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Appartements laissés vacants, propriétaires exigeants, et hausse de la demande… Le marché locatif parisien est plus tendu que jamais. Récit.
Crédits. Direction de la rédaction : Pierre Chausse - Rédacteur en chef : Jules Lavie - Animation : Clémentine Spiler - Reporter : Barbara Gouy - Production : Clara Garnier-Amouroux - Réalisation et mixage : Julien Montcouquiol - Musiques : François Clos, Audio Network.
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Crédits. Direction de la rédaction : Pierre Chausse - Rédacteur en chef : Jules Lavie - Animation : Clémentine Spiler - Reporter : Barbara Gouy - Production : Clara Garnier-Amouroux - Réalisation et mixage : Julien Montcouquiol - Musiques : François Clos, Audio Network.
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NewsTranscription
00:02Bonjour, c'est Clémentine Spiller et vous écoutez CodeSource, le podcast d'actualité du Parisien.
00:11À Paris, il est de plus en plus difficile de louer un appartement, notamment pour les plus précaires.
00:17Les chiffres du marché locatif sont catastrophiques.
00:20On constate à la fois une baisse de l'offre et une augmentation de la demande.
00:25Résultat, les jeunes actifs et les étudiants notamment se retrouvent sans alternative.
00:29Il est tout simplement quasi impossible pour eux de se loger dans la capitale
00:33en cause de plus en plus de logements vides et de locations saisonnières type Airbnb,
00:38mais aussi le baby boom des années 2000 et la pénurie de logements étudiants.
00:43Dans cet épisode de CodeSource, on revient sur les enjeux clés et les possibles sorties de cette crise
00:48avec deux journalistes de la cellule immobilier du Parisien qui suivent la problématique de très près,
00:54Delphine Denuit et Sébastien Thomas.
01:05Sébastien Thomas, les nouveaux locataires et notamment les jeunes actifs ont plus de difficultés que jamais à se loger dans
01:11la capitale en 2024.
01:13C'est notamment le cas de Théo que vous avez rencontré. Dans quelle situation est-il ?
01:17Théo est un jeune actif qui habite en résidence étudiante à Gentilly dans le Val-de-Marne.
01:22Il paye 900 euros pour 22 mètres carrés et en fait, il trouve que c'était un peu petit.
01:28Surtout, il n'avait pas de machine à laver, donc il a commencé à chercher avec des amis pour une
01:32colocation.
01:33Ils n'ont rien trouvé.
01:34Donc au final, chacun a été chercher dans son coin et lui a fini par se rabattre sur un 30
01:38mètres carrés dans le 11e,
01:39mais qu'il paye quand même 1350 euros.
01:42Il s'est quand même demandé si finalement, ça valait le coup de payer 40% plus cher pour gagner
01:47une machine à laver et 8 mètres carrés.
01:49Mais comme il s'est mis en couple, il s'est dit que ça valait le coup.
01:52Cet effondrement du marché locatif parisien qui a atteint son pic en 2024,
01:56c'est l'effet de deux tendances qui s'affirment depuis plusieurs années,
02:00la baisse de l'offre et l'augmentation de la demande.
02:03Alors absolument, l'offre locative a plongé de 55% entre janvier 2021 et septembre 2024
02:09et en parallèle, la demande, elle, a progressé de 100%.
02:13Ce qui s'est passé, c'est qu'avec la hausse des taux d'intérêt,
02:16les primo-accédants n'ont pas pu quitter leur logement car ils n'avaient pas les moyens d'acheter
02:20et donc le taux de rotation naturelle de la location ne fonctionnait plus, ce qui a paralysé le marché.
02:29On va revenir en détail dans cet épisode de Code Source sur les différents facteurs
02:33qui ont provoqué cette crise locative.
02:35Mais d'abord, Delphine Denuit, quand sont apparus les premiers signes de cet effondrement du marché ?
02:40L'offre locative a toujours été tendue en réalité, surtout dans les grandes villes françaises,
02:45dans les bassins d'emploi où les actifs cherchent à se loger.
02:48Depuis des dizaines d'années, on constate qu'il y a de moins en moins de terrains constructibles,
02:52moins de construction de logements sociaux.
02:54Donc moins de logements disponibles à la location ou à la vente.
02:58Avec, pour corollaire, des prix qui grimpent.
03:00Ce cercle vicieux a enflé au fil des ans.
03:03Vous ajoutez à cela des éléments sociologiques,
03:06le vieillissement de la population, plus de familles monoparentales,
03:10plus de séparation post-déconfinement.
03:12On obtient un résultat explosif, c'est une pénurie de logements à la location.
