- il y a 15 heures
Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Article L. 322-3
Article L. 322-3
Catégorie
🗞
NewsTranscription
00:15L'audience est ouverte.
00:20Nous commençons cette audience avec la question prioritaire de constitutionnalité numéro 2026-1206 QPC,
00:28portant sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de certaines dispositions de l'article L322-3
00:37du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
00:41Madame la Gréfière va d'abord retracer les étapes de la procédure d'instruction pour cette question, instruction qui précède
00:47cette audience de plaidoiries.
00:49Nous vous écoutons, Madame la Gréfière.
00:51Je vous remercie, Monsieur le Président.
00:53Le Conseil constitutionnel a été saisi le 10 avril 2026 par un arrêt de la 3e Chambre civile de la
00:58Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité,
01:01posée par Monsieur Olivier Delambilly et Madame Prisca Delambilly, épouse du Mierre,
01:06portant sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit,
01:09de l'avant-dernier alinéa de l'article L322-3 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
01:15Cette question relative à la condition de desserte effective pour la qualification de terrain à bâtir dans le cadre de
01:21l'évaluation de l'indemnité d'expropriation
01:23a été enregistrée au Secrétariat général du Conseil constitutionnel sous le numéro 2026-1206 QPC.
01:30Maître Adrien Collat a produit des observations dans l'intérêt des parties requérantes le 10 mai 2026.
01:35La SCP Gachingar-Loiseau-Massignon a produit des observations dans l'intérêt de la Société publique locale d'aménagement territoire
01:42public,
01:42partie à l'instance le 19 mai 2026.
01:46Le Premier ministre a produit des observations le 1er mai 2026.
01:49Seront entendus aujourd'hui l'avocat des parties requérantes, l'avocat de la partie à l'instance et le représentant
01:54du Premier ministre.
01:56Merci. Maître Adrien Collat, vous êtes avocat au barreau de Rennes et vous représentez Monsieur Olivier Delambilly et Madame Prisca
02:02Delambilly, épouse du Mierre,
02:03partie requérante. Nous vous écoutons, Maître.
02:06Merci, Monsieur le Président. Mesdames, Messieurs les membres du Conseil constitutionnel,
02:12En 1872, Émile Zola publie « La curée ». Dans ce roman, Aristide Saccard s'enrichit grâce aux indemnités d
02:16'expropriation
02:17qui sont déterminées par un jury de propriétaire, prévu par la loi de 1833.
02:21Travers sa plume, l'auteur décrit les mécanismes, plus ou moins légaux d'ailleurs,
02:25qui conduisent le personnage principal à obtenir des indemnités d'expropriation très largement supérieures à la valeur vénale du bien
02:30exproprié.
02:32Pour croire que ces excès des siècles passés sont restés dans une forme d'inconscient collectif
02:36et ont conduit le législateur et les juridictions à se méfier du propriétaire exproprié
02:40et à multiplier les mécanismes, toujours plus sophistiqués, qui viennent encadrer, voire cadrer,
02:44les indemnités d'expropriation versées aux propriétaires.
02:47Comme le manifestent les débats actuels sur la question de la privation de la plus-value,
02:51cette méfiance a conduit à une forme d'excès inverse,
02:54conduisant à priver le propriétaire exproprié d'une indemnité correspondant à la réalité de son bien,
02:59au bénéfice de l'équilibre financier d'une opération d'aménagement dont il est la victime et non l'acteur.
03:05Ici, le contexte de l'affaire qui vous est soumise pose cette question constitutionnelle assez simple.
03:09La puissance publique peut-elle exproprier un terrain en lui refusant le prix d'un terrain à bâtir,
03:14non parce que son terrain ne serait pas constructible,
03:16non parce qu'il ne serait pas desservi,
03:18non parce qu'il n'intégrerait pas un secteur intégralement desservi par les réseaux,
03:22mais parce qu'un autre site, distinct et éloigné, intégré au même montage opérationnel,
03:27lui ne l'est pas suffisamment.
03:29Vous avez pu prendre connaissance des écritures échangées,
03:31et sans les répéter, je vais attirer votre attention sur trois observations.
03:36Ma première observation vise à bien vous faire comprendre les enjeux qui se présentent à vous.
03:39En matière d'expropriation, enfin déterminer les indemnités dues aux propriétaires,
03:44l'article L322-3 du Code d'expropriation est assez binaire.
03:48Soit votre terrain est juridiquement constructible et desservi par les réseaux,
03:51auquel cas il est un terrain à bâtir et indemnisé comme tel,
03:54soit il ne remplit pas ces deux critères qui sont cumulatifs,
03:57et il est évalué en fonction de son usage actuel,
03:59c'est-à-dire la plupart du temps comme terre agricole.
04:03Dans notre affaire, la parcelle de mes clients est située sur le secteur des fonderies de la commune de Chevenier,
04:08elle est juridiquement constructible,
04:10elle est intégralement desservie par les réseaux,
04:11elle est située dans un secteur qui lui-même est intégralement desservi par les réseaux,
04:15et dont l'aménagement est prévu par le PLU de manière autonome.
04:18Et pour autant, l'autorité expropriante va refuser la qualification de terrain à bâtir,
04:23au motif que l'expropriation porte sur une exacte multi-site,
04:26qui comporte trois sites distincts,
04:27et que sur ces trois sites distincts, il y en a un,
04:30le secteur de Grandchamp, qui lui n'est pas entièrement desservi par les réseaux,
04:33et qui de manière plus précise,
04:35nécessite la mise en place d'un transformateur électrique.
04:38Transformateur qui n'a aucun lien, aucun lien technique avec le secteur des fonderies.
04:44Et voilà donc la difficulté constitutionnelle qui vous est soumise,
04:47le propriétaire exproprié va recevoir une indemnité moindre,
04:50à raison d'une insuffisance qui est totalement extérieure au bien exproprié lui-même.
04:55La disposition législative qui amène à ce résultat,
04:57c'est la seconde phrase du deuxième mand de l'article 322-3 du Code de l'expropriation,
05:03au terme de laquelle, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée
05:06comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble,
05:08la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
05:12Dans la logique originelle, telle qu'issue de la loi de 1985,
05:15cette règle, je peux l'entendre, a une cohérence.
05:17Si un terrain est inclus dans un périmètre nécessitant un aménagement d'ensemble,
05:21et que les réseaux sont insuffisants pour cet aménagement d'ensemble,
05:24il est logique que le terrain ne soit pas immédiatement constructible,
05:28et qu'il ne puisse être valorisé comme tel.
05:29Il y a un lien entre la constructivité réelle, la réalité physique et juridique,
05:33et la valorisation.
05:35J'ajoute, et c'est quelque chose auquel je tiens à titre personnel,
05:38dans cette logique, la détermination des secteurs
05:40destinés à faire l'objet d'un aménagement d'ensemble
05:42résulte des auteurs du PLUI.
05:44Elle ne résulte pas d'une vision opérationnelle.
05:47Sauf que cette vision initiale a progressivement glissé,
05:50et ça aboutit à un arrêt de la Cour de cassation de 2023,
05:52qui juge que cette appréciation globale des réseaux
05:54s'applique aux actes multi-sites, c'est-à-dire aux zones composées
05:58de plusieurs emplacements géographiques distincts, non contigus,
06:02de natures différentes, et qui peuvent être situées sur des communes distinctes.
06:05Il suffit désormais qu'un seul des secteurs de ces actes multi-sites
06:08ne soit pas desservi par les réseaux,
06:10pour qu'on considère que tous les secteurs ne sont pas desservis par les réseaux,
06:13et ne remplissent pas le critère matériel du terrain à bâtir.
06:16Donc, ce critère de qualification du terrain à bâtir,
06:18ne va plus dépendre des caractéristiques propres du bien,
06:20ni de son secteur, ni des prévisions du document d'urbanisme,
06:23mais uniquement du périmètre opérationnel
06:26tel qu'il aurait été défini par l'aménageur expropriant.
