- 03/06/2025
Code de l'urbanisme
Article L.442-11
Lien vers la décision :
https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2025/20251142QPC.htm
Article L.442-11
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02:00Maître Olivier Bonneau et Maître Nicolas Jaroux ont produit des observations dans l'intérêt des parties requérantes le 16 avril 2025.
02:06La CRL Guéry est maître dans l'intérêt de la commune du Lavandou, partie à l'instance, et le Premier ministre ont produit des observations le 2 avril 2025.
02:15Seront entendues aujourd'hui l'avocate des parties requérantes, l'avocat de la partie à l'instance et le représentant du Premier ministre.
02:21Maître Virginie Marcelin, vous êtes avocate au barreau de Bordeaux et vous représentez Mme Jocelyne Allemand et 21 autres parties requérantes. Nous vous écoutons.
02:35Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs membres du Conseil constitutionnel,
02:41En matière de lotissement, l'article L442-11 du Code de l'urbanisme prévoit que l'administration peut procéder à la modification du cahier des charges du lotissement sans accord d'écolotis en vue de mettre ce document en cohérence avec les documents d'urbanisme en vigueur.
02:59Donc cette contrainte aux droits fondamentaux que sont le droit de propriété et le droit au maintien des conventions légalement conclues se justifie-t-elle au nom de l'aménagement du territoire ?
03:07N'est-elle pas constitutive d'une atteinte démesurée aux droits individuels d'écolotis garantis par la constitution ?
03:14C'est la question que nous vous demandons d'examiner aujourd'hui au travers de cette QPC, qui vous a été transmise dans le cadre d'une affaire intéressant, le lotissement du super-lavendou sur la commune du Lavandou.
03:25Vous l'aurez compris, cette question traite de la réglementation du lotissement et de ses possibles modifications.
03:31Pour rappel, le lotissement constitue la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière en vue de créer des lois à bâtir, et ce dernier est généralement régi par un cahier des charges.
03:43Or, si aujourd'hui seul le règlement du lotissement peut être susceptible de contenir des règles d'urbanisme à caractère réglementaire,
03:50Il n'en demeure pas moins que certains cahiers des charges, du fait de leur genèse, comprennent bien des dispositions ayant pour objet de régler des questions urbanistiques,
03:59telles que l'implantation des constructions, leur emprise ou encore leur destination.
04:05Quoi qu'il en soit, il est indéniable aujourd'hui que le cahier des charges du lotissement dispose d'une valeur contractuelle,
04:12comme le juge de manière constante la Cour de cassation, et que sa vocation première est de régir les rapports entre les co-lottis.
04:20De manière très concrète, il peut servir à définir la répartition des charges entre ces derniers,
04:26à régir les conditions d'entretien des espaces communs tels que les espaces verts,
04:29ou encore définir les activités professionnelles ou commerciales qui sont admises au sein du lotissement.
04:34Ce qui retient aujourd'hui notre attention, c'est la procédure de modification de ce document,
04:41procédure décrite à l'article L442-11 du Code de l'urbanisme,
04:45qui est à l'initiative de l'administration,
04:48qui est adoptée par elle à l'issue d'une enquête publique et d'une délibération au Conseil municipal.
04:54Or, en conférant à l'administration le pouvoir unilatéral d'altérer un engagement contractuel,
05:01sans l'accord des co-lottis, il nous semble que cette disposition méconnaît le droit de propriété
05:07et le droit au maintien des conventions légalement conclues pendant de la liberté contractuelle,
05:12respectivement garantie aux articles 2, 17 et 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.
05:20Une telle atteinte aux droits précisés ne manque pas de surprendre dans la mesure
05:26où elle ne prévoit pas les tempéraments nécessaires, pourtant déjà rappelés par vos soins,
05:30pour assurer la conformité à la constitution d'un texte de loi
05:35autorisant la modification du cahier des charges du lotissement.
05:39En effet, dans votre décision du 19 juillet 2018,
05:42vous avez reconnu la constitutionnalité de l'article L442-10 du Code de l'urbanisme.
05:48Cet article permet la modification du cahier des charges,
05:51cette fois-ci initiée et soumise au vote des co-lottis,
05:55contrairement aux dispositions qui nous intéressent aujourd'hui.
05:58Vous avez ainsi identifié quatre garanties.
06:01Vous avez indiqué que la procédure de modification ne pouvait concerner l'affectation des parties communes.
06:07Vous avez relevé en outre qu'elle ne pouvait concerner que les règles d'urbanisme.
