- il y a 3 mois
Plus d’un tiers de la population française aura plus de 65 ans en 2030 selon le ministère en charge des familles. Il y a un risque de déficit de logements dédiés aux seniors. Olivier Wignolle, président exécutif de Domitys, déplore le manque d’investissement pour les créer. Dans ce grand entretien, il explique comment la raison d’être de la société est mise en œuvre.
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00:00C'est le grand entretien de ce Smart Impact avec Olivier Vignol, bonjour, heureux de vous accueillir, vous êtes le président exécutif de Domitis, prêt pour l'impact, c'est le titre de cette rubrique et donc le mot impact qu'on met un peu à toutes les sauces, je demande souvent à mes invités, je commence souvent mes grands entretiens comme ça, qu'est-ce qu'il signifie pour vous ?
00:27Je vais répondre surtout au qu'est-ce qu'il signifie pour Domitis, merci pour votre invitation, je crois que notre métier de gérant de résidence service senior, il a vraiment un impact fort dans deux domaines, le premier bien évidemment c'est ce qu'on fait pour les seniors puisque vivre dans une résidence service senior, c'est évident, ça prolonge l'autonomie, ça retarde la dépendance et ça a donc un impact notamment, je pourrais citer l'impact sur la prévention des chutes qui est un des sujets majeurs pour les seniors,
00:57et pour la sécurité sociale d'ailleurs, ça coûte près de 2 milliards d'euros, donc clairement tout ce qu'on fait en matière de prévention des chutes dans les résidences service senior, ça a un impact, c'est un impact sur les seniors,
01:09et puis je voudrais aussi citer l'impact qu'on a sur l'emploi territorial, on a, je pense qu'on en reparlera, on a 200 résidences en franc, on a dans chacune de nos résidences entre 15 et 20 emplois qui sont non délocalisables,
01:24qui sont des emplois de métiers de service à la personne pour lesquels on forme les gens, et donc on a dans chacune des communes dans lesquelles on est implanté,
01:31près de 200 communes en franc, on a un impact aussi sur l'emploi local, donc impact sur les seniors, impact sur l'emploi local,
01:40je crois que c'est vraiment deux directions dans lesquelles Domiti, c'est assez, je vais le dire, assez exemplaire.
01:45Oui, et on va détailler ça avec vous, vous avez inauguré la semaine dernière votre 200ème résidence, c'est en Corrèze, à Brive, Brive-la-Gaillarde,
01:53et vous avez à cette occasion dévoilé la raison d'être de l'entreprise, je vais la citer,
01:59nous accompagnons avec respect le bien vieillir des seniors au sein de cadres de vie sécurisants, durables, ouverts sur les territoires,
02:06et la société, tout en permettant à chacun de rester libre de ses choix et acteur de son quotidien.
02:10J'aime bien ce mouvement lié à la loi Pacte de définition de raison d'être, parce que c'est souvent un moment de,
02:18alors je ne sais pas comment ça s'est passé chez vous, je veux bien que vous me le racontiez, où on appuie sur stop,
02:22vous voyez ce que je veux dire, et où on réfléchit à ce qu'on est, pourquoi on est là, à quoi on sert,
02:26comment ça s'est passé le processus de définition ?
02:29J'aime beaucoup votre mot de, on appuie sur le bouton stop, à un moment, je dirais peut-être qu'on prend de la hauteur,
02:36pour essayer de se désengager du quotidien et réfléchir vraiment.
02:39Donc la loi Pacte, c'était 2019, pour des sociétés comme les nôtres, depuis 2020, ça a été un peu compliqué,
02:45le Covid, on va appeler la crise des EHPAD, etc., et on n'avait pas fait ce travail de définition de notre raison d'être,
02:52un peu aussi parce qu'on vivait avec l'intuition et la conviction que notre métier était, par essence, un métier,
02:58un fort impact sociétal, et donc on n'avait pas besoin de se poser la question.
03:02Et en fait, si, il faut se poser la question, et en fait, la définition de cette raison d'être,
03:10elle a été faite vraiment par les collaborateurs.
