L'immobilier, angle mort de la prochaine crise financière [Alexandre Mirlicourtois]

Xerfi Canal

🏙️ Crise historique dans la promotion immobilière : pourquoi 2025 sera encore pire que 2024
Une chute des ventes, des stocks qui explosent, des promoteurs surendettés : le secteur approche du point de rupture.

• Effondrement des ventes — à peine 63 000 réservations (-50% vs 2019), disparition des investisseurs après la fin du Pinel, rentabilité en berne.
• Marché grippé — stocks à 19 mois, jusqu’à 2 ans dans plusieurs grandes villes, délais d’écoulement critiques.
• Promoteurs étranglés — double endettement, programmes pièges à liquidités, coûts financiers en hausse.
• Secteur sous tension — gel des nouveaux projets, coupes d’effectifs (-22%), ventes d’actifs stratégiques.
• Défaillances en série — +45% en un an, 80% des promoteurs liquidés, risques sociaux et financiers majeurs.

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00:00Il y a urgence à relancer la promotion immobilière.

00:06Après une année 2024 catastrophique, 2025 s'annonce plus sombre encore.

00:12Les ventes de logements ont continué de s'enfoncer sur les 9 premiers mois de l'année avec à peine

00:17plus de 63 000 réservations enregistrées, soit près de moitié moins qu'en 2019.

00:22À la racine de cette débâcle, la quasi-disparition des investisseurs particuliers du marché.

00:28Le segment du locatif s'est enfoncé de 84 % par rapport à la période pré-Covid.

00:33En cause, la fin du dispositif Pinel, déjà moins avantageux que ses prédécesseurs

00:39Duflo, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Célier, qui a entamé la rentabilité des opérations.

00:45À cela s'ajoute une incertitude fiscale persistante, nourrissant la conviction que l'immobilier reste la vache à lait des finances publiques.

00:54Seule bonne nouvelle, les ventes aux propriétaires occupants se sont stabilisées grâce à l'élargissement

01:00des prix à 0,0 et la baisse des taux de crédit à l'habitat. Le mouvement s'est cependant inversé depuis peu.

01:06Mais elle ne contient pas. L'offre a été ajustée, mais pas totalement.

01:10Résultat, le délai d'écoulement des stocks atteint de nouveau plus de 19 mois, soit un niveau bien supérieur

01:16au standard qui prévalait avant la crise sanitaire. Dans des villes comme Rennes ou Lille, il dépasse deux ans,

01:22et atteint les seuils alarmants à Rouen, Grenoble ou Orléans. Le danger est là. Un enchaînement mortifère menace tout l'écosystème.

01:30La problématique est triple.

01:321. Une partie des professionnels reste encore engagée dans le remboursement des prêts garantis par l'État contracté pendant la crise sanitaire.

01:402. Un programme qui ne se vend pas assez vite devient piège à liquidités.

01:46Le promoteur, endetté pour financer son opération, doit rembourser son prêt sans avoir encaissé toutes ses ventes,

01:52et se retrouve contraint de reprendre un nouveau crédit, plus coûteux encore, dans un contexte de hausse des taux.

01:583. Beaucoup sont aujourd'hui doublement endettés. D'un côté pour financer leurs opérations,

02:04de l'autre pour réunir les 30% de fonds propres exigés par les banques.

02:08Faute de trésorerie, ces apports ont été levés via du financement participatif ou de la dette obligataire.

02:14Résultat, des promoteurs endettés à 100%.

02:18Cette mécanique infernale tourne déjà.

02:20Pas étonnant que les promoteurs broient du noir et s'ajustent.

02:24À peine plus d'un sur deux envisagent la mise à l'étude de nouveaux programmes,

02:28soit un niveau très en-deçà de sa moyenne de long terme.

02:31Réduire les effectifs fait également partie de la panoplie.

02:35L'emploi salarié dans la profession est passé de 31 600 à 24 500 en moins de trois ans.

02:41Une saignée de 22% et une perte de compétence considérable.

02:46Pour les plus grands promoteurs, l'heure est à la vente des bijoux de famille pour récupérer des fonds.

02:50Nexity a cédé son activité de syndic.

02:53Altarea a vendu trois plateformes logistiques pour se renflouer.

02:57Mais cela pourrait ne pas suffire.

02:59Dans ce cas, la défaillance est au bout du chemin.

03:02Pas encore pour les plus grands, mais déjà pour les acteurs de taille moyenne.

03:06107 promoteurs immobiliers ont fait défaut au troisième trimestre, soit un bond de plus de 45% sur un an.

03:12Et près de 80% ont été liquidés, autrement dit rayés du paysage immobilier.

03:17Aucun grand nom n'est encore tombé, mais le risque est bien réel avec une gradation des effets à attendre.

03:23Séisme social pour les salariés, acheteurs lésés, entreprises sous-traitantes plombées, banques fragilisées.

03:30Et en bout de chaîne, la possible transformation de la crise immobilière en crise financière.

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