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Hausse des taux d'intérêts, prix en baisse et des agences immobilières qui doivent mettre la clef sous la porte… Pour Code source, Delphine Denuit et Anne-Laure Abraham, journalistes au Parisien en charge de l’immobilier, décryptent cette crise historique qui frappe l’immobilier en France.
Direction de la rédaction : Pierre Chausse - Rédacteur en chef : Jules Lavie - Reporter : Ambre Rosala - Production : Raphaël Pueyo et Thibault Lambert - Réalisation et mixage : Julien Montcouquiol - Musiques : François Clos, Audio Network.
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00:03Bonjour, c'est Jules Lavi pour Codesource, le podcast d'actualité du Parisien.
00:11Le marché de l'immobilier tourne au ralenti depuis l'automne 2022.
00:15Les transactions sont beaucoup moins nombreuses que les années précédentes.
00:19Le nombre de prêts immobiliers a été divisé par deux.
00:22Les prix commencent à baisser, notamment dans les grandes villes.
00:25Mais malgré cette baisse de prix, les maisons et les appartements se vendent plus difficilement qu'avant
00:30parce qu'il est beaucoup plus compliqué d'emprunter.
00:33Comment en est-on arrivé là ? Quelles sont les grandes tendances actuelles du marché de l'immobilier ?
00:38Élément de réponse, aujourd'hui dans Codesource avec deux journalistes de la cellule immobilier du Parisien,
00:43Anne-Laure Abraham et Delphine Denue.
00:58On a choisi de commencer ce podcast juste avant la crise du Covid, donc en décembre 2019.
01:04Delphine Denue, à ce moment-là, le marché de l'immobilier se porte bien.
01:07Oui, il se porte même très bien puisqu'on dépasse le million de ventes annuelles.
01:12Donc on est sur une pente ascendante.
01:14Les prix, eux, augmentent mais sans flamber.
01:17On est juste quelques mois avant le début de la crise du Covid.
01:20Et les banques européennes injectent dans l'économie énormément d'argent.
01:25Ce qui permet aux banques d'ouvrir les robinets à crédit et de permettre aux ménages d'emprunter.
01:30Face à l'épidémie de Covid-19, en France, le premier confinement débute le 17 mars 2020.
01:35Il dure jusqu'au 11 mai.
01:37À ce moment-là, Anne-Laure Abraham, comme presque tous les autres secteurs, l'immobilier est à l'arrêt.
01:42On est comme partout dans un phénomène de stupeur.
01:45Les visites sont à l'arrêt, les agences sont fermées.
01:48Et donc l'activité est stoppée net.
01:50En mars, le nombre de transactions a brutalement chuté de 60 à 70% par rapport à mars 2019.
01:58Un secteur complètement à l'arrêt donc.
02:00Mais l'été suivant, en juillet, le Parisien décrit un phénomène de rattrapage.
02:04Delphine Denuit, le marché repart.
02:06Pendant deux mois, le marché a été à l'arrêt.
02:09Donc tous les dossiers qui étaient en cours d'instruction reprennent.
02:12Les notaires, les cabinets notariaux rouvrent, les agences rouvrent.
02:14Donc il y a un goulet d'étranglement qui fait qu'il y a du retard qui est pris par
02:17les dossiers qui ont été suspendus et qui reprennent.
02:20Et dans le même temps, on est en face de personnes qui sont restées entre quatre murs pendant deux mois
02:24et qui ont réfléchi à leur mode de vie et qui ont envie de verdure.
02:28C'est là qu'on voit apparaître cette soif de terrasse, de balcon, de rez-de-jardin.
02:32Autrefois, on avait du mal à vendre les rez-de-jardin.
02:34Là, ils partent comme des petits pains.
02:36Donc les agences sont dans une période faste où vraiment les Français ont envie de changer d'air.