06:11Ensuite, vous avez rappelé que la modification était subordonnée au recueil de l'accord des colottis,
06:15tel que décrit dans les dispositions de l'article L442-10 du Code de l'urbanisme.
06:20Et enfin, vous avez souligné que la modification ne pouvait être prononcée par l'autorité administrative
06:26qu'à la double condition d'être compatible avec la réglementation d'urbanisme
06:31et d'être motivée par un intérêt général en lien avec les objectifs de la politique publique d'urbanisme.
06:37Or, ici, s'agissant de l'article L442-11 du même Code,
06:41plusieurs des garanties que vous aviez énoncées et considérées comme indispensables à la constitutionnalité de l'article L442-10
06:49font ici défaut, de sorte qu'il nous semble que l'inconstitutionnalité de cette disposition apparaît clairement établie.
06:56Premièrement, il sera rappelé que la garantie relative à l'impossibilité pour la modification
07:02de concerner l'affectation des parties communes n'est pas prévue par le texte de l'article L442-11
07:09qui ne prévoit pas de limitation au champ d'application de la modification.
07:13La commune pourrait donc, sous couvert de la mise en compatibilité du cahier des charges du lotissement
07:19avec la réglementation d'urbanisme en vigueur, s'immiscer dans les relations entre les colottis
07:24et modifier l'affectation des espaces communs portant ainsi une atteinte aux droits de propriété.
07:30Alors, cette possibilité de modifier l'affectation des parties communes n'est dans l'effet pas anecdotique
07:35puisque c'est bien une telle modification qui a conduit à la présente question prioritaire de constitutionnalité
07:41puisque la modification du cahier des charges du lotissement du super lavandou opéré par son maire
07:47portait précisément sur l'affectation des parcelles à usage d'espaces verts communs comprises dans ce lotissement
07:53et elle était intervenue à des fins financières en vue de rendre ces parcelles constructibles et de les vendre à des tiers.
07:58Deuxièmement, il sera relevé que dans la pratique, la modification peut concerner des dispositions autres
08:06que celles qui renferment les règles d'urbanisme
08:08puisque le fait même de préciser que la modification peut porter sur un cahier des charges non approuvé
08:16qui revêt par nature un caractère exclusivement contractuel
08:20achève de démontrer qu'il serait possible pour l'administration de modifier les règles de cette nature
08:24sans limitation aux seules règles ayant un objet d'urbanisme.
08:28Troisièmement, l'article L442-11 du cas de l'urbanisme
08:32ne subordonne aucunement la modification à un quelconque accord des colottis
08:37alors même que cette décision de modification s'imposera à ces derniers.
08:41Et à ce propos, il serait erroné de considérer que l'enquête publique prévue à cet article
08:46constituerait un rempart suffisant contre l'attente que l'administration pourrait porter
08:51aux droits de propriété et aux droits au maintien des conventions légalement conclus
08:55puisque cette enquête se limite à un simple recueil d'observations des personnes concernées
09:01sans qu'aucune portée contraignante ne s'attache à ces contributions.
09:05Puisque la formulation d'observations dans le cadre d'une procédure d'enquête administrative
09:11et la nécessité de recueillir l'accord express des colottis en vue de modifier le document contractuel opposable
09:19emportent des implications fondamentalement différentes.
09:23D'un côté, les observations formulées lors de l'enquête publique sont dépourvues de tout effet suspensif
09:29et de tout effet contraignant, de telle sorte que l'administration peut aisément les écarter.
09:35Et de l'autre, l'exigence de l'accord express des colottis constitue une condition préalable
09:40est impérative à la validité de la modification envisagée
09:44sans laquelle celle-ci ne saurait être légalement adoptée.
09:48Les conséquences et les garanties attachées à ces deux procédures ne sont donc manifestement pas les mêmes.
09:53Ainsi, et en d'autres termes, l'article L442-11 du Code de l'urbanisme
09:58permet à l'administration de modifier un contrat auquel elle n'est pas partie,
10:04modification pouvant porter sur n'importe quelle de ces clauses,
10:07y compris celles régissant exclusivement les rapports de droits privés
10:11sans lien avec l'urbanisme, et ce, unilatéralement, sans l'accord des colottis.
10:16En effet, et sur ce point, il convient de rappeler que même si la commune,
10:20à l'origine de la modification du cahier des charges,
10:22peut en pratique être propriétaire des voies et équipements communs du lotissement,
10:27elle n'en demeure pas moins un tiers au contrat.
10:30Cette qualité de propriétaire ne lui confère pas pour autant la qualité de partie
10:33au cahier des charges, puisque ces éléments communs,
10:36lorsqu'ils lui sont transférés à leur achèvement, sortent du périmètre du lotissement.
