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00:00Seja bem-vindo, seja bem-vindo ao Números Falam, uma produção original Nelfid.
00:13Eu sou o Márcio Kroin e no programa de hoje eu converso com o Alexandre Dalpier,
00:17CFO da HBR. Alexandre, tudo bem? Seja bem-vindo.
00:21Tudo bom, grande prazer estar aqui com você hoje e poder falar da HBR. Vamos lá.
00:25Vamos lá, ó. A dinâmica do programa é bem simples. Eu trouxe cinco números do último balanço publicado por vocês
00:31pra você me ajudar com cada um deles. Depois a gente inverte. Eu faço a pergunta e você me traz o número.
00:36Vamos nessa? Combinado.
00:38E pra você que nos ouve e nos assiste, tudo que a gente traz aqui é público e todas as informações você pode encontrar
00:45no site de relações com investidores da HBR. Alexandre, meu primeiro número pra você é o seguinte.
00:5119,6% foi o crescimento das vendas da plataforma Convém no primeiro trimestre deste ano
00:57pra R$ 78,6 milhões. Qual foi a estratégia pra alcançar esse desempenho no período?
01:04O Convém, desde o início a gente tinha esse plano desenhado pra ele.
01:09O Convém a gente chama muito de varejo de proximidade, varejo de conveniência.
01:13Ele tá localizado embaixo dos prédios, sejam eles comerciais ou residenciais.
01:19E a grande facilidade que ele tem de estar inserido na vida comum de todo mundo dentro de São Paulo
01:25e algumas cidades do interior.
01:27Então, desde o início, o nosso plano era levar a nossa expertise na operação de shopping
01:32pra esse varejo de conveniência.
01:34Então, desde o início a gente teve muito cuidado na construção do mix,
01:38na organização, atendendo ali esse varejo de primeira recorrência.
01:44Então, é um mix diferente, onde você tem restaurante, você tem gastronomia, sorveteria, mini-mercado.
01:51Esses produtos onde o cliente que tá em cima acessa indo ou voltando pro trabalho, na escola do filho.
01:57Então, acho que esse resultado, ele mostra muito a resiliência dessa plataforma.
02:01A gente vem entregando trimestre contra trimestre, resultados superiores ao anterior.
02:07Então, você fala desse número, mas isso representa no resultado operacional um aumento de 30%.
02:13Então, é muito em linha com isso.
02:14Acho que é a maturação dessa plataforma cada vez mais sendo inserido aí dentro da nossa vida social, vamos dizer assim.
02:23Uma plataforma muito importante no momento que a gente tem cidades cada vez mais complicadas
02:30de movimentação, de circulação, você ter uma conveniência embaixo da onde você mora, da onde você está, facilita o seu dia, né?
02:38Exatamente esse o conceito.
02:39Então, imagina só, se você olhar, a gente tem um convênio ali na Rebouças.
02:43Ele fica embaixo do Hotel Hilton.
02:46Se você parar pra pensar e conversar com pessoas que vivem ali,
02:49aquele lugar já é uma referência na gastronomia e alguns acessos de loja que tem ali.
02:54As pessoas já comentam, elas já reconhecem a logomarca.
02:57Então, assim, esse é um trabalho muito parecido com o trabalho de shopping center,
03:01com um pouco mais de dificuldade por conta da pulverização,
03:06mas é um negócio que vem crescendo recorrentemente nos trimestres,
03:09com uma diluição no custo, então a margem tem aumentado,
03:12a margem desse trífone de 77%, a margem no ar.
03:17Então, assim, um negócio que tem uma margem saudável e cada vez mais vem entregando
03:23numa ocupação consistente, esse trífone fechou com uma ocupação média de 85%,
03:28resultados competitivos.
03:29Então, acho que isso foi uma oportunidade que a HBR viu lá atrás.
03:34Quando a mudança do plano diretor possibilitou as fachadas ativas,
03:38muitos desenvolvedores utilizaram essa fachada ativa.
03:42E se você olhar hoje, tem uma vacância grande nas fachadas ativas.
03:46Quando você compara essas fachadas com o nosso negócio,
03:49você vê o valor que a HBR está trazendo aí para dentro,
03:53explorando de forma eficiente.
03:55Você vê uma vacância grande nas fachadas ativas,
03:58má localização, não é um produto muito bem estruturado,
04:01tem dificuldades técnicas.
04:03Então, acho que o que a gente agregou foi desenvolver essas fachadas ativas
04:07junto com os desenvolvedores imobiliários para adicionar esse valor final.
04:12E acho que é acertado.
04:13Hoje a gente já está com mais 50 mil metros de ABL,
04:16e olhando aí num cenário de 5 anos, a gente vai ter algo como 100 mil metros de ABL no convém.
04:21Então, acho que é um negócio que faz muito sentido e a gente está caminhando nessa direção.
04:25E nessa gestão, vocês também escolhem quais são os restaurantes, os mini-mercados,
04:31os serviços, imagino que lavanderia tenha nisso também,
04:34podem fazer parte desse convém?
04:36Exatamente.
04:36Essa gestão é 100% nossa.
04:39É muito essa escola do shopping center, né?
04:41Com a dificuldade de você ter a pulverização,
04:44mas isso também traz um custo reduzido,
04:47o custo de um convém para o lojista é menor que o custo de um shopping center.
04:52E a gente agrega também no estabelecimento desse convém.
04:55Tem um trabalho legal de zeladoria, segurança.