03:12On a fait participer, on est près de 4800 collaborateurs dans le groupe aujourd'hui,
03:16je pense qu'il y a plus de 2000 personnes qui se sont intéressées à ce sujet,
03:20qui ont participé, donc ça a remonté, puis à la fin, on a écrit cette raison d'être,
03:25et puis j'ai pris mon bâton de pèlerinage, si je puis dire,
03:29et puis j'ai été voir le conseil de surveillance, et je leur ai dit,
03:31écoutez, voilà, ça c'est la vision des collaborateurs,
03:34et en fait, ça serait bien que vous la validiez telle qu'elle est.
03:38Comme ça, changez pas de virgule.
03:40Quand il y a un manager à son conseil de surveillance, c'est pas simple,
03:42j'ai fait beaucoup de tonneurs, et le conseil de surveillance de Métis,
03:48qui est composé de membres du groupe AG2R La Mondiale,
03:51qui est notre actionnaire unique, a eu cette grande sagesse finalement d'accepter
03:56de prendre telle qu'elle ce que les collaborateurs avaient proposé,
04:01et ça a un impact immédiat sur la manière dont les gens vivent cette raison d'être,
04:06parce que c'est vraiment eux qui l'ont défini, c'est pas un truc qu'on leur a plaqué.
04:10Maintenant, puisque derrière, ça se décline dans des engagements en matière de RSE,
04:16et c'est beaucoup plus facile pour le management de dire aux collaborateurs,
04:19écoutez, ça découle de ce que vous avez choisi,
04:23et donc maintenant, il va falloir le mettre en application,
04:26c'est pas uniquement quelque chose qu'on va mettre dans la plaquette,
04:29c'est pas uniquement quelque chose qu'on va mettre même dans les statuts de l'entreprise,
04:32il va vraiment falloir le mettre en application au quotidien,
04:35dans l'ensemble de nos activités.
04:37Alors justement, le mettre dans les statuts,
04:39ça veut dire que vous pourriez devenir une entreprise à mission ?
04:42– Alors on le fait progressivement,
04:43parce qu'on peut le mettre dans les statuts sans être,
04:46on ne peut pas être trop juridique,
04:47mais on peut le mettre dans les statuts sans être entreprise à mission,
04:51et la première étape, ça va être de le mettre dans les statuts,
04:54la deuxième étape, quand on aura atteint un niveau de maturité
04:57qui nous semblera suffisant,
05:00ce sera, j'espère, un jour de devenir société à mission,
05:03donc comme vous savez, la différence,
05:05c'est de faire valider, contrôler, auditer, examiner par un comité externe
05:12que les engagements que nous avons pris sont bien tenus.
05:15– 200 résidents, je l'ai dit, entreprises fondées en 1998,
05:21qu'est-ce qui a profondément changé,
05:23ou pas d'ailleurs dans ce secteur, en 27, presque 3 décennies, 27 ans ?
05:27– Alors, ce qui a changé,
05:30et ce qui va surtout changer peut-être plus d'ailleurs
05:34que ce qui s'est passé dans les 25 dernières années passées,
05:38ce qui va changer véritablement dans les 5 ans qui viennent,
05:41c'est le choc de vieillissement auquel la France va être confrontée.
05:44Le pourcentage de population des seniors,
05:47il n'a pas beaucoup augmenté depuis le début des années 2000,
05:52et je dirais même qu'avec l'impact des naissances en baisse
05:55pendant la Seconde Guerre mondiale,
05:56il a même plutôt en ce moment un petit peu baissé,
05:58en tout cas pour la tranche d'âge qui nous intéresse,
06:00les gens rentrent chez nous à 82 ans,
06:02donc dans la tranche d'âge 80-85 ans,
06:05c'est les naissances de 1940.
06:08En revanche, ce qui va se passer, vous savez,
06:10le fameux baby-boom…
06:11– C'est le baby-boom qui devient le papy-boom,
06:12et là vous pouvez y arriver.
06:14– Et là, c'est massif,
06:16les gens n'ont pas forcément ça en tête,
06:19mais si on prend les seniors de plus de 75 ans,
06:22entre 2020 et 2030, ça va augmenter de plus de 50%,
06:25de 4,1 millions à 6 millions d'eux.