10:41Ainsi, dès lors que les garanties exigées par votre propre décision du 19 juillet 2018,
10:47relatives à l'article L442-10 du Code de l'urbanisme,
10:51ne sont aucunement reprises dans les dispositions de l'article L442-11,
10:56il en résulte, et ce, par la seule application de votre propre raisonnement,
11:00que l'inconstitutionnalité de cet article ne fait aucun doute.
11:03En définitive, en consacrant à l'article L442-11 du Code de l'urbanisme
11:09un pouvoir unilatéral de modification du cahier des charges entre les mains de l'administration,
11:15sans accord des colottis, sans limitation précise du champ d'intervention,
11:20et sans garantie effective contre l'aggravation des contraintes qui en résulteraient pour les colottis,
11:23il nous semble que le législateur a ici méconnu la limite qui sépare l'intérêt général
11:29de l'atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux.
11:32Il nous semble aujourd'hui que votre juridiction ne saurait reconnaître la constitutionnalité de ces dispositions,
11:37dont les garanties sont manifestement insuffisantes,
11:40et dont les conséquences pratiques ont déjà démontré leur potentiel d'atteinte aux droits et libertés individuels.
11:44Il vous appartient donc aujourd'hui de rappeler que l'aménagement du territoire,
11:48aussi nécessaire soit-il, ne peut s'accomplir au mépris des principes fondamentaux de notre droit, sans garantie.
11:55Nous vous demandons donc aujourd'hui en conséquence de déclarer l'article L442-11 du Code de l'urbanisme contraire à la constitution.
12:02Merci Maître.
12:04Maître Vincent Gury, vous êtes avocat au Conseil, vous représentez la commune de Lavandou, partie à l'instance.
12:11Nous vous écoutons.
12:12Merci Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les membres du Conseil.
12:18Je serai pour ma part un peu plus bref, puisque les faits et les données essentielles de la question dont vous êtes saisis vous ont été rappelés,
12:25pour insister davantage, si vous le voulez bien, sur les points qui me semblent les plus saillants du débat qui nous occupe.
12:31Je crois en effet important de rappeler d'abord que cette question dont vous êtes saisis aujourd'hui est en quelque sorte la fausse jumelle,
12:37mais la jumelle malgré tout de celle dont vous avez eu à connaître, il y a sept ans à propos de la conformité de l'article L442-10 du Code de l'urbanisme.
12:45Cela a été rappelé. Je vous parlais bien sûr de votre décision 2018-1740 du 19 octobre 2018.
12:50Car à mon sens, la problématique est la même qu'en 2018 et renvoie à celle du remède à apporter au phénomène de privatisation et de contractualisation des règles d'urbanisme
13:01par les règlements et des charges des lotissements, phénomène ayant fini par poser une difficulté croissante au regard de la nécessité de densifier certains quartiers de lotissement
13:10afin notamment de répondre aux besoins de construction et donc d'assurer au mieux l'accès au logement.
13:16Je dis remède car on le sait, les règles de tels lotissements ont toujours poursuivi un objectif largement restrictif, limitant, voire annihilant les possibilités de construire,
13:25alors même que les nécessités de notre époque tendent à l'inverse à adapter le droit de l'urbanisme aux réalités démographiques et sociales partout sur le territoire.
13:34En l'occurrence, le lotissement super-la-Vendou qui a donné lieu à la présente procédure est l'un des plus anciens pour avoir été créé par un arrêté préfectorat du 4 janvier 1963
13:43et régi par un cahier des charges ainsi qu'un règlement adopté en 1962.
13:47Ces documents prévoyaient l'affectation de certaines parcelles comme espaces verts inconstructibles.
13:52Ces espaces verts ayant été, c'est important, rétrocédé à la commune en 1997.
13:58Ces règles interdisaient d'édifier plus d'une construction par lot et enfin de subdiviser les mêmes lots.
14:04Mais avec le temps, cette fossilisation, je l'appelle comme cela parce que c'est vraiment le sujet,
14:09d'une partie du territoire communal est apparue de plus en plus inadaptée aux objectifs poursuivis par le PAU de la commune du Lavandou,
14:14laquelle a donc souhaité pouvoir se saisir du mécanisme de l'article L442-11 du Code de l'urbanisme pour transformer ces espaces verts en lots privatifs constructibles,
14:24autoriser les subdivisions des lots et enfin supprimer l'interdiction d'édifier plus d'une construction par lot.
14:30C'est effectivement l'objet de ce mécanisme.