03:16En 2020, déjà l'INSEE, l'Institut national de la statistique et des études économiques,
03:21décomptait 262 000 logements inoccupés dans la capitale, soit près d'un sur cinq.
03:27Ce sont donc des logements qui restent vides toute l'année ?
03:30Pour l'INSEE, le terme logements inoccupés rassemble tous les logements qui ne sont pas des résidences principales.
03:37En réalité, on devrait plutôt parler de logements sous-occupés,
03:40car ce chiffre de 262 000 inclut les résidences secondaires occupées,
03:44quelques semaines par an,
03:46les logements occasionnels et ceux vétus qui ne peuvent être habités.
03:50Leur décompte aujourd'hui a augmenté,
03:52puisque la Ville de Paris estime en 2024 leur nombre à 290 000,
03:57dont la moitié sont inhabitées depuis plus d'un an.
04:00Sébastien Thomas, au fil des années, plusieurs mesures ont été prises
04:03pour enrayer la crise du marché locatif,
04:06notamment le dispositif Pinel de 2014,
04:08qui touche à sa fin dix ans plus tard à la fin de cette année.
04:11De quoi s'agissait-il et pourquoi a-t-il pris fin ?
04:14Alors effectivement, c'est un dispositif qui existe depuis 2014
04:18et qui a pour but de soutenir l'investissement locatif
04:21par des réductions d'impôts pour les acheteurs
04:23en échange d'un plafonnement des loyers.
04:25Selon la Cour des comptes, qui a rendu un rapport récemment,
04:27il a coûté 7,3 milliards d'euros entre 2014 et 2023.
04:31Le gouvernement a considéré l'année dernière
04:33que ce dispositif était trop coûteux par rapport aux bénéfices
04:36et a décidé de l'arrêter.
04:38Mais pour autant, il ne l'a pas remplacé.
04:40Sébastien Thomas, certaines mesures récentes,
04:43comme l'encadrement des loyers et l'interdiction de louer des passoires thermiques
04:46ont eu un effet sur le marché locatif.
04:49Expliquez-nous ça.
04:50Alors en fait, selon Priceable,
04:52l'encadrement des loyers a permis de limiter l'augmentation de loyers
04:55de 9% depuis 2021 à Paris,
04:58contre 15% pour les villes qui ne pratiquent pas l'encadrement des loyers.
05:02Depuis 2023, dans les villes qui ont un encadrement des loyers,
05:06les petites surfaces louées ont reculé de 43%
05:08et à Paris, c'est moins 61%.
05:11Donc oui, le fait qu'il y ait l'encadrement des loyers a eu un impact, c'est sûr.
05:16Et il faut ajouter à cela les problèmes des passoires thermiques.
05:19Donc les passoires thermiques, ce sont ces logements
05:21qui consomment énormément d'énergie
05:22et à partir du 1er janvier 2025,
05:26les logements disent que la CG,
05:27qui est la pire notation qu'ils puissent avoir
05:29dans le diagnostic de performance énergétique,
05:31ne pourront plus être loués sans faire de travaux.
05:33Donc si on ajoute tous ces logements
05:35qui risquent de sortir du marché locatif,
05:37on va avoir un souci sur Paris.
05:39Le souci, c'est que les propriétaires,
05:41face à ces contraintes, ont tendance
05:43à retirer leurs appartements du circuit locatif classique
05:46pour les mettre sur le circuit
05:48des locations saisonnières et de courte durée type Airbnb.
05:52Delphine Denuit, comment est-ce qu'on explique ce choix ?
05:54Tout simplement parce qu'ils louent à la nuit
05:56ou à la semaine et donc plus cher qu'au mois.
05:59Ça peut surprendre.
06:00Mais jusqu'ici, ils ont été incités à le faire
06:03par la fiscalité actuelle
06:04qui leur permet d'obtenir un abattement fiscal
06:07de 50% sur les revenus annuels
06:09des meublés touristiques de type Airbnb.
06:11Pourtant, il existe des mesures
06:13pour tenter de limiter ce phénomène.
06:15Il y a des mairies qui imposent des quotas
06:17de meublés touristiques dans leurs communes,
06:20comme Annecy ou Saint-Malo.
06:22D'autres qui imposent un numéro d'enregistrement
06:24ou d'autres encore une règle de compensation
06:26qui oblige le bailleur
06:27qui loue un meublé touristique
06:30à avoir l'équivalent de la surface
06:32en meublé traditionnel.
06:33Il y a eu énormément de mesures de ce genre
06:35qui ont été mises en place par des mairies
06:38dans toute la France,
06:40mais elles n'ont pas toutes eu le même impact
06:42ou la même efficacité
06:43puisqu'elles n'ont pas forcément les moyens
06:45de contrôler tout cela.
