en 20 ans.
00:29En 12 mois seulement, elle a bondi de 19 %, preuve que la demande ne suit pas la libération des surfaces et les nouvelles livraisons.
00:37Dans le prologement de ce constat, le taux de vacances est passé de 5 à près de 8 % entre 2019 et 2023 et a franchi la barre symbolique de 10 % fin 2024.
00:47Certes, il faut bien une offre de bureaux vides pour combler les besoins des entreprises ayant pour projet de déménager, afin qu'elles disposent de suffisamment de choix.
00:56BNP Real Estate estime à 7 % en Île-de-France ce taux de fluidité, un seuil désormais largement dépassé.
01:03Face à ces conditions de marché difficiles pour les bailleurs, les loyers tiennent bon jusqu'à maintenant.
01:08Mais là justement se joue ailleurs. Franchise de loyers, prise en charge de certains travaux de rénovation, du déménagement.
01:15Ces mesures d'accompagnement explosent et dépassent actuellement le quart du loyer facial, soit un niveau historiquement élevé.
01:22Le marché est pris en étau, avec d'un côté des facteurs structurels qui pèsent sur un demand.
01:27Sièges sociaux en cure d'amégrissement, banalisation du télétravail réduisant les besoins en surface et pointe maintenant la semaine de 4 jours.
01:36Déprimé par ces tendances structurelles, l'immobilier de bureaux doit aussi faire face à un contexte politique, fiscal, économique et financier difficile,
01:45avec des perspectives de croissance affaiblies et la montée des incertitudes.
01:49Report des déménagements, des projets de développement, l'attentisme prévaut à tous les étages.
01:55La réduction du poste immobilier, deuxième poste de coup pour les entreprises de service, est en outre un enjeu important dans la politique de maîtrise des dépenses.
02:03A cela s'ajoute l'envolée des faillites avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché.
02:08Mais ce panorama général écrase les nuances du territoire francilien.
02:12Il y a d'abord le secteur parisien stricto sensus et le cas très particulier du quartier central des affaires, constitué de 6 arrondissements situés au centre-ouest de la capitale.
02:22Ici, le rapport de force est totalement en faveur de l'offre.
02:26Le taux de vacances est au niveau plancher de 3,5%, le loyer culmine à 936 euros le mètre carré pour une première main.
02:33Le contraste est déjà marqué avec les 18e, 19e et 20e arrondissements localisés au nord-est et plus encore avec le quartier de la Défense où le pourcentage de locaux vides est supérieur à 15%,
02:46le prix du mètre carré d'environ 450 euros et le taux d'accompagnement à près de 40%.
02:53Déjà perceptible dans le cas de la Défense, le passage du périphérique agit comme une véritable frontière.
02:58Les taux de vacances s'envolent avec près du quart des locaux immédiatement disponibles dans la petite couronne sud par exemple.
03:05Autant dire qu'ici, le marché coule sur l'offre et les loyers ne dépassent pas beaucoup 300 euros le mètre carré,
03:10soit un rapport de 1 à 3 avec les arrondissements parisiens les plus prisés et même de 1 à 5 dans la deuxième couronne.
03:17Paris n'est pas l'île de France.
03:20Plus loin, la suroffre de bureaux apparaît au grand jour.
03:22Les valeurs locatives chutent avec comme unique horizon le durcissement de la crise en 2025.
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