14:33Il a été voulu comme tel, conçu comme tel par le législateur que de permettre aux communes de répondre à un double motif d'intérêt général
14:39que constitue d'une part la décristallisation des règles des lotissements pour des motifs d'urbanisme
14:45et d'autre part la densification des quartiers de lotissement en vue notamment de répondre aux besoins de construction de logement.
14:52Alors il est vrai, c'est toute la question qui nous réunit aujourd'hui,
14:57que ce mécanisme permet, ce faisant à l'autorité administrative, de modifier les documents de lotissement sans obtenir au préalable l'accord d'une majorité de colottis.
15:05Alors faut-il pour autant y voir la déconnaissance des droits constitutionnellement garantis de ces derniers
15:10en ce qui limite le droit de propriété, je dis limite parce que c'est bien le sujet, ainsi que la liberté contractuelle ?
15:15Je ne le crois pas et ce pour plusieurs séries de raisons.
15:19Je crois avant tout important de rappeler qu'on ne découvre pas aujourd'hui avec ce mécanisme,
15:24avec un tel dispositif que l'autorité administrative à qui incombe la maîtrise de l'occupation des sols et du développement urbain
15:30ne découvre pas qu'elle peut effectivement, et de sa propre initiative, toujours choisir de modifier la réglementation en vigueur.
15:36C'est important de le rappeler.
15:38A cet égard, je crois qu'il est assez difficile par principe de concevoir, d'abandonner à des colottis le choix de faire prévaloir leurs intérêts privés
15:45et de s'opposer à une évolution des règles d'un nid pas applicable dans leur lotissement,
15:49surtout lorsque celles-ci répondent à des évidents motifs d'intérêt général tels que l'amélioration de l'accès au logement.
15:55C'est d'autant plus que de telles adaptations imposées par l'autorité administrative permettent également aux autres colottis,
16:02ceux qui ne s'opposent pas ou qui n'ont pas d'objection à cette mise en concordance des documents de leur lotissement,
16:07de jouir pleinement de leur droit à construire, délivrer en conformité avec les documents d'urbanisme locaux,
16:13sans risquer d'être condamnés à démolir leur construction sur le fondement d'une méconnaissance des règles du lotissement.
16:18Il y a là un enjeu en quelque sorte de principe d'égalité, à mon sens, au regard des règles d'urbanisme partout sur le territoire,
16:24et je ne crois pas qu'il soit véritablement souhaitable de permettre à ces colottis qui s'opposent à de telles mises en conformité
16:31de, en quelque sorte, pouvoir privatiser les règles d'urbanisme.
16:36Je crois que ça pose effectivement une difficulté importante.
16:39Alors ces adaptations, précisément au regard des autres colottis, ceux qui ne s'opposent pas à cette mise en concordance,
16:45eh bien permettent de satisfaire leur intérêt privé en qualité de propriétaire
16:48et de préserver aussi à ces autres colottis leur droit de propriété au regard de ce que permettent les documents d'urbanisme
16:54et au premier chef, le PLU, ce qui n'est évidemment pas négligeable.
16:57Alors il est vrai que les droits de propriétaire privé, du moins ceux qui s'opposent à cette mise en concordance,
17:02auquel l'article L442-11 apporte une limitation objective, doit être ménagé.
17:07Alors les choses sont assez simples.
17:09Il vous faut donc, comme il y a 7 ans, déterminer si de telles limitations,
17:12à portée de droit de propriété et à la liberté contractuelle,
17:14sont à la fois justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi.
17:19De quelles garanties ?
17:20Évidemment, je considère, à l'inverse de ce qui vient d'être dit,
17:22qu'elles ont bien, en l'occurrence, été prévues par le législateur
17:25et elles ont, à mon sens, amplement suffisantes.
17:28D'abord, je crois important de rappeler une chose assez essentielle,
17:31c'est que la portée du dispositif de l'article L442-11 est circonscrite,
17:35puisque celui-ci fixe des limites à la possibilité pour l'autorité administrative d'imposer certaines modifications.
17:41Il ne lui est possible, en effet, dans cette dynamique de mise en concordance,
17:44que de modifier les documents du lotissement que pour être mis en concordance
17:48avec les objectifs et les règles fixées par le PLU
17:51ou les documents d'urbanisme en tenant lieu qui leur sont postérieurs.
17:54Or, conformément à l'article L101-3 du Code de l'urbanisme,
17:58je rappelle que le PLU, et plus généralement la réglementation de l'urbanisme,
18:01a pour vocation à réagir la seule utilisation du sol.