06:30Je me permets d'insister sur ce point,
06:32car l'autorité expropriante vous soutient
06:35que la privation de qualification de terrain à bâtir
06:37résulterait de règles d'urbanisme,
06:39de sorte que, circuler, il n'y a rien à voir.
06:41Sauf que ce n'est pas la question.
06:42Ici, ce qui est en tant qu'au, c'est le périmètre de la ZAC,
06:45qui n'est qu'un outil opérationnel,
06:46et qui ne définit pas par lui-même de règles de constructibilité.
06:50C'est bien ça, toute la difficulté.
06:52Et ça me permet de glisser sur ma seconde, ma deuxième observation.
06:55C'est l'article 17 de la DDHC.
06:57Il n'interdit pas l'expropriation, évidemment,
06:58mais il impose une juste indemnité
07:00qui doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain.
07:04C'est-à-dire qu'elle doit couvrir la valeur réelle du bien exproprié.
07:08Et en cohérence, cet article va interdire les mécanismes législatifs
07:11qui vont créer une rupture entre l'indemnité
07:13et la valeur vénale, enfin, l'indemnité versée.
07:16Or, là, la règle dans son application va rompre ce lien
07:20entre la valeur réelle et l'indemnisation à travers deux mécanismes.
07:23Le premier mécanisme, c'est l'externalisation du critère d'évaluation.
07:27La valeur, je l'ai dit, ne va plus dépendre des caractéristiques intrinsèques
07:31ni des perspectives d'aménagement du terrain
07:33ou du secteur dans lequel il s'insère,
07:35mais uniquement du découpage opérationnel
07:37qui aura été choisi par l'expropriant.
07:38En agrégeant des secteurs disparates dans une seule ZAC,
07:42on va pouvoir faire basculer des secteurs
07:44qui, objectivement, répondent à la qualification de terrain à bâtir.
07:46On va pouvoir les faire basculer en terrain non à bâtir,
07:49schématiquement, en terrain agricole.
07:51On donne donc à l'autorité expropriante
07:53un levier pour abaisser artificiellement
07:55le coût de l'opération au détriment du propriétaire.
07:58C'est l'exact inverse de la juste indemnité.
08:01Le deuxième mécanisme, c'est le décrochage
08:03avec la réalité de la constructibilité.
08:05Dans une ZAC monocyte, la nécessité d'apprécier
08:08à l'échelle de la zone implique que, de toute façon,
08:11les réseaux ne sont pas suffisants
08:12pour permettre la délivrance d'un permis de construire.
08:14Donc, il y a une cohérence entre l'indemnité versée
08:16et la constructibilité effective.
08:19Dans les ZAC multisites, avec des secteurs autonomes,
08:22il n'en est pas de même.
08:23Un permis de construire peut parfaitement être accordé
08:25sur le secteur des fonderies,
08:26qui répond à la question de la desserte et juridique,
08:30et indépendamment de la question du réseau électrique
08:33du secteur de Grand-Champ dans ma situation.
08:35La notion d'aménagement d'ensemble
08:37n'implique pas une solidarité technique
08:39entre les secteurs discontinus.
08:42Les réseaux ne se partagent pas
08:43entre des secteurs géographiquement séparés,
08:46sauf à nier l'évidence.
08:48Dans cette situation, la constructibilité,
08:50elle n'est pas réelle,
08:51elle est purement artificielle,
08:53construite par le périmètre de la ZAC,
08:55et ce sont bien ces mécanismes
08:56qui conduisent à priver le propriétaire
08:57d'une juste indemnité.
08:59Alors, cette privation d'une juste indemnité
09:02n'est contrecarrée par aucune garantie,
09:04et j'y viens très rapidement.
09:06Trois séries de considérations sont évoquées,
09:08notamment par l'autorité expropriante.
09:10Un, une garantie qui serait qu'il appartient,
09:12c'est une décision récente de la Cour de cassation,
09:14il appartient à l'autorité expropriante
09:15de justifier de la réalité des réseaux,
09:17sauf que ça ne change rien au fait que moi,
09:19mon terrain va être évalué en fonction de considérations
09:21qui sont purement extérieures.
09:23La deuxième chose qui vous a été évoquée,
09:24c'est l'intention de l'osive,
09:25sauf que je me défie de trouver une intention de l'osive
09:28dans un périmètre opérationnel,
09:30purement opérationnel.
09:31Et de manière plus insidieuse,
09:33j'ai pu lire que cette minoration de l'indemnité
09:35serait d'intérêt public,
09:37puisque justifiée par l'ampleur des études
09:39et des équipements publics qui sont nécessaires,
09:40notamment dans le cadre d'une opération,
09:42d'une ZAC d'ampleur.
09:44Personnellement, je m'inscris totalement en faux
09:45avec cette analyse.
09:46Si la nécessité de renforcer les réseaux,
09:49les savants de terrain,
09:49ou le secteur dans lequel il s'inscrit,
09:51par exemple, la nécessité de renforcer
09:53le réseau d'assainissement,
09:54la station d'épuration.
09:55C'est logique qu'il y ait un impact
09:56sur la valorisation du bien.
09:58Par contre, il n'incombe pas aux propriétaires expropriés
10:01de financer les réseaux des servants
10:03à un autre secteur,
10:04de financer les études d'aménagement
10:06du territoire communal,
10:07ou de financer des équipements publics
10:09tels qu'une école de musique,
10:10une école, une mairie.
10:12Il ne lui incombe pas de financer ces équipements-là.
10:14C'est la charge du contribuable
10:15et être propriétaire exproprié,
10:17ce n'est pas un droit de tirage
10:18au profit d'autorité expropriante.
10:21Vous l'aurez compris,
10:22et bien que je pense très sincèrement
10:23que le mécanisme de la détermination
10:26des indemnités telles que prévues
10:27par le Code d'expropriation
10:28est plutôt à bout de souffle.
10:29Je ne vous demande ni de le ruiner,
10:30ni de ruiner le mécanisme
10:31des actes multisites.
10:32Je pense, en revanche,
10:33que la préservation du principe
10:35de juste indemnité
10:35et du pacte social de l'expropriation
10:38impose de déclarer inconstitutionnel
10:39tout mécanisme d'appréciation globale
10:41des réseaux,
10:41et à minima de préciser
10:43que ce mécanisme
10:44ne peut constitutionnellement s'appliquer
10:46qu'à des terrains
10:47relevant d'un même secteur
10:48géographiquement cohérent et continu.
10:49C'est-à-dire là où l'absence
10:51des réseaux suffisants
10:52traduit une inconstructibilité réelle
10:55du bien exproprié.
10:57Cette réserve,
10:57elle est relativement modeste,
10:58elle est chirurgicale,
10:59mais elle me semble indispensable
11:01pour rétablir l'équilibre
11:03tel qu'il est prévu par l'article 17,
11:05c'est-à-dire que nul ne soit privé
11:06de sa propriété
11:07sans recevoir la juste indemnité
11:09pour le bien qu'on lui prend.
11:10Je vous remercie.
11:13Merci, Maître.
11:15Maître David Gachignard,
11:17vous êtes avocat au Conseil
11:19et vous représentez
11:20la Société publique locale
11:21d'aménagement
11:22en territoire public
11:23partie à l'instance.
11:24Nous vous écoutons.
11:27Monsieur le Président,
11:28mesdames et messieurs,
11:28les membres du Conseil constitutionnel,
11:31puisque l'ouverture
11:32est aujourd'hui littéraire,
11:33moi, c'est un goûte
11:33que j'aimerais faire,
11:34un goûte qui disait
11:35qu'on a déjà pensé à tout.
11:37Le problème,
11:38c'est d'y penser à nouveau
11:38parce que la question
11:39dont nous allons parler,
11:40vous y avez déjà pensé.
11:42Et c'est pourquoi je ne ferai
11:43que des vraies observations
11:44parce que la matière
11:45est assez aride
11:46et vous avez déjà
11:46des longues observations écrites
11:47qui vous permettent
11:49d'en apprécier la difficulté.