02:41Beaucoup de Parisiens quittent la capitale et achètent en banlieue ou en province, à Bordeaux, Lyon ou encore Marseille par
02:46exemple.
02:47Mais après ces mois d'activité intense, Anne-Laure Abraham, pendant l'automne, à Paris, le marché ralentit.
02:53Il n'y a pas beaucoup de transactions.
02:55En fait, d'un côté, il y a une baisse drastique de la demande.
02:58Il y a une diversification des attentes.
03:00On veut plus une pièce en plus.
03:01On veut un jardin.
03:03Donc Paris, de ce fait, est moins demandé.
03:05Et de l'autre, il y a une forme d'attentisme de la part des acheteurs.
03:09Les acheteurs attendent en fait.
03:11On sait que les prix sont en train de baisser.
03:13Et ils veulent voir jusqu'où ça va aller pour tenter d'acheter moins cher.
03:17Donc conséquence, les stocks gonflent et les délais de vente s'allongent.
03:20Il y a énormément de négociations, beaucoup plus que d'habitude.
03:24Et les vendeurs de l'autre côté ne sont pas prêts en fait à baisser leurs prix.
03:28Et donc on est sur un espèce de marché en stand-by.
03:32L'année suivante, au mois de février 2021, la cellule immobilier du Parisien raconte dans un article
03:37que les prix commencent à baisser dans certaines grandes villes.
03:40Pendant des années, on a eu des hausses continues de prix dans les grandes villes.
03:45Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse.
03:47Clairement, avec la crise sanitaire, ça s'arrête.
03:50Comme il y a un arrêt sur la hausse des prix, certains attendent en fait de voir jusqu'où ça
03:54va aller.
03:54Il y a vraiment cette curiosité de voir ce phénomène qui est totalement nouveau, jusqu'où il va aller.
04:00Et donc d'un mot, ça baisse de combien et dans quelle ville ?
04:03Alors par exemple, on est à moins 0,2% à Bordeaux sur un mois, 0,1% à Paris.
04:11Ça peut paraître infime, mais en fait c'est très significatif parce qu'on ne l'a jamais connu.
04:15À la fin de ce mois de février 2021, vous faites un article sur le Covid-19 un an après
04:20et ce que l'épidémie a changé au niveau de l'immobilier.
04:23Et justement, vous citez le cas d'un médecin qui a pu acheter un très bel appartement parisien
04:29en négociant fortement à la baisse.
04:31Ce médecin en s'est positionné sur un bien qui était affiché à 1,9 million d'euros.
04:36Il a réussi à obtenir une baisse de 200 000 euros.
04:39Comment ? En fait, il avait fait une première proposition à 1,8 million qui avait été refusée par les
04:44vendeurs.
04:44Et en fait, ces vendeurs ont refusé et sont revenus trois mois plus tard vers lui.
04:49Donc là, il s'est senti en position de force.
04:51Il a tenté encore une baisse supplémentaire.
04:54Et c'est là où il est arrivé à cette fabuleuse ristourne de 200 000 euros qui était incroyable.
04:59Qu'est-ce que ça prouve ?
05:01Ça montre en fait que le Covid a totalement rebattu les cartes.
05:04On n'est plus sur un marché de vendeurs où les vendeurs font la loi,
05:09mais ce sont les acheteurs qui imposent leurs conditions avec des négociations très importantes.
05:14À ce moment-là, Delphine Denuit, il y a un élément qui soutient encore le marché de l'immobilier.
05:19Ce sont les taux des crédits particulièrement bas.
05:21Les taux passent sous la barre symbolique des 1%.
05:24C'est du jamais vu depuis les années 40.
05:27Pourquoi on arrive à des taux si bas ?
05:29C'est parce que l'argent qui est injecté dans l'économie face à la crise du Covid
05:33par les gouvernements européens et américains vise à relancer la croissance.
05:38Tout le monde craint qu'on rentre dans une crise, une récession post-Covid.
