[스타트 경제] 성북·노원·중랑구 등 외곽지 집값 강세...서울 중위 집값 8억 돌파 / YTN

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■ 진행 : 조태현 앵커  ■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수    * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.      지난달에도 서울 아파트값은 올랐습니다. 눈에 띄는 건 강남권은 약세, 중위 지역의 초강세였습니다. 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께하겠습니다. 제가 조금 전에 지난달 한국부동산원 자료를 말씀드리면서 강남은 조정, 중위 지역은 초강세다, 이렇게 말씀드렸는데 맞습니까?    [삭병훈]  지금 그렇게 보여지고 있습니다. 두 가지 이유 때문에 그런데요. 첫 번째는 세제개편안에서 보유세 부담이 크게 증가하는 것이 시세 40억 원 이상의 아파트입니다. 그런데 시세 40억 원 이상의 아파트 78%가 서초구하고 강남구에 집중돼 있다 보니까 보유세 부담을 피해서 서초구, 강남구에서는 매물이 증가해서 이 지역에는 집값이 하락세를 보이고 있고요. 반면에 대출규제로 인해서 15억 원 이아의 주택에 대해서만 6억 원까지 대출이 가능합니다. 그러니까 15억 이하의 아파트가 몰려 있는 성북구와 노원구로 매수 수요가 몰려가면서 그 지역에서는 가격이 상승하고 있다고 보시면 되겠습니다.      말씀하신 내용들 지표를 조금 보자면 8월에 서울 아파트 주택종합가격, 한 달 전보다 0.97% 올랐고요. 이 오름폭 자체가 전달에 비해서 약간 축소되기는 했는데 강남구와 서초구는 하락을 했지만 성북구, 노원구, 서대문구 같은 곳들, 다 1% 넘게 굉장히 높은 폭의 오름세를 보여줬습니다. 그렇다면 말씀해 주신 내용을 보면 풍선효과가 아주 명확하게 나타나고 있다, 이렇게 봐야 되는 거네요?    [삭병훈]  그렇습니다. 세 가지 이유를 지적할 수 있는데요. 첫 번째, 두 가지 이유는 전월세 가격을 급등시키는 요인이 됐습니다. 첫 번째는 토지거래허가제입니다. 주택 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주를 하는 의무를 부과하다 보니까 당연히 갭투자를 금지하게 해서 전월세 공급 급감을 초래하게 된 거죠. 이건 그러면 전월세 가격 상승을 유발하는 거고요. 두 번째 이유는 세제개편안인데 양도소득세 부담을 크게 늘렸죠. 장기보유특별공제를 거주특별공제로 전환하므로 만약에 내가 실거주하지 않게 되면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 부담이 급증하게 되어 있습니다. ... (중략)  YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)  ▶ 기사 원문 : https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202609160740405870 ▶ 제보 안내 : http://goo.gl/gEvsAL, 모바일앱, social@ytn.co.kr, #2424  ▣ YTN 데일리모션 채널 구독 : http://goo.gl/oXJWJs  [ 한국 뉴스 채널 와이티엔 / Korea News Channel YTN ]

Transcript

00:00지난달에도 서울의 아파트값은 올랐습니다 눈에 띄는 건 강남권은 약세 중위지역의 초강세였습니다 오늘은 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 하겠습니다 교수님 어서

00:11오십시오 안녕하십니까 제가 조금 전에 지난달 한국부동산원 자료를 말씀드리면서 강남은 조정 그다음에 중위지역은 초강세다 이렇게 말씀을 드렸는데 맞습니까 예 지금

00:21그렇게 보고 보여지고 있습니다 두 가지 이유 때문에 그런데요 첫번째는 세제 개편안에서 보유세 부담이 크게 증가하는 것이

00:29시세 40억원 이상의 아파트입니다 시세 40억원 이상의 아파트의 78%가 서초구하고 강남구에 집중되어 있다 보니까 보유세 부담을 피해서 서초구 강남구에서는

00:41매물이 증가해서 이 지역에는 집값이 하락세를 보이고 있고요 반면에 대출 규제로 인해서 15억원 이하의 주택에 대해서만 6억원까지 대출이 가능합니다 그렇게

