00:05La déclaration d'impôt, c'est fait, j'espère pour vous, parce que vous êtes un peu en retard sinon.
00:11Et on se dit, voilà, on part en vacances tranquille.
00:16Il en vient encore et il faut être vigilant et surtout quand on a des actifs immobiliers suivant son profil.
00:22On va faire le point sur tout ça avec Valentine Roulin qui est avocate à la Cour, associée chez Arsène,
00:29manager chez Arsène même.
00:30Bonjour Valentine.
00:32Bonjour.
00:33Alors après ces échéances, il faut peut-être faire un petit point sur les actifs immobiliers,
00:39ce qu'il y a quand même à garder à l'œil en cas peut-être de réflexion de l
00:44'administration, de rectification éventuelle, etc.
00:47pour éviter tout petit écueil à ce niveau-là.
00:50Est-ce qu'on peut faire le point un petit peu sur les choses, les points relevés qui sont importants
00:56?
00:57Tout à fait.
00:58Alors en effet, c'est quand même toujours intéressant, voire utile de se poser la question,
01:02même à l'issue des échéances déclaratives.
01:05D'abord parce qu'on n'est jamais à l'abri de l'oubli.
01:08Et puis ensuite parce qu'on se rend compte en pratique qu'on est toujours,
01:12la situation est toujours plus simple à régulariser dans le cadre d'une régularisation spontanée
01:18que dans le cadre d'un contrôle fiscal.
01:20Et puis ça permet de reprendre la maîtrise des enjeux et puis potentiellement de limiter les pénalités.
01:26Donc ça reste toujours pertinent.
01:28Pour ce qui concerne les investissements immobiliers, vous le mentionnez,
01:32il y a plusieurs obligations déclaratives assez spécifiques,
01:36à la fois pour ce qui concerne la détention directe d'immobilier et également au travers de structures.
01:43Et certaines de ces déclarations peuvent concerner les structures elles-mêmes.
01:46On en reparlera plus en détail.
01:49Si on revient sur les trois grandes catégories d'obligations déclaratives,
01:55c'est important d'avoir à l'esprit d'abord l'impôt sur la fortune immobilière, l'IFI,
01:58qui est un impôt relativement technique à appréhender et parfois à déclarer,
02:04notamment quand il y a des détentions indirectes au travers d'une multitude de sociétés.
02:10Et l'IFI, c'est un impôt également parfois assez complexe dans ses aspects déclaratifs.
02:18D'abord parce qu'il y a des enjeux de valorisation qui sont clés.
02:22C'est important de rappeler que c'est un impôt qui porte sur le patrimoine net imposable au 1er janvier.
02:29Donc il faut pouvoir déterminer la valeur de son immobilier à cette date-là.
02:32Ensuite, il y a des enjeux de déductibilité des dettes.
02:35Le principe, c'est que le patrimoine net est imposable.
02:39Mais pour autant, il y a un certain nombre de dispositifs qui peuvent venir limiter la déduction de certaines dettes.
02:46Et puis enfin, il y a des dispositifs d'exonération, notamment pour les biens professionnels,
02:50qui peuvent également être complexes et donc qu'il faut correctement anticiper.
02:55Sinon, il y a une taxe de 3% qui paraît être quand même quelque chose qu'il faut vraiment
03:00garder à l'œil
03:00parce que du coup, là aussi, ça peut un petit peu attirer la suspicion du fisc
03:07dans le sens où si une déclaration est mal faite, il peut y avoir des conséquences.
03:13Exactement. Alors cette taxe de 3%, c'est une obligation déclarative qui est assez peu connue du grand public.
03:20C'est une taxe qui est très rarement payée à partir du moment où on s'est assuré
03:26qu'on respectait ces obligations déclaratives ou qu'on était éligible à une exonération
03:32du fait du statut de certaines sociétés, typiquement des sociétés cotées,
03:36ou des fonds de pension qui sont exonérés de cet impôt.
03:41Et donc la taxe de 3%, c'est une taxe qui vise toutes les entités juridiques,
03:45françaises ou étrangères, qui détiennent de l'immobilier en France.
03:49L'objectif de cette déclaration, c'est chaque année d'informer l'administration
03:53sur l'identité des associés, de ces sociétés qui détiennent de l'immobilier,
03:57et puis de dévoiler et d'identifier toute la chaîne de détention d'un actif
04:02avec l'objectif d'identifier les bénéficiaires ultimes des actifs immobiliers.