06:47À Paris, il y a une équipe, par exemple,
06:48d'une trentaine de contrôleurs
06:50qui vérifient au jour le jour
06:52les numéros d'enregistrement
06:54et l'adéquation entre le meublé touristique
06:56et sa légalité.
06:58Mais même à Paris,
07:00pourtant il y a des contrôles,
07:01on estime à 25 000
07:03le nombre de meublés touristiques illégaux.
07:06On en arrive à l'été 2024,
07:08moment redouté pour le marché locatif
07:11en cause des Jeux olympiques
07:13et la flambée des prix.
07:14À quoi est-ce qu'on s'attendait
07:16et qu'est-ce qui s'est réellement passé ?
07:18Beaucoup de propriétaires bailleurs parisiens
07:20ont voulu profiter de l'aubaine
07:21des JO Paris 2024
07:23et ont voulu mettre en location
07:25leur logement en meublé touristique
07:27à des prix faramineux,
07:28parfois deux à cinq fois
07:29le prix d'une huité ordinaire.
07:31Mais en réalité,
07:32ça a été la douche froide
07:33pour beaucoup de bailleurs
07:34parce qu'il y a eu en réalité
07:36très peu de demandes
07:37et quand il y avait de la demande,
07:38elle était parfois même annulée
07:40ou reportée par des locataires
07:42qui ont fait marcher évidemment la concurrence
07:44et qui se sont tournés
07:45vers des locations meublées
07:46à plus bas tarif.
07:47Comme beaucoup de bailleurs
07:48se sont retrouvés coincés,
07:49n'ont pas réussi à louer
07:50leur logement en meublé touristique,
07:52ne serait-ce qu'une semaine sur les deux
07:54des JO Olympiques,
07:55début septembre,
07:56on a vu un léger regain
07:58de location classique.
08:00Malgré ça,
08:01il y a toujours peu d'appartements
08:03disponibles à la location.
08:05Sébastien Thomas,
08:05les propriétaires qui cherchent
08:07à louer leurs biens
08:08sont assaillis de demandes
08:09qui n'est pas favorable aux locataires.
08:11Absolument,
08:12on a eu le cas de Jeanne
08:13qui a mis l'annonce
08:15de son appartement
08:16dans le 18e arrondissement,
08:18un appartement de 25 mètres carrés.
08:20Elle l'a mis sur PAP
08:21et elle a reçu
08:22pas moins de 646 réponses
08:24en 24 heures.
08:26Face à une telle demande,
08:27les propriétaires se permettent
08:29d'être particulièrement pointilleux.
08:31Ainsi, Jeanne a demandé
08:33à ce que ce soit un locataire unique
08:34et non pas un couple
08:35pour habiter son appartement,
08:36qu'il gagne trois fois
08:37le montant du loyer,
08:38qu'il soit en CDI
08:39sans période d'essai,
08:40qu'il est un garant,
08:41etc.
08:42Et donc,
08:43de plus en plus,
08:43cela exclut un bon nombre
08:45de locataires potentiels.
08:46Vous le disiez au début
08:47de cet épisode,
08:48la demande n'a fait qu'augmenter.
08:50La situation est aussi
08:52particulièrement catastrophique
08:53pour les étudiants
08:54qui cherchent un logement
08:55à Paris.
08:55Racontez-nous.
08:56Eh oui,
08:57c'est quand même eux
08:57qui payent le tribu le plus cher
08:59puisque, en fait,
08:59les étudiants
09:00sans les parents derrière,
09:01c'est quasiment impossible
09:02de trouver un logement
09:04à Paris.
09:04Alors déjà,
09:05par rapport au loyer,
09:06parce qu'il faut savoir
09:06qu'en gros,
09:07en dessous de peut-être 100 euros
09:08par mois,
09:09vous ne trouverez rien.
09:10Il faut donc aussi
09:11être ultra réactif.
09:12Et certains parents
09:13vont même jusqu'à carrément
09:15acheter un logement
09:16car, quelquefois,
09:17c'est plus simple
09:17pour y loger son enfant
09:19que de louer.
09:19Alors évidemment,
09:20ça ne concerne pas tout le monde,
09:21c'est sûr.
09:21Mais pour les autres,
09:22ceux qui veulent continuer
09:23à se loger,
09:24il faut qu'ils s'éloignent
09:25de Paris.
09:28Et si cette demande augmente,
09:31c'est aussi parce qu'il y a
09:32de plus en plus d'étudiants
09:34et de jeunes actifs,
09:35Delphine Denuit.