18:05Les modifications imposées par l'administration aux fins de mise en concordance
18:08ne pourront viser que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement
18:11et jamais, contrairement à ce qui a été dit, les rapports purement privés entre collotis.
18:16Pour la même raison, alors que les règles prévues par les documents du lotissement
18:20ne peuvent qu'être plus restrictives que celles du PLU,
18:23le mécanisme de l'article L1542-11 ne pourra jamais conduire à aggraver les contraintes pesant sur les collotis,
18:29puisque en alignant les règles du lotissement sur les règles du PLU,
18:32il est uniquement question de les assouplir.
18:34Et toujours pour la même raison, c'est-à-dire dès lors qu'il s'agit d'une procédure de mise en concordance avec le PLU,
18:39les modifications en résultant ne pourront qu'être compatibles avec les réglementations d'urbanisme.
18:44Dans ces conditions, je ne pense pas qu'ils puissent être reprochés aux législateurs
18:48de ne pas avoir exclu les parties communes du champ du mécanisme dont nous discutons,
18:52dès lors qu'il s'agit simplement de les rendre compatibles avec le PLU qui les a classées en zone constructible,
18:56et ce, je l'ai dit, dans un objectif de densification urbaine.
18:59De façon plus symptomatique, dans le cas où les collotis ont fait le choix,
19:03comme c'est le cas en l'espèce de céder ces espaces communs à la commune,
19:07les collotis n'ont en réalité plus vraiment leur mot à dire dans la réglementation qui leur est applicable.
19:11Ainsi, la crainte exprimée par les requérants de voir l'autorité administrative modifier et aggraver les règles
19:17régissant uniquement les rapports entre collotis me semble infondée.
19:21C'est une approche équilibrée qu'a retenue le législateur en l'occurrence,
19:23et cela me semble constituer en soi une forme de garantie.
19:26Ensuite, une autre garantie précisément réside dans l'information et la participation des collotis
19:32qui restent, cela a été dit, impliqués dans la procédure et, in fine, dans la prise de décision
19:36du fait de l'obligation d'organiser une enquête publique préalable,
19:40enquête publique réalisée conformément aux dispositions du Code de l'environnement.
19:43Donc on sait qu'elles sont particulièrement exigeantes.
19:46Et à ce titre, une éventuelle méconnaissance des règles encadrant cette enquête publique
19:49pourront tout à fait être critiquées à l'occasion d'un recours dirigé contre cet arrêté de mise en concordance.
19:54Ce constat nous amène d'ailleurs à évoquer une autre garantie qui me semble également assez importante
20:00que constitue le contrôle par le juge de l'excès de pouvoir s'il est saisi,
20:05lequel devra s'assurer de la régularité et du bien fondé de l'arrêté de mise en concordance
20:08par la voie, soit d'un recours direct, soit par la voie de l'exception,
20:12ou la suite, on peut l'imaginer également, d'une question préjudicielle posée par le juge judiciaire.
20:17Je crois également de rappeler qu'en termes de garantie, notamment garantie liée au droit de recours,
20:21on peut imaginer également, il n'y a aucune objection à cela,
20:25que dans les hypothèses où un préjudice, une charge spéciale exorbitante serait mise sur,
20:33enfin, pèserait sur les colottis qui se seraient opposés à cette mise en concordance,
20:37il n'est pas exclu qu'il puisse, le cas échéant, saisir le juge de plein contentieux
20:40d'un recours en indemnisation, ce qui constitue là encore une garantie supplémentaire.
20:45Enfin, je crois également important de rappeler que le mécanisme de l'article LK 142-11
20:51comporte une limite temporelle, puisqu'il ne peut être actionné que pour les seuls lotissements
20:55créés avant l'approbation d'un PLU.
20:58Alors, en définitive, ces dispositions prévoient, à mon sens, des garanties largement suffisantes
21:02pour assurer la conformité à la Constitution, en tout cas aux droits et libertés de la Constitution garantie,
21:06de l'atteinte qui est ainsi, en tout cas de la limitation qui est ainsi portée au droit de propriété
21:10ou au maintien des conventions légalement conclues. Je crois qu'en définitive, au regard de l'ensemble de ces éléments,
21:15on ne pourrait que déclarer ces dispositions conformes à la Constitution. Je vous remercie.
21:20Merci, Maître. Je donne maintenant la parole à M. Benoît Canguilhem,
21:25chargé de mission au secrétaire général du gouvernement pour le Premier ministre.
21:29Monsieur, nous vous écoutons.