04:58Então, não é uma loja de rua.
04:59Ele se diferencia nisso.
05:01É sempre muito limpo, é um lugar que tem a jardinagem.
05:06Você se sente confortável e seguro de ir naquele lugar.
05:09E é exatamente o que você falou.
05:11É uma integração com a cidade.
05:12Quando a gente pensa o convém, você vê isso muito claro.
05:16Porque, às vezes, você quer comprar aquilo.
05:19Você passa ou indo ou voltando.
05:22Ou saindo.
05:23Ou marca embaixo de casa, porque o seu deslocamento vai ser mais curto.
05:27Então, acho que a gente está bem inserido nessa nova dinâmica de aproveitar melhor o tempo
05:32e, por consequência, fazer as coisas com uma distância menor de onde você está.
05:36E ela tem uma limitação de estar presente só em grandes cidades
05:39ou em cidades com um número de habitantes mínimo?
05:44Ela não tem essa limitação.
05:47Mas, inicialmente, nos primeiros convéns que a gente desenvolveu,
05:50eles estavam espalhados em alguns lugares.
05:52Em algumas cidades, algumas no interior, no interior de São Paulo.
05:56E, na nossa safra mais recente, nas futuras,
05:59o nosso foco tem sido exclusivamente em São Paulo.
06:02E São Paulo aqui, no centro principal de São Paulo.
06:06Então, estamos falando de Vila Nova, Santo Amaro, Moema.
06:10A gente acabou de inaugurar um convém na Chacra Klabin.
06:14São quase 8 mil metros de ABL.
06:17E ele já abre com 91% de ocupação.
06:21Tem uma Decathlon.
06:22É um pouco disso.
06:23Você tem um âncora, você tem uma Copenhague,
06:26você tem um restaurante do Jacan,
06:28você tem um centro para entrega de comida à distância.
06:31Então, assim, é esse o tipo de mix que a gente entrega,
06:35agregando valor para o prédio que está em cima
06:37e também para a redondeza, para o bairro como um todo,
06:41que você facilita a locomoção.
06:43Tem um convém nosso que inaugura no final do ano com a Cury,
06:46na Giovanni Gronk.
06:47Em cima, você vai ter mais de 6 mil pessoas nos prédios.
06:52Os prédios já estão 100% vendidos.
06:54A gente brinca que se a gente botar um muro em volta,
06:57com essas 6 mil pessoas, você já faz o resultado do convém.
07:00Sem dúvida.
07:00Então, é um pouco disso.
07:01A gente agrega valor no prédio que a gente está
07:04e o prédio também traz bastante fluxo para a nossa conveniência.
07:08Então, assim, acho que é um ganha-ganha
07:09que a gente explora muito bem.
07:11E esse track record que a gente vem criando na plataforma,
07:15eu acho que a gente vai conseguir extrair bastante valor na frente.
07:18Muito legal.
07:19Segundo número para você.
07:21R$ 3,2 milhões foi a receita de hospedagem do Hotel W
07:26nos primeiros meses de operação.
07:28Como a HBR avalia o desempenho inicial dessa operação
07:31e qual é a expectativa?
07:33O W, já posso dizer para você que ele já é um dos ícones da cidade de São Paulo.
07:39Ele é um hotel muito alto nível.
07:42Ele tem o setor luxo, luxo.
07:44Ele está localizado na região da Faria Lima.
07:47Ele está ali na Funchal, mas ele é de frente para o Parque do Povo,
07:51em frente às torres da cidade de São Paulo,
07:53do lado do shopping JK e a dois minutos da Faria Lima andando.
07:58Então, assim, ele já está inserido no centro nervoso da América Latina,
08:03que é a cidade de São Paulo.
08:04Então, ele é um hotel que abriu ali no finalzinho de dezembro.
08:07Ele ainda está nessa abertura moderada, que é o soft opening.
08:12O que isso significa?
08:13Que nem todos os quartos estão disponíveis,
08:16nem todas as áreas estão disponíveis,
08:18mas por uma questão do serviço.
08:20A bandeira quer entregar o melhor possível,
08:24ainda num desenho menor,
08:26para quando aumentar você entrega na capacidade principal
08:29com uma chance de erro mínima.
08:32Mesmo nesse cenário de uma abertura moderada, vamos dizer assim,
08:36o hotel já apresenta aí uma receita de hospedagem superior a 3 milhões de reais.
08:41Então, acho que já mostra um pouco para que ele veio.
08:44Isso vem de onde?
08:45Vem, obviamente, da localização dele,
08:47da bandeira que o W traz.
08:49Então, ele faz uma ancoragem grande nos clientes corporativos,
08:53principalmente nos multinacionais.
08:56E quando a gente pensa de Brasil,
08:57a gente sabe que o Brasil, ele é...
08:59O mundo inteiro está aqui.
09:01A gente faz negócio com o mundo inteiro.
09:02E a quantidade de empresas multinacionais que já tem proximidade com o hotel
09:07é enorme nesses três meses.
09:10Então, assim, o hotel chegou, de fato,
09:12agregando muito valor na nossa plataforma, no nosso portfólio.
09:17E ele só está no começo.
09:18Então, acho que aqui a gente tem um ativo que vai trazer bastante...
09:21Não vou dizer surpresa,
09:23mas vai trazer bastante boa notícia aí para a gente contar ao longo do tempo.
09:27Ele já, em março, tem uma ocupação de 55%.
09:32Um heavy par aí na casa dos seus R$ 1.400.