00:54되니까 15억원 이하의 주택이 몰려있는 성북구와 노원구로

00:58매수 수요가 몰려가면서 그 지역에서는 가격이 상승하고 있다 이렇게 보시면 되겠습니다 말씀하신 내용들 지표 조금만 정리를 해보자면 8월에 서울의 아파트

01:08주택 종합가격 한 달 전보다 0.97% 올랐고요 이게 오름폭 자체는 전달에 비해서 약간 축소되긴 했는데 강남구와 서초구는 하락을

01:19했지만 성북구 노원구 서대문구 같은 곳들 다 1% 넘게 굉장히 높은 폭의 오름세를 보여줬습니다

01:25그럼 말씀하신 내용을 들어오면 풍선효과가 아주 명확하게 나타나고 있다 이렇게 봐야 되는 거네요

01:29네 그렇습니다 세 가지 이유를 이렇게 지적할 수가 있는데요 첫 번째 두 가지 이유는 전월세 가격을 급등시키는 요인이 되었습니다

01:37첫 번째는 토지거래 허가제입니다 주택을 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주를 하는 의무를 부과하다 보니까 당연히 개투자를 금지하게 돼서

01:48전월세 공급이 급감을 초래하게 된 거죠

01:51이거는 그러면 전월세 가격을 상승을 유발하는 거고요 두 번째 이유는 세제 개편안인데 양도소득세 부담을 크게 늘렸죠

01:59장기 보유 특별공제를 거주 특별공제로 전환함으로써 만약에 내가 실거주를 하지 않게 되면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 부담이 급증을 하게

02:09돼 있습니다

02:09그 다음에 비거주 1주택자 말고 실거주 1주택자에 한해서만 종부세 기본공제 금액을 상향을 하다 보니까 실거주를 하지 않으면 사실 종부세 부담도

02:20늘어나는 거죠

02:21보유세 부담도 그러니까 이거 역시 핵심지부터 내가 주택을 가지고 있으면 실제로 거주하게 만들다 보니까

02:28임대주택 공급을 줄여서 이 두 가지는 전월세 가격을 급등하게 만드는 요인이 됐습니다

02:34그 다음에 마지막은 대출 규제로 가격대별로 대출 한도를 줄여버렸습니다

02:39그래서 15억 원 이하만 6억 원 대출이 가능하고요

02:4215억 원을 넘어가는 집은 4억에서 2억까지밖에 대출이 안 되니까

02:47전월세 가격 급등으로 어쩔 수 없이 전월세에서 핵심지 전월세를 감당을 못하고 외곽으로 밀려나는 사람들은

02:556억까지 대출이 가능한 성북구 노원구에 가서 집을 살 수밖에 없는 그런 상황이 되다 보니까

03:01이런 결과가 초래됐다라고 보시면 되겠습니다

03:03전월세가 없으니까 강제로 매수를 할 수밖에 없는 그런 상황이 됐다

03:06지금 조금 전에 말씀해 주신 전월세난 그리고 토어제, 실거주, 유해 같은 부분들은 잠시 뒤에 조금 더 이야기를 해보도록 하겠고요

03:14지금 풍선효과에 대해서 얘기하고 있는데 이게 서울에서만 나타나는 게 아니라

03:18경기도에서도 주요 지역은 오르고 나머지는 굉장히 안 좋고 이런 모습들도 보여지거든요

03:22이런 흐름들 앞으로도 계속 이어진다고 봐야 되는 겁니까?