06:28Et ça va être massif, et pas uniquement pour les exploitants
06:31de résidences, de services liens,
06:33mais pour les gérants d'EHPAD,
06:34mais plus largement pour l'ensemble de la société française,
06:38et malheureusement, on veut dire,
06:40on n'est pas forcément préparé à ça,
06:43alors que la démographie est une science certaine,
06:46et que ce choc de vieillissement,
06:48il est annoncé depuis de très nombreuses années,
06:52et il nous faut nous y préparer.
06:53– Alors, il y a effectivement les chiffres que vous donniez,
06:56il y a ceux-ci aussi qui nous donnent des projections pour 2030,
06:59donc là c'est vraiment demain,
07:01un tiers de la population française aura plus de 65 ans,
07:03c'est le chiffre qu'on a pris,
07:04puis après, si on va vers 2050,
07:06on est à 26,2% de la population française
07:09pour les plus de 65 ans.
07:10Il y a le Haut-Commissariat à la stratégie et au plan
07:13qui prévoit qu'il faudrait créer à minima
07:15111 500 places d'habitat alternatifs aux EHPAD d'ici 2030,
07:20et puis ensuite 104 000 places supplémentaires
07:22entre 2030 et 2050.
07:24Est-ce qu'on est prêt à ça ?
07:26– On n'est pas prêt du tout à ça,
07:28et pour ne pas polémiquer,
07:30prenons les chiffres du commissariat au plan,
07:32on va dire 100 000 places par an pour un an,
07:34ça veut dire qu'il faudrait en créer 500 000 d'ici 2030,
07:37et on en crée quasiment zéro,
07:39à part le secteur des RSS qui s'est beaucoup développé
07:42ces dernières années,
07:43mais qui pour des raisons là plutôt liées
07:45au marché immobilier,
07:47parce que malheureusement il faut financer nos immeubles,
07:49le développement s'arrête,
07:50il ne se crée pas de places d'EHPAD,
07:53il ne se crée pas de places de ce qu'on appelle
07:54les résidences autonomies,
07:56il se crée, on en est rafettamment,
07:58quelques places dans le secteur du co-living,
08:00etc., mais en zéro j'exagère peut-être un peu,
08:02mais il ne se crée pas 10 000 places par an,
08:06donc on va avoir un déficit considérable
08:08de places de logements dédiées aux seniors
08:11qui sont indispensables,
08:12et ça va poser un problème majeur en 2028,
08:162029, 2030.
08:18Mais ça veut dire que votre secteur d'activité,
08:21au sens large,
08:22il dépend de l'État pour y arriver ?
08:25Pour ce qui concerne notre secteur d'activité,
08:27au sens large,
08:28les RSS,
08:28nous ne dépendons pas de l'État,
08:30parce que nous n'avons aucun financement public,
08:33nos résidents n'ont aucun avantage particulier,
08:36à la différence des EHPAD,
08:38dont une partie du coût des séjours est prise en charge,
08:41soit par les départements,
08:42soit par la sécurité sociale,
08:44donc nous, nous ne dépendons pas des financements de l'État,
08:48nous dépendons donc du financement des acteurs privés,
08:50il faut bien reconnaître qu'aujourd'hui,
08:52les résidents service seniors,
08:53c'est un investissement entre 20 et 35 millions d'euros,
08:57donc on a besoin des investisseurs immobiliers
08:59pour financer le développement,
09:01malheureusement aujourd'hui,
09:02ce n'est pas lié au vieillissement,
09:04c'est lié à l'état du marché immobilier,
09:06ces financements sont devenus très compliqués à obtenir,
09:09à mettre en œuvre,
09:11donc le développement s'arrête,
09:12à un moment, malheureusement,
09:14où on devrait faire l'inverse,
09:15et plutôt accélérer sur une espèce de paradoxe,
09:18pour des raisons de finances publiques,
09:20il ne se crée plus une seule place d'EHPAD quasiment en France en ce moment,
09:25alors que le nombre de personnes dépendantes va augmenter de 50%,
09:28les résidences autonomiques est un petit peu le logement social,
09:31les résidences service,
09:32sont gérées par les collectivités locales,
09:35manque de finances publiques dans les collectivités publiques,
09:37on arrête dans les collectivités locales,
09:39on arrête le développement,
09:41et donc oui, on manque d'argent,
09:43et donc paradoxalement,
09:44alors qu'on sait que les besoins vont exploser,
09:46le développement s'arrête au pire,
09:48j'allais dire au pire des moments.