05:42Du coup, l'argent est injecté auprès des banques qui, elles, vont le répercuter, pour le faire circuler,
05:49le répercuter en prêtant énormément d'argent aux ménages jusqu'à payer les frais de notaire,
05:55ce qu'on appelle les droits de mutation.
05:56D'un mot, Delphine Denuit.
05:57Du coup, l'année 2021 est bonne pour le secteur ?
06:00Elle est exceptionnelle.
06:02C'est l'année de tous les records.
06:03On n'a jamais vu ça.
06:04De mémoire d'agent, il suffit de quitter les grandes villes pour pouvoir s'offrir un extérieur,
06:09une pièce en plus, 10 mètres carrés supplémentaires.
06:12Donc, évidemment, la demande est très forte en périurbain, mais aussi en péri rural.
06:17Et les prix flambent.
06:18Alors que dans les grandes villes, les prix baissent.
06:20Mais la guerre en Ukraine va changer la donne.
06:23Début mars 2022, quelques jours après le lancement de l'offensive en Ukraine par la Russie,
06:28les taux d'intérêt commencent à remonter à Nora Braham.
06:31Il y a les prix d'énergie qui explosent, l'inflation aussi qui est cumulée à la guerre en Ukraine,
06:37qui commence à impacter les taux immobiliers.
06:39On était sous la barre des 1% et après la guerre en Ukraine,
06:44les taux commencent à grimper et se retrouvent au-dessus des 1%.
06:51Delphine Denuit, il y a un élément qui bloque de nombreuses demandes de crédit.
06:55Ce sont les lois qui régulent les crédits en France,
06:58lois destinées à protéger les consommateurs.
07:01D'abord, il y a ce qu'on appelle le taux d'effort.
07:04C'est quoi et pourquoi c'est important ?
07:05C'est l'endettement maximum.
07:07On ne peut pas s'endetter plus qu'à hauteur de 35% de ses revenus.
07:11C'est devenu une contrainte depuis le début de l'année 2022,
07:14imposée par la Banque de France à l'ensemble des banques françaises
07:18pour éviter justement les situations de surendettement.
07:20Autre élément important, le taux d'usure.
07:23Même question, c'est quoi et pourquoi c'est un facteur clé ?
07:25Le taux d'usure, c'est le taux maximum auquel une banque est autorisée
07:29à vous prêter de l'argent dans le cadre d'un crédit immobilier.
07:32Au-delà, vous êtes à risque, c'est dangereux de vous prêter.
07:35À ce moment-là, et notamment en raison du taux d'effort et du taux d'usure,
07:39ça coince pour beaucoup de ménages.
07:41Oui, et en tête desquels ceux qui souhaitent,
07:43qui n'ont jamais été propriétaires et qui souhaitent le devenir.
07:45Également les jeunes, évidemment, et également toutes les familles monoparentales
07:50suite à une séparation ou un décès.
07:51Ces profils-là ont des difficultés à emprunter
07:54parce qu'elles ont le plus souvent un problème d'apport personnel
07:56nécessaire pour pouvoir accéder au crédit.
07:59Anne-Laure Abraham, à l'automne suivant, en octobre 2022, le marché ralentit brusquement.
08:05En effet, on rentre à ce moment-là dans une zone de grande turbulence.
08:08D'après l'Observatoire du Crédit Logement,
08:10le nombre d'emprunts chute de près d'un tiers au troisième trimestre.
08:14C'est du jamais vu depuis 2008, depuis la crise des subprimes.
08:18Le grand responsable à ce moment-là, c'est le taux d'usure qui est toujours très contraignant.
08:22Depuis la guerre en Ukraine, les banques aimeraient prêter à des taux plus élevés,
08:27mais elles ne le peuvent pas car le taux d'usure est fixé à 3%.
08:31Delphine Denuit, à partir du début de l'année 2023,
08:34ce taux d'usure dont on vient de parler est recalculé plus régulièrement.