03:27계속 이어질 가능성이 큽니다

03:29왜냐하면 지금 정책기조가 변화하지 않는다면 당연히 계속 이어지고요

03:32특히 어느 지역이 집값이 오를 거냐면

03:34지금 보면 광명, 분당, 수원, 영통, 동탄, 용인, 기흥 이런 지역들이 경기도에서 특히 집값이 오르고 있는데

03:43이런 지역의 특징이 있습니다

03:46일자리로서의 접근성이 뛰어난 곳이죠

03:48이것이 일자리로서의 접근성, 직장의 접근성이 뛰어난 것이 결국 부동산 시장에서 입지가 좋은 지역인데

03:55서울의 일자리가 많은 곳에 접근성이 뛰어난 경기도 지역

03:59대표적인 것이 광명시가 되겠습니다

04:02여기는 가산디지털단지하고 여의도로서의 접근성이 뛰어나고요

04:06분당 같은 경우는 강남으로서의 접근성이 뛰어나니까

04:09이런 지역으로 풍선효과로 집값 상승이 유발이 되는 것이고요

04:14또 다른 것은 최근에 막대한 성과상여금을 지급한 삼성전자와 하이닉스로서의 접근성이 뛰어난 지역

04:22수원 영통이라든지 동탄, 용인, 기흥 이런 지역의 집값 상승이 특히 경기도에서는 커질 것이다

04:29이렇게 보고 있습니다

04:30소위 말하는 셔세권 이런 것들이 오를 것이다

04:32그런데 내 집 한 칸 마련하는 게 정말 너무너무 힘든데요

04:36내 집 한 칸 마련하기 어려운 분들은 전월세를 선택할 수밖에 없습니다

04:40그런데 지금 시장에 나가보면 전세는 아예 씨가 말라서 전혀 구할 수가 없고요

04:45월세 같은 경우에는 노도강 이런 곳들도 300만 원이 넘는 월세가 지금 눈에 띄는 그런 상태입니다

04:51그러니까 월세 가격 어마어마하게 오르고 있다는 뜻 아닌가요?

04:56그렇습니다

04:56이것은 현 정부의 정책 실패 때문에 당연히 전세 실거주를 강제를 하니까

05:03실거주를 유도하는 방식으로 정책을 쓰니까

05:06기존에 임대주택을 공급하던 다주택자들이 본인이 가지고 있던 집으로 본인이 들어가서 살거나

05:12본인의 자식들이 들어가서 살거나 이렇게 만들어지는 거죠

05:15그러면 핵심지부터 전세주택의 공급이 감소를 하게 되고요

05:20그렇게 되면 전세 가격은 상승하니까요

05:22전세 가격을 감당할 수 없으면 결국은 월세로라도 살 수밖에 없는 것이죠

05:27피치 못하게 자녀 교육이나 직장 때문에 서울 밖으로 나갈 수 없는 사람들이 많기 때문입니다

05:33그러면 당연히 월세 역시 실거주를 강요하니까 전세 공급이 줄어들면

05:38월세 공급도 줄어들기 마찬가지니까

05:40월세 수요는 늘어나는데 공급이 줄어들게 되면

05:43월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다

05:45여기에 더해서 보유세 부담이 올라가는 것을 미리 월세 가격 인상에 포함시키는

05:50전가시키는 효과까지 반영됐을 가능성이 크다 이렇게 보고 있습니다

05:55저희가 지금 그래픽으로 보여드리고 있는데요

05:57노원구, 도봉구, 강북구 같은 곳에 월세, 가격별 거래

06:02높은 거래가 굉장히 많이 올라가는 모습들을 확인할 수가 있었고

06:06실제로 현장에서 들려오는 목소리를 봐도

06:08같은 면적인데 보증금이 벌써 50% 올랐다

06:11이런 말들이 많이 들리는 그런 상황이거든요

06:13그런데 이런 월세 급등의 출발점

06:16이거는 결국에 전세 부족이 촉발한 문제다

06:19이렇게 보는 시선들이 많거든요

06:20맞습니까?