09:36A diária média dele tem saído aí próximo dos R$ 500.
09:41A cotação dessa diária é em dólar.
09:43Então, assim, a gente já vê cenários, sinais extremamente positivos
09:48que já olham para a gente o segundo tri muito melhor.
09:52E lembrando que na hotelaria, contextualizando com São Paulo,
09:55o primeiro semestre é pior do que o segundo semestre.
09:59Os grandes eventos, eles estão concentrados no segundo semestre.
10:02Então, a gente tem uma perspectiva aí muito boa para o terceiro tri.
10:05Não só a Fórmula 1, mas tem bastante coisa ali.
10:08Então, acho que é um ativo que agrega em todas as pontas.
10:11Na ponta corporativa, muito forte,
10:13mas na ponta do turismo também, pessoa física, vamos dizer assim, viajante.
10:17A bandeira consegue atrair muita gente.
10:20O canal da Merit, que é a operadora do hotel,
10:22ele é responsável por 55% das vendas de diárias no mundo.
10:27Então, é um verdadeiro canhão.
10:30Então, a gente já vê um benefício desse canhão
10:32seguindo na direção do W.
10:34Então, a gente está bastante otimista em relação ao ativo.
10:37Então, o segundo semestre, capacidade total, né?
10:40Você está nessa abertura, esse soft opening,
10:43mas o segundo semestre você consegue abrir total,
10:45porque tem grandes eventos de segunda semestre.
10:46Fórmula 1, como você falou, tem.
10:48Agora, a NFL também, que é o segundo semestre,
10:50deve atrair um público específico aí.
10:52Então, o segundo semestre vai ser super cheio.
10:54Com certeza.
10:55Inclusive, a Merit é patrocinadora da NFL.
10:59Então, assim, a gente já vê algumas conversas acontecendo.
11:02Mas, independente disso,
11:03a gente também tem uma área de eventos no hotel.
11:06No hotel.
11:07Funciona mais ou menos entre 300 a 700 pessoas.
11:10E a gente já vê uma atração grande de eventos ali também.
11:13Já foram feitos eventos de macro day, de alguns bancos lá.
11:17Eventos relacionados à moda.
11:19Eventos da indústria automotiva, onde você coloca os modelos de carro.
11:23Porque ele é muito bem localizado.
11:25Então, você imagina que você quer fazer uma reunião
11:28que vai tratar de...
11:29Vai fazer uma audiência,
11:31alguma apresentação
11:34para falar sobre resultados financeiros,
11:36ou um banco ou uma asset.
11:37Você está do lado da Faria Lima, de moda.
11:40Você está do lado ali do Shopping JK, do Iguatemi.
11:44Então, a proximidade ali conta muito.
11:45Eu acho que o hotel vai conseguir
11:47levar bastante fluxo nessas linhas.
11:51Mas não somente.
11:52A linha também de restaurante já começa a mostrar
11:54bastante tração, mesmo com três meses de funcionamento.
11:58O restaurante do 23º já está funcionando na plena capacidade.
12:04Então, ele já tem ali um volume muito bom de almoço e jantar.
12:06E agora, a gente tem o rooftop já funcionando à noite.
12:11E ele começa agora a funcionar de manhã.
12:13Então, assim, ali, com certeza,
12:15se você não foi, já te convido aqui.
12:17Aproveito o gancho e convido a sua audiência também.
12:20Acho que vale muito a pena visitar o hotel,
12:22conhecer o rooftop.
12:23É um novo ícone de São Paulo que acho que todo mundo tem que conhecer.
12:26Até porque a vista deve ser maravilhosa ali, né?
12:28Espetacular.
12:29Vale muito a pena.
12:30Uma São Paulo que você não vê todo dia, né?
12:32Essa é a parte boa, né?
12:34Muito bem.
12:34Terceiro número para você, Alexandre.
12:3716,1% foi o crescimento do EBITDA ajustado da HBR
12:41no primeiro trimestre deste ano,
12:43na comparação com o mesmo período do ano passado.
12:45O que fez a empresa registrar essa variação positiva?
12:49A gente tem...
12:51Eu estou na HBR desde o ano passado
12:53e o nosso mantra,
12:54junto com o Nakano,
12:56que é o nosso CEO,
12:57e o Bikudo,
12:57que é o diretor de operações,
12:59o nosso mantra passa muito pela eficiência operacional.
13:02A gente tem falado muito sobre isso.
13:05Aumentar a receita, óbvio,
13:06que é o normal de qualquer empresa.
13:10Todo mundo tem que buscar fazer um resultado melhor,
13:12mas muito um olhar muito em cima da despesa.
13:16Então, a gente precisa ter uma capacidade
13:19de operar mais e melhor com custo menor.
13:22E eu acho que o nosso EBITDA reflete muito isso nesse TRI.
13:27A gente conseguiu, na linha de receita, uma melhora.
13:30Então, isso reflete em redução das concessões.
13:34Então, quando a gente olha descontos,
13:36concessões de aluguel,
13:38mesmo quando você faz algum tipo de período de carência ou similares,
13:42a gente tem reduzido bastante isso.
13:45A gente tem aumentado a nossa eficiência nas entregas.
13:49Então, o projeto está pronto.
13:51Eu tenho que começar a receitar ele
13:53na menor quantidade possível de tempo.
13:56Então, tem um esforço grande de redução dessa entrega
14:00para conseguir já trazer receita para os ativos.