11:51La question prioritaire
11:52qui vous est transmise,
11:53elle porte sur l'article L123,
11:57323 du Code de l'expropriation
11:59et plus particulièrement
12:00cette disposition
12:01qui dispose que pour l'évaluation
12:02de l'indemnité d'expropriation,
12:04un terrain compris dans une zone
12:05devant faire l'objet
12:06d'une opération d'aménagement
12:07d'ensemble
12:07ne peut être regardé
12:09comme à bâtir
12:10que s'il est desservi
12:11par des réseaux
12:12d'eau, d'électricité,
12:13vierge, etc.,
12:14d'une dimension suffisante
12:15au regard de l'ensemble
12:17de la zone.
12:18Et la Cour de cassation
12:20s'est demandé
12:21si cette disposition
12:22ne pourrait pas porter
12:23une atteinte injustifiée
12:24aux droits de propriété,
12:25je cite,
12:26en ce qu'elle peut avoir
12:26pour effet d'écarter
12:28la qualification
12:28de terrain à bâtir
12:29pour des parcelles
12:30situées dans une zone
12:31territorialement cohérente
12:32équipée de réseaux
12:33de dimensions suffisantes,
12:34alors même que des parcelles
12:36voisines de celles expropriées
12:38auront pu précédemment
12:39être vendues
12:40au prix du terrain
12:41à bâtir.
12:43Et je dois vous avouer
12:44que j'ai un peu simplifié
12:44la formulation
12:45car la Cour de cassation,
12:47si je puis dire,
12:48sophistiquée,
12:48et j'ajoute tout de suite
12:49inutilement sophistiquée,
12:50en évoquant plus précisément
12:52l'insuffisante dimension
12:53des réseaux non point
12:53au regard de l'ensemble
12:54de la zone,
12:55c'est le texte de la loi,
12:55mais au regard d'emplacements
12:57territorialement distincts,
12:58non contigus
12:58et éloyés
12:59de la zone en cause.
13:00Ça fait référence
13:01aux actes multisites.
13:02Un mot tout de suite,
13:03les actes multisites,
13:05c'est pas dans le texte
13:06dont vous avez examiné
13:06la constitutionnalité,
13:07c'est dans le code
13:08de l'urbanisme,
13:08pas dans le code
13:09de l'expropriation.
13:10Et donc on est sur
13:13une tête d'épingle
13:14que voudrait identifier
13:15la Cour de cassation.
13:17Et cette problématique
13:18des dacs multisites,
13:19je vous le dis tout de suite,
13:20ne change rien en réalité
13:22à la question qui est posée.
13:23En effet,
13:24le texte qu'on vous demande
13:25d'examiner,
13:26vous l'avez déjà déclaré
13:28conforme à la Constitution
13:29dans votre décision
13:3285-189 décès
13:33du 17 juillet 85.
13:34Il s'agissait à l'époque
13:35de l'article L1315-2
13:37du code de l'expropriation,
13:38mais c'est le même texte
13:39aujourd'hui à la virgule près
13:40qui est reproduit
13:41à l'article L322-3
13:44du nouveau code.
13:45Et déjà à l'époque,
13:47les sénateurs
13:48qui vous avaient saisi
13:49dénonçaient une atteinte
13:50au droit de propriété
13:51parce que, disait-il,
13:52la loi fait dépendre
13:53la qualification de terrain
13:54à bâtir,
13:55non point de ses caractéristiques
13:57intrinsèques,
13:57d'accord,
13:57mais des documents d'urbanisme
13:59de telle sorte
14:00qu'un terrain
14:00qui est parfaitement desservi
14:03par des réseaux suffisants
14:04qui permettrait
14:05qu'il soit construit
14:06ne peut pas être évalué
14:08comme terrain à bâtir
14:08du seul fait
14:09qu'il ait compris
14:10dans une opération
14:12d'aménagement
14:12beaucoup plus ambitieuse
14:14et qu'il ait mêlé
14:15à des terrains
14:16qui, eux,
14:17ne sont pas aménagés.
14:18Et déjà à l'époque,
14:20un propriétaire
14:21risquait bien
14:22de voir son terrain
14:23évalué
14:24comme un terrain
14:24n'étant pas à bâtir,
14:25je reprends
14:26l'expression
14:27de la Cour de gazation
14:27alors même
14:28que des parcelles voisines
14:30auront pu précédemment
14:31être vendues
14:32au prix du terrain
14:32à bâtir.
14:33Oui, la question
14:34se posait
14:34dans les mêmes termes
14:35puisqu'il suffisait
14:36de définir
14:37une zone d'aménagement
14:38incluant des terrains
14:40totalement équipés,
14:41parfaitement urbaines
14:42et puis,
14:43au nord de la commune,
14:455 hectares
14:46de terre agricole,
14:47et bien oui,
14:48les équipements
14:50du nord urbanisé
14:51sont insuffisants
14:52pour l'aménagement
14:55de l'ensemble
14:56de la zone.
14:56Ça peut,
14:57je comprends,
14:58un petit peu
15:00gêné,
15:00choqué,
15:02irrité.
15:03On voit cette
15:05réaction
15:06première
15:07de la Cour de cassation
15:08sur cette question.
15:09Mais à l'époque,
15:09vous l'avez déminé
15:10et vous l'avez déminé
15:11parce que vous l'avez placé,
15:12c'est le cas de le dire,
15:13sur le bon terrain,
15:14c'est-à-dire sur le terrain
15:16des servitudes d'urbanisme.
15:18L'institution d'UNZAC,
15:20l'inclusion de ces terrains
15:21dans le périmètre d'UNZAC,
15:22ça a pour effet,
15:23effectivement,
15:24de rendre
15:25non immédiatement constructibles
15:27des terrains
15:27qui auparavant
15:28étaient tout à fait constructibles.
15:29C'est comme la servitude d'urbanisme
15:31qui rend non constructible
15:32un terrain.
15:33Et dans votre décision,
15:35vous aviez donc relevé
15:35que, en réalité,
15:36le texte ne donne pas
15:37toute licence
15:37à la collectivité publique
15:38pour déterminer
15:40arbitrairement,
15:41comme disaient les sénateurs,
15:41la qualification de terrain
15:42à bâtir
15:43parce qu'il existe,
15:45sous le contrôle du juge
15:46de l'excès de pouvoir,
15:47une justification rationnelle
15:49à l'institution,
15:50à la délimitation
15:51d'une zone destinée
15:52à une opération
15:53d'aménagement d'ensemble.
15:54Et vous aviez donc relevé
15:55qu'il appartient
15:55au juge de l'expropriation,
15:57on peut être également
15:57au juge de l'excès de pouvoir,
15:58d'ailleurs aussi,
15:59d'écarter les servitudes
16:00et restrictions administratives
16:01qui affectent
16:01l'utilisation des biens
16:02si leur institution
16:03révèle de la part
16:04de l'expropriant
16:05une intention
16:06de l'osive.
16:08Ce sont donc bien
16:09des servitudes
16:11et restrictions administratives
16:13dont il est question
16:14lorsqu'on inclut un terrain
16:15dans une zone
16:16d'aménagement d'ensemble.
16:18Et cette servitude
16:19d'urbanisme
16:20qui rend
16:22inconstructible
16:23un terrain,
16:24eh bien le principe,
16:25c'est qu'elle n'est pas
16:26indemnisable.
16:27C'est un constat
16:29permanent
16:30de notre droit,
16:31un serpent de mer
16:32qui revient
16:32depuis plus de deux siècles.
16:34J'ai pu citer un arrêt
16:35de la Cour royale de Nancy
16:36qui nous disait
16:37que les servitudes légales
16:38sont, je cite,
16:39une conséquence pénible
16:40mais impérieusement nécessaire
16:42de la civilisation progressive
16:43qui journellement
16:44expose les propriétés privées
16:46à des chances
16:46de diminution
16:47ou d'augmentation de valeur
16:48selon que le cours
16:49des événements
16:49amène à leur portée
16:50des établissements publics
16:52qui tantôt leur nuisent
16:53et qui quelquefois
16:54leur profitent.