06:21당연히 그렇습니다

06:22지금 전세 같은 경우도 거래량 기준으로 봤을 때

06:253월 달에 1만 914건이었는데요

06:27서울 아파트 전세 거래량이

06:298월 달에 7,263건으로 3월에 67% 수준으로 떨어졌습니다

06:34그다음에 부동산 빅테이트 플랫폼 아실에 따르면

06:37지난달 31일 기준으로 서울 전세 매물이 1만 9,940건으로

06:43전월 대비 6% 감소했고

06:45전년 대비로는 13% 가까이 줄어들었습니다

06:48이렇게 전세 매물을 극감하는 것은 당연히

06:51실거주를 강요하는 이런 세제 개편안이라든지

06:55이런 토지거래 허가제 이런 규제 때문으로 불가피하게 나타나는 현상이고요

07:01아까도 말씀드렸듯이 현 정부의 정책 기조는

07:05서울의 주택시장을 예를 들면

07:07다주택자와 무주택자 간의 제로썸 게임으로 보고 있다라는 데 있습니다

07:12그래서 다주택자들의 집을 강제로 팔게 만들면

07:16그 집을 갖다가 무주택자가 살 것이다

07:18그러니까 뭐가 문제냐

07:19이런 착각 속에서 이런 정책이 나온다고 보고 있는데요

07:23문제는 무주택자가 살 돈이 안 되는 거죠

07:26대출 규제도 있고요

07:28실제로 대출 없이 집을 살 만큼

07:31자산이 없지만 서울의 직장이나 교육 때문에

07:34살아야 되는

07:36전월세로라도 살아야 되는 입장인 무주택자들이 대거 있는데

07:40이 사람들한테 집을 살 수 있을 거라고 생각을 하는 것은

07:43큰 착각인 거죠

07:44이런 걸 바탕으로 정책을 쓰니까

07:47전월세 공급이 급감을 하게 되면

07:49이 무주택자들은 결국 울며 겨자 먹기로

07:52높은 월세를 부담하면서

07:54서울에 남아있어야 되는

07:56이런 상황으로 내몰릴 수밖에 없다

07:58그래서 이런 현상이 나오고 있다라고 보시면 되겠습니다

08:01실제로 강남권의 다주택자가 집을 판다고 해서

08:04그거를 저 같은 서민들이 살 능력은 안 되니까요

08:08그러다 보니까 부작용이 더 불거지고 있는 것 같은데요

08:11지금 서울 전체적으로 봤을 때는

08:13매매도 오르고 전세도 오르고 월세도 오르는

08:16예전과는 조금 다른 모습들이 관측이 되는 것 같습니다

08:19이렇게 되면 실수요자들의 타격은 만만치가 않을 것 같은데요

08:23그렇습니다

08:24결국은 어떤 일이 생기냐면요

08:26청년 신혼부부 무주택 서민층 같은 경우는

08:29결국은 점점 핵심지에서 전월세 가격도 올라가게 되니까

08:33외곽으로 밀려날 수밖에 없습니다

08:35그래서 더 먼 거리에서 직장으로 출퇴근을 하게 되는

08:39출퇴근 시간이 점점 길어지는 거죠

08:41그러면 삶의 질이 떨어질 수밖에 없습니다

08:43그다음에 주거비가 점점 월세를 많이 내야 되니까요

08:47주거비가 상승을 하니까

08:48자산을 증식할 기회가 점점 없어지는 것이죠

08:52특히 제가 우려되는 점은 헨리 라고 불리는

08:56지금 미국과 영국에서 헨리 라고 불리는

08:59하이 언어 낫 리치 옛 이라고 하는

09:01사실 청년 중에서 대기업의 정규직으로 취직해서

09:06지금 고소득이지만 아직은 충분히 자산을 축적하지 못한 계층인데

09:10이 계층이 최대 피해자가 될 가능성이 크다라고 보고 있습니다

09:15능력 있는 흑수저 정도로 이해하면 되겠습니까?

09:17그렇죠. 맞습니다. 능력 있는 흑수저 같은 경우는

09:19지금 고소득이기 때문에 소득세 엄청나게 많이 부담을 하죠

09:22앞으로도 은퇴할 때까지

09:24그다음에 국민연금, 건강보험 다 내야 되는데

09:27문제는 집을 살기 위해서는 대출 규제로 박탈이 당했는데

09:31그동안에 집값은 크게 오르고 월세는 엄청나게 부담을 해야 되지 않겠습니까?