04:08Pourquoi ? Parce qu'ils peuvent être effectivement situés à l'étranger
04:11ou ils peuvent être dans une situation où il y a des sociétés interposées.
04:14Et l'objectif de cette taxe et de ces déclarations,
04:18pour l'administration fiscale, c'est de s'assurer que les bénéficiaires
04:22personnes physiques ultimes sont bien en conformité vis-à-vis de leurs obligations
04:28en matière d'IFI, ainsi qu'en matière d'impôts sur la transmission des titres,
04:33le cas échéant.
04:34Donc bref, plus c'est complexe, plus on a intérêt à vérifier,
04:38parce que, encore une fois, les conséquences peuvent être complexes.
04:43Tout à fait. L'enjeu, rappelons-le, la taxe de 3%,
04:45si elle n'est pas correctement déclarée, et comme son nom l'indique,
04:49c'est 3% de la valeur vénale des immeubles.
04:53Donc là, pour le coup, l'effet de déduction de la dette, typiquement, il ne jouera pas.
04:56Donc ça peut être des impacts assez significatifs.
04:59Et également avoir à l'esprit que le fait d'être exonéré d'IFI
05:03ou d'avoir correctement déclaré son IFI n'exonère pas automatiquement
05:08de l'obligation en matière de taxe de 3%.
05:10Donc elles se cumulent, ces obligations déclaratives.
05:16Je vais faire appel à votre sentiment de professionnel, Maître,
05:20mais ça touche plus souvent les particuliers, les entreprises,
05:26ou c'est un petit peu tout en même temps ce genre de problèmes
05:29qui peuvent arriver post-déclaration ?
05:33Tout le monde, par nature, est concerné par la question de savoir
05:39s'ils sont en conformité avec leurs obligations fiscales,
05:41et les entreprises en ont également un certain nombre.
05:43Mais c'est vrai que la détention du patrimoine immobilier
05:47par les investisseurs privés, elle entraîne un certain nombre d'obligations
05:52qui, par nature, sont probablement ou potentiellement moins connues
05:56et maîtrisées des investisseurs, qui ont peut-être soit pas forcément
06:00les outils ou les conseils pour faire face à cette complexité.
06:06Parce qu'encore une fois, on voit bien qu'aujourd'hui,
06:08on est quand même dans un système qui est quand même
06:11de plus en plus compliqué à appréhender.
06:14Donc oui, il faut être extrêmement vigilant pour les investisseurs privés,
06:20résidents et non-résidents aussi, ce qui ajoute un niveau de complexité
06:23quand on ouvre un résident.
06:25Et pour autant, on est quand même soumis à l'ensemble
06:27de ces obligations déclaratives en France.
06:29Et dernièrement, ça vous arrive d'avoir, je ne sais pas,
06:31des clients privés notamment, parce qu'après, dans les entreprises,
06:34ça se gère différemment, mais des clients privés
06:37qui se retrouvent avec des grosses galères,
06:40je crois qu'on ne peut pas le dire autrement,
06:42du côté de leurs déclarations et des conséquences pour l'administration.
06:47Oui, tout à fait.
06:47On voit bien qu'en pratique, il y a un niveau de contrôle assez élevé
06:52qui est pratiqué par les services fiscaux.
06:55Et puis aujourd'hui, elle dispose de l'administration fiscale
06:59de plus en plus d'éléments, au travers notamment de certaines déclarations,
07:02et elle recoupe l'ensemble de ces informations.
07:05Et donc, potentiellement, ça déclenche des situations de contrôle.
07:09Et comme on le disait en début de discussion,
07:12on est toujours plus confortable et on maîtrise toujours mieux la situation
07:17quand on a anticipé,
07:20notamment au travers d'un audit de sa situation
07:22ou d'une régularisation spontanée,
07:24plutôt que quand on attend et qu'on est dans le cadre d'un contrôle fiscal.
07:30Effectivement, toujours, jamais être trop prudent en tout cas
07:32pour ce genre de choses,
07:34parce que c'est vraiment des choses très complexes
07:36qu'il faut garder à l'œil
07:37et toujours avoir l'œil du professionnel avec soi.
07:40Maître, merci infiniment à Valentine Roulin,
07:43avocate à la sœur, associée chez Arsène, au cabinet Arsène.
07:48Merci d'avoir été très complète sur ce point, très technique.
07:51Merci d'avoir regardé cette vidéo !
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