16:54Et ce principe
16:55n'a jamais été remis en cause
16:56ni par le Conseil d'État
16:57ni par la Cour de cassation,
16:59je vous renvoie
16:59à toute la jurisprudence
17:00dans la mémoire,
17:01ni par votre juridiction,
17:02je vous renvoie
17:03à votre décision de 1985,
17:04ni même par la Cour européenne
17:06des droits de l'homme
17:07qui, il y a à peine 10 ans,
17:08dans un arrêt malfatou
17:09et miel contre France,
17:10retenait que les politiques
17:11d'aménagement du territoire
17:12et de protection de l'environnement
17:13ou l'intérêt général
17:14de la communauté
17:14n'a aucune place prééminente
17:16laissent à l'État
17:16une marge d'appréciation
17:17plus grande
17:18que lorsqu'on s'est en jeu
17:19des droits exclusivement civils
17:20et que, dans la mise en œuvre
17:21de ces politiques,
17:22l'État peut notamment
17:23être amené à intervenir
17:23dans le domaine public
17:24et même à prévoir
17:25dans certaines circonstances
17:26l'absence d'indemnisation
17:27dans plusieurs situations
17:28relevant de la réglementation
17:30de l'usage du bien.
17:33Voilà où je voulais en venir.
17:34On voit que,
17:35sous couvert de poser une question
17:36qui serait incroyablement renouvelée,
17:39on ne fait rien d'autre
17:40qu'enfoncer une porte ouverte.
17:42Quoi donc ?
17:43C'est possible ?
17:45Du jour au lendemain,
17:46un terrain qui était immédiatement
17:47constructible
17:48peut ne pas l'être
17:49sans indemnisation
17:50en privant le propriétaire
17:51de la valeur de ce terrain.
17:52Eh bien oui.
17:53Oui, c'est parfaitement admis
17:54qu'une parcelle constructible
17:55et je cite la Cour de cassation
17:57alors même que des parcelles voisines
17:58auront pu précédemment
17:59être vendues au prix
18:00du terrain à bâtir,
18:01eh bien cette parcelle
18:02qui était constructible
18:03peut perdre cette qualité
18:04par l'effet de l'institution
18:05d'une servitude d'urbanisme.
18:06Cette servitude peut procéder
18:07à la loi,
18:08je pense à la loi littorale
18:09par exemple,
18:09et naturellement
18:10de tous les divers classements
18:11d'urbanisme.
18:12Par exemple,
18:12votre terrain qui était constructible
18:14et tout d'un coup
18:14devient affecté
18:15d'une servitude d'espaces boisés classés
18:16tout simplement
18:17lorsqu'on le rend inconstructible
18:18pour des raisons
18:19alpha, beta et gaba
18:20ou comme lorsqu'on l'espèce
18:21on décide de le rendre
18:23non immédiatement constructible
18:24si on dirait
18:24c'est stoppé
18:25maintenant vous ne pouvez pas
18:26construire tout seul
18:26ce sera fait dans le cadre
18:27d'une opération
18:28d'aménagement d'ensemble.
18:33Alors est-ce que la face du monde
18:34a changé
18:34parce que la loi se rue
18:36en 2000
18:39modifiant le texte
18:40sans d'ailleurs y penser davantage
18:41prévu que là où
18:42le texte disait
18:43qu'on pouvait faire
18:44des actes multisites
18:45dans les zones urbaines
18:46ce petit bout a changé
18:47les actes multisites
18:48elles peuvent maintenant se faire
18:49zone urbaine
18:50ou pas zone urbaine
18:51et bien évidemment
18:52non
18:54d'abord
18:55pour une raison
18:55tout simple
18:56c'est que
18:57les opérations
18:58d'aménagement
18:58d'ensemble
18:59que vise le code
19:00de l'expropriation
19:01ce n'est pas les AC
19:01c'est toutes les opérations
19:03d'aménagement d'ensemble
19:03c'est-à-dire en 85
19:04également
19:05il y avait des opérations
19:06d'aménagement d'ensemble
19:07qui ne pouvaient se faire
19:07pas selon la procédure
19:08de la ZAC
19:09mais qui pouvaient se faire
19:09et qui pouvaient appréhender
19:11plusieurs sites distincts
19:13sur une même commune
19:14et puis non également
19:15sur le plan intellectuel
19:16parce que finalement
19:17la problématique
19:18c'est exactement
19:19la même
19:20que l'on soit
19:21dans une ZAC
19:22monocite
19:23qui inclut à la fois
19:24des terrains équipés
19:25d'autres non
19:26ou dans une ZAC
19:26multisite
19:27qui inclut
19:28des sites équipés
19:29d'autres non
19:30le risque
19:31que l'on pointe
19:32qui tient à ce que
19:33des sites équipés
19:34pourraient être mélangés
19:35à des secteurs
19:35non équipés
19:36n'a rien de nouveau
19:38il existait
19:39de la même manière
19:40en 1985
19:41rien n'interdisait
19:42rien n'interdit toujours
19:43de réaliser des ZAC
19:44à cheval
19:44sur une zone urbaine
19:45et sur une zone
19:46jusqu'à l'heure naturelle
19:47et évidemment
19:47les terrains qui étaient
19:48dans la zone urbaine
19:49vont devenir non
19:49immédiatement constructibles
19:50ne pourront pas être évalués
19:52comme terrain à bâtir
19:53et déjà en 1985
19:54il en résultait
19:56que la qualification
19:56de terrain à bâtir
19:57pour des parcelles
19:58situées dans une zone
19:59cohérente
20:00équipée
20:00de réseaux
20:01de dimensions suffisantes
20:02pour ce petit sous-secteur
20:04pouvait être écartée
20:05je cite
20:05alors même que des parcelles voisines
20:07auront pu précédemment
20:08être vendues
20:08au prix du terrain à bâtir
20:09et on ne voit vraiment pas
20:11en quoi le changement
20:12introduit en 2000
20:13a changé quoi que ce soit
20:15ou pourrait changer
20:16quoi que ce soit
20:16au raisonnement
20:17du conseil constitutionnel
20:18parce que finalement
20:19la seule question
20:20qui vaut réellement
20:21d'être posée
20:21n'affecte pas
20:22la constitutionnalité
20:24de la loi
20:24elle porte
20:25hier
20:26aujourd'hui
20:26encore
20:27toujours
20:27sur la légalité
20:29de l'institution
20:30de la ZAC
20:30et de son périmètre
20:31j'ai entendu
20:33mon confrère
20:34nous dire
20:34mais ça c'est parce que
20:35c'est un découpage
20:36opérationnel
20:36artificiel
20:37et bien s'il est artificiel
20:38il est illégal
20:39cette ZAC
20:40n'a pas lieu d'être
20:41c'est une opération
20:42de logique
20:43pour le propriétaire
20:43qui vise artificiellement
20:45à inclure des terrains
20:45qui en fait étaient
20:46particulièrement équipés
20:48et les mélanger
20:48avec des terrains non équipés
20:49et c'est cela qu'il faut dire
20:51c'est pas le législateur
20:52qui s'est trompé
20:52c'est l'autorité locale
20:54qui a institué cette ZAC
20:56plus exactement le préfère
20:57parce que c'est quand même
20:57des ZAC
20:58qui sont créés
21:00sous forme
21:00avec une déclaration
21:01d'utilité publique
21:02qui peuvent être contestés
21:04devant le juge administratif
21:05et même devant le juge
21:05de l'expropriation
21:06qui peut écarter
21:07s'il constate lui-même
21:08qu'il y a un caractère
21:09de losive
21:10dans un classement
21:10qui serait injustifié
21:12pour une zone
21:13qui n'est pas cohérente
21:14qui n'a pas de justification
21:16simplement
21:17il faut le dire
21:18c'est bien sûr
21:19le cas dans l'espèce
21:19les acculticides
21:20c'est pas juste
21:22un découpage artificiel
21:23pour le plaisir
21:23c'est en réalité