09:35그러면 당연히 최대 피해자가 되고 앞으로 세대 갈등이 격화될 수 있다

09:40기성세대 같은 경우는 집값이 올라서 이미 부자가 됐는데

09:44은퇴해서 국민연금도 받고 여러 가지 정부 재정지수 혜택을 받으니까

09:48이 헨리 세대하고 기성세대 간의 세대 갈등이

09:51미국과 영국, 프랑스처럼 격화될 가능성도 배제할 수 없다

09:55이렇게 보고 있습니다.

09:56이게 사회적으로 전반적으로 굉장히 큰 영향을 미치게 될 텐데요

09:58당장 걱정이 되는 것은 이렇게 월세가 올라서

10:01거기에 돈이 많이 들어가게 되면 소비할 돈은 없겠네요?

10:04그러면 경제적으로도 타격이 있는 거 아닙니까?

10:07그렇습니다. 주거 서비스에 대해서 소비가 늘어나는 것이죠

10:09월세라는 것은 주거 서비스 소비를 하는 비용이니까

10:13주거 서비스 소비 비용이 늘어나면 당연히 다른 소비에 대한 비용은 줄어들 수밖에 없습니다

10:18그래서 상품이라든지 다른 음식 서비스라든지 이런 서비스 비용은 줄어들어서

10:25그런 쪽의 소비는 침체될 수밖에 없다고 보고 있습니다

10:28알겠습니다. 걱정되는 부분들이 많은데요

10:30이 전월세 시장이 워낙 불안해지니까 더불어민주당 쪽에서도

10:34이제는 발등에 떨어진 불처럼 인식을 하는 것 같습니다

10:37정부의 토지거래 허가 구역 내 실거주 의무 유예 신청 기간을

10:41내년까지 1년 더 연장을 하고 기존의 임대차 계약 갱신도

10:45허용하는 방안을 검토하자고 제안을 했었는데요

10:47이 내용이 아까 앞서서 교수님 말씀해 주셨던 내용인데

10:50이거 처음에 나왔을 때는 갭투자 허용 아니냐 이렇게 비판도 컸던 사안이잖아요

10:54이렇게 하면 뭐가 어떻게 달라진다는 겁니까?

10:57임차인 같은 경우는 기존에는 계약 갱신 청구권을 행사할 수가 없었는데

11:03계약 갱신 청구권을 행사해서 만약에 임대인이 그것을 받아들여주게 되면

11:084년까지 최장 4년까지 기존의 임대주택에서 거주를 할 수 있게 돼 있습니다

11:14그리고 주택을 매수하는 사람 같은 경우도 지금 보면 4년까지는 줄 수가 있고요

11:20추가로 1년에 유예 기간까지 줘서 최장 2031년까지 5년까지는 소위 말하는 갭투자가 가능한

11:27이런 상황이 된다라고 보시면 되겠습니다

11:30그러면 이렇게 한다면 전월세 공급에 숨통을 좀 트일 수는 있는 겁니까?