14:03Então, eu preciso ocupar ele antecipadamente.
14:05Mas também tem um olhar muito forte na despesa.
14:08Então, quando a gente olha as linhas de despesa,
14:10a gente tem uma redução expressiva
14:12de mais de 20% no SG&A,
14:14que a gente chama lá do DGA,
14:16que são as despesas administrativas e comerciais.
14:19e também na parte de serviços profissionais.
14:21Então, a gente tem olhado também para a despesa,
14:24buscando fazer mais com menos,
14:26fazer as áreas conseguirem trabalhar de forma mais fluídas.
14:31E, com isso, a gente tem menos custo nessa circulação.
14:34E também em recuperar valores.
14:36Como a gente trabalha com o varejo,
14:38também é aquela história.
14:40Se você não está cobrando, você é o último a receber.
14:42Então, a gente tem um trabalho, como todo mundo tem,
14:45obviamente, de mensurar as possíveis perdas na PDD.
14:49Mas a gente também tem um trabalho grande
14:51de ficar em cima dessa PDD
14:52para tentar recuperar o máximo possível.
14:54Seja através da execução de garantia,
14:56seja através da cor.
14:58Isso também está refletido nesse TRI,
14:59com uma recuperação aí de mais ou menos
15:02meio milhão de reais,
15:03que também ajuda a trazer esse número para cima.
15:05E é um trabalho grande do CFO,
15:07ficar olhando ali em lupo o que você consegue fazer.
15:09Porque é muito fácil você cortar a coisa.
15:11Vai lá, corta, tudo bem.
15:13Mas fazer esse trabalho de recuperação,
15:15entendimento do ativo,
15:17um corte de custos inteligente,
15:19um cenário macroeconômico tão difícil
15:21como a gente passa agora,
15:23é um trabalho árduo que você deve estar fazendo.
15:25Exatamente.
15:25Acho que o seu contexto faz todo sentido.
15:28Imagina que a gente também,
15:30além disso, a gente é uma empresa de properties.
15:31Então, parte do nosso negócio
15:33envolve também construção.
15:36Então, também tem um olhar de olhar para custo
15:38em relação a isso.
15:39É uma indústria que sempre tem os desafios
15:42relacionados aos custos de obra.
15:44Então, assim, é estar com a lupa
15:46naqueles números que precisam estar
15:48sem perder, obviamente, a sua fluidez operacional.
15:52Também não adianta cortar tudo
15:53e no final do dia esse negócio vai virar
15:55um número muito pior.
15:57Então, é fazer isso com parcimônio
15:59e conforme a receita for entrando,
16:01a gente consegue administrar isso melhor.
16:02Então, é exatamente isso que a gente tem feito
16:05cada dia a mais.
16:06Muito bom.
16:07Quarto número para você.
16:09R$ 1,4 bilhão
16:10era a dívida líquida da HBR
16:12no fim do primeiro trimestre deste ano.
16:15Qual é o perfil desse endividamento
16:17e ele preocupa de alguma maneira?
16:19Vamos lá.
16:20A dívida sempre preocupa.
16:22Acho que qualquer um que tem uma dívida,
16:25seja uma pessoa física, em casa,
16:27você sempre tem ali aquela preocupação
16:28de pagar, de saber que
16:31tudo tem que andar de boa forma
16:33para que você cumpra o seu compromisso financeiro.
16:36Então, na HBR é a mesma coisa.
16:38A gente entende que a dívida
16:39está levemente maior do que deveria,
16:42principalmente para o cenário econômico atual.
16:45Mas eu faço algumas ressalvas.
16:47Acho que a dívida tem,
16:48pegando o gancho da sua pergunta,
16:50ela tem um perfil muito alongado,
16:53porque são dívidas alinhadas
16:55à metodologia imobiliária,
16:57vamos dizer assim,
16:57ao mercado imobiliário.
16:59São dívidas com indexadores de POUP+,
17:01TR+, IPCA+, IPCA+, 5,5.
17:05Então, 90% dessa dívida
17:07tem um custo muito competitivo
17:09e que meio que é um hedge
17:11para essa subida que a gente tem hoje
17:13de taxas de juros,
17:14porque não sobe na mesma proporção.
17:16Se eu fosse comparar hoje
17:17com o meu nível,
17:18com o meu valor de CDI,
17:21a nossa dívida é majoritariamente
17:23nos seus 80%, 90%,
17:24CDI menos.
17:26Então, isso de certa forma
17:27acomoda a gente,
17:29mas a gente entende
17:30a preocupação do investidor,
17:31porque uma empresa de profits,
17:32quando pega um cenário desse
17:34mais desafiador,
17:35se ela continua com uma dívida
17:37muito alta,
17:37ela acaba pagando esse custo
17:39de carrego no banco
17:41e não para o investidor.
17:42Então, a gente de fato
17:43não quer fazer isso.
17:44Estamos reorganizando um pouco a casa.
17:47Eu gosto de brincar muito,
17:48vou aproveitar aqui e falar
17:50com esse cenário
17:51para mostrar que a minha vida
17:53e a vida de vários outros
17:54ela não é fácil.
17:56Eu tenho um print
17:56do valor econômico
17:58de 31 de dezembro de 2023.
18:01Lá diz que os juros
18:02do final de 2004
18:04vai ser 9%.
18:05É mercado alinhado
18:08nas expectativas dos juros
18:09a 9% para 2024.
18:12E o mercado mudou abruptamente.