21:30Merci, M. le Président. Mesdames et Messieurs les membres du Conseil constitutionnel,
21:34depuis désormais plus d'un siècle, le lotissement n'est plus le siège de relations de purs aux droits privés.
21:38Les documents propres au lotissement sont de deux ordres.
21:41Le règlement du lotissement, qui contient les règles spéciales d'urbanisme applicables au lotissement,
21:47et d'autre part, le cahier des charges, qui est en principe relatif aux règles régissant les relations privées entre collotis.
21:54Le législateur est intervenu pour permettre la modification des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement.
22:02Cette modification peut s'opérer à l'initiative d'une majorité de collotis en application des dispositions de l'article L442-10 du Code de l'urbanisme,
22:11disposition que vous avez déclarée conforme à la Constitution, cela a été dit par votre décision 740 QPC du 19 octobre 2018,
22:19sous la seule réserve que ces modifications n'aggravent pas les contraintes pesantes sur les collotis,
22:23réserve qui n'aura pas lieu à pouvoir trouver un terrain d'application ici pour les raisons qui viennent d'être expliquées sur le fait que cette modification ne peut qu'assouplir ces règles.
22:34Elle peut s'opérer, cette modification, par décision de l'autorité administrative en présence d'un document local d'urbanisme,
22:40approuvé postérieurement selon les termes de l'article L442-11 du Code de l'urbanisme,
22:45qui est l'objet de la présente question prioritaire de constitutionnalité.
22:48Il s'agit selon les dispositions, selon les termes même de la loi, de mettre en concordance les documents du lotissement avec le plan local d'urbanisme.
22:59Et ces dispositions, donc cette possibilité de mise en concordance, ne méconnaît ni les exigences du droit de propriété, ni la liberté contractuelle.
23:07A titre liminaire, il doit être précisé que ces dispositions n'ayant ni pour objet ni pour effet d'entraîner la privation du droit de propriété,
23:14vous exercerez votre contrôle au regard des exigences de l'article 2 et non de l'article 17 de la déclaration 1789.
23:21En l'espèce, les limites qui sont apportées à la liberté contractuelle et aux conditions d'exercice de droit de propriété sont justifiées par un motif d'intérêt général.
23:31Cet objectif général est en premier lieu, d'un point de vue général, pardonnez la redondance, est la décristallisation des règles du lotissement.
23:46A savoir éviter que les règles spéciales d'urbanisme du lotissement soient totalement figées dans le temps
23:50et celui-ci avançant soient de plus en plus en décalage avec les documents d'urbanisme applicables.
23:58Et vous avez d'ailleurs expressément reconnu au point 7 de votre décision 740 QPC
24:02qu'en permettant la modification des règles propres au lotissement contenu dans le cahier des charges,
24:07le législateur avait entendu faciliter leur évolution dans le respect de la politique publique d'urbanisme
24:13et que cela était constitutif d'un motif d'intérêt général.
24:17Cet objectif d'intérêt général a trouvé dans la loi Allure une concrétisation plus précise
24:24tenant à la possibilité de densifier, l'objectif de densification du tissu urbain
24:29et l'article L442-11 du code de l'urbanisme prévoit d'ailleurs ainsi expressément
24:34que la mise en concordance qu'il prévoit est réalisée, nous citons,
24:39au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme.
24:47L'intérêt général poursuivi est donc incontestable et il n'était d'ailleurs pas réellement contesté dans les écritures des requérants.
24:55L'égard aux objectifs poursuivis, ces dispositions ne portent pas d'atteinte disproportionnée aux droits et libertés invoqués.
25:02Mais pour traiter cette question de l'éventuelle disproportion, il est nécessaire de bien déterminer
25:09quel peut être l'objet des modifications opérées sur le fondement de l'article L442-11 du code de l'urbanisme.
25:18Il est soutenu que les dispositions contestées autorisent la modification des dispositions d'un règlement
25:22comme l'intégralité du cahier des charges, y compris les règles régissant uniquement les relations entre les colottis.
25:30Cette affirmation est erronée.
25:33Les modifications qui peuvent être apportées au cahier des charges en application de l'article L442-11
25:38ne peuvent concerner que les clauses qui portent sur des règles d'urbanisme
25:42et ne peuvent intervenir sur des clauses régissant uniquement des relations de droits privés.
25:49Vous avez d'ailleurs jugé concernant l'article L442-10 du code de l'urbanisme
25:55que ces dispositions autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges approuvées ou non
26:01qui contiennent des règles d'urbanisme et ne permettent pas de modifier les clauses intéressants
26:05les seules colottis et qui sont étrangères à cet objet.