08:38Fin 2022, les courtiers et les agences immobilières
08:42ont du mal à boucler leur dossier à cause de ce taux d'usure.
08:45Donc elles font du lobbying auprès de la Banque de France,
08:47un lobbying qui fonctionne parfaitement,
08:49puisqu'au 1er janvier est décidé, exceptionnellement,
08:52d'autoriser une révision mensuelle de ce taux d'usure
08:55qui va permettre de grimper plus vite.
08:58Au lieu de grimper tous les 3 mois, ils grimpent tous les mois.
09:02Sachant qu'en même temps, il faut savoir que les taux d'intérêt, eux,
09:05augmentent toutes les 2 semaines en moyenne auprès des barèmes des banques.
09:08Donc les banques vont pouvoir avoir une bouffée d'oxygène pour augmenter leur taux
09:13sans être bloquées par le plafond du taux d'usure.
09:15Mais ça ne suffit pas réellement.
09:17Au mois de mars, le nombre des prêts immobiliers est au plus bas.
09:20Oui, tout à fait.
09:21Parce que dans le même temps, les banques, qu'est-ce qu'elles font ?
09:23Elles deviennent beaucoup plus exigeantes.
09:24Elles demandent un apport non plus de 10, 15, 20%, mais de 30% aux futurs emprunteurs.
09:31De même, elles demandent des garanties supérieures
09:33où elles regardent par exemple le DPE,
09:35le diagnostic de performance énergétique du futur bien
09:38et sont beaucoup plus restrictifs dans leur octroi.
09:41Au printemps, à Laura Abraham, les acheteurs sont moins nombreux,
09:44les vendeurs eux aussi sont moins nombreux
09:46et les taux d'emprunt sont au plus haut.
09:48On est dans les 3,5%.
09:49À partir de là, quelle est la situation ? Que se passe-t-il ?
09:52Donc le marché se ralentit de plus en plus.
09:54La production de crédit baisse de quasi 40%
09:58entre février 2022 et février 2023.
10:01Les gens ne peuvent plus acheter.
10:03Conséquence, les agences se retrouvent avec de plus en plus de biens sur les bras
10:07et peinent à vendre.
10:08Et donc il y a des conséquences aussi sur les volumes de vente.
10:10On table sur moins d'un million de transactions en 2023
10:14alors qu'on était à 1,1 million de transactions en 2022
10:18et 1,2 million en 2021.
10:21Et les maisons, elles aussi se vendent moins.
10:23Après le confinement, c'était vraiment les stars du post-confinement.
10:27Tout le monde voulait sa maison.
10:28Il y a eu une demande accrue qui a fait exploser les prix.
10:31Sauf qu'aujourd'hui, le pouvoir d'achat n'est plus le même en fait chez les gens.
10:35Les gens n'ont plus les moyens d'acheter la maison de leur rêve.
10:42Anne-Laure Abraham, pour Le Parisien, vous couvrez aussi l'immobilier de luxe.
10:47En juillet cette année, vous racontez que cette crise commence à toucher aussi le haut de gamme.
10:51Ce qu'on voit, c'est qu'il y a un segment de biens qui est particulièrement touché.
10:55Ce sont les biens dits familiaux situés dans la fourchette de 1 à 3 millions d'euros.
11:00Les familles qui achètent ce type de biens, même si elles sont plus aisées évidemment que le tout venant,
11:05elles sont quand même dépendantes du crédit.
11:07Elles achètent avec un crédit et de ce fait, elles sont également touchées par le durcissement des conditions d'accès
11:13au crédit.
11:15Delphine Denuit, des chiffres de la Banque de France que le Parisien cite le 13 août,
11:19montrent l'ampleur de la baisse du nombre de crédits immobiliers accordés par les banques.
11:23Oui, comme le disait Anne-Laure tout à l'heure, on est face à un recul de 40% des
11:26crédits accordés selon la Banque de France.