18:14A gente fechou em outra dinâmica
18:16nos juros,
18:17os juros acima de 12,
18:19o futuro já apontando no 14,
18:21um cenário de inflação
18:23um pouco mais difícil,
18:24um cenário macro
18:26também com as suas dificuldades
18:28e a gente precisa ajustar
18:29o nosso rumo.
18:30Então, é o que a gente
18:31sempre tem falado.
18:32A gente sabe da preocupação,
18:34a gente entende que a dívida
18:36ela é uma dívida,
18:37vamos dizer assim,
18:37boa,
18:38uma dívida bem equalizada,
18:40mas independente disso,
18:41a gente está traçando
18:42as estratégias
18:43para a redução dessa dívida.
18:45Isso acontece com o nosso,
18:46vai acontecer com o nosso plano
18:47de reciclagem de ativo.
18:49Que a gente,
18:50de forma mais forte,
18:53aceleramos bem,
18:54independente do cenário econômico.
18:56Então, acho que aqui também
18:57é uma grande mostra
18:59de que a gente sabe
19:01da necessidade,
19:02sabe o que precisa fazer
19:03e independente do cenário,
19:05a gente vem executando.
19:06A gente já fez a venda
19:07do Hotel Fortaleza,
19:08a gente já fez a venda
19:09do Ibis,
19:10a gente está agora
19:11no processo de venda
19:12do Hilton,
19:13então a gente já assinou
19:14um documento vinculante
19:15onde a gente está agora
19:16em fase de diligência
19:17e especificar de fato
19:20a venda
19:21e a gente tem mais
19:22alguns ativos
19:23que a gente continua
19:24em tratativo
19:25onde a gente espera
19:26ao longo dos próximos
19:276, 12, 18 meses
19:28a gente consiga evoluir
19:30de forma consistente
19:31para aí equalizar
19:32esse nível de endividamento
19:34num patamar mais tranquilo,
19:36principalmente no cenário atual
19:39que deve ser um cenário
19:40pelos próximos 6, 12 meses.
19:42Então, é um pouco disso.
19:43Quantos desinvestimentos
19:44vocês têm que fazer?
19:45A gente tem,
19:47eu vou responder
19:48a sua forma
19:48um pouco diferente,
19:49a gente tem bons ativos,
19:51eu diria para você
19:52que a gente tem ativos,
19:53os ativos maduros
19:54são ativos que a gente
19:56olha para essa possibilidade.
19:58O nosso ciclo imobiliário
19:59aqui é muito claro,
20:00a gente é um excelente
20:01originador,
20:02a gente consegue achar
20:03oportunidades,
20:04ver classes de ativo
20:06que não necessariamente
20:07todo mundo estava vendo,
20:08o Convenha
20:09acho que é um bom exemplo,
20:11a gente opera muito bem
20:12a linha dos comerciais
20:13que a gente chama
20:14de 3A e conforme esses ativos
20:16eles vão maturando,
20:18a gente coloca eles
20:19na esteira da venda.
20:21Então, hoje,
20:22se você me perguntar,
20:23a gente tem os hotéis,
20:25a gente já está em processo
20:27de concluir a venda de todos,
20:29com exceção do W,
20:30que está em período
20:31de maturação,
20:33uma vez que ele comece
20:34a apresentar sinais
20:35de maturação
20:36ou que o preço
20:37que a gente veja no mercado
20:39esteja próximo disso,
20:41é um ativo
20:41que a gente vai vender
20:42e olhando outros
20:44do portfólio,
20:45como a torre
20:45que a gente tem
20:46na Faria Lima,
20:47que também já está performada,
20:49o prédio que a gente chama
20:50de João Moura,
20:51que é o Pinheiros,
20:52ele é situado ali
20:54no bairro de Pinheiros,
20:56na João Moura,
20:57onde ele está 100%
20:58locado para o Einstein,
20:59o Abitzi saiu agora em abril,
21:01o Einstein já está fazendo
21:02as obras dele,
21:03então ele já é um ativo
21:04performado.
21:06Então, olhando esses ativos,
21:07a gente tem uma boa capacidade
21:08de redução
21:09de endividamento.
21:11Eu não vou te precisar
21:12e deixo para cada um
21:13fazer sua conta
21:14para não ficar
21:15um guidance direto,
21:17mas eu diria
21:18que é uma parte relevante
21:19do nosso endividamento.
21:20Quando você me fala
21:20de todos os ativos ocupados
21:22ou com ocupação maturados,
21:24vamos chamar assim,
21:25e o nome correto,
21:27você entrega,
21:28por exemplo,
21:29para um investidor imobiliário
21:30um negócio sensacional,
21:32redondinho ali,
21:33que ele só vai precisar
21:34fazer uma boa gestão
21:35para conseguir entregar
21:36para o investidor também.
21:37Tem um valor ali,
21:38um ganha-ganha
21:39de dois lados.
21:40Exatamente isso.
21:41A gente tem
21:42uma vertical de shoppings.
21:44Então,
21:45são shoppings,
21:46a gente tem quatro
21:46shopping centers lá,
21:48dois com uma ocupação
21:50aí na casa dos 99%
21:52e dois em processo
21:54de maturação,
21:54mas maturação
21:55na casa dos seus 80%,
21:5785%.
21:58A nossa ocupação média
22:00da vertical
22:01está em 92%.
22:03Se você imaginar
22:04que vender fatias
22:05desses ativos,
22:06mantendo o controle,
22:07são excelentes ativos
22:09que o mercado,
22:10num cenário um pouco melhor,
22:12eles procuram esses ativos.