26:08Alors certes, comme cela est souvenu, la formulation de cet article est légèrement différente
26:14de celle de l'article qui nous occupe aujourd'hui
26:17mais je me permets de reprendre les termes de Maître Gury
26:21ces dispositions sont la fausse jumelle
26:25mais la jumelle quand même de ces dispositions
26:27et l'objectif poursuivi est le même.
26:32D'ailleurs, selon les termes de votre décision 740 QPC
26:36c'est compte tenu de leur objet
26:39que ces dispositions ne peuvent modifier les clauses intéressants les seules colottis
26:43ils n'ont en fonction de leur rédaction
26:44la différence rédactionnelle sur ce point entre les deux dispositions
26:47et sans effet vous pourrez donc reprendre sur ce point
26:52le raisonnement de votre décision de 2018.
26:56D'ailleurs, comme l'a relevé le rapporteur public
26:58dans ses conclusions contraires sur l'arrêt de renvoi
27:01la limitation de la possibilité de modification
27:05aux seules clauses contenant une règle d'urbanisme
27:07est une condition transversale
27:09je reprends ces termes
27:11ayant vocation à s'appliquer
27:12eu égard à leur objet même
27:14aux trois mécanismes d'adaptation
27:16des documents du lotissement
27:17qui sont prévus par le code de l'urbanisme.
27:20Vous l'avez expressément jugé
27:22nous avons lourdement assisté là-dessus
27:24en ce qui concerne le mécanisme de l'article L442-10.
27:27Le Conseil d'Etat a repris la même solution
27:30en ce qui concerne le mécanisme de caducité
27:32prévu à l'article L442-9.
27:36Vous voyez l'avis du 24 juillet 2019
27:38numéro 430-362 au table.
27:41La présente QPC vous donne l'occasion
27:43de le redire expressément
27:45cette fois en ce qui concerne le mécanisme
27:47de mise en concordance prévu à l'article L442-11.
27:52Pour finir de vous en convaincre
27:54il sera rappelé que la procédure de modification
27:56définie à l'article L442-11
27:59tend par elle-même à une mise en concordance
28:02des documents du lotissement
28:03avec la réglementation locale d'urbanisme.
28:06Or celle-ci n'a vocation
28:07qu'à réglementer l'occupation
28:09et l'utilisation des sols sur un territoire
28:11et ne s'intéresse pas à la gestion
28:13des rapports purement privés
28:14entre colloquies.
28:17Le champ de ce dispositif
28:18est donc expressément délimité
28:20par sa finalité même
28:22et ne peut concerner que les règles d'urbanisme
28:25contenus dans ce document.
28:28De plus, ce pouvoir de modification
28:30est assorti d'un certain nombre de garanties.
28:32Cela a été largement évoqué à l'instant.
28:35Je serai très bref.
28:37La première garantie tient,
28:39je viens de le dire,
28:40au champ de cette modification,
28:42champ matériel,
28:43uniquement les règles d'urbanisme
28:44et non les relations de droits privés
28:46entre colloties.
28:47Mais aussi, et c'est tout à fait logique
28:50avec cet objectif de mise en concordance
28:53qui est poursuivie,
28:54un champ temporel,
28:55cette modification ne peut intervenir
28:57que si le plan local d'urbanisme
29:01est postérieur au règlement.
29:04Cela est consubstantiel à cette idée
29:05de mise en concordance.
29:08Garantie essentielle,
29:09d'autre part,
29:10à travers la réalisation
29:12d'une enquête publique
29:13qui est expressément prévue
29:15par le législateur.
29:17Et enfin, et c'est une évidence,
29:18garantie juridictionnelle,
29:19la légalité d'un arrêté
29:21pris sur le fondement
29:21de ces dispositions
29:22pouvant être évidemment soumis
29:24au contrôle du juge
29:25de l'excès de pouvoir,
29:26que ce soit par voie d'action
29:27ou par voie d'exception.
29:30Ainsi, eu égard à l'intérêt général
29:32poursuivi,
29:33au champ limité de ce pouvoir
29:34de modification,
29:35aux seules règles d'urbanisme
29:36et aux garanties apportées,
29:37le législateur n'a pas apporté
29:39d'atteinte disproportionnée
29:40ni au droit de propriété
29:41ni à la liberté contractuelle,
29:43aucune exigence consciente
29:44et méconnue.
29:45Je vous invite à déclarer
29:46les dispositions
29:47de l'article L442-11
29:49du Code de l'urbanisme
29:49conforme à la Constitution.
29:52Merci, monsieur.