09:50Alors, on voit bien ce qui différencie les résidences service seniors des EHPAD,
09:55mais il faut peut-être le rappeler.
09:56Alors, il faut le rappeler,
09:57parce que, pour nos éditeurs, pour le grand public,
10:00tout ça, c'est généralement,
10:01les gens parlent de maisons de retraite,
10:03et puis derrière ce terme, on met plusieurs choses.
10:06La grande différence entre les EHPAD et les RSS,
10:10c'est qu'on ne fait pas de soins dans les résidences service seniors,
10:14on ne délivre pas de soins,
10:15nous ne sommes pas dans ce qu'on appelle le secteur médico-social,
10:17nous sommes du secteur privé non régulé,
10:21alors que dans les EHPAD,
10:22vous délivrez des soins,
10:23et de fait, la régulation est beaucoup plus forte,
10:26et donc, de fait, notre public est différent.
10:30Pour résumer, les résidences service seniors,
10:33donc, s'adressent à des seniors qui sont autonomes,
10:36en moyenne 85 ans, quand même, dans nos résidences,
10:38donc, qui sont certes autonomes,
10:40mais fragilisés par l'âge,
10:41et donc, ce qu'on leur délivre,
10:42c'est à la fois des services,
10:44mais qui sont des services non médicaux,
10:46du type ménage, restauration, blanchisserie,
10:50des activités culturelles, physiques, intellectuelles,
10:53mais pas de soins,
10:54et s'ils ont besoin de soins,
10:56parce que, à cette échec-là,
10:57on a besoin quand même d'un minimum de soins particuliers,
11:00ils font appel à des prestataires extérieurs,
11:03alors que, dans les EHPAD, vous vous adressez à des gens dépendants,
11:06qui ne sont plus autonomes,
11:08qui ont besoin de soins,
11:09qui sont délivrés par les salariés des EHPAD.
11:11Mais vous parliez de la prévention des chutes,
11:13tiens, tout à l'heure.
11:14Il y a presque des missions de services publics
11:18que vous remplissez.
11:19C'est ce que nous faisons valoir,
11:21notamment à la CNSA,
11:22qui est la petite branche, vous savez,
11:25de la sécurité sociale,
11:26qui s'occupe de l'autonomie et du handicap.
11:30Juste un chiffre sur la prévention des chutes,
11:32ça coûte 2 milliards d'euros par an à la sécurité sociale
11:35et ça représente malheureusement 10 000 décès
11:38de personnes âgées qui chutent
11:39et malheureusement décèdent à la suite de ça.
11:42Et donc, de faire d'abord des appartements
11:44et des bâtiments conçus spécifiquement
11:46pour éviter les chutes,
11:48avec des barres de soutien,
11:50des meubles passés à la bonne hauteur, etc.
11:51Enfin, tout ce qu'on fait avec les ergothérapeutes.
11:54Et par ailleurs, de faire des sessions
11:57de prévention des chutes pour nos résidents,
12:00leur apprendre à se tenir en équilibre,
12:02à utiliser un déambulateur ou ce genre de choses.
12:06Oui, ça relève du service public.
12:08Alors, on fait ça, je ne veux pas dire gratuitement,
12:09parce qu'il y a bien, entre le résident et nous,
12:11il y a bien quelqu'un qui paye,
12:12mais on fait ça sans aucune aide,
12:14sans aucune aide publique.
12:15Vous le faites parce que c'est un produit d'appel aussi ?
12:17C'est un produit d'appel et parce qu'on explique beaucoup aux clients
12:23et à leurs familles, à nos résidents,
12:25que c'est important pour eux
12:26et ça leur permettra certainement peut-être
12:28d'éviter une, deux, trois chutes dans l'année.
12:31On a par ailleurs des systèmes de détection des chutes
12:34avec des montres connectées,
12:36et qui fait que si malheureusement, néanmoins, il chute,
12:39on a du personnel de 2006 qui peut intervenir immédiatement,
12:42du personnel qui est formé.
12:44relever une personne âgée qui a chuté,
12:46bien sûr, on pourrait croire,
12:47oui, il n'y a qu'à la relever.
12:48Non, ça s'apprend, ça se gère.
12:50C'est un métier.