22:14Então,
22:14acho que ali tem também
22:15possibilidades
22:16da gente trabalhar.
22:17Agora,
22:18o mercado de fundo imobiliário
22:19está um pouco mais fechado,
22:20mas em algum momento
22:21você tem uma janela.
22:22Esses ativos
22:23que eu mencionei anteriormente,
22:24você pode trabalhar
22:25para compradores individuais
22:26ou para fundos de investimento
22:28da mesma maneira.
22:29Então,
22:29também tem um leque ali.
22:30Eu acho que o nome do jogo
22:32para uma empresa imobiliária
22:34vai ser sempre ter bons ativos.
22:36Eu acho que a HBR
22:37tem essa grande qualidade.
22:40A gente,
22:40de fato,
22:42segue a cartilha
22:43dos bons ativos.
22:44Eles têm
22:44potencial de crescimento,
22:46eles são
22:46boa localização,
22:48a maioria deles
22:49são dominantes
22:50no seu segmento
22:51e no seu mercado
22:53e localização.
22:54Então,
22:54quando você junta
22:55isso tudo
22:56no cenário do imobiliário,
22:58tem muito valor lá dentro.
22:59Então,
22:59é isso que a gente
23:00cada vez mais
23:01leva para o mercado
23:03na nossa tese.
23:04Muito bom.
23:05Quinto número para você.
23:07947 milhões
23:08é o CAPEX
23:09projetado pela HBR
23:10nos próximos anos.
23:11De que maneira
23:12a empresa dividiu
23:12esses investimentos
23:13e por quê?
23:15Esses investimentos,
23:16você já colocou na pergunta,
23:18mas eu sempre gosto de falar,
23:20são investimentos
23:20em uma janela
23:21de cinco anos.
23:22Então,
23:23eu vejo esse número,
23:24esse é um número
23:25que às vezes
23:25causa um pouco
23:26de apreensão
23:27para o nosso investidor
23:28e para quem olha
23:29a nossa tese,
23:30mas eu sempre faço
23:32a ressalva
23:32que a gente já conversou
23:33um pouco aqui.
23:35A gente está fazendo
23:35um ajuste de rumo
23:37na estratégia da companhia
23:38dada a mudança
23:39repentina
23:40de cenário econômico.
23:41Então,
23:41agora a gente tem
23:42essa agenda
23:42da reciclagem acontecendo,
23:44ela equaliza
23:45a nossa estrutura
23:45de capital
23:46e uma vez
23:47que a nossa estrutura
23:48de capital
23:49estiver equalizada,
23:50aí sim a gente pode olhar
23:51uma execução
23:52100% desse CAPEX.
23:54Até lá,
23:55esse CAPEX
23:56a gente vai olhando
23:56caso a caso,
23:57ano a ano,
23:58vendo aquilo
23:59que a gente consegue
24:00pontualmente postergar,
24:02são originações
24:03e aquisições
24:04geralmente
24:05de terreno
24:06de projetos
24:07com algum espaço
24:09ali para você
24:09ter algum tipo
24:10de postergação.
24:12Em alguns deles
24:12que você mudou
24:13o cenário,
24:14a gente acaba
24:14também tentando
24:16uma saída.
24:17Então,
24:17a gente tem olhado
24:17todas essas possibilidades.
24:20Olhando esse número,
24:21ele deixa muito claro
24:22também aonde
24:23que a gente está
24:23olhando para frente.
24:25Diria para você
24:26que 50%
24:26desse investimento
24:27está na vertical 3A,
24:29que é a corporativa.
24:31A nossa diferença
24:32no corporativo
24:33é que a gente
24:33trabalha mais
24:35o corporativo
24:36boutique.
24:37O que é isso,
24:37o corporativo boutique?
24:39É um ativo
24:39de 6 mil metros
24:41de ABL,
24:428 mil metros
24:42de ABL
24:43aqui na Faria Lima,
24:444 mil de ABL
24:45na Faria Lima,
24:4712 mil em Pinheiros,
24:48como é o caso
24:49do que a gente
24:49acabou de locar
24:50para o Einstein,
24:5110 mil
24:53em Higienópolis,
24:54que agora já está
24:55em obra
24:55com 15%
24:56de evolução.
24:57Por quê?
24:58Porque a gente
24:58entende que esses ativos
24:59sofrem menos
25:01e eventualmente
25:01tem mais potencial
25:03no agregado.
25:04O valor
25:05por metro quadrado
25:06deixa de ter
25:08um pouco de relevância
25:09porque no final
25:09do dia é ticket,
25:10são áreas menores.
25:11Eventualmente
25:12podem ser ocupados
25:13por monosuário,
25:14você tem uma tração
25:15grande nesse público.
25:16E por consequência,
25:18diminui um pouco
25:18o meu risco de execução.
25:20Eu não tenho um prédio,
25:21por mais que ele seja
25:22na Faria Lima,
25:23de 70 mil
25:24de ABL
25:25para ocupar.
25:26Tudo bem,
25:27acho que na Faria Lima
25:28tem um diferencial,
25:28mas se eu escorrego
25:29um pouquinho
25:30dois bairros
25:31para baixo,
25:32aumenta um pouquinho
25:32mais o meu risco
25:33de execução.
25:34Então aqui a nossa cabeça
25:35é focar nesse corporativo
25:37onde eu consigo
25:37extrair bastante valor.