09:36Oui, l'année 2000
09:37a été une année record
09:38avec près de 780 000 naissances.
09:41Ce sont autant d'étudiants
09:42en plus,
09:4318 à 20 ans plus tard,
09:45dans les années 2020.
09:46Dans le même temps,
09:47le pays n'a pas construit
09:48suffisamment de logements
09:49et notamment de résidences
09:51étudiantes pour les loger.
09:52Ils sont donc contraints
09:53de se tourner vers le privé
09:54et se retrouvent en concurrence
09:56directe avec de jeunes actifs
09:57qui peinent eux aussi
09:58à se loger
09:59et visent aussi, eux,
10:00de petites surfaces
10:01compte tenu des prix
10:02de l'immobilier.
10:02On le disait,
10:03les étudiants et jeunes actifs
10:04se trouvent face
10:05à des propriétaires
10:06extrêmement exigeants,
10:08avec des conditions
10:08parfois invraisemblables.
10:10En réponse,
10:11on observe une hausse
10:12de la fraude
10:13aux dossiers de location.
10:14En quoi ça consiste ?
10:16Ça revient par exemple
10:17à maquiller un CDD en CDI,
10:19à augmenter ses revenus
10:20ou ceux de ses garants
10:22via Photoshop
10:23ou un autre logiciel.
10:24Leur objectif est
10:25de se démarquer
10:26de la concurrence,
10:27sortir du lot
10:27pour remporter le bail.
10:29Attention,
10:30ça ne veut pas dire
10:31que ces locataires
10:31sont des mauvais payeurs,
10:32mais tout simplement
10:33que sans ces petites astuces,
10:35ils ne parviendraient pas
10:36à trouver un logement.
10:38Ils font ça juste
10:39pour réussir
10:39à obtenir leur toit.
10:40On peut même acheter
10:41sur Internet
10:42un pack de trucage.
10:44C'est ce qu'écrit
10:44votre consoeur
10:45Anne-Laure Abraham
10:46dans Le Parisien.
10:48180 euros
10:49pour truquer son dossier.
10:50C'est un business
10:51qui marche ?
10:52Oui, bien sûr.
10:53Beaucoup de sites
10:53proposent des packs,
10:55de vrais kits clés en main
10:57avec trois fausses fiches de paye,
10:59une attestation employeur à jour,
11:01un contrat de travail
11:01en CDI évidemment
11:02et même un mail
11:04et un numéro de téléphone
11:05en cas de vérification.
11:06Tout est prévu
11:07en cas de contrôle.
11:08En réponse,
11:09les agences
11:09se sont quasiment
11:10toutes dotées
11:10de logiciels de détection
11:12pour parer
11:13à ces bidouillages,
11:13mais évidemment,
11:14ça n'est pas imparable
11:15loin de là.
11:15Et pour ne rien arranger,
11:17ce marché locatif sous tension
11:18donne aussi lieu
11:19à beaucoup d'arnaques.
11:21Vous avez notamment
11:21rencontré Sonia
11:23qui vous raconte
11:23qu'on lui a demandé
11:24de l'argent
11:24dès la première visite
11:26de l'appartement.
11:27Racontez-nous ça.
11:28Face à des gens
11:28qui sont un peu perdus,
11:29les escrocs jouent
11:30sur un sentiment très puissant
11:32qui s'appelle l'espoir
11:33et les arnaques
11:34sont légions.
11:34Donc, ça passe
11:36par le fait
11:36de réclamer de l'argent
11:37pour pouvoir faire une visite.
11:39Mais l'une de celles
11:40qui apparaît
11:40de plus en plus
11:41ces derniers temps
11:42consiste à louer
11:43un Airbnb,
11:44mettre une annonce
11:44et se faire passer
11:45pour un propriétaire
11:46et demander une avance
11:47sur le loyer.
11:48C'est ce qui s'est passé
11:49pour Sonia
11:49qui, heureusement,
11:51elle, était au courant
11:52de l'arnaque
11:53et n'a pas payé.
11:53Donc, le conseil indispensable
11:55c'est ne jamais rien payer
11:57avant d'avoir signé un bail.
11:59On en revient
12:00à la situation actuelle.
12:02Cette tension
12:02du marché locatif
12:03a atteint son pic
12:04en 2024 à Paris.
12:06Est-ce qu'elle concerne aussi
12:07les villes
12:08qui entourent la capitale ?