12:51Et en fait, c'est un métier.
12:53Et donc, c'est évidemment, oui, je partage,
12:55nous sommes quelque part un métier d'intérêt général.
13:00Alors, on a bien vu la différence de votre métier
13:05avec celui des EHPAD,
13:07mais pour autant, est-ce que le scandale
13:09qui a frappé le secteur des EHPAD
13:10vous a touché par ricochet ou pas ?
13:13Alors, il nous a touchés, oui,
13:14et en deux phases,
13:16et de manière, je dirais, contradictoire.
13:20Je m'explique.
13:21Dans une première phase, comme vous disiez,
13:22comme on a été assimilés à une maison de retraite,
13:25alors je ne vais pas citer le nom de cette société
13:27qui a été prise dans ce scandale,
13:29et en même temps, rappeler que sur les 23 000 collaborateurs
13:32de cette société,
13:33je pense que la très, très, très, très grande majorité
13:36fait un travail super au quotidien.
13:38Mais comme il y avait une assimilation,
13:41en 2022, on a connu une décroissance
13:45dans nos taux d'occupation,
13:47parce que les gens disaient,
13:47mais peut-être que chez Domitius, c'est pareil.
13:50Donc, beaucoup travaillé,
13:52et puis on a, je le dis,
13:54on a un taux de satisfaction de nos résidents
13:55de 95 % qu'on a mis en avant sur la vitrine
13:58pour dire, non, nous, il n'y a pas de sujet
14:00de maltraitance, il n'y a pas de sujet
14:02de rationalisation, voilà.
14:05Et puis après, on a eu, finalement,
14:07quand les gens, maintenant, comprennent bien
14:09la différence entre une RSS et un EHPAD,
14:12notamment les gens qui sont chez nous,
14:13on a un impact dans l'autre sens,
14:15c'est-à-dire que les gens veulent rester
14:17chez nous plus longtemps,
14:20et nous disent, on n'a pas envie
14:21de partir en EHPAD,
14:22ce qui, parfois même, va poser,
14:24pour nous, des difficultés,
14:25on pourrait dire que c'est une bonne nouvelle pour vous,
14:27à la fois oui, et en même temps,
14:29on n'est pas équipés pour gérer des personnes
14:31qui deviennent dépendantes,
14:32donc, et voilà, oui, ça a eu un impact,
14:35certainement, sur notre activité.
14:37Est-ce que vous êtes soumis aux mêmes difficultés,
14:40par exemple, la pénurie de main-d'oeuvre qualifiée
14:42ou le turnover de main-d'oeuvre ?
14:44Est-ce que ça fait partie des défis ?
14:46Alors, c'est des grands sujets,
14:48et le turnover dans les métiers
14:50de ce qu'on appelle les services à la personne,
14:52puisqu'on est dans ce secteur, au sens-là,
14:54il est extrêmement élevé,
14:55on a un chiffre à nos auditeurs,
14:57c'est 40 % par an, donc c'est très...
15:00Et pourquoi ? Parce que ces métiers,
15:02c'est vrai, d'attractivité,
15:05donc comment...
15:06Et on a à faire face...
15:07Alors, on a la chance,
15:08c'est qu'on a récupéré beaucoup de gens
15:10qui venaient des EHPAD.
15:11À la suite, c'est une des conséquences
15:12de la crise des EHPAD.
15:14Beaucoup de gens,
15:14quand on avait, je vais le dire comme ça,
15:17quand on avait ras-le-bol de l'EHPAD bashing,
15:19ils sont venus travailler chez nous,
15:21donc ça nous a aidés.
15:22Et en même temps, post-Covid,
15:23on a dû faire face à la concurrence très forte
15:25de la restauration et de l'hôtellerie,
15:27qui sont des métiers, pas exactement les mêmes,
15:29mais connexes,
15:30qui proposaient des rémunérations très fortes.
15:33Donc nous, comment on essaye de pallier ça ?
15:34C'est vraiment par la formation
15:35et en proposant des parcours professionnels.
15:38On fait beaucoup de formations,
15:39on a un domitice campus,
15:41voilà, pour former les gens,
15:43et quelqu'un peut rentrer chez nous,
15:44juste à l'accueil, etc.,
15:46et progresser, responsable de département,
15:49voire directeur adjoint,
15:50ou directrice adjoint de résident.