25:39Então 50%
25:40desse CAPEX
25:40está alocado lá,
25:42mais ou menos
25:4230%,
25:4335%
25:44nos convéns
25:44e essas safras
25:47convéns
25:48localizados
25:49nessas áreas
25:49nobres
25:50de São Paulo.
25:50Então a gente
25:51vê bastante valor
25:53aí até
25:53os aluguéis
25:55têm se provado
25:56assim,
25:56cada vez mais
25:57esses aluguéis
25:58estão mais caros
25:59nessas regiões,
26:00o que traz o valor
26:00do portfólio
26:01para cima.
26:02E ali uma fatia residual
26:04nas expansões
26:05dos shopping centers.
26:06E aí estamos falando
26:06especificamente
26:07do Moji,
26:09que é o shopping
26:10dominante
26:11no Vale do Paraíba
26:12e Suzano,
26:13que é o shopping
26:13dominante na cidade.
26:15Então ele consegue
26:16também ali
26:17ter uma ocupação
26:18muito boa.
26:18então são expansões
26:20programadas.
26:22Você bota lá
26:222 mil,
26:233 mil,
26:245 mil de ABL,
26:25mas você ocupa antes,
26:26você assina o contrato
26:27antes,
26:27o que traz uma
26:28execução
26:30bem mais tranquila
26:31dessas expansões.
26:34Muito bem,
26:34Alexandre,
26:34chegou no momento
26:35que eu gosto,
26:36que é virar o jogo aqui,
26:37fazer a pergunta
26:38e você me trazer o número.
26:39Bora?
26:39Vamos lá.
26:40O melhor número
26:41a ser apresentado?
26:43Acho que o nosso
26:43melhor número
26:44nesse tri,
26:45a gente tem que falar
26:46do EBITAR.
26:47Acho que o EBITAR
26:47foi um golaço
26:48e 19 milhões
26:49de EBITAR
26:50aqui para a gente
26:52é importante.
26:53Nessa batida
26:54a gente consegue
26:55ter no final do ano
26:56um número
26:56melhor do que a gente
26:58tinha projetado.
26:59Apesar da receita
27:00subir,
27:00que é bem importante,
27:02a ressalva aqui
27:03vai no controle
27:04de custo
27:05e no SG&A,
27:06no DGA ali
27:07com uma redução
27:08de 24%.
27:09Acho que é bem legal
27:11poder falar
27:12desse número
27:12e não poderia
27:13deixá-lo
27:14como destaque
27:15aí nesse tri.
27:16muito bom.
27:18O número
27:18que melhor
27:18representa
27:19a HBR?
27:21O número
27:22que melhor
27:22representa a HBR,
27:23eu vou pedir
27:24aqui uma licença
27:25poética
27:26no seu programa,
27:26eu acompanho
27:27bem aqui
27:28o seu podcast
27:29e assim,
27:30eu sei que as respostas
27:31são diretas
27:32nos números,
27:32mas aqui eu vou fazer
27:33uma combinação
27:34de números.
27:34Vamos lá.
27:35Porque eu acho
27:35que o melhor número
27:36aqui que representa a HBR
27:38é o nosso nível
27:39de ocupação.
27:40Então,
27:40quando eu vou
27:41nas verticais
27:42e olho no 3A,
27:43que são os corporativos,
27:44uma ocupação
27:45de 100%,
27:46o João Moura
27:47que a gente entregou
27:49agora de obra,
27:50ele já está 100%
27:51locado para o Einstein.
27:52Quando a gente olha
27:53o Convém
27:53com 85%
27:55de ocupação,
27:56tendo os mais
27:57recentes,
27:57como o Klabin,
27:59saindo com 91%
28:00de ocupação.
28:01Quando eu olho
28:01o Shoppings,
28:02que tem uma ocupação
28:03combinada do portfólio
28:04de 92%,
28:06a inferência
28:07que a gente faz
28:08imediatamente
28:09é que são bons ativos
28:10e com boas localizações.
28:12Isso é muito importante
28:13para uma empresa
28:14de property.
28:15Então,
28:15esses números
28:16têm que fazer parte
28:17quando eu vou
28:18falar de HBR.
28:19Porque no final do dia,
28:20eles trazem
28:21todo esse valor
28:22embutido
28:23dentro do nosso balanço.
28:24Ele representa isso.
28:26É muito difícil
28:26você achar
28:27um ativo nosso
28:28que não está
28:29fazendo sentido
28:30ou que ele está
28:31ali passando
28:32por um momento
28:33que não vai dar certo.
28:34Então,
28:35acho que isso
28:35para a gente
28:36tem bastante valor
28:37e para o nosso acionista
28:38por consequência
28:39acaba adicionando
28:40bastante valor
28:41na carteira dele.
28:42Muito bem.
28:42Um número importante
28:43mas que ninguém
28:44olha para ele.
28:45Um número importante
28:46que ninguém
28:47olha para ele,
28:48eu não vou dizer
28:48que ninguém
28:49olha para ele,
28:50mas eu acho
28:50que muita gente
28:51às vezes
28:51esquece um pouco dele.
28:54E aí,
28:54vou pegar essa oportunidade
28:56aqui para falar
28:56sobre ele.
28:57A gente tem hoje
28:58e a gente apresenta
28:59no nosso release
29:00o que a gente chama
29:02lá do valor
29:03net dos ativos,
29:06que é o NAV.