21:24l'expression
21:24d'un projet
21:25qui est communal
21:26qui ne se crée pas
21:27à l'échelle
21:28de la zone
21:29du secteur
21:29mais de la commune
21:31on veut
21:32aménager
21:32de nouveaux secteurs
21:33en restructurer d'autres
21:34il va y avoir
21:35des opérations
21:36d'équipement public
21:37qui vont porter
21:38sur des équipements
21:39qui ne desservent pas
21:40particulièrement
21:40l'un des secteurs
21:41ou l'autre
21:41tout simplement
21:42lorsque vous décidez
21:43de doubler
21:43la taille de la station
21:45d'épuration
21:45ça intéresse
21:47l'ensemble des zones
21:48que vous restructurez
21:49lorsque vous décidez
21:50de repenser
21:52le réseau VIER
21:53pour desservir
21:54deux serveurs
21:55qui certes étaient distincts
21:56ça intéresse
21:56les deux secteurs
21:58et ce projet
22:01et bien
22:02il doit
22:03faire l'objet
22:04encore une fois
22:04d'un projet
22:06qui doit être cohérent
22:07et avec le contrôle
22:08d'un juge
22:09mais les conséquences
22:10que tire le législateur
22:11du classement
22:11dans une ZAC
22:13ou dans une ZAC
22:14qu'elles soient monocytes
22:15ou multisites
22:16ces conséquences
22:17sont en elles-mêmes
22:18parfaitement admissibles
22:19c'est une servitude
22:20qui n'est pas indemnisée
22:23d'ailleurs
22:23finalement
22:24il ne faut pas se casser
22:25tout à fait derrière
22:26son petit doigt
22:26si on doit entrer
22:27dans la logique
22:28qui sous-tend
22:29la question
22:30qui vous est transmise
22:31d'abord
22:32on va commencer
22:33à réalimenter la roue
22:33et puis après
22:34on va ouvrir
22:35la boîte de Pandore
22:36parce que
22:37les dispositions contestées
22:39je ne vois pas
22:39en quoi
22:39elles seraient plus conformes
22:41dans le cadre
22:41d'une ZAC monocyte
22:43dans laquelle on mélange
22:44des terrains équipés
22:44et des terrains non équipés
22:46et puis finalement
22:47d'ailleurs
22:47il faudrait considérer
22:48que c'est contraire
22:49à la constitution
22:50toutes les dispositions
22:52qui permettent
22:52d'instituer
22:53sans indemnisation
22:54des servitudes
22:54d'urbanisme
22:55qui rendent un terrain
22:56non immédiatement
22:57constructible
22:58alors même
22:59que des parcelles
23:00vous y n'auront pu
23:00précédemment
23:01être vendues
23:01au prix du terrain
23:02à bâtir
23:02moi je ne sais pas
23:04jusqu'où va mener
23:05cette course folle
23:06on vous prête
23:07mesdames et messieurs
23:08qui demandent du conseil
23:08du conseil constitutionnel
23:10une sagesse
23:12qui serait éternelle
23:13et la sagesse
23:13je crois
23:14c'est de ne pas agiter
23:16ce qui est tranquille
23:17qui est à non
23:18mauvais
23:18cette loi était conforme
23:20à la constitution
23:21en 1985
23:22et elle l'est toujours
23:23aujourd'hui
23:25merci maître
23:26on donne maintenant
23:28la parole
23:28à monsieur
23:29Thibault Questial
23:30chargé de mission
23:31secrétariat général
23:32du gouvernement
23:33pour le premier ministre
23:34on vous écoute
23:36mesdames et messieurs
23:38les membres
23:38du conseil constitutionnel
23:40l'expropriation
23:41d'immeubles
23:42ou de droits
23:43réels immobiliers
23:44n'est autorisée
23:45que pour la réalisation
23:46d'une opération
23:47dont l'utilité publique
23:48a été légalement constatée
23:50et à condition
23:51qu'elle donne lieu
23:51à une juste
23:52et préalable indemnité
23:54le code de l'expropriation
23:57pose le principe
23:58selon lequel
23:59les indemnités
23:59doivent couvrir
24:01l'intégralité
24:02du préjudice direct
24:03matériel et certain
24:04causé par l'expropriation
24:06à défaut
24:07d'accords amiables
24:08entre les parties
24:09il appartient au juge
24:10judiciaire
24:11de fixer le montant
24:12de ces indemnités
24:13d'après la consistance
24:14des biens
24:15à la date de l'ordonnance
24:16portant transfert
24:17de propriété
24:18toutefois
24:18les améliorations
24:19apportées aux biens
24:21à cette date
24:21ne doivent pas être
24:22prises en compte
24:23par le juge
24:24de l'expropriation
24:24lorsqu'elles ont été effectuées
24:26à des fins spéculatives
24:27c'est donc en prenant
24:29en compte
24:30la consistance
24:30des biens expropriés
24:32suivant ces règles
24:32que le juge
24:33de l'expropriation
24:34doit ensuite apprécier
24:36leur valeur
24:36les modalités
24:38de détermination
24:39des valeurs
24:39des biens expropriés
24:40répondent à des règles
24:41d'ordre public
24:42et en principe
24:43les biens expropriés
24:44sont estimés
24:45à la date
24:46de la décision
24:46de première instance
24:48toutefois
24:48afin de préserver
24:49les intérêts
24:50des personnes publiques
24:51contre le risque
24:52d'une hausse
24:53de la valeur
24:53des biens en cause
24:54qui serait seulement
24:55liée à l'opération
24:56d'utilité publique
24:57pour laquelle
24:57l'opération
24:58d'expropriation
24:59est mise en oeuvre
25:00le législateur
25:01a fixé
25:01des dates
25:02de référence
25:02permettant
25:03d'apprécier
25:03les conditions
25:04d'usage
25:04du bien
25:05en ce qui concerne
25:06les terrains
25:07à bâtir
25:07l'article contesté
25:09l'article L322-3
25:11du code
25:11de l'expropriation
25:12précise
25:13qu'une telle
25:13qualification
25:14est réservée
25:15aux terrains
25:15qui, un an
25:16avant l'ouverture
25:17de l'enquête publique
25:18répondent à deux conditions
25:19d'une part
25:20les terrains
25:21doivent être situés
25:22dans un secteur
25:22désigné comme constructible
25:24par les documents
25:24d'urbanisme
25:25et deuxièmement
25:26les terrains doivent être
25:28je cite
25:28effectivement
25:29desservis par
25:30les voies d'accès
25:31un réseau électrique
25:33un réseau d'eau potable
25:34et le cas échéant
25:35un réseau d'assainissement
25:36à condition
25:37que ces divers réseaux
25:38soient situés
25:39à proximité immédiate
25:40des terrains en cause
25:41et soient de dimensions
25:42adaptées
25:43à la capacité
25:44de construction
25:44de ces terrains
25:46le deuxièmement
25:47de cet article
25:47précise que
25:48lorsqu'il s'agit
25:49de terrains
25:49situés dans une zone
25:50désignée par un document
25:52d'urbanisme
25:53comme devant faire l'objet
25:54d'une opération
25:54d'aménagement d'ensemble
25:55la dimension de ces réseaux
25:57est appréciée
25:57au regard de l'ensemble
25:58de la zone
25:59et sur le fondement
26:01de ces dispositions
26:02la Cour d'accès
26:03session juge
26:03depuis 2021
26:04que lorsqu'une parcelle
26:06est située
26:07dans une zone
26:08d'aménagement
26:08concertée
26:09multi-sites
26:10la dimension des réseaux
26:11les desservants
26:12s'apprécient
26:13au regard
26:14de l'ensemble
26:14de cette zone
26:15le requérant
26:16reproche à ces dispositions
26:18telles qu'interprétées
26:19par la Cour de cassation
26:20de tenir compte
26:22pour déterminer
26:23la qualification
26:23de terrain à bâtir
26:24conditionnant