11:28Selon un autre organisme, CSA Crédit Logement, on serait même à moins 50% depuis le début de l'année.
11:36On voit des banques comme la Société Générale, par exemple, quitter le marché du crédit immobilier,
11:40c'est-à-dire ne plus prêter de l'argent à ses clients.
11:43Le 21 août, vous racontez dans le Parisien Delphine Denuit que de nombreuses agences immobilières mettent la clé sous la
11:49porte.
11:49On atteint à peu près 600 à 700 agences qui ont soit fermé leurs portes, soit en redressement judiciaire.
11:55Pourquoi ? Parce qu'énormément d'acheteurs, maintenant pour faire des économies,
12:00ne passent plus par les agences immobilières ni par les courtiers.
12:03Delphine Denuit, dans le Parisien, le 2 septembre, vous faites témoigner un couple de la région de Montpellier,
12:08dans l'Hérault, Fabien et Elodie, dont la capacité d'emprunt s'est réduite de façon drastique.
12:14Fabien est tête soignant en CDI, tandis qu'Elodie est en CDD mais de plus de 3 ans.
12:18et auxiliaire de périculture.
12:21Ils veulent tous les deux acheter dans un cadre d'un dispositif particulier qu'on appelle le bail réel solidaire.
12:25C'est-à-dire qu'on achète les murs, mais on n'achète pas le terrain qui est autour de
12:29la maison.
12:30Ce qui permet d'acheter à moindre prix, avec une remise d'à peu près 30 à 40%.
12:34Eux ont crédit à taux zéro, plus un bon apport personnel, plus un besoin de crédit de 83 000 euros.
12:42Ces 83 000 euros, qui ne sont pas une somme phénoménale,
12:45pour acheter une maison d'à peu près 200 à 250 000 euros.
12:49Ce prêt leur est refusé par les deux seules banques,
12:51qui à l'époque, au mois d'août, cet été, autorisent ce type de crédit.
12:55Comment est-ce qu'ils vivent ça ?
12:56Ils se sentent humiliés, déprimés, déclassés.
12:59Ils disent qu'ils se sentent rejetés par la société.
13:03Delphine Denuit, est-ce qu'il faut s'attendre à un krach immobilier,
13:06à un effondrement des prix des maisons, des appartements,
13:08dans les mois et les années qui viennent ?
13:10Alors, sans doute pas un krach, mais sûrement, oui, une forte correction, un fort ralentissement.
13:16Il faut s'attendre à ce que cette baisse des prix continue,
13:19pendant à peu près deux ou trois ans, selon la FNAIM, la Fédération Nationale des Agents Immobiliers.
13:23Pourquoi la FNAIM, la Fédération des Agents Immobiliers,
13:26table sur une baisse pendant deux à trois ans ?
13:28Qu'est-ce qui leur fait dire ça ?
13:29Elle estime qu'avec la guerre en Ukraine, et l'augmentation des taux d'intérêt,
13:33les banques vont répercuter en augmentant les taux encore pendant quelques mois.
13:37On devrait se stabiliser autour d'un taux d'intérêt vers les 4%,
13:40mais une inflation qui restera, elle, supérieure à 2 ou 3%.
13:44Donc, ça va forcément peser sur la capacité d'emprunt des Français.
13:49Alors, Abraham ?
13:50Lorsque ces taux seront stables, les professionnels pensent que ça aidera, en fait,
13:54les gens à y voir plus clair, et à donc se lancer de nouveau dans un achat.
14:08Merci à Delphine Denuit et à Anne-Laure Abraham.
14:11Cet épisode de Code Source a été produit par Raphaël Pueyo et Thibaut Lambert.
14:15Réalisation, Julien Moncouquiole.
14:17Code Source est le podcast quotidien d'actualité du Parisien.
14:20Nous publions un nouvel épisode chaque soir de la semaine, du lundi au vendredi.
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