29:53Nous avons entendu
29:54les observations
29:55des parties présentes.
29:57L'un des membres du Conseil
29:58serait-il poser une question
30:00à l'une des parties ?
30:02Oui, monsieur Jacques Mézard.
30:05Oui, une question de fait
30:06à qui voudra bien répondre.
30:09Le règlement remonte à 1962.
30:11de la rétrocession et de 1997.
30:15Est-ce qu'elle a été réalisée
30:18à la suite d'une demande
30:19des copropriétaires
30:23visant à faire entretenir
30:25les espaces par la commune
30:27ou est-ce que c'est
30:28l'application de dispositions légales
30:30compte tenu du délai intervenu ?
30:35Qui est candidat à la réponse ?
30:38Je sais que je ne peux pas m'avancer,
30:44mais je...
30:45Approchez, maître, si vous voulez.
30:46Non, non, je...
30:48C'est pour qu'on puisse bien vous entendre.
30:51Oui, oui, je comprends.
30:52Non, je ne voulais pas m'avancer
30:54car je n'ai pas la réponse.
30:57Je pensais effectivement
30:58que c'était une rétrocession
31:00intervenue du fait
31:02des dispositions légales.
31:03Bien, maître, une autre en délibéré
31:05pourra répondre à la question
31:08et nous éclairer.
31:10Non, maître, même réponse,
31:12monsieur Cormont.
31:14Donc...
31:14On pourra vous répondre sur ce point.
31:16Très bien.
31:18Merci, maître.
31:19Y a-t-il une autre question ?
31:22Oui, monsieur François Seuner.
31:24Merci, monsieur le président.
31:25Une question qui est plus adressée
31:27aux trois parties,
31:28qui est une question de principe
31:30de compréhension de l'articulation
31:31des textes,
31:32parce qu'on nous a parlé
31:33de l'article contesté,
31:35donc le 442.11
31:36qui permet
31:36l'autorité administrative
31:38de prendre la décision.
31:41On nous a parlé
31:42du 442.10
31:43qui permet
31:44au Colotti,
31:45s'il le souhaite,
31:46avec une majorité qualifiée,
31:48de modifier également les règles.
31:50Il y a également
31:50le 442.9
31:52qui est juste avant,
31:53qui prévoit la caducité
31:54lorsqu'il existe un PLU
31:56des dispositions réglementaires,
31:58donc le règlement
31:58ou les dispositions réglementaires
31:59du cahier des charges,
32:01comment est-ce que ça s'articule ?
32:03La question m'est venue
32:03notamment,
32:05maître Marcelin,
32:06en vous entendant rappeler
32:07l'ancienneté
32:07de ce lotissement.
32:10Alors,
32:10je ne sais pas
32:10de quand date
32:11le PLU du Lavandou,
32:13mais ma question
32:14est d'une manière générale,
32:15comment est-ce que
32:16s'articulent
32:17ces différentes procédures,
32:19parce qu'il arrive
32:20assez fréquemment
32:21que les 10 années
32:23ayant couru,
32:25un PLU existence
32:26qui est le cas
32:27le plus fréquent
32:27dans une commune,
32:29la question
32:29de l'application
32:30du 442-10
32:32ou 11
32:33ne s'oppose plus ?
32:34Non ?
32:35M. Tanguilhem ?
32:46Alors,
32:47en fait,
32:47l'impact
32:50du L442-9
32:52est bien moindre
32:53que les autres dispositions.
32:56La jurisprudence
32:57de la Cour de cassation
32:58nous dit très clairement
32:58que la caducité
33:00ne s'oppose pas
33:00au colotis.
33:03Et par ailleurs,
33:04il me semble d'ailleurs
33:05que de mémoire,
33:07c'était peut-être
33:08rappelé par le rapporteur public,
33:09je ne sais plus,
33:09que la caducité
33:11des documents
33:12de l'utilisation
33:12donc le L442-9
33:14ne s'oppose pas
33:15au pouvoir
33:16de modification
33:17justement
33:18parce qu'il y a toujours
33:19une possibilité
33:20d'opposabilité
33:21malgré la caducité.
33:26Merci.
33:27Y a-t-il d'autres
33:27questions ?
33:30Très bien.
33:33Cette question
33:33prioritaire
33:34de constitutionnalité
33:36est mise en délibéré.
33:38La décision
33:39sera publique
33:40le 13 juin 2025.
33:42Vous pourrez
33:42en prendre connaissance
33:43en vous connectant
33:44sur notre site internet.
33:46L'audience est levée.
33:54Merci.
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