26:25le montant
26:26de l'indemnisation
26:28de la capacité
26:29des réseaux
26:29à l'échelle
26:30de l'ensemble
26:30d'une zone
26:31pouvant comprendre
26:32des secteurs
26:33non contribu
26:33et éloigner
26:34les uns des autres
26:36les dispositions contestées
26:38ne méconnaissent pas
26:39le droit de propriété
26:40garanti par l'article 17
26:42de la déclaration
26:42de 1789
26:44s'agissant du montant
26:45de l'indemnité
26:46vous jugez
26:46que pour être juste
26:47l'indemnité
26:48doit couvrir
26:49l'intégralité
26:50du préjudice
26:50direct matériel
26:51et certain
26:52causé par l'expropriation
26:53et les conditions
26:54dans lesquelles
26:55les terrains
26:56situés dans une zone
26:57devant faire l'objet
26:57d'une opération
26:58d'aménagement
26:59d'ensemble
26:59peuvent être qualifiés
27:00de terrain à bâtir
27:01et appréciés
27:02comme tels
27:03pour déterminer
27:04l'indemnisation
27:05de leurs propriétaires
27:06respectent
27:07ces exigences
27:09premièrement
27:09les dispositions
27:12contestées
27:12ont pour objet
27:13de prendre en compte
27:14la réalité
27:15du caractère
27:15constructible
27:16des terrains
27:17situés dans la zone
27:17d'aménagement
27:18d'ensemble
27:18le terrain
27:20ne peut être qualifié
27:20à bâtir
27:21que s'il est premièrement
27:22situé dans un secteur
27:23constructible
27:24en application
27:25des règles d'urbanisme
27:26et deuxièmement
27:28effectivement
27:28desservi par les réseaux
27:30à condition
27:30que ceux-ci
27:31soient à proximité
27:32immédiate
27:32et de dimension
27:33adaptée
27:34à la capacité
27:35de construction
27:35du terrain
27:37or
27:38dès lors qu'un terrain
27:39est inclus
27:40dans le périmètre
27:41d'une opération
27:42d'aménagement
27:42d'ensemble
27:43son caractère
27:44constructible
27:45dépend du reste
27:46de la zone
27:47dans laquelle
27:47il est situé
27:48si la dimension
27:49des réseaux
27:50ne permet pas
27:51de satisfaire
27:52aux besoins
27:52de la zone
27:52le terrain
27:53ne peut être bâti
27:54tant que les équipements
27:55nécessaires
27:56ne sont pas réalisés
27:58les dispositions
27:59contestées
27:59ne font en réalité
28:00que tirer la conséquence
28:02sur le plan
28:03de l'évaluation
28:04du terrain
28:04approprié
28:05de l'absence
28:06de possibilité
28:07d'obtenir
28:08un permis
28:08de construire
28:09faute d'existence
28:10de réseaux adaptés
28:11et ce sont les dispositions
28:13qui sont prévues
28:13par le code
28:14de l'urbanisme
28:14qui prévoient
28:15exactement
28:17cette interdiction
28:18de délivrer
28:20un permis
28:21de construire
28:21faute d'existence
28:22de réseaux adaptés
28:23pour satisfaire
28:24l'ensemble
28:24de la zone
28:25dans laquelle
28:25est situé
28:26le terrain
28:27concerné
28:28autrement dit
28:29si le terrain
28:30n'est en l'état
28:31pas susceptible
28:32d'être construit
28:33il ne peut être
28:33valorisé
28:34comme tel
28:35et les cas
28:36des opérations
28:38d'aménagement
28:38d'ensemble
28:39qui comprennent
28:39différents secteurs
28:41ne présentent
28:42à cet égard
28:42aucune spécificité
28:44par rapport
28:44à celle
28:44qui ne présente
28:45aucune discontinuité
28:46spatiale
28:47puisque les réseaux
28:48peuvent assurer
28:49la desserte
28:49de secteurs
28:50non contigus
28:51qu'il s'agisse
28:52par exemple
28:53des réseaux d'eau
28:53ou encore
28:54de réseaux
28:55d'électricité
28:57les dispositions
28:58contestées
28:59n'ont pas
28:59pour effet
29:00ou pour objet
29:01de refuser
29:02la qualification
29:03de terrain
29:03à bâtir
29:04tant que l'ensemble
29:04de la zone
29:05n'est pas équipée
29:06dans son intégralité
29:07de réseaux
29:07de taille suffisante
29:09elles ne font
29:10qu'exiger
29:10que les réseaux
29:11qui desservent
29:12le terrain
29:12concerné
29:13soient de dimension
29:13suffisante
29:14pour desservir
29:15l'ensemble
29:15de la zone
29:16et une telle
29:17appréciation
29:18qui doit être effectuée
29:20pour l'ensemble
29:20de la zone
29:21qu'elle soit
29:21contiguë
29:22ou qu'elle comprenne
29:23les secteurs
29:23qui ne le sont pas
29:24implique nécessairement
29:26que les différents secteurs
29:27sont alimentés
29:28par les mêmes réseaux
29:29ou dépendent
29:30d'une capacité commune
29:31alors cette question
29:32ne s'est jamais posée
29:34dans ces termes
29:35et je pense que
29:38ça ne s'est jamais posé
29:39parce qu'en réalité
29:40lorsque vous avez
29:41une zone
29:41qui est contiguë
29:42la question
29:43de l'unité technique
29:44des réseaux
29:45en pratique
29:46ne se pose pas
29:46mais théoriquement
29:47c'est exactement
29:48la même
29:50donc du point
29:51de vue du gouvernement
29:52la position
29:53c'est que
29:54que le secteur
29:54soit contigu
29:55ou pas
29:56l'appréciation
29:57au regard
29:57de la capacité
29:58technique
29:59des réseaux
29:59en applique
30:00nécessairement
30:00une unité
30:01technique
30:01ou une capacité
30:03commune
30:04deuxièmement
30:05les dispositions
30:06contestées
30:06sont entourées
30:07de garanties
30:08d'une part
30:09la charge
30:10de la preuve
30:10de l'insuffisance
30:11de la capacité
30:12des réseaux
30:12au regard
30:13d'une zone
30:13d'aménagement
30:14un combat
30:14l'expropriant
30:15qui est seul
30:16en possession
30:17des informations
30:18techniques
30:19d'autre part
30:20les dispositions
30:21contestées
30:22n'affliblissent
30:22pas la garantie
30:23offerte
30:23par l'intervention
30:24du juge judiciaire
30:25qui demeure
30:25seul compétent
30:26pour déterminer
30:27la consistance
30:28l'usage
30:28et la valeur
30:29des biens immeubles
30:30il lui appartient
30:31en particulier
30:32d'écarter
30:33les servitudes
30:33et restrictions
30:34administratives
30:35affectant
30:35l'utilisation
30:36des biens
30:36si leur institution
30:38révèle
30:39de la part
30:39de l'expropriant
30:40une intention
30:41de l'osive
30:42et figure
30:43dans les observations
30:43du premier ministre
30:44un arrêt
30:45de la cour
30:45de Montpellier
30:46qui a jugé
30:47que dès lors
30:48que cette condition
30:49n'était pas nécessaire
30:50à la réalisation
30:50du projet
30:51et avait pour seule
30:52finalité
30:52je cite
30:53de ne pas avoir
30:53appliqué
30:54l'acquérification
30:54de terrain
30:55à bâtir
30:55au terrain
30:55en cause
30:56et de les acquérir
30:56à moindre prix
30:57et bien
30:59la condition
31:00de l'intention
31:02de l'osive
31:03était réunie
31:05et avait écarté
31:07le périmètre
31:08qui avait été
31:08défini par la commune
31:09compte tenu
31:10de ces éléments
31:11et au bénéfice
31:12d'une réserve
31:13sur la question
31:13de l'unité technique
31:14le gouvernement
31:15vous invite
31:16à déclarer
31:16les dispositions contestées
31:17conformes
31:18à la constitution
31:21merci monsieur
31:22bien nous avons
31:23entendu les observations
31:25de l'ensemble
31:25des parties
31:26présentes