15:52Oui, il faut travailler sa marque employeur,
15:54et finalement, on en revient au début de notre entretien
15:56sur la définition de la raison d'être.
15:58La raison d'être,
15:59on a placé dans les engagements RSE
16:02que l'on prend à la suite de cette raison d'être,
16:04c'est également de placer l'humain au sens,
16:06pas que nos résidents,
16:07mais les collaborateurs au cœur du dispositif,
16:10parce que dans ce contexte,
16:12et la pénurie de main-d'oeuvre dans les services à la personne
16:14avec le choc démographique ne va faire que s'accroître.
16:17Il est essentiel, si on veut arriver à avoir
16:21les collaborateurs compétents, fidèles,
16:24et qui viennent travailler chez nous,
16:25de les attirer et de les former,
16:28et de donner, d'abord, de rappeler qu'on a un métier
16:30qui a du sens, parce qu'on parle toujours
16:32de la quête de sang.
16:34Clairement, quand vous travaillez dans un secteur
16:35comme le service aux personnes âgées,
16:37c'est à beaucoup de sang,
16:38et donc ça fait partie des éléments qu'on met en avant
16:40pour attirer les collaborateurs.
16:42Dans cette raison d'être, il y a le mot
16:45cadre de vie sécurisant durable ouvert sur les territoires.
16:48Je voudrais qu'on s'arrête sur le mot durable.
16:50Est-ce que vous faites évoluer le modèle de vos résidences
16:55pour peut-être les rendre moins énergivores,
16:57moins consommatrices en énergie, en électricité, en eau, etc.
17:02Alors oui, on a un sujet,
17:04c'est que les personnes âgées sont frileuses.
17:06C'est comme ça, avec linge,
17:08on est de plus en plus sensible au froid.
17:10Et quand on a 82, 85 ans,
17:14il faut bien reconnaître que le 19 degré,
17:16le 19 degré, ça ne le fait pas.
17:18Ça ne le fait pas, et donc ça a été un sujet.
17:21Donc d'abord, on a dû faire de la pédagogie
17:22auprès de nos résidents,
17:24à expliquer qu'on prenait bien en compte,
17:27mais qu'il y avait aussi d'autres impératifs.
17:30Mais n'empêche qu'on a affaire
17:32à une population de clients en résidence
17:34qui aime bien son confort thermique,
17:37et que 21, 22, 23, c'est mieux que 19.
17:41Et c'est un vrai sujet pour nous.
17:43Alors qu'est-ce qu'on fait pour ça ?
17:45Je pourrais prendre un autre exemple.
17:47On a chez nous, parce que l'aquagym,
17:48pour les personnes âgées,
17:50c'est un des sports les plus demandés.
17:53C'est du sport doux, sans traumatisme musculaire.
17:56Et donc, on a des petites piscines,
17:58une dizaine de mètres dans chacune de nos rédents.
18:00Mais si l'eau n'est pas à 30 degrés,
18:02ils nous disaient, mais on a très froid.
18:04Alors on dit, écoutez, on peut peut-être mettre à 28 ou 27,
18:06ça va aller, mais c'est pas ça.
18:08Alors qu'est-ce qu'on fait ?
18:09On essaie de poser des panneaux soleils,
18:11parce qu'on a des surfaces très grandes,
18:13on a beaucoup de terrains, beaucoup de parkings,
18:15donc on essaie, etc.
18:17On essaie vraiment quand même de convaincre nos résidents
18:20de faire comme on nous a demandé de le faire dans les bureaux,
18:23de porter un pull, etc.
18:25Et que peut-être on peut gagner un ou deux degrés,
18:28et ça fait diminuer considérablement.
18:30Donc on travaille beaucoup sur ce sujet des consommations d'énergie,
18:35parce que c'est vrai que c'est un de nos sujets.
18:38On a développé sur un certain nombre de résidences de la géothermie,
18:41parce qu'on est dans des endroits où il y avait la place
18:44de faire des puits de géothermie sans avoir la concurrence
18:48de trop d'immeubles autour.