12:09Oui, forcément
12:10puisque les villes
12:10qui sont autour de Paris
12:12bénéficient du report
12:13de gens
12:14qui n'arrivent pas
12:14à se loger
12:15dans la capitale
12:15et forcément
12:16elles vont un peu
12:17en profiter
12:18notamment parce que
12:18la majorité d'entre elles
12:20ne sont pas soumises
12:20à l'encadrement
12:21des loyers.
12:22De manière générale,
12:23toutes les villes
12:24qui ont un métro
12:24affichent des loyers
12:25relativement chers.
12:26Après, le bon plan
12:27c'est vraiment
12:28de regarder les villes
12:29qui sont le long
12:30du RERA
12:31qui est plus stable
12:32et qui permet
12:32d'être à Paris
12:33en moins d'une demi-heure.
12:35Il permet de s'éloigner
12:36de Paris
12:36et de trouver des files
12:37beaucoup moins chères.
12:41Delphine Denuit,
12:42le 7 novembre 2024,
12:44le Parlement
12:44a donné son feu vert
12:46à une loi
12:46qui encadre
12:47de façon
12:47beaucoup plus stricte
12:49les locations saisonnières.
12:50C'est une loi
12:51qui marque un tournant
12:52qui a d'ailleurs
12:52nécessité 3 ans
12:53de travail parlementaire.
12:55On peut citer
12:56l'octroi de davantage
12:57de pouvoir aux maires
12:57qui peuvent ramener
12:59le nombre d'unités
13:00autorisées à la location
13:01à 90 au lieu
13:02de 120 aujourd'hui
13:03chaque année.
13:05C'est ce qu'a déjà
13:05prévu de faire
13:06d'ailleurs la ville de Paris.
13:07Leur fiscalité change aussi.
13:09C'est un point
13:09très important également.
13:11L'abattement fiscal
13:12sur les revenus locatifs
13:13des Airbnb
13:14passe de 50%
13:16à 30%
13:17dès 2025.
13:18Sébastien Thomas,
13:19on remarque
13:20par ailleurs
13:20qu'il y a un début
13:21d'évolution positive
13:23dans les chiffres.
13:24La demande baisse
13:25depuis quelques mois.
13:26Est-ce qu'on peut
13:27espérer une sortie
13:28de crise en 2025 ?
13:30Alors c'est difficile
13:31de le savoir
13:31car on ne sait pas
13:32trop comment vont réagir
13:33les propriétaires
13:34de passoires thermiques.
13:35Vont-ils les vendre ?
13:36Vont-ils faire des travaux ?
13:37Le seul élément positif
13:39c'est la baisse des taux
13:39qui va permettre
13:40aux primo-accédants
13:41d'acheter
13:42et donc de quitter
13:43la location
13:43et de faire revenir
13:44le turnover naturel.
13:46Autre élément intéressant,
13:47la ville souhaite
13:49maintenant
13:49augmenter les taxes
13:50sur les logements vacants
13:51et les résidences secondaires
13:53en les multipliant
13:53par trois.
13:54Ainsi aujourd'hui,
13:55un 50 m² inoccupé
13:57est taxé à hauteur
13:57de 1 500-2 000 euros.
13:59Demain,
14:00avec la nouvelle amende,
14:01cela passera
14:01de 5 000 à 6 000 euros.
14:03Les sénateurs
14:04viennent de voter le principe.
14:05Il faut encore
14:06que l'Assemblée nationale
14:08leur enterrine
14:09cette décision
14:09mais la municipalité
14:11espère,
14:11grâce à la mise en place
14:12de ces nouveaux chiffres,
14:14un retour de 100 000 logements
14:15sur le marché
14:16de la location.
14:16la question qui se pose
14:18maintenant,
14:18c'est de savoir
14:18si le gouvernement
14:19va conserver cet amendement
14:20dans son projet de loi de finances
14:22et la réponse,
14:23on l'aura dans quelque chose.
14:37Merci à Delphine Denuit
14:39et Sébastien Thomas.
14:40Cet épisode a été produit
14:42par Clara Garnier-Amourou,
14:44réalisation Julien Moncouquiole.
14:45Si vous aimez Code Source,
14:47n'hésitez pas à le dire
14:48en laissant un commentaire
14:49ou des étoiles
14:50sur votre application audio.
14:51Vous pouvez aussi nous écrire
14:53directement
14:54codesource
14:54at leparisien.fr
14:56Et puis on vous invite aussi
14:57à aller écouter
14:58le second podcast
14:59du Parisien
15:00Crime Story,
15:01une nouvelle affaire criminelle
15:03chaque samedi
15:03avec la journaliste
15:05Claudia Prolongeau
15:06et le chef du service
15:07police-justice du Parisien
15:08Damien Delsenis.
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