31:27l'un des membres
31:28du conseil
31:29souhaite-t-il
31:29interroger
31:30l'une ou l'autre
31:30des parties
31:31madame gouron
31:32vous avez la parole
31:35oui monsieur
31:36Kessial
31:36je voudrais
31:37vous poser
31:38plusieurs questions
31:41vous avez terminé
31:42en parlant
31:43d'une réserve
31:44sur
31:44l'unité technique
31:46c'est cela
31:47et alors
31:49comme vous l'écrivez
31:50dans vos observations
31:52écrites
31:53comme vous le dites
31:54dans vos observations
31:55écrites
31:56en quoi
31:57l'appréciation
31:58de la condition
31:59de dessert
32:00effectif
32:01qui doit
32:02être effectué
32:03pour l'ensemble
32:04de la zone
32:04implique nécessairement
32:07que les différents
32:08secteurs
32:09sont alimentés
32:11par les mêmes réseaux
32:13ou dépendent
32:14d'une même
32:14capacité
32:15commune
32:17parce que
32:21le montant
32:22de
32:23l'évaluation
32:24l'évaluation
32:25du terrain
32:26dépend de son
32:27caractère
32:27constructible
32:28et il y a un lien
32:29comme ça a été rappelé
32:30tout à l'heure
32:31entre les règles
32:31d'urbanisme
32:32et la valorisation
32:34du terrain
32:35et son évaluation
32:36comme terrain
32:37à bâtir
32:37ça n'est que
32:38si cette
32:41constructibilité
32:41si le terrain
32:42n'est pas constructible
32:43qu'il ne peut être
32:44valorisé comme tel
32:45et il n'est pas
32:46constructible
32:47pour deux raisons
32:48la première
32:49parce qu'il ne figure
32:50pas dans une zone
32:51qui est constructible
32:52et deuxièmement
32:53nous dit le code
32:54de l'urbanisme
32:55parce que les réseaux
32:55ne sont pas de taille
32:56suffisante
32:57pour permettre
32:58sa constructibilité
32:59et lorsque vous avez
33:00une zone d'aménagement
33:01d'ensemble
33:02ou un lotissement
33:03et bien
33:04cette appréciation
33:05doit se faire
33:06au regard de la zone
33:07puisque si
33:08la zone
33:10lorsque pour satisfaire
33:11les besoins
33:11de la zone
33:12les réseaux
33:13ne sont pas
33:13de taille suffisante
33:14évidemment
33:15le terrain
33:16n'est pas constructible
33:17et le permis
33:18de construire
33:18ne peut pas être délivré
33:19et donc en réalité
33:21il y a un lien
33:22entre les règles
33:23d'urbanisme
33:24et les modalités
33:25d'évaluation
33:25du bien
33:26les modalités
33:27d'évaluation
33:27du bien
33:28ne font que
33:28tirer les conséquences
33:29de ces règles
33:30d'urbanisme
33:30secteur constructible
33:32est desserte
33:33par des réseaux
33:34de taille suffisante
33:35et donc ça implique
33:36nécessairement
33:36que lorsque
33:38l'on apprécie
33:39si
33:40lorsqu'on doit apprécier
33:42si les réseaux
33:43sont de taille suffisante
33:45ça implique
33:46nécessairement
33:46au regard
33:47de différents secteurs
33:48qu'ils soient
33:48contigus ou pas
33:49d'ailleurs
33:49ça implique
33:49nécessairement
33:50qu'il y ait
33:51une unité technique
33:52dans les réseaux
33:53concernés
33:54pour prendre
33:55un exemple
33:55très basique
33:58lorsque
34:01en ce qui concerne
34:02les réseaux
34:04d'eau
34:04ou d'électricité
34:05les réseaux
34:06sont
34:07totalement
34:08différenciés
34:09il importe peu
34:10pour la condition
34:11de constructibilité
34:13du terrain
34:13que le réseau
34:15ne soit pas
34:18réalisé
34:19dans un secteur
34:20si les réseaux
34:22qui doivent être
34:22réalisés
34:23sont totalement
34:24indépendants
34:25de celui
34:25du secteur
34:26considéré
34:26je ne sais pas
34:27si j'ai des
34:27suivisements précis
34:28je peux continuer
34:29une précision
34:30importante
34:31monsieur Kessial
34:32que vous venez
34:33de donner
34:34je voudrais vous poser
34:35une autre question
34:36l'inclusion d'un terrain
34:37dans le périmètre
34:38d'une zone
34:38devant faire l'objet
34:39d'une opération
34:40d'ensemble
34:41en particulier
34:42une ZAC
34:43a-t-il pour effet
34:44de s'opposer
34:46à toute construction
34:47sur ce terrain
34:48tant que l'ensemble
34:49de la zone
34:50n'est pas
34:51desservi
34:52par les réseaux
34:53s'il y a
34:54une unité technique
34:55oui
34:55s'il n'y a pas
34:56d'unité technique
34:57non
34:57si vous avez
34:58des zones
34:59qui sont discontinues
35:00et que
35:03la condition
35:04de desserte
35:05par exemple
35:05il faut des aménagements
35:07routiers
35:07pour desservir
35:08une zone
35:09qui est discontinue
35:10ces aménagements
35:11routiers
35:11sont sans incidence
35:13sur l'éventuelle
35:15délivrance
35:15d'un permis
35:16de conduire
35:16dans une autre zone
35:17qui est suffisamment
35:18desservie
35:19par les réseaux routiers
35:22très bien
35:23merci
35:25vous avez une question
35:27Jacques Mézard
35:30oui
35:31à qui
35:32à monsieur
35:33Kessial
35:33oui
35:34à monsieur
35:34Kessial
35:35restez là
35:38ceux qui ont
35:39la pratique
35:40de ces dossiers
35:41savent qu'en France
35:42il existe
35:43beaucoup de terrain
35:44à bâtir
35:45inconstructible
35:46c'est une spécificité
35:48de nos législations
35:51spécifiques
35:52mais dans ce dossier
35:53moi j'ai une question
35:54concernant
35:55le site
35:56dans lequel
35:57est le terrain
35:58des requérants
35:59est-ce que
36:01ce site
36:02concrètement
36:03et
36:05les terrains
36:06qui y sont
36:06sont constructibles
36:09s'ils ont resté
36:10uniquement
36:11dans l'approche
36:11de ce site
36:12c'est-à-dire
36:12est-ce que
36:13ce site
36:15est desservi
36:16par tous les réseaux
36:17eau
36:18électricité
36:19assainissement
36:19etc
36:20parce que
36:21la question
36:22est quand même
36:22de savoir
36:24si c'est
36:25l'ajout
36:26des autres sites
36:27simplement
36:28qui rend
36:29ce site
36:30inconstructible
36:32deuxième question
36:34est-ce que
36:35vous confirmez
36:36que le juge
36:37de l'expropriation
36:37a quand même
36:38le libre arbitre
36:39de la détermination
36:41du prix
36:41et que
36:43il y a quand même
36:45beaucoup
36:45de possibilités
36:46entre
36:47l'approche
36:48d'un prix
36:49agricole
36:50et l'approche
36:51du prix
36:51à terrain
36:51à bâtir
36:52il y a aussi
36:52la possibilité
36:53pour le juge
36:54de tenir compte
36:55de bien des éléments
36:55alors
36:56sur cette deuxième question
36:58évidemment
36:58le juge
36:59de l'expropriation
37:01est bien sûr
37:02libre
37:02de déterminer
37:03l'indemnité
37:05mais les règles
37:06qui sont prévues
37:06par le code
37:07de l'expropriation
37:08sont des règles
37:08d'ordre public
37:09sur votre première question
37:10le gouvernement
37:11ne se prononcera pas
37:12sur le cas particulier
37:15simplement
37:16d'une manière générale
37:18si on a
37:19différents secteurs
37:20et si
37:21qui sont totalement
37:23séparés
37:23mais la question
37:24c'est pas
37:25la question n'est pas
37:26de savoir
37:27s'ils sont séparés
37:27de manière spatiale
37:28la question c'est
37:29est-ce qu'ils sont séparés
37:30du point de vue
37:30des réseaux
37:31et donc
37:32si
37:34les différents secteurs