18:50Et que donc les moins 10% de consommation d'énergie,
18:53vous saviez qu'il y avait été demandé au moment du pic des prix en 2022,
18:56Demitis a réussi à délivrer, mais c'est un combat au quotidien,
19:02parce qu'on a besoin de convaincre nos résidents de se joindre à nous
19:07dans ce combat pour les économies d'énergie.
19:09Quelques chiffres sur le secteur des résidences-services seniors en général,
19:13environ 1300 résidences, plus de 104 000 appartements,
19:17croissance récente, 130 ouvertures recensées en 2003-2024,
19:20un taux d'occupation moyen d'environ 80%
19:23et environ 100 millions d'euros investis en 2023,
19:25voilà les chiffres qu'on a trouvés.
19:27Est-ce qu'on construit aujourd'hui une nouvelle résidence
19:31complètement différemment d'il y a 25 ans,
19:35justement en tenant compte des impératifs dont on parle ?
19:38Alors sur l'enveloppe thermique du bâtiment, certainement,
19:41ne serait-ce que parce que la réglementation nous y oblige,
19:44indépendamment les fameuses réglementations de construction,
19:47la RT et RE de 2020, ce qui a changé depuis,
19:55c'est l'économie des appartements.
19:57Les ergothérapeutes travaillent toujours notamment dans l'adaptation des appartements
20:02et même nous, au bout de 200 résidences, chaque résidence,
20:05on tient compte du retour d'expérience de la précédente
20:08pour faire des petites modifications à la main.
20:13Et puis par rapport à ce qu'on a appelé les premières résidences,
20:16premières générations, on a été amené à inclure de plus en plus de services
20:23dans ce qu'on appelle les socles du rez-de-chaussée
20:25parce que tout le monde a compris que les activités physiques étaient indispensables,
20:30même si c'est des activités physiques adaptées,
20:33mais à la prolongation de l'autonomie des seniors.
20:37Et en fait, ce qu'on aperçoit, c'est qu'il y a un service
20:39qui n'est pas mis dans les plaquettes publicitaires
20:42qu'on propose à Norden, c'est le lien social.
20:44Et la demande d'activités en commun est de plus en plus forte.
20:48C'est presque la première chose que nos résidents viennent chercher.
20:52On a plus de deux tiers de nos résidents qui sont des personnes seules
20:55et majoritairement plus de 50% des femmes seules.
20:59Et en fait, elles viennent chez nous aussi
21:00parce qu'elles veulent s'insérer dans une communauté,
21:03faire des choses ensemble, discuter, voir des gens,
21:06que ce soit d'autres résidents ou le personnel de Domitis.
21:10Et donc, la taille de nos socles de rez-de-chaussée
21:12a plutôt eu tendance à augmenter au fur et à mesure.
21:17On installe maintenant systématiquement un salon de coiffure dans nos résidents.
21:20Vous semblez paradoxal,
21:22mais les personnes âgées sont très sensibles à leur apparence,
21:25à leur look, peut-être plus que quand elles avaient 40 ou 50 ans.
21:29Et elles peuvent aller chez le coiffeur quasiment une fois par semaine.
21:33Et donc, on a été amené à insérer ce genre d'activité.
21:35Le comportement des personnes âgées est quelque chose de passionnant
21:40et de très particulier.
21:43Je donnais le chiffre des millions d'euros, 100 millions d'euros d'investis en 2023.
21:47Est-ce que, je crois que vous l'avez évoqué rapidement tout à l'heure,
21:49mais je veux bien qu'on s'y arrête quelques secondes, quelques minutes,
21:53sur l'investissement, les investisseurs.
21:57Est-ce qu'ils sont présents sur des nouveaux projets ?
21:59Est-ce que c'est un secteur ?
22:00Parce que vous disiez la démographie, la démographie, les chiffres,
22:02on sait où on va, on sait ce qui nous attend.
22:04C'est pas présent, mais ce qui s'est passé, c'est que, voilà,
22:06je vous disais, une résidence, selon sa localisation,
22:09c'est entre 25 et 40 millions d'euros.
22:12Donc, le chiffre que vous avez, moi, je le chargerais un peu,
22:17parce que même nous, on a vendu à des investisseurs
22:19pour plus de 100 millions d'euros d'actifs.
22:23Et on a 200 résidences.
22:25On n'aurait pas pu se développer aussi vite
22:26s'il avait fallu qu'on porte la propriété des murs.
