00:07Musique
00:12Depuis le Mipimacan édition 2026, on parle immobilier d'entreprise avec notre invité Ludovic Deles.
00:17Bonjour.
00:18Bonjour.
00:18Vous êtes président de Colliers France.
00:20On va voir avec vous effectivement si ça se passe mieux sur l'immobilier d'entreprise
00:24et peut-être s'il y a un effet des élections qui arrivent, les élections municipales.
00:29Tout d'abord, Ludovic, que s'est-il passé en 2025 ?
00:32Alors en 2025, sur le marché de l'immobilier, si on parle déjà du locatif, la demande placée était 1
00:37650 000 m².
00:39Ce qui veut dire que c'est un recul de 8%.
00:41Et donc c'est un peu la troisième année conséquentive qu'on a un recul de la demande placée.
00:45Donc on va dire que c'était un cru plutôt très faible et avec un ralentissement de la demande placée
00:50globalement sur l'île de France.
00:52Sur les bureaux ?
00:53Sur les bureaux, tout à fait.
00:54Et après, si on parle de capital market, sur toute typologie d'assets, on a fait 13,7 milliards.
00:59Ce qui a une légère hausse d'environ 8-10%.
01:02Où là, on a été un peu plus positif, mais on est quand même relativement en deçà, je dirais, des
01:07moyennes quinquennales.
01:08Notamment sur la partie bureaux, à moins 30 ou moins 40%.
01:11Oui, donc c'est quand même considérable.
01:13D'autant que les spécialistes qu'on a rencontrés sur cette édition nous disent
01:17qu'on ne voit pas encore la lumière au bout du tunnel.
01:19Avec évidemment, même si les salariés et les collaborateurs reviennent du télétravail,
01:24il y a encore beaucoup de gens qui reconfigurent leur bureau, qui ont besoin de moins de mètres carrés.
01:29Alors, je pense que la tendance de moins de mètres carrés est peut-être plus derrière nous.
01:33Et effectivement, l'impact d'un retour au bureau, aujourd'hui, beaucoup d'entreprises étaient à 3 voire 4 jours
01:39et reviennent plutôt dans des logiques de 1 ou 2 jours.
01:42Donc ça, forcément, il y a plus de monde.
01:44Elles essayent de réfléchir à leur taux de flex.
01:46On avait fait beaucoup.
01:47Quand vous aviez 3-4 jours de télétravail, vous pouvez aller à des flex qu'on appelle à 0,6.
01:51Quand vous avez 1 ou 2 jours, il faut monter à 0,80.
01:54Sinon, quand les gens sont là en même temps, vous n'avez pas la place pour les asseoir.
01:58Donc je pense que la contraction de surface est plutôt derrière nous.
02:01Après, l'autre phénomène peut-être utilisateur dans l'environnement dans lequel on est,
02:05on va dire, économique et géopolitique, va être un regard un peu plus précis sur les budgets.
02:10Donc peut-être, effectivement, après avoir longtemps été vers une centralité parisienne,
02:14rétention de talents, plutôt des projets menés par les ressources humaines.
02:18Peut-être des projets un peu plus maîtrisés sous l'angle coût
02:21et plutôt par les directeurs financiers.
02:23Et ce qui explique peut-être un peu un rebond dans les couronnes,
02:26notamment les premières couronnes ouest qu'on observe en ce moment.
02:28Voilà pour les bureaux.
02:30Quelles sont les classes d'actifs qui ont tiré leur épargne du jeu dans ce contexte ?
02:33Écoutez, je dirais que le bureau est toujours compliqué,
02:36même si en investissement, il a eu un rebond l'an dernier.
02:39On a fait à peu près plus de 30% en volume,
02:40mais avec des volumes qui restent quand même faibles par rapport à ce qu'on a connu.
02:44Je dirais le retail, clairement, il y a de l'appétit sur le retail.
02:48On a tous cru que le retail, excusez-moi, le commerce était un peu mort avec le Covid,
02:52mais en réalité, on est toujours tous dans les magasins,
02:54et notamment pour faire nos courses.
02:56Donc c'est la bonne nouvelle, ça résiste à tout,
02:59on va dire, l'envahissement d'Internet.
03:00On a cru à un moment que le retail physique, elle est finie, mais non.
03:04Il y a un intéressant, la logistique aussi,
03:06même s'il y a eu un petit peu de ralentissement,
03:08reste un petit peu d'assets intéressants.
03:10Et on a un retour aussi assez prononcé,
03:12sur tout ce qui est un peu différent du bureau,
03:15et notamment RSE, résidence étudiante,
03:18qui reste avec un regard d'appétit.
03:20Et après, je mettrai un peu de côté le système de data center,
03:23qui défraie la conique,
03:24mais là, on est plus dans une logique de développement
03:26que d'une vente d'investissement.
03:28Oui.
03:29Quelles sont les perspectives pour 2026 ?
03:31Qu'est-ce que vous voyez ?
03:32On met de côté, évidemment, les derniers événements
03:34sur la géopolitique mondiale.