37:36qui soient contigus
37:36ou non
37:37sont totalement
37:38indépendants
37:39du point de vue
37:39des réseaux
37:40qu'il s'agisse
37:40des réseaux
37:41d'électricité
37:41d'eau
37:42et bien
37:42ils ne doivent pas
37:43être pris en compte
37:44on ne doit pas
37:44prendre en compte
37:45l'existence globale
37:46la question
37:47c'est la question
37:48de l'unité technique
37:48donc si
37:50dans un cas
37:51où on a une parcelle
37:53qui est située
37:53dans un secteur
37:54qui est complètement
37:55équipé
37:56par exemple
37:57en réseau électrique
37:58et que
37:59l'existence
38:01de notre secteur
38:02est totalement
38:03indépendante
38:04du point de vue
38:04de l'alimentation
38:05électrique
38:06de notre point de vue
38:07il ne doit pas
38:08être pris en compte
38:11l'absence
38:12d'équipement
38:13global
38:13de la zone
38:14ce qui compte
38:14c'est l'unité technique
38:17est-ce que je
38:23et pour compléter
38:26bien évidemment
38:27l'existence
38:30d'autres secteurs
38:32peut avoir
38:32une conséquence
38:33sur
38:34la dimension
38:35suffisante
38:36de réseau
38:36si on imagine
38:38qu'un secteur
38:39est suffisamment
38:40alimenté
38:41en réseau électrique
38:42si jamais
38:43on a un autre secteur
38:44et que l'alimentation
38:45de cette zone
38:49dépend de capacités
38:51communes
38:51alors il faut
38:52à ce moment-là
38:53puisqu'il y a
38:54une unité technique
38:55prendre les choses
38:56dans leur globalité
38:58Madame Malbec
39:00ça n'est pas pour vous
39:01la question
39:02Monsieur Kessial
39:06désolé
39:07la prochaine fois
39:09Maître Collage
39:10avait une question
39:11est-ce que vous avez
39:13j'allais dire
39:14de manière un peu
39:15empirique
39:15mais est-ce que vous
39:16pouvez nous donner
39:17des éléments
39:17d'évaluation
39:18du terrain
39:19selon qu'il est
39:21considéré
39:22comme étant
39:22constructible
39:23ou pas
39:26Juste pour revenir
39:27et je rebondis un petit peu
39:28sur la question
39:28de Meuse-Mézard
39:29de tout à l'heure
39:30il y a trois sites
39:31dans le secteur
39:32des fonderies
39:32on est intégralement
39:33desservi par l'ensemble
39:34des réseaux
39:35et on oppose
39:35l'absence de qualification
39:37de terrain à bâtir
39:37au seul motif
39:38que sur le secteur
39:39de Grandchamp
39:39il manque un transformateur
39:40électrique
39:41c'est la première chose
39:42la deuxième chose
39:43il se trouve que mes clients
39:44sont propriétaires
39:44de terrain à la fois
39:45aux fonderies
39:46et à Grandchamp
39:47la différence de valorisation
39:49suivant qu'on soit
39:50terrain à bâtir
39:51ou non terrain à bâtir
39:52elle est de l'ordre
39:53entre 4 à 5 euros
39:56pour du terrain
39:58situation privilégiée
39:59à 20-30 sur du terrain
40:01à aménager
40:01en tant que terrain à bâtir
40:03et juste pour rebondir
40:04par rapport
40:05là aussi
40:05à l'affirmation
40:06de M. Mézard
40:07de tout à l'heure
40:07le juge d'expropriation
40:08a certes
40:09une certaine latitude
40:10mais une fois
40:10qu'il a qualifié
40:11non terrain à bâtir
40:12il va valoriser
40:14exactement
40:15de la même façon
40:15mes terrains à Grandchamp
40:17et mes terrains aux fonderies
40:18puisqu'il va devoir
40:19s'appliquer
40:20les termes de référence
40:21et en pratique
40:23il va retenir
40:24exactement la même valorisation
40:25sans dissocier
40:26c'est bien ça
40:27la problématique
40:28qu'il en est sous nous
40:32oui maître
40:36venez venez venez
40:37venez venez
40:39que tout le monde
40:39vous entend
40:41aussi bien que les autres
40:43quand même
40:44parce que j'ai cru comprendre
40:45non mais c'est une question
40:46de constitutionnalité
40:47sur la loi
40:48je vais vous décrocher
40:48mais c'est intéressant
40:49de l'éclairer
40:49vous avez raison
40:50alors la première chose
40:51c'est que c'est bien assertif
40:52parce que moi j'ai cru comprendre
40:53par mon confrère
40:54au contraire
40:54qu'il y avait un gros débat
40:55sur le point de savoir
40:55si c'était même desservi
40:57suffisamment
40:58tout ce que je sais
40:58c'est qu'avant
40:59l'institution du plus
41:00et de cette ZAC
41:01ce terrain était en zone
41:04je ne sais pas
41:04si c'était agricole
41:05ou naturelle
41:06mais enfin
41:06il n'était pas constructible
41:07donc aujourd'hui
41:08ils profitent
41:08d'une opération d'urbanisme
41:09c'est tout
41:10et ils n'allaient pas hurler
41:11pendant 120 ans
41:12en disant
41:12mais c'est extraordinaire
41:13monsieur le maire
41:13j'ai l'électricité
41:14qui passe pas loin
41:15j'ai l'eau qui passe pas loin
41:15bah oui
41:16comme vous l'avez dit
41:17tout à l'heure
41:17des tas de terrains
41:18sont techniquement constructibles
41:20mais sont situés
41:20dans des zones inconstructibles
41:21c'est extrêmement fréquent
41:24et les capacités de construction
41:26bah oui
41:27j'imagine qu'on pourrait construire
41:30deux pavillons
41:31à cet endroit
41:32pourquoi pas
41:32oui mais dans
41:33énormément d'endroits
41:34vous savez
41:34j'ai toutes les routes de France
41:35où l'électricité
41:36qui passe à côté
41:36vous allez voir
41:38alors c'est un scandale
41:39mon terrain n'est pas constructible
41:40je suis dépossédé
41:41en réalité ces gens
41:43n'avaient pas de constructibilité
41:45juridique
41:45techniquement
41:46il y a un débat
41:47et aujourd'hui
41:49c'est l'inverse
41:50ils sont en train de profiter
41:51de la ZAC
41:51pour dire
41:51maintenant je veux que mon terrain
41:52soit constructible
41:53c'est ça la réalité
41:55et enfin
41:56peut-être c'est surprenant
41:57mais encore une fois
41:58c'est la question
41:58qui se pose en 85
41:59oui il y a
42:00mais depuis toujours
42:01ça c'est comme ça
42:02des terrains qui sont inclus
42:04dans des ZAC
42:04qui sont parfaitement constructibles
42:06avec l'eau
42:06l'électricité
42:09une rue etc
42:10et ils sont inclus
42:11dans une ZAC
42:12monocyte
42:12c'est pas la question
42:13de la multisite
42:14pour permettre d'aménager
42:15l'ensemble de la zone
42:16et tout d'un coup
42:17on va leur dire
42:17on va regarder vos capacités
42:19de construction
42:19pas tellement au regard
42:20de votre rue
42:21de votre demi-quartier
42:23etc
42:23mais de l'ensemble
42:24de la zone
42:24c'est le principe
42:26de l'institution
42:26de la servitude
42:27d'urbanisme
42:27dans un but d'intérêt général
42:28j'entends que ça peut gêner
42:30mais c'est ce qui a été avalisé
42:32depuis toujours
42:33alors c'est pas nouveau
42:34voilà
42:35merci
42:36notre question se justifie
42:38puisque les réponses
42:39sont éclairantes
42:42bien
42:43cette question prioritaire
42:45de constitutionnalité
42:47est mise en délibéré
42:49la décision sera publique
42:51le 19 juin
42:52vous pourrez en prendre
42:53connaissance
42:54en vous connectant
42:55sur notre site internet
42:56internet
42:56et puis on va
42:57à la fin