22:29Donc, pour les sociétés, pour se développer rapidement,
22:34on transférait la propriété à des investisseurs immobiliers.
22:39Et le marché immobilier s'est retourné, pour tout un tas de raisons,
22:43deuxième semestre 2022.
22:45Le rendement qu'on doit offrir à nos investisseurs
22:47est nettement plus élevé et n'est plus compatible,
22:50aujourd'hui, ce qui se passe, n'est plus compatible
22:52avec nos paramètres d'exploitation.
22:55Il n'y a pas qu'il y en ait un 14 aux raisons.
22:58On sait que, voilà, les taux d'intérêt ont augmenté.
23:00Les coûts de construction avaient explosé en 2022.
23:03Le prix de ce qu'on appelle le foncier,
23:05donc du terrain sur lequel il n'a pas tant baissé que ça,
23:07malgré la crise de l'immobilier.
23:09Et aujourd'hui, quand vous mettez tous ces paramètres,
23:12on a beaucoup de mal à monter de nouvelles opérations,
23:16ce qui, encore une fois, est paradoxal et dommage,
23:18compte tenu des besoins qui vont arriver.
23:21La démographie de Montaigne, c'est ça.
23:22Le marché immobilier est ainsi fait.
23:25Et il n'y a pas, en France, de modèle d'opérateur
23:28qui garde la propriété des murs,
23:29à la différence, d'ailleurs, de ce qu'on voit
23:30dans les pays anglo-saxons.
23:33Et donc, voilà, ça crée un blocage du marché
23:35et qui est vraiment dommage,
23:37alors que les besoins vont augmenter significativement.
23:41Est-ce qu'il y a une concurrence de la colocation ?
23:45C'est vrai qu'il y a pas mal de seniors, de retraités
23:49qui cherchent des expériences de colocation.
23:53Alors, il n'y a pas une concurrence,
23:55il y a une complémentarité.
23:56Par rapport au manque de places qu'on évoquait,
23:58de plus de 100 000 places par an,
24:00il y a largement de la place pour tout le monde.
24:04Donc, c'est une nouvelle offre qui a émergé,
24:06il y a un peu avant le Covid,
24:07les premières expériences,
24:09un peu issues des premières expériences
24:10sur le co-living étudiant,
24:12sur le co-living des jeunes actifs.
24:14Ça reste encore très, très marginal.
24:16C'est quelques centaines de places,
24:18peut-être milliers de places par an.
24:20Donc, ça reste très marginal.
24:23Vous disiez, il y a beaucoup de seniors qui demandent.
24:26Je pondérerai, parce qu'autant, je crois que
24:28quand on est jeune, on a peut-être envie de vivre en communauté.
24:31Je ne suis pas sûr qu'à 75 ou 80 ans,
24:34vous ayez forcément envie de partager votre salon, etc.
24:37Bien sûr, mais c'est un moyen de lutter contre la solitude aussi.
24:39C'est un moyen de lutter contre la solitude.
24:41Et c'est un moyen, parce que ce sont des produits
24:43qui sont moins chers qu'une résidence service senior,
24:47beaucoup moins chers qu'un épargne.
24:48Et c'est vrai, parce qu'il n'y a qu'une seule pièce commune à partager.
24:52Donc, ça répond à un besoin de lien social
24:55qui est permanent chez tous les seniors.
24:58Et ça permet de proposer des solutions
25:00qui sont pour des budgets assez sensiblement inférieurs.
25:04Et ça permet aussi de faire des plus petites unités.
25:06Souvent, les unités de co-living seniors
25:09sont entre une dizaine et une vingtaine de chambres.
25:14Là, parfois, il y a deux pièces communes et puis une vingtaine.
25:19Et donc, ça permet de répondre aussi à un besoin
25:21dans des petites localités
25:24où il n'y aurait pas la place pour implanter
25:26un bâtiment de 80 ou 100 appartements.
25:29Donc, c'est vraiment une offre qui a toute sa place sur le marché,
25:32mais qui reste encore extrêmement embryonnaire.
25:34Merci beaucoup, Olivier Vignol.
25:37Et à bientôt sur Bsmart4Change.
25:39On passe tout de suite à notre rubrique
25:41« Start-up, le handicap en question ».
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