03:36Écoutez, les perspectives de 2026,
03:38on s'était dit qu'on allait arriver à un marché
03:40où il y avait certainement des propriétaires
03:42qui étaient un peu en maturité
03:43pour vendre leurs images.
03:44Je pense que l'enjeu qu'on a eu aujourd'hui,
03:46jusqu'à maintenant,
03:48c'est vraiment une adéquation
03:48entre le prix attendu par les vendeurs
03:51et le prix des acheteurs.
03:52On était très éloignés,
03:53et on s'en dit que sur 2026,
03:56liés à des expertises qu'on continue à bisser,
03:58des situations de propriétaires
03:59qui vont devoir arbitrer
04:00parce que leur refinancement arrive
04:03et ils n'ont pas forcément les bonnes conditions
04:05ou pas la possibilité de refinancer,
04:07vont devoir acter peut-être des prix
04:08qui vont être plus accueillis positivement
04:10par les potentiels acquéreurs.
04:12Ils vont acter des baisses.
04:13Oui, en réalité, des baisses, bien sûr,
04:14sur les valeurs.
04:15L'enjeu aussi, c'est le coût de la dette.
04:18On voit bien aujourd'hui,
04:19vous avez un EAT à 3,80,
04:22un taux autour de 2.
04:23Ça veut dire qu'aujourd'hui,
04:24votre coût de la dette, il est à 4,20.
04:26Donc, pour avoir votre prime de risque,
04:29la dette, il faut acheter à plus de 5,5.
04:31Donc, il faut avoir aussi sur le marché
04:33des produits qui intéressent les investisseurs
04:35qui sont à des taux clairement supérieurs à 5,5.
04:38Et on commence aujourd'hui à voir cette situation.
04:40Une question, on en parle beaucoup,
04:42c'est l'intelligence artificielle.
04:43Il y a un impact justement sur l'immobilier ?
04:46Écoutez, à l'heure où on ne se parle, pas encore.
04:49Je pense que toute entreprise regarde l'IA
04:52comme un potentiel de gain de productivité.
04:56Mais aujourd'hui, il n'y a pas d'impact sur les mètres carrés.
04:59Je pense qu'il va y avoir un impact assez intéressant à terme
05:02où on se pose la question de la relation
05:04que chacun d'entre nous va avoir avec son ordinateur,
05:07où on va piloter vraisemblablement par la voie.
05:10Et en fait, la question qu'on peut se poser
05:11à 50 ou 60 sur un OPSP,
05:13ça va parler à notre ordinateur.
05:14Je ne sais pas comment on va le vivre,
05:16mais à mon avis, il va falloir trouver des solutions.
05:19Retour au bureau fermé ?
05:22Pourquoi pas ?
05:23Je n'en sais rien.
05:23Vous savez, l'immobilier, c'est un balancement éternel.
05:25Je l'ai vu en 35 ans.
05:26On a fait centralité, première couronne, deuxième couronne,
05:30centralité, première couronne.
05:31L'aménagement des locaux, c'est une question d'usage.
05:34Et comme l'usage va évoluer entre l'utilisation de l'IA
05:37et je pense le pilotage oral,
05:40le besoin de faire revenir les gens au bureau
05:42pour trouver de la créativité collaborative,
05:45ça va être assez intéressant.
05:46Je pense que les locaux vont encore évoluer.
05:48Dernière question d'actualité, Ludovic.
05:50On est à quelques jours des élections.
05:51Ces élections municipales, est-ce qu'elles freinent les projets ?
05:55Est-ce qu'on voit un effet concret sur le terrain ?
05:58Oui, clairement.
05:59Quand vous arrivez sur la partie d'élections municipales,
06:01tout ce qui est autorisation administrative est stoppé.
06:04Une fois que vous avez les élections,
06:06vous avez une nouvelle dynamique.
06:08Soit le maire a changé ou pas,
06:09mais en tout cas, ils ont tous un programme
06:10qu'ils doivent mettre en exécution par rapport à leur élection.
06:13Donc ça redonne derrière une dynamique.
06:15Des fois, des dynamiques différentes.
06:16Donc ça enclenche de nouveaux horizons,
06:19notamment si on regarde tout l'aspect transformation
06:21de bureaux en logement.
06:23Après, vous restez quand même avec une perspective
06:24des élections présidentielles tout de suite derrière
06:26qui a quand même une conséquence sur, grosso modo,
06:30la loi fiscale.
06:31Et tant qu'on n'aura pas une éclaircie,
06:33pas une éclaircie, c'est le mauvais terme,
06:35une visibilité, ça restera, à mon avis, compliqué.
06:38D'accord.
06:38Peut-être effet rebond à court terme,
06:40mais il faudrait que ce soit confirmé avec la présidentielle.
06:42Oui, je pense que jusqu'à la présidentielle,
06:43on risque d'avoir un marché qui reste un petit peu calme.
06:48Très bien, on en prend bonne note.
06:50Merci, je rappelle que vous êtes le président de Colers France
06:53et à très bientôt dans Smartimo.
06:55Avec plaisir, merci.
06:56Sous-titrage Société Radio-Canada
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