29:07se a gente olhar
29:08hoje
29:09os nossos valores
29:10dos ativos
29:12a valor de mercado
29:13pelas PPIs
29:14a gente tem um valor
29:15aproximado
29:16que é arredondando
29:17de 3,4 bilhões.
29:18Menos a dívida
29:19ali que dá lá
29:201,4 bilhões
29:21a gente está falando
29:21de uns 2 bilhões
29:23de valor
29:24dentro do nosso balanço
29:25nesses ativos imobiliários.
29:28E quando a gente olha
29:28o market cap
29:29da ação hoje
29:29da HBR
29:30está nos seus 350.
29:32Então,
29:33assim,
29:33a gente tem aí
29:33um desconto
29:34de 80%
29:35de um para o outro.
29:36A gente acha
29:37que não faz muito sentido
29:38a nossa opinião
29:39cada um tem o direito
29:40de ter a sua opinião
29:41mas a gente acredita
29:42que tem muito valor
29:43dentro do nosso balanço.
29:46Então,
29:46esse é um número
29:46que cada vez mais
29:48a gente quer dar subsídio
29:49para o nosso investidor
29:50e aí falar aqui
29:51para essa audiência
29:52acho que é um grande passo
29:53nessa direção
29:54de que a gente tem
29:55bastante valor
29:56dentro do balanço.
29:57O que a gente precisa
29:58mostrar também?
29:59Mostrar a execução
30:00na estratégia de reciclagem
30:02porque aí eu vou converter
30:03o que está no balanço
30:04para dentro do bolso
30:05do investidor.
30:06Então,
30:07acho que os movimentos
30:07que a gente tem feito
30:08na reciclagem
30:09eles são importantes
30:11às vezes não tão relevantes
30:13mas eu acho que
30:13o principal aqui
30:15é a mensagem
30:16que a gente está trabalhando
30:18para executar a estratégia
30:19mesmo num cenário adverso
30:21porque tem bons ativos
30:22e porque a gente quer fazer
30:24a gente entende
30:25a importância disso
30:27para trazer valor
30:28no final do dia.
30:29Então,
30:29acho que isso é um número
30:30que cada vez mais
30:31a gente quer tornar ele
30:32mais comentado
30:34e mostrar que a gente
30:36está na direção
30:37de converter
30:37o que está no balanço
30:38para o bolso do investidor.
30:41O número que não sai
30:42da sua cabeça?
30:43O número que não sai
30:44da minha cabeça
30:45eu não posso falar
30:46que é um número
30:47relacionado à reciclagem
30:48mas o número
30:50que não sai da minha cabeça
30:51de certa maneira
30:52de forma indireta
30:53é o endividamento
30:54porque eu sei
30:55que para o nosso público
30:57esse é um número
30:58é um grande número
30:59é um grande número
31:00e que traz um leve desconforto
31:02acho que as pessoas
31:03se a gente estivesse
31:04numa estrutura de capital
31:05um pouco mais ajustada
31:07teriam muito mais
31:09tração
31:10na nossa tese
31:11então
31:11eu acho importante
31:13que eles saibam
31:14que a gente
31:15sabe que esse número
31:16é importante
31:17e a gente vai resolver
31:18essa estrutura de capital
31:20trabalhando na reciclagem
31:21de ativo
31:22e de novo
31:23são bons ativos
31:24localizados em São Paulo
31:25áreas nobres
31:26quando a gente olha
31:27Faria Lima
31:28as notícias são
31:29semanais
31:30sobre valor
31:32por metro quadrado
31:33dos aluguéis
31:34então isso reflete
31:34no nosso ativo
31:35que está lá
31:35mesma coisa em Pinheiros
31:37quando você vê
31:38que Faria Lima
31:38está 100% ocupada
31:40vacância muito baixa
31:41você começa
31:42a tombar
31:43para a área de Pinheiros
31:44a gente tem lá
31:45um prédio também
31:46que está com um hospital
31:47que tem uma bandeira
31:49super boa no Brasil
31:50então também é um belo
31:51cartão de visita
31:52então esses ativos
31:54tem muito valor
31:55e a execução
31:56dessa estratégia
31:57vai ajustar muito
31:59a nossa estrutura
31:59de capital
32:00então esse é um número
32:01que está na minha cabeça
32:01todo dia
32:02toda hora
32:03de manhã
32:03tarde e noite
32:04para fechar
32:06o próximo número
32:06vai ser?
32:07vai ser consistente
32:09com o que a gente
32:09vem apresentando
32:10mostrando o sinal
32:12correto
32:12acho que cada vez mais
32:14os nossos números
32:15vêm
32:15numa toada melhor
32:16consistente
32:18e tendo aí
32:19a execução
32:19da estratégia
32:20de reciclagem ativa
32:21acho que os números
32:22como um todo
32:22vão estar bem melhores
32:24acho que essa
32:25é a mensagem principal
32:26obrigado pela presença
32:27eu que agradeço
32:28um prazer estar aqui
32:30e obrigado a você
32:31que nos ouviu
32:32nos assistiu
32:32se você chegou até aqui
32:34compartilhe o programa
32:36com a HBR
32:36mais gente pode saber
32:38como destravar
32:39o valor
32:39dessa companhia na bolsa
32:41e acompanhe o NeoFeed
32:42nas redes sociais
32:43estamos em todas
32:44um abraço
32:45e até a próxima
32:46tchau
32:47tchau
32:48tchau
32:48tchau
32:48tchau
32:49tchau
32:50tchau
32:51tchau
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