11:34제가 보기에는 그렇게 숨통이 트이기는 쉽지 않다라고 보고 있습니다

11:39왜냐하면 기존의 세제 개편안 8월 3일에 발표된 세제 개편안에서

11:44장기 보유 특별공제를 장기 거주 특별공제로 바꾸겠다고 선언을 했습니다

11:49언젠가는 내가 산 집을 팔 때 양도소득세를 절약하기 위해서는

11:54내가 거주하는 횟수가 늘어나야 되거든요

11:57그러니까 당연히 임차인이 오래 살면 살수록 나중에 내가 부담해야 될 양도소득세가 늘어나서

12:04실거주를 해야 될 인센티브는 여전히 있고요

12:07또 종합부동산세 기본공제금액도 실거주를 해야만

12:11상향돼서 종합부동산세 부담도 줄어들 수가 있습니다

12:14그래서 임대주택을 공급하는 데 늘리는 효과가 크지는 않다라고 보고 있습니다

12:21그러니까 큰 효과를 기대할 수 없는데

12:23만약에 이렇게 하면 정부 정책이 이렇게 나왔다가 조금 지나니까 이렇게 바뀌더라

12:27이런 인식도 시장에 주게 될 것 같아요

12:29네 그렇습니다

12:30제가 그래서 지금 주택시장 정책이 많은 국민들

12:34심지어 전월세를 사는 국민 무주택자죠

12:38무주택자 그다음에 유주택자 모두를 갖다가 지금 불행하게 만들고 있다라고 지적을 하는 것입니다

12:44주택자산 같은 경우는 일반 가게들 서민들의 전체 자산에서 거의 70% 이상을 차지하는

12:50가장 중요한 자산이다 보니까 개인 입장에서는 정말 인생을 건 중요한 투자가 되겠습니다

12:56그런데 이것에 관련된 세금 정책이라든지 대출 규제를 갖다가 이렇게 호떡 뒤집듯이

13:03맨날 왔다 갔다 바꾸고 소급 적용을 하게 되면 모두가 불행한 결과를 초래하는 것이거든요

13:09그렇기 때문에 면밀히 부작용을 검토해가지고 정책을 내놔야지

13:13이렇게 내놨다가 이런 부작용이 생길 것 같아서 다시 뒤집고

13:16이런 식의 상황을 반복하는 것은 바람직하지 않다라고 보고 있습니다

13:20알겠습니다

13:21유독 현 정부 들어서 부동산 정책에서 이렇게 아니면 말고식의 정책들이 반복이 되고 있는 것 같은데요

13:27이거는 맹성이 필요한 부분인 것 같고요

13:29끝으로 조금 어려운 질문 드리도록 하겠습니다

13:32실수요자, 다주택자, 무주택자 모두가 불행해진 그런 상황

13:36그렇다면 정부의 정책 기조, 이거는 어떤 방향으로 가는 게 맞다고 보십니까?

13:40저는 원점에서 전면 재검토해야 된다라고 보고 있습니다

13:43지금 보면 토지거래 허가제 이런 규제부터 전월세 가격을 급등시키는 요인이 되었거든요

13:50그렇다고 해서 정부가 단언을 했던 서울 집값을 안정세를 만들었느냐

13:55그것도 아니지 않습니까?

13:56그렇기 때문에 재건축, 재개발의 규제도 완화하는 것부터 해서

14:00서울의 주택의 공급을 늘리는 방향으로 전면 원점에서 주택 정책을 재검토하는 것이 불가피하다라고 보고 있습니다

14:08재검토해야 된다고 말씀해 주셨는데요

14:11지금 재건축, 재개발 관련해서는 국회에서 이 부분이 약간의 의견 차이 때문에 통과가 안 되고 있더라고요

14:18이거는 어떻게 정리해야 된다고 생각하십니까?

14:20당연히 이제 서울에 빈 땅이 없기 때문에요

14:23재건축, 재개발을 통해서 신축 주택을 공급하겠다는 신호를 줘야만

14:27지금 소위 말하는 포머로 인해서 주택을 매수하고자 하는 수요를 일부 안정시킬 수가 있습니다

14:33그런데 재건축, 재개발을 통해서 주택을 공급하게 하려면 결국은 재건축, 재개발의 수익성을 끌어올려줘야 되는데

14:39재건축 초과익 환수제라든지 아니면 용적률 규제 이런 것들을 갖다가 완화시켜줘야만 수익성을 끌어올려줄 수 있어서

14:46이 부분에 대해서 국회에서 대타협이 이루어져야만 가능하다라고 보여주고요

14:53그다음에 토지거래 허가자라든지 세제개편안 이런 식으로 해서 다주택자가 지금 임대주택을 공급하고 있는 우리나라에서 큰 역할을 하고 있다라는 것을

15:03사실은 인정을 하고 다주택자를 무조건 때려잡겠다는 이런 정책 기조를 바꿔야만 또 전월세 가격을 안정시킬 수 있다라는 것을 인정해서

15:13관련 정책을 좀 원점에서 재검토를 해야 되지 않겠나라고 생각을 합니다

15:18이념과 현실이 달라지면 현실에 맞출 수밖에 없으니까요 맹성이 필요하겠습니다

15:22지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다

15:26오늘 말씀 고맙습니다

15:27감사합니다

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